绝命航班 结局:银行担保规避陷阱 产权式商铺返租解困

银行担保规避陷阱 产权式商铺返租解困　2009-04-02 10:11
银行担保规避陷阱 产权式商铺返租解困
在３３岁的李女士看来，北京庄胜崇光南馆销售中心的一叠宣传资料中，有一句话最让她动心：银行将为商铺的租金回报提供为期２０年的全程跟踪担保。
李女士在北京的一家外企上班，加上丈夫的工资，年收入在２０万元人民币左右。
她觉得将钱存银行或者买国库券的收益过低，投资住宅和买股票的风险太高，商铺返租的固定回报颇具吸引力。
“第一个５年的年回报率是７.５％，以后的每５年分别是８.５％、８.７５％和９.２５％。”北京庄胜崇光南馆销售中心的王小姐说。位于宣武门外大街的庄胜崇光广场南馆紧挨庄胜崇光（SOGO）百货南侧，环线地铁宣武门站与修建中的地铁四号线在这里构成一个黄金角。
尽管如此，如果这次不是有银行的担保，各种商铺返租的陷阱和官司让李女士不敢轻易拿血汗钱去投资。
此外，近日中国农业银行等银行试水经营性物业抵押贷款业务的做法，也似乎让李女士看到了“钱生钱”的希望。
银行担保
“银行给商铺返租做担保的，我们在北京是第一家。”庄胜崇光南馆销售中心的一位负责人说。据介绍，此番为北京庄胜崇光南馆商铺返租做担保的是广东发展银行。
《财经时报》获悉，该商铺的产权为４０年。投资者在购买时与开发商庄胜崇光集团签订两份合同，一份是《商品房买卖合同》，另一份是《租房协议书》。
投资者购买商铺后，由庄胜崇光集团承租经营２０年，年平均租金收益高达８.５％，租金按月支付，银行提供全程跟踪担保。
与２０年后的升值预期相比，庄胜南馆产权商铺目前均价在３５０００元左右，李女士觉得这个价格可以接受。此外，５年后还有退出机制，基本可以算没有后顾之忧了。购买４年后，投资者如果认为不具有继续持有价值，可以要求庄胜崇光集团回购，２０年后，投资者还可以与开发商续约。
“银行的担保为庄胜南馆销售起了很大作用。”一位业内人士指出。自９月１０日开盘以来，总面积为４.６万平方米的庄胜南馆商铺已经销售５亿元人民币。广发行将在前３年为投资商铺者一次性开具一张担保函，后１７年采用循环担保的方式，每年出具一张担保函，直至期满。
由于商铺返租充满鲜花和陷阱，开发商联手银行，其背后的合作模式是什么呢？
《财经时报》了解到，庄胜崇光先期向银行支付３０００万元资金滚动支持银行做信用担保。“这部分资金先冻结在广发行的帐户上。”一位知情人士透露。如果庄胜崇光广场南馆日后经营不善，承租经营方庄胜崇光集团无力支付８.５％的年租金，将由广发行为产权商铺的持有者提供承诺的租金收益。
除了庄胜崇光广场南馆以外，１１月６日开盘的锦绣大地物流港的产权式商铺也采取了这种投资模式。今年１０月份刚成立的北京农村商业银行将为其提供担保，但北京农商行的担保仅限于前４年，后６年由开发商自己担保。锦绣大地物流港则号称先期投入３亿以保证银行４年的租金担保。
规避陷阱
由于银行介入商铺返租担保，投资者的风险降低。
庄胜崇光推出的商铺一般在１３－１７平方米左右，投资额在４５－６０万元之间。以４０年的产权计算，投资者每月的平均租金回报在７５０－１０００元之间。
“银行担保，投资收益有保证。”李女士说。
此前，很多商业地产开发商的操作模式是抬高价格，并且以优厚的条件出售商铺产权，急于回笼周转资金，分割出售小产权的大型商业物业。
这种高租金承诺和高售价圈钱的做法，已经使“返租卖铺”式的销售模式成为陷阱：一旦商铺经营惨淡或者租约到期，投资者很可能面临租金不保或者零回报的风险。
商铺反租的风险主要来自为投资者的返租回报做担保的公司。其操作方式往往是，投资者向开发商购买商铺之后，由开发商指定的一家商场管理经营公司进行统一管理，这家公司承诺给投资者一定年限的固定回报率。
当商场经营不善时，这家商场经营公司可能在一夜之间消失，投资者的回报化为灰烬，空置的商铺也可能导致资产贬值。
近年来，在商业地产领域，屡屡出现中小投资者因不能得到开发商承诺的投资回报而被“套牢”、并与开发商发生纠纷案件。
媒体披露，位于西三环的北京碧溪家居广场宣传“每个摊位（１３.３平方米，售价１６万）一年可收入租金１.９万元（年收益１２％），并在３年内可原价回购商铺，超过３年每年递增原价的５％”。至２００４年１０月，共有２０００多人购买了５０００个摊位。但因开发商无法履行承诺，已有２００多个业主将其告上法庭。
针对庄胜崇光南馆项目的银行担保，有业内人士质疑，即使投资者能获得稳定的商铺返租回报，但如果商铺的出租率很低，投资者的商铺贬值谁该负责呢？
据介绍，从发达国家的经验看，几乎没有将商业地产分割销售的做法，都是只租不售，这样有利于商业的整体经营和管理，而国内则恰恰相反。
商用房贷暗开口子
银行除了为商铺返租的固定汇报率担保之外，还正在放开经营性物业抵押贷款业务。
１１月１３日，中国农业银行公布《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》，决定在北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京等７个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。工行、中行、建行等银行也逐渐开展此业务。
所谓经营性物业抵押贷款，是向经营性物业抵押贷款所有权人发放的贷款，其抵押物为所有权人拥有或购置的经营性物业，并以其经营收入还本付息。
以李女士为例，她准备购买的庄胜广场南馆三层的一块十余平米商铺的投资款，除了自己拿出的４０万元以外，就是将其购买的产权式商铺抵押给农行获得一笔贷款，该笔贷款还可以做其他投资，但利息是由经营收入支付。
“实际上，商铺返租获得的固定回报率就可以支付银行的贷款利率。”一位业内人士指出。目前中国农业银行五年以上的贷款利率为６.１２％，而一般商铺返租的回报率在８％－１０％左右。如果投资者是通过按揭贷款，其返租回报可以用来支付银行贷款。
“只有保证了商铺投资者的回报率，商铺才可能顺利卖出去，银行的经营性抵押贷款的生意也能红火。”该分析人士指出，银行为产权式商铺投资提供担保和开展经营性物业抵押贷款业务，在政策上具有连贯性。
中国购物中心主任郭增利认为，无论是农行近日推出的经营性物业抵押贷款，还是广发行为产权商铺提供的租金担保，都是大势所趋。２００６年底中国金融业面临全面开放，届时很多外资银行都可以进入中国市场做人民币业务。在商用地产贷款业务上，外资银行已经有丰富经验和成熟模式，而中国的国有银行和股份制商业银行一开始就远远落后。“从这个角度看，国内银行重启商业地产房贷的尝试动作其实才刚刚开始。”郭增利说。
在个人住宅按揭贷款依然没有松绑的时刻，银行开始从商业地产项目上寻找贷款的新出口。
什么是产权式商铺
产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品。
产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁，甚至还为投资置业者包租。当然，也允许投资购买商铺者自己出租，但经营项目不与商场总体布局相差太远。
投资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与发展商双赢。
房屋拆迁纠纷：设有抵押权的房屋的拆迁安置补偿纠纷的处理
北京盈科律师事务所   http://www.yingkelawyer.com
——设有抵押权的房屋的拆迁安置补偿纠纷的处理
房屋拆迁并非出于房屋所有权人自愿，虽然该被拆迁房屋上设有抵押权，但拆迁的进行是强制的。该抵押权应如何处置？抵押权人的利益应如何保护？拆迁人的利益如何保护？对此，《拆迁条例》第三十条规定：“拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”如前所述，拆迁合同的实质是被拆迁人移转房屋的所有权于拆迁人，属于买卖合同的一种或应当按照买卖合同的规定处理。设有抵押的房屋被拆迁，从《担保法》的角度考察，可将之归于转让抵押物。关于转让抵押物，《担保法》第四十九条设有三款进行规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”因此，抵押人（被拆迁人）在订立拆迁合同之前，负有将其欲转让被拆迁房的事实通知抵押权人的义务，还负有应当告知拆迁人被拆迁房屋上设有抵押的事实的义务。但是，按照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条的规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”，而房屋抵押属不动产抵押，其抵押的生效以登记为要件，因此，就抵押房屋的买卖而言，抵押人未尽通知抵押权人或者未告知受让人的义务，其抵押的效力并不受影响。
被拆迁房屋转让价款应当公平合理和物有所值，转让被拆迁房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人（被拆迁人）提供相应的担保；抵押人不提供相应的担保的，按照《担保法》第四十九条第二款的规定，抵押人不得转让抵押物。但该款内容并不适合房屋拆迁情形，因为房屋拆迁是强制性的，一定程度上房屋拆迁合同的订立也是强制性的，被拆迁人（抵押人）转让被拆迁房屋（抵押物）势在必行，不存在抵押人不得转让抵押物的可能。对此问题，《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第十五条进行了规定：“对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定搬迁期限内达不成抵押协议的，由房屋拆迁主管部门对安置用房向公证机关办理提存，并及时通知抵押权人和抵押人。设有抵押权的房屋实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权；抵押权人和抵押人不能重新设立抵押权的，由房屋拆迁主管部门对货币补偿款向公证机关办理提存，并及时通知抵押权人和抵押人。”
我们认为，因为房屋拆迁是强制的，允许拆迁人与被拆迁人订立拆迁合同，随着被拆迁房屋所有权的移转，在被拆迁房屋上的抵押负担依旧存在，如果不在拆迁合同中对此问题进行交代，拆迁人将承受其接受的标的物上有权利瑕疵（抵押权）的不利。所以，归根结蒂，此纠纷还是拆迁人与被拆迁人之间的问题。从实际效果上分析，《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第十五条的规定具有合理性。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八十条规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。”由此产生的问题是：抵押权人能否对被拆迁人就安置补偿方式的选择权进行干预？对此，法律法规并无规定。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”从该条规定分析，抵押权人没有干预被拆迁人选择拆迁安置补偿方式选择权的权利。
从拆迁人利益角度分析，无论被拆迁人选择采用何种补偿方式，如果不对被拆迁房屋上的抵押权进行涤除，一旦被拆迁房屋所有权移转至拆迁人处，在该房屋上的负担也随之移转，势必影响拆迁人的利益。
因此，我们认为，虽然拆迁人与被拆迁人之间的房屋拆迁合同关系和抵押人（被拆迁人）与抵押权人之间的抵押合同关系分属两个不同的法律关系，但由于拆迁合同订立的强制性，以及考虑各方当事人之间利益的平衡，最好的解决方式是三方当事人就抵押权的问题进行协商并达成协议。
由于一般情况下拆迁补偿安置方式可由房屋所有权人在货币安置与房屋所有权产权调换两种形式间进行选择，故相应的，该抵押权的处理也可以两种方式进行：
（一）抵押人（被拆迁人）和抵押权人可就产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同。《担保法》第五十八条规定的“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”既然抵押权人不能干预抵押人作为被拆迁人选择补偿安置方式的权利，故对该条规定中的“赔偿金”，宜作扩大理解，可认为产权调换方式获得的拆迁安置房是赔偿金的一种特殊形式。抵押人可与抵押权人就产权调换后的房屋作为抵押标的物重新达成抵押协议。如抵押人拒绝重新达成抵押协议，抵押权人可以起诉要求强制抵押人在产权调换后的房屋之上达成抵押协议。
（二）在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内抵押人与抵押权人达不成抵押协议的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后，实施拆迁，拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
房屋拆迁时，如果抵押人选择货币补偿形式的，应当首先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者应当先由抵押人偿还所担保的债务，然后才能领取补偿金；如果抵押人和抵押权人不能重新签订抵押协议或者抵押人无力先清偿所担保的债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。《担保法》第五十八条规定，抵押权因抵押物灭失而消失，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此，房屋拆迁时，如果抵押人选择货币补偿，原先设立的抵押权就会因抵押物的灭失而消灭，抵押人因抵押物灭失所得的补偿金，也应作为抵押财产，抵押权此时并未消灭，仍及于补偿金上。