财务会计生物资产ppt:如何与政府行政主管部门打交道

时间： 2011-08-03 来源： 北京市住房和城乡建设委员会

这里所说的政府行政主管部门主要是物业管理的政府行政管理部门。与政府行政主管部门打交道，首先应当知道哪些部门是物业管理的行政主管部门。
一、物业管理政府行政主管部门
《物业管理条例》规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的物业管理活动的监督管理工作。具体来说，物业管理的行政主管部门可以划分为以下4个层次：
（一）国家级的物业管理主管部门
国家级的物业管理主管部门是指国务院建设行政主管部门——住房与城乡建设部。其主要职责是制定相关法规、规定、政策及标准，对全国范围内的物业管理活动进行宏观管理与规范。
（二）省市级的物业管理主管部门
县级以上地方人民政府房地产主管部门：即省建设厅、直辖市房地局（住房和城乡建设委员会）和市房屋管理局，是本行政区域内物业管理的主管部门，其职责主要是宣传、贯彻、落实国家的法律、法规、政策及标准，结合本地实际情况，制定地方性法规、政策，依法查处物业管理活动中的违法违规行为，维护物业管理市场秩序。
（三）基层物业管理主管部门
基层物业管理主管部门包括区、县房地产行政主管部门（住房和城乡建设委员会、房屋管理局），是辖区内物业管理的行政主管部门。基层物业管理主管部门主要负责本辖区内物业管理活动的执法监督、协调服务、宣传引导，并承担上级行政主管部门和区、县人民政府依法交办的具体工作。
（四）基层政府及其派生机构
基层政府及其派生机构包括街道办事处、乡镇人民政府等。他们不仅指导和管理业主委员会的工作，同时也履行一些具体的行政管理职能。在实践中，街道办事处和乡镇人民政府对物业管理活动具有十分重要的监督管理、支持协调的作用。
此外，城市居民委员会、农村村民委员会都是群众自治组织，虽然与政府之间并不存在隶属关系，但在城市农村的管理中都发挥着重要作用，尤其是城市居民委员会与物业管理活动的关系日趋紧密，而且居民委员会对物业管理活动的介入，是规范物业管理活动的一种重要的方式。
二、物业管理相关行政管理部门
（一）规划、城管、环卫、公安等有关行政主管部门
按照有关法律、法规和行政规章的规定，按职责分工这些行政主管部分别负责管理违章搭建、环境卫生以及维护社会治安等相关工作。
（二）工商行政主管部门
主要负责管理物业服务企业的工商注册登记，企业经营范围的核定，企业广告宣传是否合法等。
（三）价格行政主管部门
政府价格主管部门（发改委、物价局）会同房地产行政主管部门依法对物业服务企业的收费行为进行监督，对违法收费行为进行处罚。
（四）税务行政主管部门
依法监督和管理物业服务企业的纳税情况。
此外，还有全国物业管理的行业组织--中国物业管理协会，其在全国范围内进行行业指导，推进行业自律，促进行业健康发展。北京市也组建了物业管理行业协会，协会要发挥服务、沟通和监督作用，建立物业服务行业自律制度，促进本市物业服务行业的发展。同时，行业协会还有一项重要的工作就是定期发布物业服务成本信息。
以上我们分层次介绍了所有与物业管理相关的政府行业主管部门，全国和北京市的行业协会、居委会、村委会。作为业主，主要打交道的政府行业主管部门是市、区县两级的物业管理政府主管部门和基层政府及其派生机构三部分。行政主管部门对物业管理的行政管理方式是依法行政、设定规划，依法监督，规范市场，建立秩序。因为物业管理活动中大量的是处理民事关系，所以政府行业主管部门的职责就是依法设定规则，由当事人依照设定的规则自行调节，或通过司法程序调节民事行为，对这些民事行为，不要采取政府行政措施干预。在民事关系中，不产生外部影响，不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；对应当由业主自行决定的事务，不设定行政强制措施；同时还明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定的，又同时构成民事违约或侵权的行为坚持民事赔偿优先的原则。如：《北京市住宅业主大会和业主委员会指导规则》关于本物业管理区域的业主在本区域内有违反国家和本市相关规定的管理规约、违反业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害的九项主张的规定就体现了这一原则。这体现了政府职能的转变，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事。
下面我们就物业管理活动中，政府行政主管部门应该管的事进行一下归纳分析。
三、物业管理行政主管部门该管的事
结合《办法》及配套的规范性文件，我们归纳了应当由北京市各级政府行政主管部门该管的几件事：
（一）市房屋行政主管部门（北京市住建委）负责全市物业管理活动的监督管理工作，区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，主要工作如下：
1．行政立法
市房屋行政主管部门的首要职责就是制定政策法规，其主要工作内容就是依法行政，设定规则，执法监督，规范市场，建立秩序。
2．执法监督
具体来说，房屋行政主管部门要依据行政法规赋予的行政执法职权进行行政执法，对物业管理活动中出现的违法行为依法予以查处。
3．协调服务
对物业管理活动中出现的各方之间的关系进行综合协调，妥善调解物业管理活动中出现的矛盾和纠纷。
4．宣传引导
除了执法监督外，房屋行政主管部门还应当对参与物业管理的有关各方，尤其是对业主委员会、物业服务企业要进行有效的宣传引导。
（二）区县人民政府应当做好辖区内物业管理及和谐社区建设工作
区县人民政府对辖区内的物业管理与和谐社区建设工作负有组织领导责任。区县房屋行政主管部门、民政局、司法局、社会工作办公室等部门要在属地人民政府的领导下，认真履行职责，加强协调沟通，形成工作合力，共同做好物业管理与和谐社区建设工作。
（三）规划行政主管部门应对物业服务用房的验收审查备案
规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标的规定，房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当检查物业服务用房的配置情况。
（四）街道办事处、乡镇人民政府应对未成立业主大会的居住小区发生物业管理重大紧急事件时，要指导协助业主共同决策。
未成立业主大会的居住小区一旦出现物业服务企业停止服务，或者物业共用部位，共用设施设备发生重大事故时就会陷入混乱。此时，街道办事处，乡镇人民政府有责任出面指导协助业主共同决策，以渡难关。
（五）街道办事处、乡镇人民政府要接受业主提出召开业主大会的书面申请，并指定代表担任筹备组长。
这是解决首次业主大会启动难、召开难的的关健性规定。街道办事处、乡镇人民政府要在接到业主代表递交的召开首次业主大会申请60日内指定筹备组组长，组织成立首次业主大会筹备组。组建筹备组是能否顺利召开首次业主大会会议的重要保障。所以街道办事处、乡镇人民要非常慎重地在公益律师、非公益律师中选择指定能够胜任的律师担任。
（六）业主委员会要在街道办事处、乡镇人民政府备案
业主大会选举产生的业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关材料到物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案。街道办事处、乡镇人民政府要在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门。与此同时，还要将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。
（七）街道办事处、乡镇人民政府对业主委员会资格终止的委员拒交印章和资料的应责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
一般情况下，对业主可自行解决的事务不设定行政强制措施，但如果涉及公共利益就另当别论了。个别掌握管理业主委员会印章或档案资料的业主委员会委员，当期委员资格终止后，拒绝移交印章或档案资料是对业主公共利益的侵害。为规范业主大会制度，在这种情况下，街道办事处、乡镇人民政府责令移交，并由公安机关协助是十分必要的。
（八）物业服务合同备案制度
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
《办法》规定对物业服务企业签订的物业服务合同备案制度，以便于房屋行政主管部门对物业服务企业的监管，抄送备案的材料给街道办事处、乡镇人民政府是为了对物业服务企业进行共同监管。
（九）行业动态监管
市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。
单一的物业服务企业资质审核对物业服务企业的监督管理作用有限，为此要推动新的企业信用管理监督，要把对企业的诚信度作为监督企业的动态标准。而对企业的诚信度评价要充分重视业主的意见和社会的意见。这样就把对企业的监督权交给了业主、社区居委会，也就把企业资质的升降级考评的权利也交给了业主和居委会。在此基础上，建立起物业服务企业的信用信息系统，使得物业服务企业不仅受到业主、居委会、行政主管部门的监督，还受到社会的监督。这将十分有利于规范物业服务企业的行为。
（十）房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监管，及时处理物业服务的投诉
这里所说的监督是指对物业服务企业服务活动的监督，即对其经营、管理、服务的过程进行全程监督。《办法》规定把对物业服务企业的监管的重心放在对物业项目的监督上，并落实在具体的项目负责人身上。因此，不仅要建立物业服务企业的信用信息系统和动态过程的监督，还要建立对项目负责人为主的物业从业人员的信用管理上，使得项目负责人的执业资格建立在信用管理基础上。
此外要在项目负责人取得注册物业管理师资格证书的同时还要结合北京市物业管理的具体情况，有针对性地对项目负责人进行专业培训，实现持证上岗，这将有利于培养和造就一支既能面向全国行业，又能符合北京市场的专业项目负责人队伍，推动企业向现代化企业发展。
与此同时还要继续加强对物业市场的监督，要加强执法监管的力度，查处物业服务企业的违法行为。因此要高度重视业主的投诉举报，积极、稳妥地处理好投诉举报所涉及的问题，既要维护业主的合法利益，也要维护物业服务企业的合法权益。因为业主和物业服务企业是物业管理活动中的两个主体，只有把两个主体的行为规范到一个层次上，统一到一个共同的目标之下，才能构建业主与物业服务企业之间和谐互信的关系。
四、与物业管理相关的单位
相关的水、电、气、热等部门要努力实现向“终端用户”也就是业主收费，委托物业服务企业代收相关费用的，如发生纠纷，物业服务企业要积极与相关部门协调，不能推诿扯皮，转嫁责任。实现终端用户收费的，发生问题，业主要积极向相关主管单位反映并寻求解决，不能把矛盾和纠纷转嫁到物业服务企业。
以上我们从业主的立场、视角和需求出发，紧密结合《物权法》、《物业管理条例》的立法原则，围绕《办法》和配套规范性文件的规定，讲述了从成为业主到做一名合格业主的过程，主要是想让业主明白“好房好买、业主好当、当好业主”的道理。