温度调节开关怎么接线:房产"潜规则":购房合同交房条款有猫腻

　　潜规则1

　　签了购房合同 就合法有效

　　2008年3月1日，市民王先生与成都某置地公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，决定购买该公司开发的位于锦江区三圣乡一楼盘的房屋，并在当日支付了首期部分购房款。然而近日王先生经过认真比对，发现合同及补充协议里存在着许多问题，含有10余条“霸王条款”。

　　比如，《补充协议》第八条第2项注明：“买受人所购房屋附带有屋顶平台(含裙楼屋面)的，买受人同意由出卖人统一分割，并由出卖人授权购买该房屋的购买人专有使用其房屋所附带的平台，对出卖人统一分割，授权其他购房人使用的平台使用权，买受人予以放弃任何权益。”王先生显然不能接受这样的条款，他说：“这些约定的内容应当由业主共同决定，开发商怎么就擅自为业主做了决定？因此，这条是无效条款。”随后，王先生向置地公司要求退房，置地公司则表示，合同是双方签订的，签了合同就表示认同条款，不能反悔，这是房地产业的“通行法则”。

　　近日，王先生便将该置地公司起诉到了锦江法院，开创了全省范围内购房人单独就商品房买卖合同部分条款的效力问题向法院起诉的先例。

　　法律VS潜规则

　　购房合同条款违法的无效

　　四川英济律师事务所律师谢国成：目前在商品房买卖领域仍是卖方市场，房地产开发商处于优势地位，其拟定的商品房买卖合同(包括补充协议)是格式合同，往往为了自己利益的最大化，不惜牺牲广大购房消费者的合法权益，在合同中出现了大量的“霸王条款”，免除开发商责任、加重购房消费者责任、排除购房消费者的主要权利，殊不知这必然违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。该案就是购房消费者通过诉讼的方式单独拷问开发商格式条款效力的典型案例。

　　省消委名誉副会长谷岩：购房合同中若未明确屋顶属于谁的，使用权就归全体业主共同拥有，开发商不得擅自决定。小区里的绿化地、露天停车场的使用权也归全体业主所有，开发商无权过问物业方面的事。在合同中注明归开发商支配是典型的“霸王条款”，肯定无效。

　　潜规则2

　　达成购房意向 定金不退

　　2007年6月27日，黄先生和开发商签订了一份某楼盘《定购单》，约定黄先生购买该楼盘6楼3号商品房，并支付了定金1万元。几天后，黄先生按约定时间去开发商售楼处签订《成都市商品房买卖(预售)合同》时，才发现自己所购的房屋不是对方宣传的“纯商务大楼”“高智能生态型写字楼”“纯写字楼”等等，其规划用途也不是其所宣称的“商业”，而是“住宅”。

　　黄先生一下子明白自己买错了房子，随后，他找到开发商要求退还定金，遭到了拒绝。开发商说，定金不退是购房通则，黄先生只好向法院起诉，他认为自己要买的是办公用的纯商业用房，不是住宅，而开发商却通过宣传资料和销售广告故意告知他虚假情况，诱使他作出错误的意思表示，签订了《定购单》。因此，开发商所收定金应退还。2008年9月，青羊法院对该案进行了开庭审理。

　　法律VS潜规则

　　虚假宣传导致误签订单定金可全退

　　青羊法院：开发商回避房屋含公寓用途而未如实宣传，黄先生在看了该宣传画册后，认为其定购的6楼3号房屋是商业用房，属重大误解。黄先生因重大误解与开发商签订《定购单》，系可撤销的合同。最终，法院判令撤销双方所签订的《定购单》的主张，开发商退还1万元定金给黄先生。

　　潜规则3

　　没办房产证 转让房屋无效

　　1998年1月16日，王先生与王某夫妇签订了房屋买卖协议书，决定将自己位于高升桥的一套拆迁安置房卖给后者，双方并共同到公证处作了公证。当天，王某夫妇付清了购房款63000元。之后，这套房子一直没有办理登记领取产权证书和产权过户手续。2006年，房价的节节攀升让王先生后悔了当初的决定，提出要收回房屋，或由王某夫妇再支付10万元，否则，不予办理登记领取产权证书和产权过户手续。

　　王先生抬出法律说，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定：未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。王某无赖地解释道，你看，这套房子是未依法登记领取权属证书的房屋，所以双方之间的房屋转让合同无效，你们夫妇应退还房屋，我愿意退还购房款。

　　这一下惹恼了王某夫妇，他们起诉请求法院主持公道。2008年8月，武侯法院开庭审理了此案。

　　法律VS潜规则

　　产权处于可期待状态 不影响转让

　　武侯法院：虽然王先生暂时没有办理有效的房屋所有权证，但王先生是确定可以取得该房屋产权证的，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，产权处于可期待状态。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋不得转让。而这套房屋不属这种情况，因此，王先生将房屋转让给王某夫妇并不违反法律行政法规强制性规定，既然王某夫妇已经付清了房款，王先生应根据协议约定以及诚信原则让王某夫妇取得房产证。

　　此后，锦江法院也审理了3起类似的案件，今年，成都中院对这类案件作出规范，此案成为范例。

　　潜规则4

　　交房日只交钥匙 拒绝看房

　　2006年11月，成都一新交房小区的大门前。两个保安严守一个狭窄的过道,禁止购房者进入,即使是交清了全部房款75万的陈小姐也不例外。“我交了40万元首付款买下这套房子,难道不看一眼就收房?”一名购房者感到不可思议,他认为,既然自己已经与开发商签订了购房合同,并已交付了首付款,这房屋就已经属于他了,他想看一下自己的房屋,开发商不应该拒绝。

　　面对购房者的质疑,开发商业务部的几名工作人员均称,是合同约定购房者不能看房的。原来，在一份合同的补充协议中有这样一条条款:买受人接收房屋钥匙的均视为接收房屋,意即:购房人在没有看房的情况下,只要接收了钥匙,那他仍然视为接收了房屋；一旦接收了房屋,那他看房后即使有异议,也只能忍气吞声,无处可诉。难怪交房的当日，开发商只发钥匙，不给看房了，原来是开发商担心购房者看到房屋“瑕疵”之后拒绝接收房屋,所以拒绝购房者实地看房。

　　法律VS潜规则

　　交了钥匙不实地验房也不算“收房”

　　锦江区消协相关人士：看房并验收,这是购房者最基本的权利,开发商不能用“霸王条款”来剥夺。《消法》规定了消费者的知情权和选择权,在购房行为中,看房是尊重购房者知情权、验收是尊重购房者选择权的体现,开发商通过人为设限,并制订霸王条款的方式,剥夺了购房者的看房权和验收权,该霸王条款与《消法》相违背,应视为无效条款,消费者有权拒绝。消协建议，购房者要明确自身权益，没有看房，没有验收，千万不能“收房”。本报记者晨迪

　　来电实录

　　昨日，我们对购物中存在的潜规则进行了曝光，并提供了相应的反击之道。与此同时，不少市民也通过党报热线962211针对这些潜规则进行了一场大讨论。

　　周女士(137782032××)：逛遍成都大大小小的商场，我们不难发现“特价商品不退不换”的标志，我也亲身遇到过不少次。但是，对于这种情况，大家的心态与其说无奈，不如说是习惯。刚开始时，消费者对于商场的这种规定可能很气愤，不过，随着这样的情况越来越多，大家对商家就采取了放纵的态度，也就助长了潜规则的盛行。因此，反击潜规则，每个消费者都有责任和义务。

　　王女士(152834562××)：很多人都喜欢买商场打折的商品，尤其是女性，我也是其中的一员。家里有许多买来的特价衣服，买的时候看到价格低，头脑一热就不管能不能试穿或能不能退换便买下了。结果，很多时候，这些衣服就由于不合身永远躺在了衣柜里。现在看来，便宜没有赚到，反而花了更多的钱，自己的这种行为很愚蠢。但是，商家“特价商品不退换”的规定才是真正的罪魁祸首。

　　陈先生(134028689××)：贵报曝光的药店对疗程内过期药物不退换的行为太可恨了！以后要有消费者再遇到类似的情况，应该坚决将药店告上法庭，给所有商家一个教训。

　　明日关注：快递、网络和旅游“潜规则”