兄的拼音是什么:揭开美国土地私有制度的神秘面纱

揭开美国土地私有制度的神秘面纱

2012-02-08 09:32:16

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大诗人杜甫曾经感慨道：“安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜！”从这句诗就可以看出，房子问题，早在唐朝就是一个社会的老大难问题。

说起住房，不得不提起当下的居高不下的房价，同时也让人联想到房子的产权问题。因为我们俗称的买房子，住宅土地的最高使用年限是70年，并不是像古代买几亩地只要不卖就永远是自己的。

这样的情况源于我国的土地制度：公有制。因为在我国土地国有，私人不允许买卖土地的所有权，所以我们俗称的买房子，其实买的不是土地的所有权，而是土地之上房屋建筑的使用权，并且还有一个期限：70年。

这就让现在的不少“思考者”的心思活络起来了，对比以美国为首的西方国家，它们实行的是土地私有制度，即百姓可以买卖土地，并且拥有永久产权，相比国内这种70年的半成品，让不少人对“公有制”感慨万分。

美国的土地制度为何有如此之大的魅力呢？之前笔者也曾对永久产权充满向往，可是一次与美国的同学谈起此事，那个同学苦笑道：“美国的房产制度完全不像我们原来想象的那样！”

收集了不少资料，原来美国的永久产权是这样维持的。

在美国，买一套房子房子可不像中国一样，交完房款等房屋本身的费用一次性就完事的，美国一套房子需要花费完整的资本应该是这样计算的：即房屋本身的售价以及每年基于房屋价值而产生的地税。

这个地税，就是美国与中国的土地制度之所以不同的根本性因素，这个地税可谓是每个拥有房产的业主头上悬着的达摩利克之剑，也是一个永远填不完的无底洞。

打个比方，房屋产权就像汽车的发动机，你不给它加油（也就是纳税），自然就打不着，产权就不会继续维持。在美国如果选择住在地税高的地段，当然同时也会是学区治安环境都好的地段，屋主每三四十年花在地税上的钱就够买一座新房，这种情况也并不具有普遍性。

因为这是属于政府税收，所以根本没有商量的余地。而地税的税率每年由政府公布，根据由该房屋的估价占整个地区民用住房市场总值比例，以及当地经过公投的政府和学校财政预算决定。

当然有一些特定人群属于政府照顾的行列，比如，家庭成员是退伍军人，每年少交了几百美元。屋主若是老年人，因为占用公共资源较少，能再略打个折。对以上税率若有不满，也可以选择上诉讨要说法。请律师或者自己查资料填表，折腾一圈幸运的可以减掉几百。可惜税率不是一成不变，水涨船高，每年房屋估价都会有变化，过不了多久就需要再折腾一次。

最有意思的是最后一条，房屋留给后代并不一定意味着一笔巨大的财富，反而是一笔甜蜜的负担。因为每年交税，越是奢华和昂贵的房屋，一般收取的税收都较为高昂，所以想去美国置产的大腕儿们需要先考虑清楚。

也就是说，：

1.“永久产权”=“永久欠债”

2.“永久产权”≠“永久白住”

3.税率会依房屋估价而涨

4.死后还要继续交，住了几代人的老屋若是一日交不上地税也会被飞快地拍卖掉，即便是百万豪宅欠款几十块的也不例外。

看来天下的政府没有什么区别。相比较而言，中国的房产政策就像是一下子买断了70年的房屋交易合同，而美国的房产虽然“永远”在你的手中，但是前提是每年老老实实地向国家交“房租”，这样比较也许显得更加客观一点。

当然，也有人对此提出质疑：美国的房子毕竟还是私有的，就算多花一点钱，自己的地界自己住着放心！

对此，我们先假设一个模型：

有一座房子。房东甲，有房客乙。甲乙签了个合同，约定如下条款：

1.在该合同存续期间，乙排他性地占有该房子，甲不得擅闯；

2.乙可以自己住，也可以不住，也可以转租给其他人；

3.乙也可以把这个合同转让给第三人丙，从而终结甲乙之间的合同关系，改为甲丙之间的合同关系；

4.甲乙之间的合同没有定期，乙可以随时单方面决定终止与甲的合同；

5.只要乙还在照常付房租，甲就不能终止与乙的合同；

6.乙必须定期缴纳房租，如果欠缴房租，甲有权将乙赶出去。

这是个很常见的租赁合同关系。现在对该模型做个简单的等量代换。

将“甲”替换为“国家”。

将“乙”替换为“公民”。

将“房子”替换为“土地”。

将“房租”替换为“不动产税”

这就变成了美国现行的土地“所有权”制度。很多人告诉我说，这就是传说中的，神圣不可侵犯的，土地“私有”制。

什么叫私有呢？就是私人拥有所有权。什么叫所有权？所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。而且所有权之所以是所有权，就是因为它的三大特性：绝对性、排他性、永续性。

而美国传说中的土地私有制度是什么呢？

一个公民花费大量资产购买一项合法财产，可是为了保持自己能够持续占有这项财产，还需要不断给国家付钱，不付钱的话国家就可以名正言顺地夺走它，然后返还给你剩余的价款。这就是美国的土地私有制度。

有些人应该就觉得眼熟了，这不就是现在所讽刺的国家“公有制”吗？简直就是这是标准的国家所有，公民租赁关系好不好啊！

当然，以上分析是为了让大家清楚一个概念，就是美国的“土地私有”并不是我们想象中的那样纯粹，私有和公有在一些其它领域还是有着一些细微差别的。

而且值得我们学习的是，美国的地税取之于民用之于民，并且用在了哪里都有据可查，世界上没有免费的早午晚餐。家门口免费的公立学校、干净整齐的街道、设施齐全的图书馆、绿草茵茵的公园球场，都是由地方纳税人来买单。没人天生爱缴税，但收的严苛、花的透明，也算是对纳税人最大的安慰吧。

相反，在我国这些都无法查询。

同时，美国的税收制度也杜绝了富二代们坐吃山空的想法，因为父母留下来的“宝山”反而可能把你压得喘不过气来。

到此，美国神圣美丽的土地私有制度揭开了神秘面纱，不禁让人感叹，有时候真是穿了个马甲就不认识了，妆化浓了就被认成另外一个人了。也许有些残酷，不得不承认，天下的乌鸦是一般黑的，政府是需要收钱的程度是差不多的，只是具体收的方式有点不一样而已。

同时需要申明，本文不是宏观制度的分析文，只是从房产消费者角度解说，无意去比较中美制度的优劣，只是告诉大家美国房产制度的真实一面，知道的朋友请谅解还不知道的读者。本文驳斥的只是在国内一些人所宣传的基于我们生活常识理解的虚假“永久产权”，所以为大家展示出真正的永久产权需要付出的代价，分析其中的利弊，为大家自己权衡尔。

（文章部分观点来自李淼 《美国人的土地税交给了谁？》）