新车试驾员:王石潘石屹将为谁收尸

王石潘石屹将为谁收尸
     时寒冰

    最近，住房和城乡建设部公布了住房成交数据：前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。他们得出结论，住房成交量有所回升。
    好一个掩耳盗铃的把戏！
    前两个月住房成交量是怎么增的？业内人士都心知肚明。继1月新增贷款1.6万亿之后，2月新增贷款再超1万亿元，达到1.07万亿元。前两月新增贷款规模已达2.69万亿元，同比多增1.64万亿元，完成了今年计划“新增贷款5万亿”的一半还多。贷款的大幅增加及房贷政策的放宽，为开发商搞假按揭提供了天然的良机。在存量住房压身，新楼盘不断上市，压力重重，资金链随时崩裂的情况下，开发商乘机通过假按揭，套现撤离，而把包袱甩给银行。这种所谓成交量回升的把戏，开发商们早已玩得滚瓜烂熟了。警惕啊！有关这一问题，我以后再做分析。
    所谓欲盖弥彰。远远超出民众购买力的高房价、失业率的攀升……从大趋势来看，房地产的冬天才刚刚开始，在这个冬天，房地产将进行一场残酷的大洗牌。
    并非每个人都惧怕冬天。在房地产领域，在房地产开发商中，喜欢冬天，利用冬天养精蓄锐或趁火打劫的人，也大有人在。笔者经过数据对比发现，这样的地产商主要包括两类：一类是通过降价措施，在冬天悄悄扩大市场占有率，为将来做大做强打基础的开发商。另一类是现金流充沛，而存量住房和土地较少的开发商。房地产的众生相决定着，楼市的冬天并非冬眠之日，而是暗潮涌动，甚至刀光剑影的时期。
    第一类的典型代表是王石，他先跑的目的很简单，后跑的人会被拍在沙滩上，他们的财富会被先知先觉者捡到自己手里。王石提前预知到了冬天的到来。他作出这一判断的依据并不复杂：一，面粉贵过面包的现象不可能持续。二，房价泡沫已极端严重。
    王石是这样判断的，也是这样做的，但许多人在沙滩上痛苦挣扎的时候，王石悠然自得地透露：由于“提前撤退”，万科的市场占有率不断增加。特别是2008年在楼市环境不好的情况下，万科市场占有率提高了50％。来自万科的运营数据显示，该公司2009年1月实现销售面积28.6万平米，销售金额21.9亿元，分别同比增长24%和19%，在楼市步入冬天的情况下，如此业绩可谓骄人。
    一位私募基金人士表示：“万科前段时间率先降价一个心照不宣的理由就是要拖垮其他地产公司，但出乎他们意料的是，目前死掉的公司还不是很多。”一句话道出真谛。作为一个楼市冬天的获利者，王石当然希望冬天更冷一些，冻死更多的竞争对手，减少扩张的阻碍。因此，王石直言不讳地说：“现在的市场调整是应该的，我觉得调整还没有到位。”手持200亿元左右资金的万科，正在等待冬天里冻死的业内同行，廉价收购的戏法接下来就会上演。因此，对于王石，他宁愿冬天来得更寒冷一些。
    另一个在冬天坐等机会的是潘石屹，他是第二类型的典型代表。潘石屹跟王石不同的是，潘石屹做的主要是商业地产，而且，现金流相对比较充沛。手里有钱的人就想买东西，当然，价格越低越好——这跟他卖房子的心态完全不一样了。潘石屹想买的是别人的存量土地。我曾经多次与潘石屹交锋，他是一个老谋深算的对手，对泡沫有着清醒的判断。海南炒房，他之所以能攫取第一桶金，就是在房地产泡沫破灭前及时获利了结的结果。这次也一样。2007年，当别人疯狂拿地的时候，眯缝着小眼睛的潘石屹，再次嗅到了危险：泡沫要破灭了。
    潘石屹的判断依据同样非常简单：公开资料显示：2007年1到11月，全国土地出让总价款为9130亿元，同比增长58.9%。而2007年全国的商品房销售也就1万多亿元，加之开发商还要交纳税金，这意味着，“2007年一年，全国开发商把一年绝大部分的销售收入，通过出让金和税金交给了国家”。随后，潘石屹得出了令他激动得发抖的结论：一些房地产商将因资金链断裂而生存不下去，哀求潘某人廉价收购他的土地。这是一个多么美好的前景。于是，潘石屹抛出了他著名的“百日巨变”理论，对硬挺的房地产商进行精神上的打击。
    面对那些为资金链的断裂忧心如焚的开发商，潘石屹说：“只有一些犯了重大错误的房地产开发商死掉了，新的生命才能够起来。我说话尽管声音不高，可是底气足，因为我们账面上还有超过100亿元的现金今年准备投资。这个就是信心。作为开发商来说，是你把钱扔到市场里去才证明你有信心。”
    这话说得再明白不过，幸灾乐祸的成分溢于言表。可以看出来，地产界真的不是铁板一块，所谓螳螂捕蝉，黄雀在后。王石和潘石屹们，早就把黄雀的羽毛插在了身上。
    当然，欢迎冬天来得更冷一些的不仅仅是王石和潘石屹。两会期间，恒大地产集团董事局主席、十一届全国政协委员许家印在接受记者采访时表示，他将建议国家用“三控”手段（政府让利、国家让利、企业让利）来降低房价。全国政协委员、星河湾老板黄文仔则表示：房地产业无须列入振兴计划，“房地产振兴它干吗？发展商有那么多土地，发展的能力也大，全国几万家房地产企业，要振兴，马上把土地消化得一干二净”。是的，全国房地产企业过多，行业集中度低，即使龙头万科这样的企业，在市场的占有率也非常有限。既然冬天的到来不以人的意志而改变，哪个有实力的地产商不希望趁着冬天的大洗牌捞一把呢？
    由此看来，即使在地产界，渴望房地产洗牌的人也大有人在，这意味着，随着冬天的到来，房地产界将以更惨烈的方式洗牌，弱小者将被淘汰出局，而那些现金流充分，降价售房果断的房地产商，将脱颖而出，在冬天悄悄成长起来。当然，我们希望这种洗牌或竞争，能够真正促进房价的理性回归，使购房者真正得到实惠。当房价跌到与民众购买力相对接的地步，成交量才能真正被激活，那时，房地产对经济的拉动作用就会重新体现出来，可谓利国利民。同时，政府应该也必须加大社会保障性住房的供应，真正本着执政为民的出发点去解决住房问题，则中国经济幸甚、民生幸甚。