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来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 21:05:40
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2000-02-24 星期三 总第 1 期
编辑信箱邮件订退问题解答
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本期索引
〖经济适用房〗
1......四问经济适用房
〖京城楼市〗
1......北京今年楼市哪儿最热
〖答疑解难〗
1......自建房拆迁能否得补偿
〖百姓购房〗
1......买房怎么侃价
〖市场展望〗
1......北京写字楼市场分析
【经济适用房】
1......四问经济适用房
“两会”期间，本市广大市民就自己关心的问题和参加会议的人大代
表、政协委员进行广泛交流，其中一些市民通过网上将自己的意见和建议
递交“两会”特设的网站，以引起代表、委员们的重视并希望得到解决，
本文是从“两会”特设网站里选出来的有关“经济适用房”的问题，供广
大读者参考。
关于经济适用房市政府为解决市民住房问题推出的经济适用房政策受
到欢迎，经济适用房的热销很能证明这一点。但是作为消费者，对其销售
过程中的一些具体问题感到非常困惑和不满意。特提请“两会”代表和委
员加以关注，并吁请有关部门给予答复和解决。
1、购房合同非常不规范。如回龙观文化居住区与消费者签的预售合同
普遍没有补充协议，售楼人员不提示消费者具有与开发商另签补充协议的
权利。消费者自己提出一般会遭到拒绝，比如对所购住房许诺赠予小型花
园或阁楼的不肯在合同上以文字标明。
2、合同附件不规范。如房屋的户型图非常模糊，根本看不清每个房间
的具体情况和面积，更没有一般商品房所应有的房屋使用说明，只另给了
一张复印的一般户型图，标有各房间面积。让人担心房屋面积是否准确。
询之，一般售楼人员根本说不清楚。
3、向银行贷款的律师费究竟应由谁来支付。律师让消费者签署的法律
文件没有一条是保障消费者权益的，完全是为了保障银行的贷款安全而做，
可不菲的律师费却要消费者来花，道理上实在说不通。这项律师费应当作
为银行的商业成本由银行支付才对。
4、回龙观地处昌平，属远郊区，将来的电话是按市话还是按郊区直话
费？
■一位读者
天鸿集团营销公司答复：
由于经济适用房在北京市甚至全国还是第一批，所以回龙观的工作尽
管我们很努力的去完成，在工作中仍然存在很多不足。我们除了在建设过
程中发现问题不断改进外，并在广大市民的关心下把以后的工作做得更好。
客户所提出的几点意见，在我们的工作中确实存在上述的问题。首先
对于工作中的失误我们表示诚挚的歉意。我公司在回龙观经济适用房销售
中使用了北京市房地局监制的统一的经济适用房预售合同文本。关于补充
协议的问题，由于是期房预售，且建设周期较短，而在建设过程中由于技
术性问题或一些其它因素的影响，对于住宅的一些调整都是不可避免的。
也有一些有关的内容在销售之初是不能确定的，如首层小型花园的设置位
置、形式、面积等。随着工期的进行，我们对可以落实的问题已经在有些
合同的附件内有所体现，同时对更改内容给客户带来的问题的合同将逐户
协商解决。
我们的合同附件内有些确实存在客户反映的问题，如不清晰等，一定
在以后的工作中加以改进，希望客户监督我们的工作。关于房屋使用说明
书问题，我们认为房屋的使用说明书在房屋接近交付使用时内容会较完备，
可以把建设过程中我们认为可以做得更好的改进以及不断完善的内容增加
进去，希望能提供给客户一个真正意义上的使用说明书，帮助住户了解自
己所购买的产品。这份说明书将会在入住前与住宅质量保证书一起交到住
户手中。
回龙观地属昌平区（原昌平县），1999年时电话为向外拨打按市话收
费，从市内向回龙观地区拨打按郊直收费。不久前，有关回龙观地区电话
改为市话的消息已在媒体上刊登。我们在工作中存在的问题与不足，将尽
力改进，来信中提到的银行贷款的律师费问题，我们一定积极协调，由银
行系统提出意见和建议，给客户一个圆满的答复。
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【京城楼市】
1......北京今年楼市哪儿最热
作者:蔡鸿岩
作为特大型城市，北京的住宅开发与楼盘项目所在区位有着最直接密
切的关联。
经过10余年的房地产开发，北京住宅建设的格局及走向已基本明确。
城区———市区———近郊区居住带———郊区卫星城这四块板结构，
现已基本定位。但随着政府市政投资不同时期有所偏移、经济适用房开发
政策，以及城市住宅建设总体延伸的规模，2000年北京楼市的热点区域将
会比去年有较大的转移。
东部地区：楼盘相对集中小业主托市
2000年东部区域新上市楼盘将主要集中于三环至四环之间，并且有明
显的扎堆儿现象。其中以正东方向的朝阳路红庙至十里堡、偏东南方向的
东南三环至大望路区段，以及东北方向的望京地区最为集中。
正东方向除总开发量近百万平方米的“老楼盘”———晨光家园、晨
曦家园、甜水园小区之外，2000年拟上市的都会华庭（城市广场二期）、
京棉厂外迁改造、兴隆家园北区等项目，其开发量均超过20万平方米，今
年开盘上市总量估计不低于30万平方米。这些项目中城市广场二期有港资
介入，京棉厂改造由实力雄厚的中远集团担纲，其项目设计品质肯定会优
于前期楼盘。
偏东南方向区域内有九龙花园、华腾园这两个超过40万平方米大型社
区的后续楼盘，有锦绣嘉园、现代城SOHO，以及新近开盘的御景园。预计
上述两区域今年上市楼盘总量将在100万平方米上下。
东北方向的望京地区随着A5区和大西洋新城的带动，这里现在已是北
京目前最大的工地，在建项目总数近30个。由于开发项目集中，开发商抢
夺客户的竞争日趋激烈，故上市楼盘都会在设计品质和价格上展开角逐。
其中圣馨大地、大西洋新城二期、银枫家园、宏源公寓将是最热门的
楼盘项目。
从需求角度分析，东部地区购房者将主要是外企员工、私营企业主、
外贸及民航从业人员、自由职业者，以及拆迁户，燕莎及国贸核心区将会
有部分投资户置业。
由于地理位置和区域经济特征的原因，东部地区东三环沿线及望京、
大山子地区除自用住房之外，投资客会占一定的比例，小业主在这里将会
形成一个高密群体。
西部地区：高尚社区成市，
“高知”人群垫底儿
西部地区是继东三环、亚运村之后京城楼市的又一“后起之秀”。随
着近一年来IT业以迅猛之势侵入人们的工作、生活等各个领域，预计2000
年西部地区，特别是西北部地区楼市会从中直接受益。
今年西部地区新增楼盘，将主要集中于西四环路五棵松路以北至西黄
庄路东一侧，以及西南三环和地铁路向西沿线，中关村地区将只是现有项
目中新开盘的楼座。
该区域今年能够形成市场热点的楼盘除中关村的项目之外，将主要集
中于西四环路五棵松以北、以东的位置上。这其中以美丽园最具代表性，
作为2000年第一个正式开盘的项目，元月8日首次正式签约，签约数达83套
。这一数字预示着以美丽园代表的多层时尚住宅，将成为继恩济里小区之
后，西部又一具有典范性的“品牌社区”。
除上述区域外，今年以今日家园为代表的西长安街地铁沿线、价位适
中的楼盘仍会受到购房者的热情关注。“地铁置业”的位置概念现已延至
古城大街。
广外大街是西南部地区楼盘集中的区域。但由于以往少有有名气的楼
盘项目，因此，这里的市场今年很大部分将会拱手让于春节后将上市的在
原“北钢”厂址上开发的超大型社区，该项目的投资方包括大名鼎鼎的香
港长江实业。
另外，西部地区新打通的丰益路，为丰台区内的楼盘扫平了交通障碍，
作为与长安街平行的主干道，其交通状况的改观，使得以庄维花园为代表
的丰台区内商品房在位置概念上改变了其原有的“郊区房”形象，从丰台
环岛至南二环路5分钟的车程，使得这一区域商品房的价位显出优势。
城南地区：温泉、地铁、低价位
“好房子”依然有市场
众所周知，由于北京人传统的居住观念，城南楼市除方庄小区等个别
楼盘外，始终不如其它地方火热。去年下半年，北京市宣布近期内将正式
建造地铁5号线，南四环路也已开工，市政的巨大投入无疑为进入2000年的
城南地区住宅市场提供了很好的发展机会。
由于项目多而分散，南城可以形成热点的楼盘也将呈点状分布，热卖
区域恐难形成，因此哪家楼盘能热卖，关键就看其个性品质。去年，城南
热卖的楼盘在二环路当属清芷园，三环路当属同仁园，再向外则有九龙家
园、大雄城市花园、兴涛社区等。这些楼盘各具风格，各有特征，这也说
明城南是一个靠个性化创建物业品牌的地区，今年该地区住宅市场的形势
仍将延续这一发展规律。
从客观条件和发展商的主观因素看，今年城南地区的热点项目形成基
础一是地铁5号线沿线地区物业，但这要看5号线今年能否加快启动；二是
地下温泉的获取；三是楼盘个性品质极佳，它处物业不可取代；四是看楼
盘价位是否有绝对的优势。
地铁5号线规划将从铜厂起，沿宋家庄、刘家窑、玉蜓桥一直向北打通
。因此去年下半年上市的同仁园、方南家园等楼盘，以及成寿寺、方庄、
洋桥地区的进入销售期的楼盘将会有很好的销售前景。
地下温泉是城南楼盘具有的一大特色，恒松园、鹏润家园、洋桥温泉
居等都先后开采出高热地下温泉。由于南城一直因水质问题影响物业销售，
因此有温泉的房子更会引起购房者的青睐。
纵观城南地区市场总体情况，目前制约城南市场发展、楼市人气不足
的原因主要还是市场有效需求相对不足。从这点来看，南北地铁的建设对
城南楼市是最利好的消息，而在地铁开通仍有待时日的当前，对发展商来
说最“取巧”的方式，则是让自己的楼盘富有个性。但这又不是所有发展
商所能具备的。因此，楼盘“冷热不均”，2000年在城南地区将表现得尤
为充分。
城北地区：降价、扫尾
经济适用房与高档住宅并举
即便不包括中关村和望京，以亚运村为核心的城北地区仍然是北京人
公认的楼市旺销区。但由于去年经济适用房杀入市场，其造成的市场“转
型”使2000年之后的北部商品房市场很难乐观。
亚运村地区商品房市场今年主要受北部经济适用房左右。回龙观、天
通苑去年半年时间已分别售出3000—5000套，在不提价的情况下，这两个
楼盘今年仍将继续霸占市场，吞噬大批商品房的准客户。而亚运村地区的
其它楼盘都必须面对这一现实，制定相应的对策，以促进销售。
从现有楼盘情况看，亚运村地区（含芍药居、健翔桥附近）现上市楼
盘总量保守的数字也在200万平方米以上，而且按北京各方位地区楼盘的位
置———价格比衡算，该地区楼盘价位显然是最高的，可以断言，2000年
的北部市场“降价”、“扫尾”将是市场主旋律。发展商谁能适时、适当
推出切合实际的销售策略，谁的项目才有可能热卖，否则的话，后果不堪
设想。因为现在的买房人早已不是先前那种糊里糊涂的状态。
不过，由于房产本身毕竟有明显的高、中、低档次区分，不同档次楼
盘有其相对特定的购买群，因此北部地区给众多购房人带来“实惠”的经
济适用房的出现，也刺激加快了物业项目档次的结构性合理区分，促进了
开发商的优胜劣汰。这使得北部地区设计独特、内外环境品质俱佳的优质
物业出现速度会进一步加快。依此理论推断，今年北部地区有望被看好，
并有可能热销的楼盘将会是枫丹丽舍、万科星园、华清嘉园、华馨公寓，
或有同等品质层次的新开楼盘。
总之，今年人们会看到楼市最欣喜无忧的开发商产生在北部地区（天
通苑、回龙观），最惨淡、最忧心绝望的楼盘和它的开发商也同样会出自
这一地区。
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【答疑解难】
1......自建房拆迁能否得补偿
作者:朱立宛
编辑同志：
我现在与父母一起居住，家里有两间正房，租赁合同分别是我父母与
我哥哥，而我自己住的是一间自建房，这间自建房是大概20多年前由于人
口多盖的，由于这几年我经常与父母发生矛盾，所以，前些日子我父母已
经与我办理了分房手续，并公证声明与我不再来往，没有我的继承权并让
我尽快自己解决住房。
请问，我这种情况新的拆迁办法如何规定，我能不能得到补偿、怎么
补偿？
■读者
北京市房地局在关于实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》有关问题
的通知中强调：被拆迁居民在拆迁范围内有本市常住户口，无正式房屋，
长期居住自建房，并且单独立户，在拆迁范围外别无正式住房的，可以按
照每户建筑面积30平方米予以补偿。
北京市房地局在关于《北京市城市房屋拆迁管理办法》执行中有关问
题的通知中再次说明：《办法》第30条第二款和市房地局《关于实施〈办
法〉有关问题的通知》第31条关于对长期居住自建房居民补偿规定的适用
条件为：1．在拆迁范围内有本市常住户口；2．长期居住在自建房内；3．
单独立户；4．本人及其配偶、父母、子女在拆迁范围内无正式住房；5。
本人及其配偶在拆迁范围外无正式住房。市政府确定的市政建设重点工程
的房屋拆迁，本市另有规定的，从其规定。
你来信介绍你住自建房的情况，能不能得到补偿？你住自建房及其在
拆迁范围内、外有无正式住房的情况，遇到拆迁时，依据上述关于自建房
核定有关政策的规定，由房屋所在地的房地局核定，经核定，你符合住自
建房的规定，拆迁人应给予建筑面积30平方米的补偿。如果你不符合住自
建房的规定，就不可能得到补偿。你能不能得到补偿，遇到拆迁时，你住
的自建房由当地房地局核定后决定。
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【百姓购房】
1......买房怎么侃价
买房人总想物有所值，少花冤枉钱，杀价时各有招数，总结起来主要
有以下几种情况：
避免流露出特别强烈的购买欲望
1．不要表露对物业有好感；
2．告知卖方已看中其他物业并准备付订金；
3．告知卖方已看中其他物业并已付订金，但亦喜欢此物业，是否再便
宜点儿补偿已付又不能退的订金；
4．告之想购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在
付款方法上优惠；
5．不停地找物业的缺点要求降价；
6．告之自己很满意，但家人、老公或夫人有其他的想法，希望再便宜
点儿成交。
或者表现出强烈的购买欲望，迫使卖方降价
7．告之准备一次性付款，要最优惠的价；
8．带着5000元钱，说只要售价合适马上决定购买；
9．实在谈不下来，抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的
客户。
以自己的经济能力不够作为理由
10．用其他物业的价值作比较，要求再减价；
11．告之能力有限买不起，要求再便宜点儿；
12．告之资金尚在外地或外国，购房款需分期慢慢支付，争取更优惠
的付款条件；
13．告之物业管理费太贵不能支付，要求是否可送物业管理费；
14．告之公司的预算有限只能是指定的售价；
15．告之自己的现金积压在股市上或其他生意上，想购置但付款条件
或售价能否优惠；
16．告之这房子是别人送的，自己不想掏钱买，预算有限，就这么多
钱。
卖交情争取拿到该项目的最优惠价格
17．告之从朋友处已知能有多少优惠，要求同样的待遇；
18．告之自己没有通过代理行、直接与开发商交易应能免佣金，可更
便宜些；
19．与谈判人员、销售人员成为好朋友。
声东击西探知更便宜的价格
20．找多位不同的销售代表，试探售价的最低价；
21．要求开发商给毛坯房的价，同意后再要求提供装修；
22．先选一个比较次的单元，把售价谈好，再要求同样的售价买更好
的单元；23．告之买物业主要想用作出租，自己不在国内也没有时间办出
租事宜，是否能安排出租事宜并要求送装修、家具、电器；
24．告之自己会有不少朋友会跟着自己买，只要给最优惠价，可以带
更多买家来。
拖延时间
25．拖延谈判的时间，慢慢磨，主动权在自己手上，每次要求更便宜
的售价。当然，并非每一位买房者都必须把这些招数使遍，最好还是根据
你平时与人打交道的风格选择其中一种或几种方式。
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【市场展望】
1......北京写字楼市场分析
作者:戴德 梁行 李哲
1999年第四季度北京写字楼供应已不是很多，市场仍延续了上季度下
跌的态势，但下跌幅度已非常小。据戴德梁行市场研究部统计，1999年第
四季度北京写字楼平均租金报价只比第三季度下降了1.8％，预计2000年上
半上北京写字楼市场有望走出低谷；在租金下跌幅度减缓的同时，写字楼
空置率也不断下降，1999年从第一季度到第四季度的空置率分别为36％、33
％、28％和25％，空置率下降的原因主要是市场供应量增长缓慢而租户大
面积吸纳写字楼。
供应
1999年第四季度北京市三栋写字楼入伙——首都时代广场，华彬国际
大厦和海龙大厦。到1999年年度，北京写字楼存量达到427.8万平方米。由
于一些工程工期的拖延，因而1999年写字楼实际供应量比预计的要少，只
有67.9万平方米，比1998年减少43.1万平方米。需求1999年第四季度租务
市场上对写字楼的主要需求来自信息技术行业，尤其是一些网络服务提供
商和网络内容提供商。除此之外，证券公司也对写字楼表现出了强劲的需
求。另外，一些大的跨国公司也在1999年第四季度纷纷续租和扩租。从客
户对楼盘的选择上看，海淀区楼盘无疑最受客户青睐。遗憾的是，海淀区，
尤其是中关村地区的写字楼已基本上没有什么位置，许多写字楼出租率已
达百分之百，因此，许多客户不得不在其它区寻找办公地点。
市场热点世贸给写字楼市场带来机遇。
1999年11月份中美签署世贸双边准入协议对写字楼市场无疑是一个利
好消息。在协议签署之后的第二天，东方广场就把其写字楼租金报价由每
月每平方米25美元提高到28美元，而北京科技会展中心更是卖出了谈了很
久的三层写字楼。在随后的两个月里，写字楼表现出了强劲的市场需求，
许多写字楼的入住率都节节攀升，一些写字楼甚至达到了100％的入住率。
写字楼市场之所以好转，与人们积极的心理预期有密切关系：中国加入世
贸后，将会有更多的外资公司涌入中国，对高档写字楼将会有更多的需求，
而届时写字楼供应量却不会有明显地增加。因此，现在许多国内和国外公
司都抢在租金全面回升之前积极地购买和租赁写字楼，而许多发展商面对
这一市场情况，已经提高或者正在考虑提高租金。
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2000-02-24 星期三 总第 1 期
编辑信箱邮件订退问题解答
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本期索引
〖经济适用房〗
1......四问经济适用房
〖京城楼市〗
1......北京今年楼市哪儿最热
〖答疑解难〗
1......自建房拆迁能否得补偿
〖百姓购房〗
1......买房怎么侃价
〖市场展望〗
1......北京写字楼市场分析
【经济适用房】
1......四问经济适用房
“两会”期间，本市广大市民就自己关心的问题和参加会议的人大代
表、政协委员进行广泛交流，其中一些市民通过网上将自己的意见和建议
递交“两会”特设的网站，以引起代表、委员们的重视并希望得到解决，
本文是从“两会”特设网站里选出来的有关“经济适用房”的问题，供广
大读者参考。
关于经济适用房市政府为解决市民住房问题推出的经济适用房政策受
到欢迎，经济适用房的热销很能证明这一点。但是作为消费者，对其销售
过程中的一些具体问题感到非常困惑和不满意。特提请“两会”代表和委
员加以关注，并吁请有关部门给予答复和解决。
1、购房合同非常不规范。如回龙观文化居住区与消费者签的预售合同
普遍没有补充协议，售楼人员不提示消费者具有与开发商另签补充协议的
权利。消费者自己提出一般会遭到拒绝，比如对所购住房许诺赠予小型花
园或阁楼的不肯在合同上以文字标明。
2、合同附件不规范。如房屋的户型图非常模糊，根本看不清每个房间
的具体情况和面积，更没有一般商品房所应有的房屋使用说明，只另给了
一张复印的一般户型图，标有各房间面积。让人担心房屋面积是否准确。
询之，一般售楼人员根本说不清楚。
3、向银行贷款的律师费究竟应由谁来支付。律师让消费者签署的法律
文件没有一条是保障消费者权益的，完全是为了保障银行的贷款安全而做，
可不菲的律师费却要消费者来花，道理上实在说不通。这项律师费应当作
为银行的商业成本由银行支付才对。
4、回龙观地处昌平，属远郊区，将来的电话是按市话还是按郊区直话
费？
■一位读者
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由于经济适用房在北京市甚至全国还是第一批，所以回龙观的工作尽
管我们很努力的去完成，在工作中仍然存在很多不足。我们除了在建设过
程中发现问题不断改进外，并在广大市民的关心下把以后的工作做得更好。
客户所提出的几点意见，在我们的工作中确实存在上述的问题。首先
对于工作中的失误我们表示诚挚的歉意。我公司在回龙观经济适用房销售
中使用了北京市房地局监制的统一的经济适用房预售合同文本。关于补充
协议的问题，由于是期房预售，且建设周期较短，而在建设过程中由于技
术性问题或一些其它因素的影响，对于住宅的一些调整都是不可避免的。
也有一些有关的内容在销售之初是不能确定的，如首层小型花园的设置位
置、形式、面积等。随着工期的进行，我们对可以落实的问题已经在有些
合同的附件内有所体现，同时对更改内容给客户带来的问题的合同将逐户
协商解决。
我们的合同附件内有些确实存在客户反映的问题，如不清晰等，一定
在以后的工作中加以改进，希望客户监督我们的工作。关于房屋使用说明
书问题，我们认为房屋的使用说明书在房屋接近交付使用时内容会较完备，
可以把建设过程中我们认为可以做得更好的改进以及不断完善的内容增加
进去，希望能提供给客户一个真正意义上的使用说明书，帮助住户了解自
己所购买的产品。这份说明书将会在入住前与住宅质量保证书一起交到住
户手中。
回龙观地属昌平区（原昌平县），1999年时电话为向外拨打按市话收
费，从市内向回龙观地区拨打按郊直收费。不久前，有关回龙观地区电话
改为市话的消息已在媒体上刊登。我们在工作中存在的问题与不足，将尽
力改进，来信中提到的银行贷款的律师费问题，我们一定积极协调，由银
行系统提出意见和建议，给客户一个圆满的答复。
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1......北京今年楼市哪儿最热
作者:蔡鸿岩
作为特大型城市，北京的住宅开发与楼盘项目所在区位有着最直接密
切的关联。
经过10余年的房地产开发，北京住宅建设的格局及走向已基本明确。
城区———市区———近郊区居住带———郊区卫星城这四块板结构，
现已基本定位。但随着政府市政投资不同时期有所偏移、经济适用房开发
政策，以及城市住宅建设总体延伸的规模，2000年北京楼市的热点区域将
会比去年有较大的转移。
东部地区：楼盘相对集中小业主托市
2000年东部区域新上市楼盘将主要集中于三环至四环之间，并且有明
显的扎堆儿现象。其中以正东方向的朝阳路红庙至十里堡、偏东南方向的
东南三环至大望路区段，以及东北方向的望京地区最为集中。
正东方向除总开发量近百万平方米的“老楼盘”———晨光家园、晨
曦家园、甜水园小区之外，2000年拟上市的都会华庭（城市广场二期）、
京棉厂外迁改造、兴隆家园北区等项目，其开发量均超过20万平方米，今
年开盘上市总量估计不低于30万平方米。这些项目中城市广场二期有港资
介入，京棉厂改造由实力雄厚的中远集团担纲，其项目设计品质肯定会优
于前期楼盘。
偏东南方向区域内有九龙花园、华腾园这两个超过40万平方米大型社
区的后续楼盘，有锦绣嘉园、现代城SOHO，以及新近开盘的御景园。预计
上述两区域今年上市楼盘总量将在100万平方米上下。
东北方向的望京地区随着A5区和大西洋新城的带动，这里现在已是北
京目前最大的工地，在建项目总数近30个。由于开发项目集中，开发商抢
夺客户的竞争日趋激烈，故上市楼盘都会在设计品质和价格上展开角逐。
其中圣馨大地、大西洋新城二期、银枫家园、宏源公寓将是最热门的
楼盘项目。
从需求角度分析，东部地区购房者将主要是外企员工、私营企业主、
外贸及民航从业人员、自由职业者，以及拆迁户，燕莎及国贸核心区将会
有部分投资户置业。
由于地理位置和区域经济特征的原因，东部地区东三环沿线及望京、
大山子地区除自用住房之外，投资客会占一定的比例，小业主在这里将会
形成一个高密群体。
西部地区：高尚社区成市，
“高知”人群垫底儿
西部地区是继东三环、亚运村之后京城楼市的又一“后起之秀”。随
着近一年来IT业以迅猛之势侵入人们的工作、生活等各个领域，预计2000
年西部地区，特别是西北部地区楼市会从中直接受益。
今年西部地区新增楼盘，将主要集中于西四环路五棵松路以北至西黄
庄路东一侧，以及西南三环和地铁路向西沿线，中关村地区将只是现有项
目中新开盘的楼座。
该区域今年能够形成市场热点的楼盘除中关村的项目之外，将主要集
中于西四环路五棵松以北、以东的位置上。这其中以美丽园最具代表性，
作为2000年第一个正式开盘的项目，元月8日首次正式签约，签约数达83套
。这一数字预示着以美丽园代表的多层时尚住宅，将成为继恩济里小区之
后，西部又一具有典范性的“品牌社区”。
除上述区域外，今年以今日家园为代表的西长安街地铁沿线、价位适
中的楼盘仍会受到购房者的热情关注。“地铁置业”的位置概念现已延至
古城大街。
广外大街是西南部地区楼盘集中的区域。但由于以往少有有名气的楼
盘项目，因此，这里的市场今年很大部分将会拱手让于春节后将上市的在
原“北钢”厂址上开发的超大型社区，该项目的投资方包括大名鼎鼎的香
港长江实业。
另外，西部地区新打通的丰益路，为丰台区内的楼盘扫平了交通障碍，
作为与长安街平行的主干道，其交通状况的改观，使得以庄维花园为代表
的丰台区内商品房在位置概念上改变了其原有的“郊区房”形象，从丰台
环岛至南二环路5分钟的车程，使得这一区域商品房的价位显出优势。
城南地区：温泉、地铁、低价位
“好房子”依然有市场
众所周知，由于北京人传统的居住观念，城南楼市除方庄小区等个别
楼盘外，始终不如其它地方火热。去年下半年，北京市宣布近期内将正式
建造地铁5号线，南四环路也已开工，市政的巨大投入无疑为进入2000年的
城南地区住宅市场提供了很好的发展机会。
由于项目多而分散，南城可以形成热点的楼盘也将呈点状分布，热卖
区域恐难形成，因此哪家楼盘能热卖，关键就看其个性品质。去年，城南
热卖的楼盘在二环路当属清芷园，三环路当属同仁园，再向外则有九龙家
园、大雄城市花园、兴涛社区等。这些楼盘各具风格，各有特征，这也说
明城南是一个靠个性化创建物业品牌的地区，今年该地区住宅市场的形势
仍将延续这一发展规律。
从客观条件和发展商的主观因素看，今年城南地区的热点项目形成基
础一是地铁5号线沿线地区物业，但这要看5号线今年能否加快启动；二是
地下温泉的获取；三是楼盘个性品质极佳，它处物业不可取代；四是看楼
盘价位是否有绝对的优势。
地铁5号线规划将从铜厂起，沿宋家庄、刘家窑、玉蜓桥一直向北打通
。因此去年下半年上市的同仁园、方南家园等楼盘，以及成寿寺、方庄、
洋桥地区的进入销售期的楼盘将会有很好的销售前景。
地下温泉是城南楼盘具有的一大特色，恒松园、鹏润家园、洋桥温泉
居等都先后开采出高热地下温泉。由于南城一直因水质问题影响物业销售，
因此有温泉的房子更会引起购房者的青睐。
纵观城南地区市场总体情况，目前制约城南市场发展、楼市人气不足
的原因主要还是市场有效需求相对不足。从这点来看，南北地铁的建设对
城南楼市是最利好的消息，而在地铁开通仍有待时日的当前，对发展商来
说最“取巧”的方式，则是让自己的楼盘富有个性。但这又不是所有发展
商所能具备的。因此，楼盘“冷热不均”，2000年在城南地区将表现得尤
为充分。
城北地区：降价、扫尾
经济适用房与高档住宅并举
即便不包括中关村和望京，以亚运村为核心的城北地区仍然是北京人
公认的楼市旺销区。但由于去年经济适用房杀入市场，其造成的市场“转
型”使2000年之后的北部商品房市场很难乐观。
亚运村地区商品房市场今年主要受北部经济适用房左右。回龙观、天
通苑去年半年时间已分别售出3000—5000套，在不提价的情况下，这两个
楼盘今年仍将继续霸占市场，吞噬大批商品房的准客户。而亚运村地区的
其它楼盘都必须面对这一现实，制定相应的对策，以促进销售。
从现有楼盘情况看，亚运村地区（含芍药居、健翔桥附近）现上市楼
盘总量保守的数字也在200万平方米以上，而且按北京各方位地区楼盘的位
置———价格比衡算，该地区楼盘价位显然是最高的，可以断言，2000年
的北部市场“降价”、“扫尾”将是市场主旋律。发展商谁能适时、适当
推出切合实际的销售策略，谁的项目才有可能热卖，否则的话，后果不堪
设想。因为现在的买房人早已不是先前那种糊里糊涂的状态。
不过，由于房产本身毕竟有明显的高、中、低档次区分，不同档次楼
盘有其相对特定的购买群，因此北部地区给众多购房人带来“实惠”的经
济适用房的出现，也刺激加快了物业项目档次的结构性合理区分，促进了
开发商的优胜劣汰。这使得北部地区设计独特、内外环境品质俱佳的优质
物业出现速度会进一步加快。依此理论推断，今年北部地区有望被看好，
并有可能热销的楼盘将会是枫丹丽舍、万科星园、华清嘉园、华馨公寓，
或有同等品质层次的新开楼盘。
总之，今年人们会看到楼市最欣喜无忧的开发商产生在北部地区（天
通苑、回龙观），最惨淡、最忧心绝望的楼盘和它的开发商也同样会出自
这一地区。
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【答疑解难】
1......自建房拆迁能否得补偿
作者:朱立宛
编辑同志：
我现在与父母一起居住，家里有两间正房，租赁合同分别是我父母与
我哥哥，而我自己住的是一间自建房，这间自建房是大概20多年前由于人
口多盖的，由于这几年我经常与父母发生矛盾，所以，前些日子我父母已
经与我办理了分房手续，并公证声明与我不再来往，没有我的继承权并让
我尽快自己解决住房。
请问，我这种情况新的拆迁办法如何规定，我能不能得到补偿、怎么
补偿？
■读者
北京市房地局在关于实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》有关问题
的通知中强调：被拆迁居民在拆迁范围内有本市常住户口，无正式房屋，
长期居住自建房，并且单独立户，在拆迁范围外别无正式住房的，可以按
照每户建筑面积30平方米予以补偿。
北京市房地局在关于《北京市城市房屋拆迁管理办法》执行中有关问
题的通知中再次说明：《办法》第30条第二款和市房地局《关于实施〈办
法〉有关问题的通知》第31条关于对长期居住自建房居民补偿规定的适用
条件为：1．在拆迁范围内有本市常住户口；2．长期居住在自建房内；3．
单独立户；4．本人及其配偶、父母、子女在拆迁范围内无正式住房；5。
本人及其配偶在拆迁范围外无正式住房。市政府确定的市政建设重点工程
的房屋拆迁，本市另有规定的，从其规定。
你来信介绍你住自建房的情况，能不能得到补偿？你住自建房及其在
拆迁范围内、外有无正式住房的情况，遇到拆迁时，依据上述关于自建房
核定有关政策的规定，由房屋所在地的房地局核定，经核定，你符合住自
建房的规定，拆迁人应给予建筑面积30平方米的补偿。如果你不符合住自
建房的规定，就不可能得到补偿。你能不能得到补偿，遇到拆迁时，你住
的自建房由当地房地局核定后决定。
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【百姓购房】
1......买房怎么侃价
买房人总想物有所值，少花冤枉钱，杀价时各有招数，总结起来主要
有以下几种情况：
避免流露出特别强烈的购买欲望
1．不要表露对物业有好感；
2．告知卖方已看中其他物业并准备付订金；
3．告知卖方已看中其他物业并已付订金，但亦喜欢此物业，是否再便
宜点儿补偿已付又不能退的订金；
4．告之想购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在
付款方法上优惠；
5．不停地找物业的缺点要求降价；
6．告之自己很满意，但家人、老公或夫人有其他的想法，希望再便宜
点儿成交。
或者表现出强烈的购买欲望，迫使卖方降价
7．告之准备一次性付款，要最优惠的价；
8．带着5000元钱，说只要售价合适马上决定购买；
9．实在谈不下来，抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的
客户。
以自己的经济能力不够作为理由
10．用其他物业的价值作比较，要求再减价；
11．告之能力有限买不起，要求再便宜点儿；
12．告之资金尚在外地或外国，购房款需分期慢慢支付，争取更优惠
的付款条件；
13．告之物业管理费太贵不能支付，要求是否可送物业管理费；
14．告之公司的预算有限只能是指定的售价；
15．告之自己的现金积压在股市上或其他生意上，想购置但付款条件
或售价能否优惠；
16．告之这房子是别人送的，自己不想掏钱买，预算有限，就这么多
钱。
卖交情争取拿到该项目的最优惠价格
17．告之从朋友处已知能有多少优惠，要求同样的待遇；
18．告之自己没有通过代理行、直接与开发商交易应能免佣金，可更
便宜些；
19．与谈判人员、销售人员成为好朋友。
声东击西探知更便宜的价格
20．找多位不同的销售代表，试探售价的最低价；
21．要求开发商给毛坯房的价，同意后再要求提供装修；
22．先选一个比较次的单元，把售价谈好，再要求同样的售价买更好
的单元；23．告之买物业主要想用作出租，自己不在国内也没有时间办出
租事宜，是否能安排出租事宜并要求送装修、家具、电器；
24．告之自己会有不少朋友会跟着自己买，只要给最优惠价，可以带
更多买家来。
拖延时间
25．拖延谈判的时间，慢慢磨，主动权在自己手上，每次要求更便宜
的售价。当然，并非每一位买房者都必须把这些招数使遍，最好还是根据
你平时与人打交道的风格选择其中一种或几种方式。
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【市场展望】
1......北京写字楼市场分析
作者:戴德 梁行 李哲
1999年第四季度北京写字楼供应已不是很多，市场仍延续了上季度下
跌的态势，但下跌幅度已非常小。据戴德梁行市场研究部统计，1999年第
四季度北京写字楼平均租金报价只比第三季度下降了1.8％，预计2000年上
半上北京写字楼市场有望走出低谷；在租金下跌幅度减缓的同时，写字楼
空置率也不断下降，1999年从第一季度到第四季度的空置率分别为36％、33
％、28％和25％，空置率下降的原因主要是市场供应量增长缓慢而租户大
面积吸纳写字楼。
供应
1999年第四季度北京市三栋写字楼入伙——首都时代广场，华彬国际
大厦和海龙大厦。到1999年年度，北京写字楼存量达到427.8万平方米。由
于一些工程工期的拖延，因而1999年写字楼实际供应量比预计的要少，只
有67.9万平方米，比1998年减少43.1万平方米。需求1999年第四季度租务
市场上对写字楼的主要需求来自信息技术行业，尤其是一些网络服务提供
商和网络内容提供商。除此之外，证券公司也对写字楼表现出了强劲的需
求。另外，一些大的跨国公司也在1999年第四季度纷纷续租和扩租。从客
户对楼盘的选择上看，海淀区楼盘无疑最受客户青睐。遗憾的是，海淀区，
尤其是中关村地区的写字楼已基本上没有什么位置，许多写字楼出租率已
达百分之百，因此，许多客户不得不在其它区寻找办公地点。
市场热点世贸给写字楼市场带来机遇。
1999年11月份中美签署世贸双边准入协议对写字楼市场无疑是一个利
好消息。在协议签署之后的第二天，东方广场就把其写字楼租金报价由每
月每平方米25美元提高到28美元，而北京科技会展中心更是卖出了谈了很
久的三层写字楼。在随后的两个月里，写字楼表现出了强劲的市场需求，
许多写字楼的入住率都节节攀升，一些写字楼甚至达到了100％的入住率。
写字楼市场之所以好转，与人们积极的心理预期有密切关系：中国加入世
贸后，将会有更多的外资公司涌入中国，对高档写字楼将会有更多的需求，
而届时写字楼供应量却不会有明显地增加。因此，现在许多国内和国外公
司都抢在租金全面回升之前积极地购买和租赁写字楼，而许多发展商面对
这一市场情况，已经提高或者正在考虑提高租金。
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