the什么读:薛 涌 / 年轻白领呆不住的不是好城市

薛 涌 / 年轻白领呆不住的不是好城市

2010-08-06 10:05:01

原载于《同舟共进》2010年第8期，转载请注明出处

年轻白领呆不住的不是好城市

□  薛    涌

在关于住房问题的讨论中，主流意见一直在寻求市场化的解决方案。许多人认为，现在房价暴涨，是市场不够完善所致。其实，即使市场机制“完善”，房价恐怕还是会高速上涨。不久前房产大鳄任志强在比较中美大城市的房价时，称中国大都市房价平均44460元/平方米也未必高。我觉得他没准儿还说低了。要放任市场竞争，北京、上海的房价恐怕很快就会突破这个水平。

让我们来面对现实：中国大城市住房的市场价格有两大支柱：第一，贫富严重分化。由于中国人口基数大，富人即使占人口很小比例，其绝对数目也会不小。根据《2010年胡润财富报告》，中国现在已有1900位十亿富豪和140位百亿富豪。这些富豪和中高产阶层加在一起，基本可以保证大都市住房的旺盛需求。这样，其他阶层就很难染指商品房。任志强说开发商只给富人服务，在目前的情况下确实是句大实话。第二，中国土地资源高度紧缺。需求旺盛，供给不足，自然造成价格高昂，这完全符合市场规律。不错，现在的市场秩序确实受到权力的腐蚀，有极大的扭曲，但即使把这些扭曲矫正，上面两条支撑房价的市场因素还在那里。

创新型社会离不开办公桌下睡觉的年轻人

如果听任房价暴涨，后果将是什么呢？兹举三点：

一、房价过高，居民就必须拿出收入中比较大的份额支付住房费用，中国在住房以外的“内需”就会长期处于疲软状态。这将给中国经济带来巨大的伤害。在2009年《胡润百富榜》前10名中，有一半以上来自房地产业。开发商在财富榜上长期独领风骚，反映了中国人在住房上花的钱太多，以及房地产作为支柱性产业的地位。但是，房地产是低技术的产业，很难找到哪个发达国家拿房地产作支柱产业。比如，在2009年《福布斯》美国四百富豪榜上，前百位富豪中来自房地产业的不到10位，最富的房地产商仅排第16位。主宰财富榜的，主要来自高科技和金融领域，如盖茨、巴菲特以及谷歌、苹果的总裁等。沃尔顿家族在前10位中占了4位，靠的是以沃尔玛为主的零售业。零售业看起来很低技术，其实，沃尔玛拥有仅次于五角大楼的世界第二大计算机中心。《福布斯》的财富榜反映了美国的财富创造集中在先进产业中。当房地产的内需挤掉了其他内需特别是高技术内需时，中国的产业升级就变得更难了。

二、在价格上把房地产市场的“准入门槛”提得过高，最有创造力的年轻人就被锁在外面了。年轻白领逃离“北上广”（部分年轻人因生活压力选择离开北京上海广州，回到二三线城市去——编者按）揭示了这一潮流的前期征兆。不管是纵观世界历史，还是考察现代西方发达国家，都会看到一个不争的事实：大城市特别是国际性大都市，是经济的神经中枢和创造力的核心。而在这里创造财富的主力，就是那些训练有素、野心勃勃的年轻人。华尔街离开那些晚上加夜班、在办公桌底下睡觉的年轻职员就玩不转。如果年轻的白领在大都市都呆不住，中国就不用再谈什么创新型社会了。

三、中产阶级若难以在大都市立足，纷纷选择二线城市，就会促使中国的城市化走铺张型而非集约型的道路：大城市之间的中小城镇会如雨后春笋般冒出来，侵占更多的农地。同时，在这些相对较小的城市中和城市间发展公共交通也比较困难。国际著名咨询公司麦肯锡预计中国的城市人口将达到10亿，形成人类历史上前所未有的城市化挑战。麦肯锡进而对中国建言：走集中型的城市化道路。这一模式要求中国发展出15个平均人口在2500万的超级城市，以及11个各拥有6000万左右人口的城市群。这些城市的人口加起来，就达到了10亿。麦肯锡认为，相对于现有的分散性城市模式，集中型的城市化创造的人均GDP要多出20%，同时可提高能源效率，抑制对农地的侵占。城市化集中，也意味着市场集中、人才集中，有利于发挥规模优势且利于资讯流通。

城市“旧财富”要让位于城市“新财富”

那么，什么是中国城市化的目标？实现这样的目标需要什么样的房价结构？对此，我提出两项指标：

一、城市化要走集约化路线，即麦肯锡提出的超级城市模式。这样的超级城市，可由一个中心城市和十几个卫星城市组成，两者之间由高速铁路连接，形成“一小时经济区”。中心城市与卫星城市被农田包围或分隔。这些农田可为城市提供新鲜蔬菜水果、田园式的生活情调，同时也形成城市的“绿肺”。

创造阶层和劳动阶层应该是城市居民的主力。借用西方的概念说，城市要以“新财富”而非“旧财富”为核心。所谓“新财富”，是白手起家创造的财富。这些财富的创造者往往出身于普通阶层，靠自己的聪明才智而崛起。他们在起步时没有资本优势，甚至相当贫困，但他们是社会中富有创造力的人。城市越是给这种人提供机会，就越有生机。“旧财富”则是继承性财富，是在享受前人的果实，拥有者素质参差不齐，其中一些人甚至会逐渐沦为寄生阶层。但是，他们有着与其能力完全不相称的资本，可以把刚刚起步的“新财富”创造者挤出竞争圈。看看这些年媒体报道的一些暴力拆迁案就明白，在被拆迁的受害者中，有许多小企业，如资产几十万的养殖场，就是典型的“新财富”。这些“新财富”健康成长，则国富民康。但是，恰恰是这些最有希望的财富被拆迁摧毁，留下空间给财大气粗的开发商。如果这种以既得利益为代表的“旧财富”占据了大都市，大都市就将失去创造力，从生产都市沦为寄生都市，中国的经济也将走向衰落。所以，中国的城市体系一方面要为“新财富”提供发展的空间，另一方面要为“旧财富”提供某种退隐地区，比如风景如画、与世无争的远郊，而不能让他们主宰了城市这种创造的中心。

很明显，要达到这样的目标，就应该尽可能地让豪宅、私车离开市中心，让经济型的小房、公交、自行车成为大城市的主宰。可惜，这样的目标，依靠目前的市场结构很难达到，需要重大的政策创新。在我看来，新住房制度的核心是：把住房作为“国家红利”，使保障性住房全民化。

要注意，这并非要回到计划经济时代。这种方案，其实和任志强长期以来的主张是基本相合的：让政府承担更多的保障性住房的责任，然后把市场交给开发商。我认为，中国的住房80%以上应该是保障性住房，并用对20%以下的商品房课以重税以补助保障性住房的发展。市场在房地产中仅起着辅助性或边缘性的作用。其实，许多市场经济国家都施行了类似的政策并获得成功，很值得借鉴。瑞士洛桑国际管理学院（IMD）公布的2010年版世界竞争力排名，列第一位的新加坡80%以上居民住在政府的公房中，列第二位的香港则有一半左右的居民住公共住宅；排名第十二位的荷兰，住公房的比例在40%以上。

应该说，公共住房制度在发达国家有许多问题，但缺乏公共住房的国家问题恐怕更多。特别是在土地资源短缺的条件下，公共住房解决了巨大的社会问题。

成功人士住“公共住房”同样体面

1965年新加坡独立后马上面临住房紧缺的问题。建屋发展局随即成立，目标是给居民提供低价格的公共住房即“组屋”，并清理棚户区。新加坡的土地基本上是国有，但国有并非政府实施“土地财政”、高价卖地牟取暴利的理由。相反，政府统一建造“组屋”，用成本价格出售给合格的新加坡公民；同时按收入的不同，对购买组屋有所规定，比如购买二房式的家庭月收入不得超过2000新元，鼓励居民在购买住房时量入为出，限制了住房的消费。另外，对于低收入阶层，政府给予资助帮助其购房。在这样的制度下，新加坡居民的住房拥有率达88.8%，其中74.5%的家庭住在四房式或更大的组屋或私房中，生活得非常体面。

这种制度，就是把住房变成了“国家红利”，人人有份，对提高民族凝聚力大有帮助。你多穷也可以分享“国家红利”，这样，每个公民都把国家当成自己的，为之竭忠尽智。

另外，那些成功人士，在住进组屋后收入提高，也不必搬出。我的一位新加坡朋友，家庭收入在新加坡至少属于顶尖的10%的阶层，他买了私房，但仍住在组屋里，私房拿来出租。据他说，他的朋友投资很成功，资产过千万新元，提前退休享清福，也住在组屋中。所以，在新加坡，组屋这种公共住房并非贫困的标志，而是同舟共济的公民们生活水平的写照。

荷兰的公共住房叫“社会住房”，主要被非盈利的住房协会所控制，以出租为主。居住在这种“社会住房”中的居民在人口中的比例，从1945年的12%上升到了1990年代的44%，“社会住房”的租金仅为市场价值的一半到2/3。开发商经常被要求在其所建的住房中包含25%～35%的经济适用房。不仅如此，这些“社会住房”和高价的商品房在分布上充分混合，使人无法知道谁住在便宜的“社会住房”中。收入提高也不必迁出，除非自己想放弃这种福利。将近一半的人口住在考究的“社会住房”中，“社会住房”自然也不是贫困的标志，而是主流社会的核心。更重要的是，这接近一半的居民，成为一个巨大的选民集团，在民主政治中有足够的选票维护自己的利益。一些重大的兴建项目，甚至要通过公决，这就足以保障“社会住房”的品质。荷兰也因此被称为“世界上最为富裕、居住最好的国家”之一。

新加坡和荷兰的公共住房政策当然不是十全十美，但总体上取得了相当大的成功。第一，两国土地资源紧缺，有钱人很容易形成土地垄断，但公共住房政策把土地作为“国家红利”，比较均等地分配给了国民，保证了“居者有其屋”，使社会非常稳定。比起美国来，这两个国家的无家可归者少得多，犯罪率也低得多。第二，公共住宅在两国都成为中产阶级的主流住宅，居住于其中不会感到没有面子。这和中国那种希望人为地贫富分区大异其趣，当然也避免了一些发达国家（如美国、法国）因建设公共住房而造成贫困和犯罪集中的城市病。第三，两国在住房上强调公平，却没有影响效率。因为对住房实行公共管理，靠建造房子难以发横财，房地产无法成为支柱性产业，有能力和野心的企业家往往绕开这一产业，投身于附加值更高的高科技领域竞争，优化了资源配置。

学习先进制度不分国家大小

中国为什么不能学习新加坡和荷兰的模式？有论者说，新加坡和荷兰是小国，中国则是世界最大的国家，管理起来复杂得多，无法学习它们的模式。另有论者说，中国地大物博，土地资源并没有紧缺到新加坡、荷兰的地步，有条件给房地产提供市场发展的空间，使之对经济作出重大贡献。

这两种说法似是而非。第一，在人类的现代化历史中，关键性的经济制度和国家结构，如税收体系、国债和股市等，多是城市国家和荷兰这种小国创造的。国家大并不是拒绝学习先进模式的理由。拒绝学习的后果只能是衰落，不管国家大小。

第二，中国真有足够的土地资源让房地产成为支柱性产业吗？以每平方公里人口密度算，新加坡为7000人，荷兰为400人，中国为139人，似乎中国的人均土地资源多得多。但是，如果把中国西部的沙漠、山岭等不毛之地剔除，中国的人均土地资源和荷兰恐怕并无本质区别。况且，中国大城市的人口密度与新加坡属于一个档次。如果算上外来人口，北京的人口密度已达2199人/平方公里，市区人口密度15752人/平方公里。上海市中心城区人口密度已高于东京、巴黎、伦敦等一些国际大都市。中国大都市为世界最拥挤的地方，乃不争之事实。

这种土地资源的现实，使中国有充分的理由借鉴新加坡和荷兰的模式。中国应该制订“国家红利”式的住房政策。比如，在北京上海这样的大都市，以人均25～30平方米的标准建造公共住房，由政府免费提供土地，在严格控制造价、质量规格和赢利边际的前提下，让开发商竞标承揽建造，并对低收入阶层给予适当的购房补助。同时，在严格限制土地供给、经过周密审批程序的条件下，政府以超出市场的价格提供非常有限的商品房用地，并对建造商品房的开发商课以重税，把所得款项回馈到公共住房的建设上。按照这个标准，三口之家可以拥有75～90平方米的住房，价格维持在5000元/平方米左右。超出这个居住面积指标，则要以每平米六七万甚至十几万的价格到市场上购买。这样，中国就有望早日变成一个人人有房的社会。创造力旺盛的年轻人得以在大都市立足，城市化对环境的冲击也会减至最小程度。

（作者系旅美学者）

原载于《同舟共进》2010年第8期，转载请注明出处