高档网站设计:詹国枢：温州炒房团是不会(图)

詹国枢：温州炒房团是不会(图)

http://www.cf1234567.com/     2010年11月02日09:41      来源：金融界     

　　“3000亿加上6000亿，这么一笔差不多上万亿的巨资，相当部分成了温州炒房团揣在兜里四面出击炒热房市的真金白银。”--詹国枢

　　十一前夕，国家调控房市“新五条”出台，全国房市不禁打一哆嗦，呈振荡观望态势。与此同时，上海、深圳等地别出心裁，颁布“限购令”，只许一个家庭购买一套新房，更给高烧不减的房市，兜头泼瓢凉水。此番“新五条”和“限购令”，重点打击对象乃投资者而非居住者。其锋芒所向，更是直指冲在投资炒房最前沿的温州炒房团。

　　温州炒房团到底是咋回事？他们是如何运作牟利的？这些人究竟有多少资金，对中国房市影响究竟有多大呢？且听老詹解剖“麻雀”，揭开奥秘。

　　温州炒房团，始于本世纪初。当时，已在商海打拼多年、家中积累大量闲钱而又一时找不到更佳投资渠道的温州商人们，先是瞄准本地房市，干起了炒房营生。

　　在温州人眼里，任何东西，只要能够停留在地面哪怕三天五天，都可以作为商品买进卖出，低吸高走，稳稳地赚上一把。房屋作为不动产，保值期长，又不易损坏，更是炒家可以玩弄于股掌的赚钱工具。

　　说到炒房技巧，其实也挺简单。某地不是要开新盘吗？嗅觉灵敏的温州人会如约而至，抱团而上，拍出真金白银将楼盘统统或大部分买下。买下之后，立即捂住，没事人儿一般，在那里闲逛，转悠，观察。手中无房又真想买房的百姓们，起个大早，赶了晚集，东跑跑，西窜窜，一看这个阵势，急如热锅之蚁，狠不得再加多少钱也得弄一套房以解燃眉之急呀!

　　这时您再看吧，该出手时就出手!待到需求旺盛时，手中握有大量房源的炒房客们，就会陆陆续续将手中之房一一抛出。当然，此时出手，价格是要比当初高出若干的。赔钱的买卖，温州人从来不干，除非此时此地小赔，是为了彼时彼地大赚。

　　就这么着，无利不起早的温州人，先将温州房市炒了个天翻地覆慨而慷。接着，由于本地池塘太小，实在盛不下这么多活蹦乱跳的大鱼，这帮腰缠万贯的家伙又成群结队，开往“北上广”这些天地更加广阔，当然也更好呼风唤雨的城市。又是故伎重演，大量吃进，捂房观望，时机成熟，陆续抛出，狠赚一把，拍屁股走人!

　　温州炒房团手中到底握有多少资金，敢于这般趾高气扬，大进大出呢？

　　据中国人民银行温州市中心支行数据显示，2009年，从国内外汇入温州全市的资金，高达2.5万亿元，而汇出资金则为2.2万亿元，留在温州当地的，尚有近3000亿元!同时，温州的民间流动资金，据保守估计，大约6000亿元左右!

　　3000亿加上6000亿，这么一笔差不多上万亿的巨资，相当部分成了温州炒房团揣在兜里四面出击炒热房市的真金白银。

　　“新五条”和“限购令”出台后，温州人反应如何？十一期间，上海某报曾派出记者，兵分几路，追踪炒房团。记者发现，温州当地的房屋中介，依旧忙碌，奔赴各地的温州“参观团”，仍然活跃。对于“新五条”，因炒房团大都资金雄厚，有足够实力一次性付款，即使钱一时不够，也能通过实业、抵押、民间融资等多种渠道筹集资金，所以对其影响不大。至于此番“限购令”，温州朗兆房产策划机构总经理叶维坚表示，“本地限购不能买，就去外地。上海、深圳、厦门都限购，那就分别各购买一套，二、三线城市没有限购的地方还可以继续购买。”

　　从表面看，温州炒房团好像比过去消停些了，但中国房市的波澜，决不会就此风平浪静。毕竟，在中国，房屋已经作为商品，源源进入市场。毕竟，手中握有那么多闲钱的温州人，是不会甘心让这些真金白银在自己手里捂得发霉变质的。

　　（全国政协委员、人民日报海外版原总编辑） 外出串门，一朋友说，当今这房市越来越看不懂了，老詹，您给参谋参谋，现在到底该不该买房？

　　我说，买不买房，这是个问题。一旦出手，起码好几十万甚至上百万，还只是首付。这么大责任，我哪担得起？

　　朋友说，嗐，您就姑且一说，咱就姑且一听呗。说吧，错了，俺不怪您。

　　我说，要说这房市，确实吃不准，因为情况太复杂，相关因素实在太多。不过依我看，千变万化，说去说来，主要还得看两条，一是需求，一是供给：一件商品，长期供大于求，它就得降价。反过来，一直供不应求，它就会涨价。这是不以人的意志为转移的，也是经济学的基本道理。明白这个道理，您就晓得，为啥这些年房价会涨得这么厉害了。

　　朋友说，这我晓得，因为需求太强烈了嘛。可要说需求，前些年，咱们不也都在买房吗？为什么这两年需求一下子就强烈起来了呢？

　　我说，您这问题，问得挺好！不过，说到需求，还得作细分，一是潜在的，一是现实的。虽然很想买房，可是手里没钱，这只是潜在需求。近些年来，您得承认，不管咋说，大家手里的闲钱确实是越来越多了，敢于发钱发奖金的单位，胆子也越来越大了。手里钱多了，潜在需求也就变成了现实需求。大家都摩拳擦掌，跃跃欲试，没房的要买房，小房要换大房。需求可不就强烈了么？

　　朋友说，需求甭说了，再说供给吧。这些年，大城市、小城市，房地产搞得红红火火，要说建房，并不比前几年少呀，为什么供给又紧张了呢？

　　我说，从表面看，这几年房是建了不少，但架不住买房的人更多呀。所谓多与少，只是相对而言。绝对数，确实多了，但比起需求来，相对数却又少了，更加紧张，更供不应求了。东西一走俏，买的人太多，卖东西的人肯定就要涨价！这不是生活中常有的事吗？

　　房价太邪乎，百姓受不了，怨声载道，政府不能坐视不管呀。于是，年初出台了新“国十条”，开始调控房价。主要手段，一是增加保障性商品房，扩大供给；二是限制购买二套、三套住房，抑制需求。有没有效果？是有点效果，但就那么点儿水，浇在熊熊燃烧的烈焰之上，起不了大作用的。国庆前夕，只好再出新政，没别的招，还是限制购买二套、三套，甚至把购买第一套首付比例从20％提高到30％。这也确实是没招可使了。其实呢，购买第一套房，是百姓正当需求，名副其实的“刚需”，是不应该也没有必要限制的，现在没辙，只好一棍子扫过来，管不了那么多了。

　　能不能见效呢？能够见一点，但也不乐观。因为，那么强烈的“刚需”，还摆那儿呢，成千上万等着无房变有房，小房变大房的百姓们，腰包鼓鼓，虎视眈眈，还瞅着那点儿房源呢！至于国家下了那么大决心，花了那么大力气，也下了那么大本钱的保障房、廉租房，一时半会哪里建得起来，怎么赶得上趟？

　　所以说，这房价嘛，一时半会是降不下来的，即使某些时候有所回落，早晚还得再涨上去。国内房市，总体就这么个状况。至于您买不买，什么时间买，您就看着办吧。

　　朋友叹气道，听了半天，未可乐观呀。

　　我说，一家之言，仅供参考。房市有风险，买房须谨慎哟。

　　朋友说，这我晓得，您别操心。 除了纽约，美国其他各大城市的人口都不多，一般只有几十万人；同样，除了商用楼，美国的居民楼一般都不高，人们大多居住平房或别墅。更让人难以置信的是，美国别墅的房价与房价收入比都不高。为此，许多拿到美国绿卡的中国人，甚至还在美国学习的中国留学生，大多会首先买入一套属于自己的私房——带有前后院的独栋平房或是两层别墅，并以此为荣，夸耀于国内亲朋好友面前。其实，所有美国人的住房条件大多如此。当然，这与拥挤不堪的中国大城市相比，的确是令人羡慕，值得炫耀。

　　事实上，美国人并不“炒房”，原因何在？

　　有一些中国学者或股评家理解片面，他们错误地认为：因为美国开征房产税，所以美国人不炒房。这一解释显然是肤浅的，甚至是功利性的误导与误解。为此，我们应该澄清事实，还原其真相。

　　原因之一：美国地广人稀，土地资源供给相对充足。

　　美国与中国国土面积大体相当，但人口不足中国的1/4，而且中国国土的相当大部分地处大西北，要么是高寒地带，要么是严重干旱缺水地区，甚至不适合人类居住。相反，美国北邻人口稀少的自由移民国加拿大，西临太平洋（601099）（601099），东濒大西洋（600558）（600558），地势开阔平坦，绝大部分国土适合人类定居。因此，土地的稀缺性，以及房产的供求关系，直接决定了中美地价与房价水平的高低。

　　原因之二：美国早已结束城市化进程。

　　就目前的中国而言，我们正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。

　　然而，早在20世纪70年代初，以美国为首的西方发达国家就已经开始步入“后工业化”时代，随着工业化进程结束，人口城市化进程同步完成。自此，来自工业化用地与城市化用地的需求基本消失，地价与房价进入相对平稳、均衡的新时代。

　　原因之三：美国投资渠道多样化，分散投资与理性投资更时尚。

　　在中国，不仅投资渠道单一，而且投资市场狭小，投资者除了炒股，就是炒房。当然，投机客还可以炒药、炒茶、炒菜、炒矿，总之，若投资不足，则必然投机有余，一旦碰上“炒无可炒”的情形，就会变成“无所不炒”。

　　与此相反，美国的投资市场不仅规模庞大，而且运作规范成熟。它不仅拥有世界最大的现货市场（股票、债券和基金），而且同样拥有世界最大的衍生市场（期货、期权和远期），无论从投资渠道来看，抑或从市场容量来看，它都能满足来自全世界投资者的各种投资与投机需求。

　　以股票市场为例，截至2010年7月底，美国主板（NYSE）的国内上市公司股票总市值高达11.67万亿美元，是上海证交所（2.38万亿美元）的近5倍！与此同时，美国创业板（NASDAQ）的国内公司股票总市值高达3.29万亿美元，是深圳证交所（0.95万亿美元）的3.46倍！美国主板与创业板挂牌的上市公司共有5133家，而沪深A、B股上市公司总计2000家左右。此外，美国还有庞大的场外市场（OTC），截至2010年9月3日，OTCBB（OTCBulletinBoard，场外交易公告板市场）挂牌股票3025只，OTC粉单市场（PinkOTCMarkets）挂牌股票共计9655只。

　　也就是说，美国三大股市（主板、创业板、OTC）共有近18000只股票挂牌交易，是中国两大股市上市公司数量总和（2000只）的9倍！美国公司债券市场与基金市场规模同样是世界最大的投资市场。2009年底，中国证券投资基金资产净值仅为0.39万亿美元，而美国共同基金的资产净值却高达10万亿美元，是中国基金规模的25倍之多！

　　原因之四：美国社会保障制度完善，为养老而投资更从容。

　　我国社会保障制度仍不完善，城乡差别大，尤其是社会保障程度普遍不高。于是，“买房养老”成为中国人自我保障的一种重要形式。尤其是中国股市投资风险太大，因此，人们更偏好“买房储值”（储藏财富），当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利。

　　但是，在美国，不仅社会保障福利高，而且城乡完全一体化，全民实现了“从摇篮到坟墓”的全程保障，其中也包括了住房保障。当然，美国人均GDP是中国的7倍多，这让美国人更加养老无忧，衣食无愁。此外，美国人“为养老而投资”的理财观和价值观，使得美国人的投资行为更加长远而理性、从容而快乐！在美国人看来，炒房是一种不可理喻的投资行为。

　　原因之五：美国开征房产类资本所得税，炒房所得大部分缴税。

　　在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂，投机猖獗的重要原因之一。

　　在美国，证券类（包括股票、债券、基金）资本所得税与房产类资本所得税同时开征，并且，美国不仅按照“个人所得”设置不同的累进税率，而且还按“持有期”长短设置了高低不同的税率。一方面，个人所得税税率越高的人，其资本所得税税率也越高；另一方面，如果持有期越短，则税率越高，反之则税率越低。很显然，这种税制设置具有很强的“均贫富”功能，但它的主要目的仍是为了防止短炒与过度投机，并同时鼓励人们长期投资。 其实炒房不但没有真正增加需求从而推高总房价，相反还有平衡各地房价的作用。炒股、炒期货、炒实物都有形成合理市场价格的作用，炒房也不例外。譬如炒房者认为广州的房价要见顶了，佛山的房价有更大的上涨潜力；他们就会大量卖出广州的房子，大量买入佛山的房子；于是广州的房价因为供给

　　增加而下跌，佛山的房价因为需求增加而上涨。

　　为了阻止房价进一步上涨，最近上海、北京、广州、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津等多个城市纷纷出台“限购令”，规定每户只能新购一套商品房，有的还特别声明包括二手房。

　　有人说限购令未考虑购房者已经购买的房屋，效果不大。其实即使禁止在本市已有一套或一套以上房屋的人买房，效果也未必大。限购令如果不与禁止异地购房相结合，有钱人完全可以在全国十个、二十个城市同时买房。这只能增加房屋交易和管理的成本，并不能阻止房价上涨。如果禁止异地购房，则将进一步强化户籍制度对人的控制，削弱本来就不充分的迁徙自由。这就不仅仅是房地产行业往计划经济的方向倒退了，而是整个改革开放方向的逆转了。

　　限购令发布后，房地产市场表现为房价滞涨、交易量下滑。但是这个观望期是非常短暂的，而且观望的恐怕并不像媒体所报道的那样只是买方：一方面，限购令本身似乎直接限制了需求，可能引起房价下跌，导致买方观望；另一方面，限购令的存在本身就在释放“房屋是短缺商品”这样一个信息，导致卖方惜售。

　　如果限购令抑制的需求是终端需求，那么限购令就跟计划经济时代的票证一样，不可能解决短缺问题，因为它走上了靠强行抑制消费实现经济平衡的道路。

　　如果限购令抑制的是“炒房”需求，那么它并没有真正起到抑制需求的作用，因为炒房的需求一旦实现就转化成了供给，限制炒房需求同时也就限制了炒房者的供给，对于整个房地产市场较长时段的供需平衡不起作用。

　　因此，限购令抑制需求从而阻止价格上涨的作用是暂时的，相反，“房屋是短缺商品”这样一个信息的释放倒是与限购令的存在相始终。股市是实物市场的风向标和先行者。最近房地产股票的强劲表现，已经预示了限购令适得其反的效果。

　　当然，限购令也可能对抑制炒房起不了多大作用，更谈不上消灭炒房。想一想经济适用房到底有多大比例卖给了穷人，再想一想房屋中介有几家不是靠帮助房屋买卖双方制造阴阳合同逃税挣钱的，就能明白，限购令最大的作用就是迫使开发商、炒房者、中介商和房屋终端购买者弄虚作假，进一步败坏社会风气，并留下数不清的法律纠纷。

　　长期以来，政府为了土地出让金收入和各种房地产税收而不断推高地价，从而推高房价，自己“赚”得盆满钵满，却让炒房者背黑锅。媒体也跟着推波助澜，以至于谎言重复一千遍就成了“真理”，许多人都对此深信不疑。与票证的交易相比，实物的交易还具有促进物尽其用的作用。甲林场把一批木材以100万元的价格卖给乙，乙没有提货转手把这批木材以110万元的价格卖给丙，丙也没有提货接着以120万元的价格转卖给丁家具厂。丁从甲处提货后加工成家具出售，如果生产过程不出意外，家具市场价格也符合预期，丁应该还是有利可图的。丁之所以愿意出价最高，是因为丁利用这批木材的能力最强，社会财富就这样通过倒卖流入到最能利用它们的人手中，从而最大地发挥财富的社会效益。如果没有乙、丙的倒卖，甲可能被迫成立一个销售公司，这批木材卖给丁时可能还是要120万元。从木材的长期价格看，乙、丙的倒卖行为不但没有抬高最终售价，反而使得甲的资金可以更早回流林木生产领域，从而增加木材供给，降低木材价格。无论任何物品，销售商或贩卖者的资金介入，都能起到加速生产者资金周转从而增加供给的作用，炒房行为也不例外。

　　那么到底是什么原因导致房价的高涨、炒房者的介入未能有效地增加房屋供给呢？是因为政府对土地供给的垄断和供地不足。这一点任志强先生并没有说错。但是任志强先生反对政府供地“价高者得”和主张政府扩大供地的观点我完全不能赞同。改“价高者得”的“招拍挂”为土地协商定价将进一步加剧腐败，扩大供地则意味着扩大强制拆迁，任先生还嫌中国房地产业的发展不够腐臭、不够血腥么？

　　在我看来，增加土地供给从而增加房屋供给、平抑房价的办法其实很简单，就是把所谓“小产权房”合法化，即使一时不能允许农民家庭出让宅基地使用权，至少应该允许村集体出让“四荒地”和乡镇建设用地的使用权，或者自己盖房出售。这既不涉及土地集体所有制的改变，也不涉及耕地保护。 “弃房入股”性质的新入市资金，在过去的9个交易日内未必占股市多头的主导，但股市存量资金及场外观望资金，乃至冲着人民币升值而来的热钱，都会把“弃房入股”效应放大，赶在楼市资金反应过来之前提前“下手”。由股指短线飙升创造的赚钱效应，还会刺激楼市资金进场。假如股市反转得到确认，而楼市维持成交低迷的格局，“弃房入股”很可能有增无减。

　　从9月30日到10月19日，上证指数9个交易日累计飙升近400点，突破3000点大关，且成交量急剧放大。沪深两市10月18日成交接近4900亿元，创下A股历史最大单日成交量。由于本次行情启动于三套房停贷等楼市调控政策见报的当日，很容易让人联想到会不会有大量资金“弃房入股”。

　　股市与楼市间呈冷热“跷跷板”，一直以来颇受关注。2007年“5·30”暴跌后，股市频现地量，但楼市变得骚动不已，个别地区甚至一天两个价，房价飞快上涨。央行公布的数据显示，2007年6月份沪上中资商业银行个人房贷大幅增加45．5亿元，比5月份多增36．9亿元，占上半年个人房贷增量的三分之二。楼市成交猛增伴随股市暴跌，应该不仅仅是巧合。

　　在近年楼市持续火爆的时候，股市投资者一直期盼楼市降温来推动股市升温。从10年来的投资收益来看，股市投资的回报率远低于楼市。楼市迄今只涨不跌，很多城市的房价已较10年前上涨5至10倍以上，仅在近三年就有不少热门楼盘房价翻番。相比之下，1999年底的上证指数收盘于1366．58点，在经历了2007年从6124点的跌落之后，目前仍被“拦腰半截”，反弹只是刚刚突破3000点。即便在楼市火爆中受益的地产股，也难以给股东带来房价上涨那样的高回报。万科在2008年6月分配除权后的股价约是10．60元，18日收盘价为9．50元。而若在2008年6月买入一套万科在上海销售的新房，现有的回报肯定远超过投资万科A（000002）股。

　　此次出现的“弃房入股”迹象，与楼市预期的变化及投资投机性购房受抑制有很大关系。9月底楼市调控政策加码后，各地细则紧跟着出台，其政策变化之一是限购一套房。这使得投资投机性购房没有了操作空间，炒房团面临炒楼资金闲置。从楼市反映来看，政策打压初步影响到成交。美联物业的一份研究报告称，上周沪上商品住宅成交下降一成多，其中，在中心市区以外的一些新兴板块，不少投资客态度已有松动，外环以外的投资客心态显现恐慌。考虑到动迁房等性价比较高的房源将逐步流入市场，未来上海外环区域的降价是大势所趋。

　　楼市量能萎缩及房价预期下降，使投资投机性资金流入股市的可能性增大。近几个月的CPI增幅均高于一年期存款利率，且国内投资渠道本来就较为狭窄，炒楼资金只有转战股市并把股市推高，才能避免因资金闲置而被通胀“吞噬”。用中国社科院专家的话来说，在流动性充足的情况下，一种投资渠道的被抑制，在某种程度上会使得另一种投资渠道得到流动性的更加关注。

　　“弃房入股”性质的新入市资金，在过去的9个交易日内未必占股市多头的主导，但股市存量资金及场外观望资金，乃至冲着人民币升值而来的热钱，都会把“弃房入股”效应放大，赶在楼市资金反应过来之前提前“下手”。由股指短线飙升创造的赚钱效应，还会刺激楼市资金进场。假如股市反转得到确认，而楼市维持成交低迷的格局，“弃房入股”很可能有增无减。此次反弹行情的主力军是蓝筹股，其具有低市盈率的估值优势，与楼市高泡沫形成鲜明反差。在经济复苏的大背景下，投资处于“价值洼地”中的蓝筹股，正是相对较好的时机。

　　“弃房入股”似乎有望带来股市“盛宴”，其实，这也意味着股市风险随之增大。“弃房入股”现象究竟能够持续多久，是很难寄予太大奢望的。中国股市20年来的涨涨跌跌，对“弃房入股”是一部风险教育的教材。一旦楼市调控松动，按照以往的经验，房价很可能报复性上涨。那样的话，“弃房入股”就会变成“弃股入房”。因而，“弃房入股”激活了股市人气，但此类资金未必能改良成为长期资金。随着股市的回暖，更需要防范由热钱进出带来的震荡风险。 长假期间，各地推出了打压房地产市场的政策。以上海为例，从现在起一个家庭暂时只能新购一套房。按官方的解释是从现在购买为标准，以前的不算，中国人喜欢说“新人新办法、老人老办法”，如果以前已经有了3套房，现在再买，还能新购1套。一个人晚上只能睡一张床，就居住而言，1套不错的房子足矣，有2套那多出来的1套就可以获得“财产性收入”了。

　　摁下房地产市场的牛头对哪个市场最有利，除了股市以外已经想不出其他市场了。改革开放的30多年，老百姓手中有钱了，衣食无忧之后，就要改善自己的居住条件，老百姓最大的一笔消费就是买房，在所有的可投资品种中也只有房子既能享用同时又能保值升值，除此之外，没有一样投资品种同时具备这样的功能。股票是电脑符号、存单受负利率侵蚀会变“毛”、黄金是大涨了但黄金能派什么用场？在投资中赚钱了，买套房子既改善生活又可保住胜利果实，每一次股市牛市行情过后带火房地产市场消费几乎已成行业联动的模式。如今这种需求正在被遏制，每一个家庭只能新购一套房，否则不予登记。这样的行政手段一出台，老百姓困惑了，这手中的钱搁哪儿？面对不断走高的CPI数据，手中的钱其购买力每年按比例缩水；变成花花绿绿的外币那更不靠谱，人民币升值是一个明摆着的趋势；变艺术品，万一拿进假的砸在手中将血本无归……想来想去，除了股市还真难找到一个流动性强且适合大资金吞吐、抢进去容易逃起来也方便的场所。当房地产市场严打风声日紧的时候，股市出现了狂飙，其直接原因还是在于资金的大规模转向，在如此政策动向中，有钱人很难在房地产市场上狡兔三窟了，现在每个家庭只能新购一套房，已有的多套房日后还要缴房产税，持有资产的成本大大增加，持有房产不再带来“财产性收入”，反而成了“财产性支出”，人们就要考虑个人的资产结构了，这对股市反而成了利好。

　　调控房地产市场的措施也许对房地产股票是个利空，但对股市大盘却是特大利好，资金又涌向股市，对房地产板块的利空也就忽略不计了。今年的股市也许正在走一个标准的“V”形走势，四季度正好是抢收的最好季节，市场的热点可能会百花齐放，在这个大好时机，先进去抢一把再说，顺势而为乃是明智的选择。 如果对冲基金巨头保尔森在中国，可能会被板砖拍死，唾沫星子淹死。因为他公开说，如果你还没有房产，那就买一栋；如果有了一栋，那就再买一栋；如果已经有两栋了，那就买第三栋，并把钱借给你的亲戚，让他们也去买房子。

　　很幸运，他是在美国这么说的。不过，他没被投资者扔出场外，并不完全是因为美国房价处于历史低谷，而是因为他号召大家买房子的理由。为了这个理由他提出三个投资方向：一，黄金。他预计金价会达到每盎司2400美元，甚至可能触及4000美元（现在的金价是每盎司1300美元）。二，蓝筹股。他建议投资者择机抛掉债券，购入股息率高的蓝筹股。房子只排在第三位。这个劝人们投入黄金和屋的理由，就是通货膨胀。

　　不论通货膨胀是不是会像保尔森所说的在2012年来，今后两三年它一定会来。没有任何一个国家能够阻止全球性通货膨胀的发生，因为美国需要它。根据公开数据，美国已经成为有史以来欠债最多的国家。Fed（美国联邦储备委员会）10月初发布的数据显示，2010年二季度美国债务总量已经达到创纪录的35.5万亿美元，是美国国内生产总值的243％，仅比2009年的债务最高峰略下降一点。三十年前，这一比值还不到150％。

　　为了拉经济上岸的政府债务自不必说，企业债务也在攀升。尽管勒了两年裤腰带，美国家庭负债率下降了3％，但仍是十年前的两倍。通货紧缩会令债务更沉重，而通货膨胀能减轻负债者的负担。既然于国、于商、于家都有利，Fed进一步实施定量宽松政策，再度投入大量货币，放任通货膨胀四溢就合情合理了。

　　通货膨胀引发物价上涨、利率上升，债券就会遭殃，而黄金、不动产会从中受益。黄金牛市已经近在眼前，已经有评论认为，黄金有很大的可能成为下一个纳斯达克市场（或者说泡沫）。房地产也一定会东山再起。

　　不止Fed，日本和英国央行均在为市场注入流动性。当投资者能从发达国家困难的经济形势中以接近零利率借入资金，然后将这些资金转投到经济增长率较强、利率较高、收益明显更大的新兴市场，发达国家奉行低利率政策的央行就成了新兴市场经济体中投机者的强大后援。目前，全球市场仍在消化Fed第一次实施定量宽松政策时投入的数万亿美元，居然就要迎来第二次定量宽松政策。巨量资金在经济中会不停地流动半年，甚至更久。星展银行驻新加坡经济学家David Carbon指出，2009年4月金融市场开始复苏以来，在各国近1万亿美元储备基础上，每天有20亿美元资金从发达市场流入亚洲新兴市场。

　　被动接受大量资本流入的新兴市场经济体不得不紧急调整自身的货币政策，以免经济发热，资产市场出现泡沫。虽然利率稳定在低位，但人民币升值压力和良好的经济运行状态令中国市场成为全球廉价资金的首要目标。最近，中国国家外汇管理局警告称，由于存在跨境套利，今年下半年将继续出现不稳定的热钱流入。该局分析，在6月19日北京宣布提高人民币汇率弹性之前，人民币升值预期有所减弱，热钱流入在今年第二季度出现放缓。但现在，热钱又找到了规避监管的方式，通过各种小型贸易和投资渠道进入中国内地。

　　中国这个池子已满，外面还在瓢泼大雨。如果房子不许投资了，其他投资品得涨成什么样？ 对于过热的房地产市场，运用行政、法律与市场的手段进行调控未尝不可，但最近出台的限购房政策，却犯下双重过错：以一刀切的行政手段，行违背市场规律之事，结果将是，既无法达到抑制房价的目的，还会颠覆房地产新政理该蕴含的基本价值观。

　　北京、上海、深圳、厦门等城市最新出台的房地产细则，不约而同地祭出限购大旗，这是房产过热可以暂时限购套数政策的延续，也是遵从9月29日房地产新政统一指令的必然结果。

　　各地细则大同小异，北京“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”，上海“自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）”；厦门限购政策从2010年10月1日起实行。

　　这是一项莫名其妙的政策，以粗暴的行政手段撕裂了房地产调控的合理性。

　　限购政策不符合市场逻辑。限购一套房的目标很明确，是为了抑制投资与投机性购房，不幸的是，限购政策完全无法起到抑制投资与投机性购房的作用。

　　各城市出台的限购房没有区分已经持有的物业套数，不管是尚未购房的居民，还是拥有七八套住房的居民，一律可以再购一套新商品房，与其说这是对房地产投资的抑制，不如说是对投资者的鼓励，他们不必多付出成本，还能够再拥有一套住房的购买权。没有已购房基数的限定，限购政策反而成为拓展房地产市场的手段。目前城市家庭约有两亿户，如果房地产价格持续上升、房地产还是主要投资品，那就意味着城市家庭还需要1亿套以上的商品房，所谓的限购一套房政策显然是可笑而荒唐的。

　　显然，限购政策潜台词是有关方面认可房价在上升，而且还会继续上升，因此以限购一套房的方式对试图多吃多占多买者进行惩罚。绝望的房地产限购政策无疑向市场暗示，起码目前的市场仍有拓展的空间，拓展的范围就是城市居民新购的商品房。

　　9月29日新政出台后，与4月出台的“史上最严厉房地产新政”出台效果大致相同，除深穗等城市之外大部分城市商品房成交量急挫，但价格依然坚挺。这说明市场仍处于观望阶段，在全球货币发行量有增无减的情况下，出台限购政策有害无利。

　　要抑制房地产投资，有很多合法、合理、合乎规则的办法，以体现政府的公信力与正确的价值观，价值观中包括对法律、对规则、对市场的尊重。

　　如动用货币手段，严格控制国内的通胀压力，使房地产市场价格失去上升动力。如动用规则中已有的财税手段，对拥有两套以上住房者征收物业税，以体现多占用资源者多纳税的公平原则，使房地产市场回归到消费者需求为主体的健康市场。

　　很可惜，新政以来我国的房产税一直雷声大雨点小，传闻中出台的税率仅为0.4％左右，远低于国际平均水准，这将大大增强投资者对未来的收益预期，更糟糕的是，如此低的固定税率，将使房产税蜕变为多如牛毛的房地产税费中的一项，而不是大众所寄望的摆脱土地财政的体制性改革。

　　与此同时，房地产市场以满足国民住房需求为主，对于没有纳税证明的外籍投资客首先以国民平等待遇衡量，严格招待没有一年以上纳税证明的纯粹投资客不允许购房的政策。同时，外籍人士炒作房地产应该支付比国民更重的税收。

　　房地产调控从来不是单独的事件，而是与中国收入分配体制密切相关，不合理的收入体制加上投机的税收政策纵容了投机者。有房产研究机构指出，我国25％的购房直接由现金支付，4月新政后北京有60％的二手房交易由现金支付。如果按照王小鲁提出的5.4万亿灰色收入计，可以撬动的杠杆在十万亿元人民币以上。而大部分国有单位与政府机构拥有福利性质的住房，冠之以商品房之名。特权阶层与灰色收入的存在，加上宽松的货币，挑起房地产投资的熊熊大火。

　　房地产新政细则要想收效，必须动既得利益者的蛋糕，必须通过房产税与货币手段平抑市场，以限购房政策抑制房价是行政权力的自娱自乐。

　　限购房新政没有区别不同的购房阶层，不加区别对所有居民一刀切，是对政府价值观、对市场效用双重考验。（来源：一财网)