iphone6s siri不见了:央行下调存款准备金率 房地产市场有救了？

　　楼市拐点看方向

　　“如今不打折，你都不好意思卖房；售楼处不挨砸，你都不好意思说自己是品牌开发商；不在多城市同时挨砸，你都不好意思说自己是全国性大开发商；不关几十家门店，你都不好意思说自己是品牌房产中介。”

　　拐点的确是到了，大家说着笑话，看着笑话，觉得房价再下台阶并不遥远。这节骨眼上，存款准备金率降了。虽然众口一词说央行动作与楼市调控无关，但人们心里难免有了一份疑惑。毕竟，2009年房产商作为狼狈的“猪坚强”，还真的等来了救援队，那一幕还历历在目呢。

　　于是，有人问：如今的这个拐点，那是朝上拐还是朝下拐啊？ (张襦心)

　　拐点，向上拐还是向下拐？

　　“如今不打折，你都不好意思卖房；售楼处不挨砸，你都不好意思说自己是品牌开发商；不在多城市同时挨砸，你都不好意思说自己是全国性大开发商；不关几十家门店，你都不好意思说自己是品牌房产中介。”

　　记者/张襦心

　　“除了房价，也多关心一下我们的房地产股，几个月来一直跌跌不休。今天大盘突然暴跌，B股的房地产股更是重灾区，我手上的新城B跌幅高达8.3%。我在上面套了几十万，说句实在话，一分钱都没有了，只能等下月发工资。我的领导更惨，被套了几百万。”11月30日，北京一家网络公司的总监向记者诉苦。

　　就在这位投资者纠结到底该“就地卧倒”，还是勇敢地行使期权、再填点钱到这个窟窿里去，当晚就迎来了“解放军”——央行35个月以来首次下调存款准备金率。“我的股票有救了！”不出所料，第二天房地产股带头领涨。

　　尽管清一色的专家出面“辟谣”，下调存款准备金率不是为了给房地产松绑，但几乎所有的网友评论都剑指房地产。

　　房地产调控是否会再次上演2009年临门一脚却调头而去的那一幕？正逢“四季度楼市拐点论”甚嚣尘上，问题是：究竟是向上拐，还是向下拐？

　　过冬模式

　　大雪时节，朔风凛冽，房地产行业也迎来了极度寒冷。

　　就像“戏说地产”里调侃的，“如今不打折，你都不好意思卖房；售楼处不挨砸，你都不好意思说自己是品牌开发商；不在多城市同时挨砸，你都不好意思说自己是全国性大开发商；不关几十家门店，你都不好意思说自己是品牌房产中介。”

　　在“史上最严厉的调控”之下，限购、限贷，已成为开发商的噩梦。9月10日，在记者新书《地产真相》的发布会上，北京万科副总经理肖劲公布了万科市场部门所做的一份抽样调查：“北京有资格、有能力购房的家庭不到3%，约合20万户。”万科副总裁毛大庆则补充道：“现在的情况就是每卖一套房子就少一个客户。”

　　截至12月1日，北京商品房库存量已经达到了12.5万套。这是继2009年5月30日达到12万套后，北京住宅库存量再次回到历史高位。

　　另据此前上海易居房地产研究院发布的报告统计，截至2011年10月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2780万平方米，比去年同期增长约38%。预计四季度新建商品住宅存量还将继续增加。

　　楼市供应量已达历史峰值，销量却陷入最低迷。

　　2011年的“金九银十”，北京楼市合计签约量仅2.7万套，较去年同期逾5万套的签约量下降了46%，而在全国47个大中城市中，有41个城市住宅成交量低于去年同期，广深沪等9城市同比下跌五成以上。

　　二手房市场上，买方等，卖方熬。

　　11月份，昆山阳澄湖畔某小区，一位中介做完手上这单，准备回老家湖北歇上三个月。“这是几个月来唯一出来的一套房。没生意，二手房主只要不是等钱用，基本没人在这种时候往外卖。”

　　深圳中原地产已关闭60家门店，1000人流失。北京的中介门店今年以来已关闭约1000家，仅10月份就关了177家。拥有中国 “房产经纪第一楼”的浙江裕兴不动产，也因背着300万银行贷款、1800万民间借贷，以及其他欠款1000万，被舆论怀疑“老板要跑路”。

　　“楼市2012”即将来临，万科把自己的发展模式调整为“过冬”。用毛大庆的话说，就是“慎买地、不囤地、不涨价、快速消化。超过10亿的项目必须寻找合作伙伴。”

　　“房闹”像幽灵一样突然冒出来，打砸售楼处的风波一度蔓延，也许发泄的是老业主对房价转瞬缩水的极度不满，也有人怀疑这是开发商自导自演的“行为艺术”。无论如何，都说明各方博弈已进入深水区，折射出来的是同一个问题：开发商很“差钱”，这也是本轮房价下跌的“唯一动因”。

　　以狂飙突进闻名的地产大鳄杭州绿城，最近便因为致命的“资金软肋”，把自己逼到了悬崖边，屡屡遭遇“倒绿”风波。

　　这家企业的成长历程，在房地产调控中极具标本意义。

　　2008年调控，绿城曾言辞激烈地批评万科抛出“拐点论”带头降价，乃是对行业“不负责任”，并因不愿意降价求生存命悬一线，没想到政府救市让它逃过一劫，并雄心勃勃地一度挑战地产业老大万科。

　　“当初被视为‘睿智’的万科成为‘弱智’，拿地时总是被地方政府不待见。坚持扛着的绿城，则被奉为座上宾。”一位地产界人士私下对记者笑言。

　　2009年楼市发高烧，绿城不惜重金斩获多处“地王”。高端市场、高端产品的定位，也意味着绿城的布点，几乎都在限购城市；对准的，都是限购人群。于是在本轮调控中首当其冲，再度回到谷底。

　　2011年中报显示，绿城中国截至今年6月30日的净资本负债比率达163%，较2010年12月31日上升31个百分点，居内地上市房企之首。

　　“绿城，会不会成为第二个顺驰？！”该问法极具眼球效应。再加上“收购门”、“信托门”、“香港退市”传言、“阿里巴巴义薄云天出手相救”、“叫卖球队无人应”等等，以至于绿城老板宋卫平几近成为“年度话题人物”，就连浙江丽水大雾一架私人飞机失事坠毁，都有小道消息跟他扯上关系。

　　“绿城在快速扩张模式上学的是碧桂园，在产品模式上学的是龙湖。以为虽然和别人一样的价格拿地，但只要推出好产品，就能卖出更好的价格。没想到一旦市场进入下跌通道，成本就成了它巨大的负担和压力。”著名地产评论人士，中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋分析道。

　　他认为：“绿城还不至于破产，卖掉几块地就能过冬了。但接下来的问题是，现在谁还在拿钱买地？”

　　数据显示，今年前3季度，在A股上市的房地产企业中，70%房企经营性现金流为负，超过40%房企净利下滑甚至出现亏损，超八成房企负债同比增加。

　　一言以蔽之：谁都没钱买。

　　拥有诸多可以变现资源的上市大房企都勒紧了裤腰带，中小房企的日子更是可想而知。

　　福建宁德十大杰出女性地产商郑小青，也有传言“被破产”了。

　　10月中旬杨少锋接到电话，说是他老家宁德一个认识的女房地产商破产了。“通过民间融资做房地产，融资额高达20亿元，利息从3分到最后高达年息100%。因银行收紧信贷宣告破产，资金缺口高达10亿元，涉及宁德民营企业数十家、民众无数。其中一家从事电机出口的制造企业老板借出1亿多，将可能成为关联破产的另一个实体企业。这种情况，预计在浙江、福建、广东等民间融资盛行的地方将大规模爆发，温州、宁波、台州、宁德、福清、泉州等地都将是重灾区。”

　　大浪淘沙，房地产行业注定上演：死一批、跑一批、割肉卖地活一批。

　　各种“突围”

　　不仅房产商，习惯于依赖“土地财政”的地方政府也hold不住了。

　　从今年9月份开始，广州的土地拍卖就开始频繁出现“零举牌”，地产巨头纷纷缺席。10月份，广州推出的19宗用地无人问津，北京则共成交土地21宗，其中工业用地成交15宗，商业用地成交5宗，仅仅成交的1宗住宅用地，还是限价房用地。

　　11月23日，北京市土地整理储备中心调低了“平谷区马坊镇B05-01、B05-02地块居住、社会停车场库项目用地”等2宗地挂牌起始价格，下调幅度分别接近9%和15%。这两块土地从今年年初挂出来，至今无人问津，熬成了“骨灰级”。

　　土地出让金对地方政府意味着什么？

　　国土资源部的统计显示，2005年，在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额有5505亿元；2006年增加到7676.89亿元；到2007年近1.3万亿元。2008年全国土地出让收入缩水，但仍然维持在9600亿元的高位。2009年全国土地出让金飙至1.59万亿，在全国土地市场经历了一场盛宴的2010年，更攀上2.7万亿的历史高峰。在不少地方，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上，早已演变为地方政府的“第二财政”。根据中国债券信息网公布的数据显示，2010年全国记账式国债一共才发行了人民币1.45万亿元。

　　地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，各种收入占到了房地产价格的30%-40%左右。

　　财政收入大部分是需要上缴的，那么中国绝大部分基层县区级政府，如果离开土地财政，日子过得下去吗？

　　面对财政窘状，地方政府又是如何变出钱来“搞建设”？

　　福建一位县级市的市长，曾跟杨少锋说了一个雄心勃勃的投资计划。

　　杨少锋奇怪地问他：“县里一年才十几个亿的财政收入，怎么支撑这么庞大的项目？”

　　该市长胸有成竹：“我们去年刚刚拍了一块地，1亩地1200万，不到一百亩地，我们土地出让金就将近10个亿，现在我们市的土地储备有将近1500亩，仅仅这些土地储备就值200多亿。” 而早在1年前，该县地价还不到600万/亩，一年时间，因为地价的暴涨，在市长看来，口袋中随时可以开支的土地银行，资产已经翻了一倍。

　　在房价和地价暴涨的过程中，这位市长所勾勒的发展前景，建立在以未来的土地出让金收入和房地产税收的良好预期基础之上，并且几乎在中国大地上每一个城市上演。如此“摩天大楼”，宛如建在流沙之上。一旦流沙消逝，这些地方是否能够承受随之而来的塌陷？

　　于是我们看到了心急如焚的地方政府的各种“试探”。比如悄悄给限购令松绑，却又在几十个小时后紧急叫停。

　　在已经执行限购的46个城市中，明确了截止时间的城市有12个：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州、南宁。其中11个城市截止日期都为2011年12月31日，南宁的截止时间为2012年2月29日。至今为止，没有一家主动表态明年继续执行限购令。

　　调控向何处去

　　就在节骨眼上，央行突然下调了存款准备金率。

　　上一次央行下调存款准备金率，还是在2008年的12月份。连续上调了12次之后，这次罕见地反向操作，让许多人倍觉意外。然而敏感的金融界人士，却早已从蛛丝马迹中，嗅出了不寻常的意味。

　　11月8日，中国一年期央票拍卖，收益率出现了28个月来首次下降。央行不肯回收太多的流动性！澳新银行大中华区经济研究总监刘利刚从中读出了货币政策放宽的信号。

　　11月16日，央行公布了“第三季度货币政策执行报告”。透过10月份贷款数据，可以发现银行已经被允许发放更多的贷款。

　　最具标志性的事件，还数11月22日，浙江省农信系统获准定向下调部分机构的人民币存款准备金率0.5%。如果用许小年教授的“烟枪论”，这简直就是“抽鸦片上瘾”的央行已经忍不住往烟枪上瞄了一眼，接下去就该伸手去摸了。

　　许教授为何如此批评？这是因为中国实体经济已经出现了下滑之势。在“稳增长”面前，到底是要效率，还是要质量？

　　从央行再次祭起释放流动性的“法器”来看，答案不言而喻；被习惯性依赖的“抓手”，也就呼之欲出。

　　“政府释放流动性是为了给实体经济补血，但目前这个情况，指望实体经济来拉动整个中国经济几乎不可能。”杨少锋认为。

　　房地产在国民经济中扮演的角色，让人无法回避。

　　记者从2010年中国社会与经济发展统计公报中看到，2010年中国全年社会商品零售总额为154554亿元，而房地产销售额则高达4.5万亿元，近社会商品零售总额的三分之一(需要指出的是，房地产的销售额并未计入社会商品零售总额)，对整个上下游行业的带动是16万亿。全年银行贷款余额增长8万亿元左右，而仅仅房地产行业的贷款增长额度就达到2.17万亿元。可见房地产在中国经济中占据的比重已经严重超过了三分之一。房地产，不再仅仅是房价上涨过快导致的民怨问题，已经上升成为我们整个经济体的“嵌入式病毒”。

　　如何“杀毒”才更有效果？杨少锋说：“就像一个病人发高烧，现在只是给他擦了酒精，把他体表温度降下来了。房地产调控的真正出路是有限市场化，将商品房、该市场化的那部分完全放开，即使涨到天上去又有什么值得担心的？政府可以通过税收杠杆，把大部分收入取之于民用之于民，大量建造保障性住房，解决中低收入者的居住问题。”

　　在非有限市场化的当下，保障性住房，又在遭遇怎样的尴尬？

　　今年3月，国务院提出2011年我国要新建1000万套保障性安居工程。有新闻说，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已经开工986万套，开工率98%。但按照北京高策房地产顾问机构董事长李国平的说法，这么高的开工率，是要把 “放个鞭炮、挖铲土、剪个彩”这一类的刨去的。

　　未来5年，我国计划新建保障性住房3600万套。除了建设成本之外，建这么多房子还必须通过市场向老百姓征地。地方政府自己的财政能否撑得起这么庞大的资金需求，的确是一个问题。在今年1000万套保障性住房计划中，400万套为棚户区改造住房，200万套为经济适用房和两限房，160多万套为廉租房，220万套为公共租赁住房。真正有降房价意义的经适房和两限房，也只占了保障房总数的20%。

　　抄底去？

　　2008年调控，2009年放松，之后房价迅速报复性反弹。很多人担心明年调控如果放松，是否房价会再次涨得风生水起？

　　“我认为不会。2009年实质上是金融危机救了中国房地产。如果说原来的政策是用各种政策打压，后来政府为了挽救经济，则是用各种政策托市。2012年，我觉得政策应该是在各个手往下压的时候，压的力度稍微减轻了一点，或者一只手放松了，另一只手还压得很紧。”

　　杨少锋已打算明年一季度去抄底买房。

　　看看京城真实的“降价潮”

　　记者/张襦心

　　在北京，主城区已经没有新盘供应，整个房地产以二手房为主，缺乏往下降的动力。

　　临近年关，是公司招聘最难的时刻。但北京一家创业公司发现，人才市场上突然多了一大批销售。他们的简历中，无一例外都写着“谢绝房地产”。

　　“现在房地产不景气，僧多粥少，我们都没活干，也不打算再进这个行业。”一位前中介告诉记者。

　　据链家地产的统计数据显示，目前北京二手房月均成交量大约为8000套左右，与去年相比缩水了一半。

　　北京楼市的“交投清淡”，还体现在一手房上。

　　根据北京住建委官方数字统计，今年前11个月，包括期房和现房住宅在内的北京新房交易达到了75861套，821.3万平方米，同比下降超过20%，也创下了自2006年有网签数据以来的新低。即使在上一轮楼市低迷的2008年，前11个月商品住宅成交还达到了86070套、963.86万平方米。

　　但人们最关心的显然不是房产商和中介日子有多难过，或者理论上房价能降多少，这些都是隔靴搔痒。

　　最实在的问题是：房价，到底降了没有？

　　主城区波澜不惊

　　“北京房价真的降了吗？”这恐怕是很多长期在北京主城区生活的人共同的困惑。

　　记者调查发现，主城区的房价，的确有了一点点松动。卖家的心态，也有了一丝不淡定。而手机上房产中介发来的短息，也是越来越频繁。

　　位于北五环外一处优质楼盘的三居，最新报价为170平方米，500万元，加送车位和露台。就在两个月前，这套房子还标价560万，降价10%。

　　中介告诉记者：“房主希望最好一次付清，购房人资格不要有问题(非限购人群)。其实购房人资格有问题，我们可以帮着做，只需要额外花费8万-10万元。做不成，买房子的没有任何风险，但没有及时出手，对卖房子的会有损失，所以房东就不太愿意。”

　　但类似“星星之火”，尚未形成燎原之势。

　　为什么房价大跌，给人留下了仿佛只有通州、大兴这些远郊区县在行动的印象？

　　“这一轮的房价波动，主要是因为开发商资金链紧张。在北京，主城区已经没有新盘供应，整个房地产以二手房为主，缺乏往下降的动力。另外从结构上看，在上海的主城区中，也许投资者比例会大得多。但在北京主城区买房的人，大多是为了享有政治、教育资源，以持有长线为主。由于限购令的影响，手上持有多套房产的人，卖了房子，就不能再买，所以他们也不肯卖。对开发商而言，不降价可能会死。但是对小业主而言，可卖可不卖，可降可不降。而通州的情况则恰好相反，那里的购房人，以投资客为主。”地产评论人士杨少锋分析道。

　　风向标：通州

　　在北京楼市上，通州可以用两个词来形容：领涨、领跌。

　　从去年3月的暴涨，到新政之后的大跌，通州房价犹如一根凌空弹出的抛物线。

　　投资界有一句名言：涨潮的时候，猪也会飞，退潮了，才知道谁没穿内裤。通州的房价，是怎么被吹上天的？

　　就在去年1月底，北京市两会召开，通州新城规划的发布，为通州房价泡沫做了最恶劣的注脚。

　　去年3月份，一位购房人电话打到K2清水湾的大山售楼处，销售人员的话让她心跳加快：“通州要建现代化国际新城，相当于10年前的上海浦东新区！”这句话，每一位当时在通州的的购房者都是耳熟能详。

　　错过了10年前的陆家嘴，不能再错过今天的通州！再不买，估计以后再也买不起了！

　　在这样的情绪鼓噪下，通州房价，在不到一年之内，从1万多涨到了3万多，出现了著名的“城乡倒挂”。

　　“远在东六环，地处偏僻的K2清水湾，去年开盘时曾报出29000元/平方米的单价，信誓旦旦要‘破3’。另一个名盘天时名苑就更不用说了。住高层，就得享受飞机。住低层，就得享受地铁。K2·海棠湾地处非常偏远的通州东南角梨园镇，这一带素有‘头顶航线、旁靠化工厂’的说法，但人家去年4月的价格就能飙升到25000元。这些房子你还别看不上，五六百人为一百多套房子打起来的事都有。”

　　在通州楼市的大泡泡背后，还有位加足马力开鼓风机的“始作俑者”。

　　当年某开发商资金链断裂，最后由为他包销的销售公司出钱，以每平方米7000多元买断项目。新公司老板要求项目工程总经理卖到8000元/平方米，总经理觉得非常棘手。没想到一到2009年，价格一路飙涨。这家开发商又是从销售转过来的，熟稔炒作的方式。他们一口气用高价拍了好几块地王项目，用地价拉动房价来解套他的项目，然后再用项目的价格来解套他的地，就这么一轮一轮来回拉动。在最火爆的2009年，这家开发商曾经拿到的一块地楼面价高达6200元/平方米，而与其相邻的地块，楼面价仅为2175元/平方米。

　　这家垄断了通州大部分住宅市场的公司在拍地过程中出现过行业内最搞笑事件。由于对通州某地块拼抢过于紧张，拍卖师最后一次喊价的时候，代表方已经举过一次牌了，一紧张手一哆嗦，又下意识举了一次牌。这一下就多付了2000万！

　　“去年在通州买房的人，就像在6000点买股票的，估计这辈子都解不了套了。”有人感慨说。

　　这话有点绝对，但“哥确实买的是一个传说”。通州的房价已经把未来两三年的上涨空间都透支掉了，配套设施发展滞缓，令人憧憬的摩天大楼、学校、医院没有一处兑现，新城规划还在“纸上谈兵”阶段。

　　褪去光环的通州房价，开始一天一个价。

　　十一之前，家住北京东四环四惠的张翰，为父母在20多公里外的通州临河里名为“华业玫瑰郡”的小区，买了一套两居室，步行可至城铁，每平方米14900元。

　　“我买的时候，1期已经开盘两三个月了。刚开始标价19000元、18000元，还有人是2万买到的。等到我买的时候，已经推出‘特价房’了，14500元起，降了20%。所谓‘特价’，也就是房产商为降价找一个借口。”

　　曾有人说，通州降价噱头大于实质，尤其是“半折甩卖”楼盘被人揭了内幕。但把通州几乎所有标着降价的楼盘都看了一遍的张翰证实，这回真不是假摔。“多多少少都降了，只不过有些楼盘因为原来标价太虚，导致打完折还在1.3万左右。

　　“基本上通州的楼价已经回落到1.5万左右，有些楼盘会降到1.3万、1.4万。前两天我还去住房建设部网站上看了下实际签约情况。朝向好、户型好的房子，都签出去了。比如华业玫瑰郡，百八十套里，有三分之二的好房，基本上都没留下。那些朝向、户型、楼层不好的，再便宜也没有人买。我去选房的时候，让中介带着我挨个楼层都看了一遍，随便看，随便挑。”

　　这样可着劲儿地货比三家，在通州楼市最火的时候，简直不可想象。圈里人都知道“一个煎饼50万”的故事。去年3月初，曾有小两口跑到通州新城核心区百万平方米的大盘“京贸国际城”看中了一套两居室，18000元/平方米的价格让他们临阵纠结了一下，借口出门买个煎饼去商议商议，没想到再转回来的时候，那套房子就已经被人先下手为强了，一个星期后就涨到了23800元/平方米。但就是该楼盘，去年11月，已经宣布将销售均价由最高时的26800元/平方米下调至19800元/平方米。一年后又以13400元/平方米起价，击穿了2009年年底以来的价格底线。据北京市房地产交易管理网数据显示，2009年京贸国际城一期开盘价为13800元/平方米，被称为“通州第一降”。而东亚·逸品阁项目自曝开发成本，以13200元/平方米起价入市，更是引起轰动。

　　随着通州的价格下跌，大兴、房山将陆续成为下一个“重灾区”。

　　“环首都经济圈”缩影：燕郊

　　燕郊和北京的关系最为暧昧。说它属于北京，行政区划确确实实在河北省三河市。说它不属于北京，那里的电话区号用010打头，邮寄地址完全可以写成“北京市东燕郊区”。

　　如果说通州房价坐上火箭，助推器还是有点影子的“打造国际新城”，燕郊房价翻筋斗，凭借的仅仅是一个小道消息：燕郊将划归北京。

　　燕郊每年税收将近20个亿，河北省是否会舍得割让这么一块“大肥肉”，尚是个未知数。与北京“血脉相连”的，只有930公交线旗下几条支线，每天早上往北京送人，晚上再把人接回来。尽管在燕郊买房，“将来能落户北京”听起来是如此不靠谱，但并不妨碍燕郊成为投资客“新宠”。乘坐地铁2号线，燕郊大盘“上上城”的广告赫然在目。

　　“从CBD到通州，半小时；到燕郊，50分钟。所以很多小白领、北漂族、退休族，纷纷到燕郊扎根落户。北京有哪些省的人，燕郊就有哪些省的人，相当于复制了一个‘小北京’。”在燕郊土生土长的陈先生告诉记者。

　　陈先生家的房子是1998年盖好的，那会儿的房价一平方米还不到1000元。2005年，投资客开始“发现”燕郊。等到2007年上上城五期开始盖的时候，十多万人的超大容纳量，几乎让所有人都知道：燕郊房价真的要涨了！在开发商蓄谋已久的推动下，房价开始小幅往上鼓动，翻到了3500元。然而最精彩还在后面。从2009年年底到2010年年初，燕郊房价最疯狂的时候，均价高达每平方米8000元-9000元，一些楼盘甚至卖出了14000元/平方米的高价，并号称一抢而空。三年涨三倍，在燕郊并不是一个神话。

　　房价暴涨之时，北京地王频出，燕郊也开始流行一句话：“穷买房，富买地！”倒地大军中，既有本地人，也有外地人。

　　“去年我有一位朋友就在西城子村倒了60亩地，赚了几十万。”燕郊的倒地模式是去村民手里收庄稼地。“很多村都在卖地，卖的是20-30年的年限。20年的价钱一般是7万/亩，收来以后再以10万元/亩倒给贩子，贩子再倒给国家，现在的拆迁补助款是一亩地15万。或者有贩子把这些土地零零散散都吃下来，集中卖给大开发商。这些大量囤这种地的开发商，会通过通过很多手段去运作，把这个地变成商业用地。”

　　调控政策出台后，曾经喧嚣一时的倒地大军，突然之间，都冷下来了。今年5、6月份，燕郊的房价也开始退潮。

　　“燕郊最近的房价走势，我们都不怎么看好。5月份的时候，我就觉得燕郊房价应该可以动了，建议手上有房子的朋友卖房。他的买卖节奏把握得非常好。去年6月份，他从一位急于动身去南方的朋友那里，以5000元/平方米的价格拿到一套板楼，二居室，燕郊的住宅以这种二居室为主。当时十二三年的二手房，均价都在6000多元。今年5月份他以6500元/平方米的价格把房子卖出去，不到一年的时候，赚了十几万，打了一个漂亮的时间差。也许10年后卖，可以赚得翻倍，但我们考虑到那个时候，人民币也许更缩水了。”

　　在陈先生看来，燕郊的新盘供应量很足，降价的几乎都是新盘，二手房价还比较坚定。“房价便宜了，我不赚钱了，为什么要卖，很多人这么想。能买得起三套以上房子的，手里都有钱，房子基本上都租出去了。那边租金低，也就是一个月700-800元。”

　　现在燕郊的房价，基本降到了6000元，降幅为20%-30%。户型比较好的新盘跌幅在10%左右，而燕郊当地的平均月收入为2000元。

　　“以我们当地人的经济实力，房价在4000-5000元尚可以接受。在这里买房的大部分都是投资客。燕郊的空置率基本上可以达到60%。一栋30层的楼，差不多20层都没有人住。”

　　上海：兴衰起落说中介

　　中介这个行业可谓把脉楼市的“寸口”，它的兴衰起落正与楼市的律动合拍。

　　记者/金 姬

　　房产中介是一个很敏感的行业。一旦楼市行情悄然转旺，那是“春江水暖鸭先知”，转眼间门店就比便利店还多；待到“天凉好个秋”，那些满大街西装笔挺的推销员，突然就不约而同地消失得无影无踪，据说有的人索性辞职“冬眠”，等待惊蛰的雷声再度响起。

　　沧海桑田，在这里，可谓时时上演。这个行业可谓把脉楼市的“寸口”，它的兴衰起落正与楼市的律动合拍。

　　据不完全统计，目前上海具有规模经济的中介品牌(直营门店数量达30家或以上)有30多家，所有直营门店、加盟门店和小中介的门店约有8000多家，其中不少门店已在几个月“挂蛋”(零成交)后纷纷关门，今年实现盈利的中介占比不超过20%。

　　小中介：期待东山再起

　　做了5年住宅市场二手房中介的小杨，曾是21世纪不动产在上海闵行区的销售季军，他所负责的门店曾多次拿下所在区域销售冠军的流动红旗，可这家店在今年4月也关门了。

　　“我们所在的是别墅区，生意好的时候，一条街上有14家各种品牌的中介，现在关了一大半。”小杨对《新民周刊》说，这是他2006年入行以来二手房住宅市场最大的淡季。

　　“我是主动走人的。今年1月国家出台‘新国八条’后上海就实行了‘限购令’，而我们这里买别墅的大多是外地人，店里2月份的业绩几乎只有租赁没有买卖，我觉得不妙，3月就辞职了，而我的那个门店在1个月后就被上海总部撤了。”

　　小杨听前同事说，今年夏天为了鼓舞士气，21世纪不动产在奉贤给尚在一线工作的中介们做了3天的拓展训练。“大家本来以为可以熬过去，谁知军训结束没多久，还是被开掉不少人。”

　　小杨这个土生土长的上海男人，今年刚过而立之年，想不到人生兜兜转转，又回到了25岁之前的生活状态。2006年，有两份工作摆在小杨面前：去光明乳业做市场助理，月薪3500元；去中原地产的一家门店做中介，底薪1200元，业绩提成20%。“当时，包括我妈妈在内的家人都希望我选光明乳业，因为薪资稳定。”但小杨选择了做中介，“我有一个哥们阿峰在那家店做，他2000年就入行了，当时算是中原地产闵行区的销售冠军，我觉得跟着他应该没错。”

　　小杨入行的2006年，中国楼市还处于调控状态。相比2004年的14.4%和2005年的12.6%，2006年中国商品房平均销售价格同比上涨6.2%。由于前两年调控楼市看不到多少收效，2006年决策层出台的政策更为严厉，首次提出“90/70”政策(新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上)。

　　“我是7月1日上班的，当时楼市还没回暖，想不到那个月底就反弹了。”小杨说，他开始做中介就比较走运。“那是7月最后一个周末，我正好一个人在门店，其他业务员都出去了。推门进来一个客户，说看中某套别墅，总价300多万，这在2006年算是很大一个标的了。”小杨很轻松地做成了这笔生意，第一个月就有近2万的收入。

　　中介拿多少薪水，除了市场和运气，还取决于你的努力程度。“干这一行，就必须对周边区域的情况了如指掌。我做中介头三天，顶着上海7月的大太阳，骑着摩托车去跑商圈，一路过去都用笔在本子上记录所有道路以及楼盘，银行、公交车站、超市、邮局、医院和学校等相关信息，然后回去背熟。三天后，你的顶头上司就会考你，如果过不了这一关，就当不了中介。”那三天，小杨整个人晒得跟黑炭似的。

　　中介上班时间是每天早上9点到晚上9点，原则上是每周休息一天。“但是如果你上半个月没开张(没做成一笔房产买卖交易收到佣金)，那么下半个月基本上就不休息了。”小杨说，做中介还是二手房买卖的佣金比较高，按规定是上下家各收总房价的1%(一般由下家承担全部中介费)，而租房只能收一个月租金的70%(上下家各35%)。以一套总价500万的二手房为例，中介卖出去可以有10万的佣金，租出去只能拿到7000元。

　　由于第一个月尝到了甜头，小杨干劲十足。他常常每天8点半就到门店了，因为那时就有可能接到客户的电话。“2006年，我们基本是坐在店里就有生意，接电话都会接到手软。”所有业务员共用一个号码，但是每人面前有一台分机，如果大家都在店里，主要就是盯着自己眼前的电话分机，一旦灯亮就要抢着接，谁先接到就是谁的生意。

　　2007年，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；央行和银监会联合发布了“二套房” 新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰——全国住宅平均售价增长率为 16.86%。“最好的时候，我一天卖了四套别墅，那一个月我都不用再干活了。”小杨回忆道。

　　2008年的金融危机对于楼市影响巨大，市场看空气氛蔓延。上海频现房产中介大幅裁员关店。据当年数据显示，上海楼市在9月份量价继续双双下挫，成交量只相当于2007年同期的22%。遇到淡季，小杨和同事们在店里打电话。“一般每天每人的要求是打300个电话，问对方是否要买房、卖房、租房等需求。这种电话打得多了，你就会知道问什么样的人用什么样的语句和语速。我一般四五个小时就能打完300个电话。”

　　如果电话攻势没有效果，小杨和同事们就会去“扫楼”和派单。他们一般选择去大卖场或者交通枢纽等人多的地方散发广告，这时会有门店经理在不远处监督，业务员们不敢偷懒。“我们是卖别墅的，有时会去主动一些建材市场等生意人多的地方，问问对方是否有买房的意愿，虽然十有八九是被人拒绝，但总比窝在店里要好。”

　　金融危机突如其来，楼市峰回路转，等到了一系列的利好政策。2009年楼市复苏，当年上海楼市由年初的低迷一路上扬，炒家又开始连连下手。小杨做得也不错。他逐渐对中介这一行有所感悟：“首先，你要吃透现在的政策。即便学历不高，有关楼市的新闻你也要多关心。所以你会发现大品牌的房产中介很少雇佣老阿姨，而是以年轻人为主。其次，你要吃得起苦，不能抱着安逸的想法。还有，中介公司一般会出钱向周边物业要来业主名单和联系方式。在大中介品牌，所有信息都是内部联网的。如果这个信息是我提供的，如果另一个中介做成了这笔生意，我也可以有分成。还有一点很重要，中介这一行的流动性很大，如果你跟对了人，你就会很快摸到门道，也为日后的跳槽铺路。”2009年底，小杨跟着哥们阿峰去了21世纪不动产。因为此前在中原业绩出色，小杨出任21世纪不动产某门店经理。

　　当上门店经理的小杨，很快又赶上了“调控年”——2010年一系列政策接踵出台，“业绩不好，就会挨批，经理的压力比业务员还大，他们相对自由，我不得不花更多的时间在店里，还要想方设法给他们打气、增加业绩。”进入2011年，日子越来越难过，小杨开始休养生息，他说，如果大气候变了，会考虑自己开一家中介公司，“最主要的成本就是店面租金，其他的开销都不大 。”

　　老中介：离开住宅市场

　　小杨昔日的辉煌，离不开他的哥们兼师傅阿峰的提携。阿峰比小杨更早离开了中介这一行，2年前在上海开起了川菜馆，现在身材略有发福。他的店里不时有附近上班的中介来光顾，因为午市套餐量大便宜。听着这些年轻人用带有各种口音的普通话说着工作上的点点滴滴，阿峰常有许多感慨。

　　阿峰和小杨同龄，也是土生土长的上海人，因为没有考上大学，他高中毕业就干了销售这一行——门槛相对较低，又能锻炼人、出业绩。他以为房产中介和销售差不多， 2000年稀里糊涂入了行。他任职的第一家中介公司主要在古北一带做涉外租赁业务。“这家店一开始没有门店，我主要负责跑办公楼，淮海中路的写字楼都被我跑遍了。”阿峰对《新民周刊》表示，当时自己的主要客户是外企的外籍或港澳台工作人员，那个时候当涉外租赁的中介很好赚，因为可以收上下家各1个月的租金作为佣金。“欧美人士租金预算高，一般至少1200美元/月，因为一般都拖家带口，多的3000美元也有；港澳台客户一般在每月1000美元以下。”阿峰记得自己做成的第一笔生意，租客的公司可以报销每月3500美元的房租，但房东只收2000美元，租客特意要求房东开3500美元的发票。

　　2001年12月，国家规定房地产经纪人必须拥有相应职业资格证书。“其实这个证可以借来借去，要开门店也很容易。尤其在不景气的时候，市面上流通的证件很多。现在是1本证可以开房地产经纪事务所，5本证可以开房地产经纪有限公司。”阿峰说，他和小杨都去考过，但没有通过。即便如此，也不影响他俩成为“销售明星”。

　　阿峰没多久就跳槽去了台资背景的信义。作为台湾房地产中介的龙头老大，信义1993年就进军大陆，在上海成立了上海信义房屋中介咨询有限公司，这是当时上海最早的外资房地产服务企业。信义比较推崇“师徒制”，给业务员前三个月的底薪2000-2500元，没有提成，做到的业绩算师傅的。阿峰在信义的师傅是老马(化名)，算是上海中介界的风云人物。

　　老马其实并不老，只不过这个上海男人在房产中介界算是学历高、入行早的元老了。“我1995年从大学毕业，当时所学的专业和钢铁有关，但又不愿去宝钢之类的国企。”老马告诉《新民周刊》，“那时信义开出的薪酬很诱人，每月1700元，还可以提成，我有个朋友也在做，所以我就去了。”据老马回忆，1995年的上海住宅市场并不景气，商品房主要就是外销房和侨汇房。“和今天相比，那时的租金比较贵，又能上下家各收一个月租金为佣金。我记得当时古北的宝石公寓三房一厅的租金是3000美元，罗马公寓每月5000美元。我当时的提成比例是6%。举例说，即便我一个月只做成一笔5000美元的租房生意，我的提成就是600美元，加上1700元人民币的底薪，在1995年算是高收入了。不利之处是，那个年代接受中介的人很少，‘跳中介’或‘飞单’的人很多。对我们而言，上世纪90年代中后期的上海住宅市场，是房子好找，客户难寻。好不容易有点起色，受到1997年亚洲金融危机影响，又低迷了一阵子。”

　　中国楼市的市场化运作始于1998年，那一年福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。

　　取消福利分房一年内，上海楼市并没有太大起色。在老马看来，“上海人从2000年才真正开始买房。尤其是2002年，交易量上升很快，那时卖房子和卖白菜差不多，一天一个价。”也是在这一年，复旦新闻学院毕业的媒体人刘群创立了为房地产项目品牌营销策划的公司——美地行。刘群见证了2002年上海楼市的疯狂——松江佘山的“上海紫园”以每幢别墅超过亿元的天价轰动全国。美地行也曾组织过港澳投资看房团到上海，当时的豪宅市场已成气候，但是卖得并不好。

　　“本以为这一行没戏了，想不到2007年又急剧反弹。”老马说，2005年的时候，有个朋友做到了信义的代理部主管，所以就回到老东家帮忙，做一手代理，手上管着上千套房子。“二手房买卖是短平快，一手房需要考虑销售节奏，人员培训，而且对客户难以做到一对一。”老马说，住宅市场做久了，难免有些疲劳。“住宅主要是私人对私人，谈的是钱，后续的人际关系并不重要。”从业初期就注重积累人脉的老马觉得，自己可以转战商业地产，“做商业地产，主要是公司对公司，开价多少并不是客户自己掏钱，而是公司行为，所以人际关系好了，对方也不会太压价。”

　　2007年6月，他和朋友在南昌路的一栋小洋房里开了一家公司，主要代理商业地产。“你会发现商业地产这块主要是上海人在做，不像住宅有很多外地中介。因为商业地产靠人脉，现在上海主要企业的中高层还是上海人偏多。”老马说，商业地产的佣金没有明文规定，行规是半个月到一个月的租金。

　　从业十多年的老马明显感到，今年上海的楼市不景气，“房价高低并不是关键，中介业绩靠成交量。现在成交量那么低，只能喝西北风了。”哪怕不受调控政策影响的商业地产也进入谷底。“淮海中路本来是没有空铺的，但是今年有的门面空了半年还租不出去。”

　　老马的徒弟阿峰从2009年开始就离开了中介这一行，他和朋友在5号线东川路站外的石屏路开了家川菜馆，去年又在定西路开了另一家分店。“我已经准备今后每年开一家。即便中介市场好了，自己也不愿做这一行了。”阿峰说，“当中介太辛苦，而且市场随着政策起伏太大。”他有时会请徒弟小杨和师傅老马到自己的店里吃饭，在觥筹交错之间，细数这些年的风风雨雨。

　　重庆：温柔房产税

　　重庆楼市在下半年转寒，房产税也是其中的一道寒流。

　　记者/任蕙兰

　　重庆，中国第一个房产税向存量房“开刀”的城市，具有风向标的意义。在这里，楼市投机是不是遭遇了房产税的阻遏？业主们对这个税种的真实感受如何？重庆房产税的探索会不会很快推向全国……许多人都睁大了眼睛。

　　“预告片”来势汹汹

　　重庆企业主艾林(化名)最近的心情有些复杂。她不知道应该为自己家没被划入房产税征收范围而欣喜，还是为自己白抛了几套没“中彩”的住宅后悔。

　　艾林一家三口住在重庆最大的别墅项目蓝湖郡，重庆房产税涉及的3400多套独栋别墅，约80%都集中在这个社区。2001年，艾林买下一套200多平方米的高档公寓，一栋房子分为五六户，每平方米4000多元，而当时重庆房产的均价不过2000多元。现在这套房子已涨到了每平方米1万多元，而小区里的独栋别墅，早已飙升至每平方米2万多元。

　　艾林靠做装修工程生意起家，很早就有了投资意识，把赚来的钱都换成了一套套房子。2006年，她看到报纸、电视成天宣传两江新区的发展前景，就在江北区买了一套单价每平方米4000多元的写字楼，随着近几年重庆楼市飙升，写字楼一路涨到每平方米1.2万多元，她认为自己的眼光很不错，陆续又购入了几套物业用于出租。

　　2009年政府放出了开征房产税的消息，坊间传出多个版本。艾林心里开始打鼓，特意上网查了欧美国家和中国香港地区的房产税资料，“当时觉得征收房产税肯定是未来趋势，楼市会受影响，索性趁着房价还不错，把手上的住宅和写字楼都抛了”。

　　但这次她快人一步却吃了亏。2011年1月28日，重庆版房产税政策出台，涉及的存量房只有个人拥有的独栋别墅。艾林家的高档公寓躲过了房产税，成了社区里少有的幸运家庭。别人夸她有前瞻性，艾林却笑不出来。今年上半年她果断购入了一套和记黄埔的高层住宅“补仓”，“当时想着房产税都出台了，市场利空见底了，后面肯定会涨”。这套200多平方米的住宅每平方米12500元，折后价每平方米10500元，虽然价格高出房产税征收门槛每平方米9941元，但减去100平方米免税面积，以0.5%的税率计算，每年只需缴5000多元，艾林坦言“能承受”。

　　不过出乎她的意料，房产税落了地，却并不意味着市场见了底。下半年重庆楼市一路下行，和记黄埔的楼盘降到每平方米9500元，艾林算下来，亏了20多万。“首期付了50万，如果现在退房，起码要被扣下十几万违约金，到时还得跟他们扯皮。”

　　艾林不明白，这么“温柔”的房产税，就真的把市场打垮了？

　　温柔的靴子

　　重庆房产税最终公布的细则，就像靴子落地，让不少人松了一口气。

　　重庆版政策这一刀切在了价格上。细则规定，本地人新购建面均价高于前两年主城九区建面均价2倍(9941元)及以上的住房，要缴纳0.5%-1.2%不等的房产税，税率与单价成正比，可享受100平方米免税面积。在本地无户籍、无企业、无工作的“三无”个人新购的第二套及以上住房，均以0.5%的税率征房产税，不设免税面积。

　　举例来说，本地人购买一套200万的房子，每平方米1万元，面积200平方米，扣除免税面积每年需缴纳5000元的房产税。以今年1-10月重庆每平方米6800多元的楼市均价来看，房产税“中彩者”并不多。

　　明眼人发现，投机需求并未被“赶尽杀绝”。“本地人买房子建面均价在每平方米9941元以下，买多少套都不用缴房产税。”相比有些城市“卡面积”的办法，重庆的政策显得很温柔。上海规定本市居民家庭新购的二套及以上住房，人均面积超过60平方米，以及非本市居民家庭新购住房都纳入征收范围，以应税住房市场交易价格的70%征收税率为0.6%的房产税。

　　不过重庆房产税一时风头无二，因为和上海“既往不咎”的做法不同，重庆对存量房动了刀，个人拥有的独栋别墅(可享受180平方米的免税面积优惠)全部划入征税范围。但由于近几年重庆严格控制别墅项目，据地税统计，房产税涉及的存量别墅不过3400多套。

　　“重庆2005年以前的独栋别墅价格多在每平方米1万元以下，低于建面均价的2倍即每平方米9941元，适用税率为0.5%。按照2004年成交价约为300万元，扣除180平方米以后，实际缴纳的税款每年约1万元左右。”重庆正合古麦地产顾问公司总经理张建军分析。

　　这个数字和五六年间别墅升值幅度相比显得微不足道。一些人感叹，重庆房产税对存量房的这一刀，只是擦破了点皮。

　　小众游戏，大众心跳

　　从既有数据来看，开征一年以来，房产税只是一场“小众游戏”。房产税涉及的首先是别墅。但从正合古麦提供的数据来看，2011年1-9月新增别墅(包括极少部分独栋)的成交量不过占了商品住房总体成交的4%。其次是高档住房，占总成交的比例也很有限。

　　从1-9月重庆主城各区成交情况来看，其建面均价均未超过每平方米9941元，只有渝中区和北部新区均价相对接近，不过平均面积不过在100平方米上下，真正需征收房产税的住宅并不多。

　　“从整个主城区来看，需征收房产税的住房只有不足一成的高端住宅。”张建军说。

　　但对大部分没“中彩”者而言，即使悬在头上的达摩克利斯之剑还没有落下来，他们的行为模式也发生了改变。房产税在潜移默化中影响着市场的走向。

　　“这几个月别墅降价肯定和房产税有关。一般别墅每年要交的房产税在1万多元，开发商就以送你10年房产税为噱头，等于降价10%。”重庆中原地产副总经理何伟坚说。

　　随着房产税出台，房地产结构在无形中调整。不少开发商调整推盘节奏，先修高层住宅，无限期延迟推出高端别墅，有些干脆在后期规划中把别墅调整为高层和小高层。

　　“有一家开发商上半年建别墅项目，原本两三个月就能完工，已经在实施阶段，3月份调头兴建‘刚需类产品’，赶在10月份推出，还能回笼一些资金。”重庆铭腾汇景市场信息咨询公司市场总监吴小飞说。长期来看，这将有利于提高土地利用率。

　　而从现实情况看，房产税的一部分影响也被开发商轻易化解。市场上联排别墅和高档公寓的价格在尽力规避9941元的红线。领域置业顾问有限公司副总经理王君告诉记者，联排别墅有两种产权形式，半产权别墅地下层的面积不计入整栋建筑的面积指标，购买时算是赠送；全产权别墅的所有使用面积均有合法产权，产权面积就是销售合同的签约面积。房产税公布后，一些开发商就把半产权转成全产权。

　　“同一栋别墅，半产权单价2万多元，做成全产权单价就能拉到9941元以下。开发商在花园做些采光通风，提高地下室品质，就把地下面积算进容积率。万科、和记黄埔等都在调整面积。”何伟坚表示。

　　房产税抑制了部分投资客需求，在2011年“新国八条”宏观背景下，结合其他财税政策、信贷政策、保障住房和行政干预“限外令”等调控措施，市场陷入浓厚的下跌预期，重庆楼市在下半年转寒，房产税也是其中的一道寒流。

　　税率多少才合理？

　　房价回归理性后，土地价格才会合理。

　　房产税改革推出后，许多人认为这一税收有望减少土地财政的权重。知名财经评论员叶檀曾在博文中判断，下半年土地财政捉襟见肘，到时候房产税必定会向全国推广。虽然预言并未应验，但并没削弱人们对房产税的预期。

　　另一方面，房产税开征也承担了抑制投机的作用。但一些业内人士认为，目前的房产税过于温柔、税率太低、弹性很大，无法给投资客真正造成心理负担。

　　收得少，也令房产税“济贫”无力。重庆承诺房产税收入将全部用于公共租赁房的建设与维护。重庆市市长黄奇帆表示三年内将建造4000万平方米公租房，所需1000亿资金中有300亿资本金由政府出，包括财政、土地出让金、房产税等。但房产税征收至今只有几百万元，似乎是杯水车薪。

　　房产税税率多少才合适？一位专业人士认为，“欧美合理的资金投资回报率在3%-4%，扣除6%的CPI因素，收益率在9%-10%是正常的，但现在房价平均涨幅在15%左右，超过部分都应该以房产税的形式收了。比如100万的房子一年涨了15万，房产税应该缴5万元。”(文中业主为化名)

　　重庆实验“居者有其屋”

　　重庆，正在推出全国最大规模的公租房，商品房价是否被拉低？这一模式是否具有标本意义？

　　记者/任蕙兰

　　租售并举

　　下午三四点，老人们坐在广场上聊天，少妇带着幼儿在草坪上晒太阳。一个小男孩穿着溜冰鞋飞驰而过，父亲张先生站在边上注视着他，不时提醒儿子别撞上其他嬉戏的孩子。

　　这里是重庆首个公租房项目民心佳园。此处的安谧和重庆其他居民社区看不出什么区别，除了偶尔会遇见来考察的官员和摄影记者。

　　民心佳园社区位于江北机场沿线鸳鸯地区，54多幢25层到33层的高楼蔚为壮观。从这里到市中心要倒两辆车，高峰时要一个半小时。对面的轻轨3号线童家院子站开通后，到渝中区交通枢纽上清寺只要半小时。

　　7月，张先生一家三口和父母搬进了60多平方米的两居室，月租每平方米11元。首批承租户已在半年前入住。“周围邻居都住满了，没什么空房。”

　　自重庆3月2日首次配租以来，今年进行了3次摇号，已有5万多户家庭获得公租房，1.2万户签约入住。民心佳园的配租房源已经告罄。

　　张先生穿着一件旧夹克，言谈本分。他一边期待轻轨早日开通，一边又在计算坐轻轨到市区比公交车多花2元。他和妻子都来自郊区丰都县，每个月总收入不到4000元。目前重庆楼市均价在每平方米6000元左右，张先生的收入是无力问津的。

　　重庆公租房申请没有明确的收入或户籍门槛，“有劳动合同，没房子的都能申请。” 由于僧多粥少，公租房按摇号配租。张先生参加了5月28日的摇号，5000多户申请者摇中了2000多户，他和公司里好几个同事都中了。从重庆公租房3次摇号配租产生的承租户结构来看，92%的住户月收入在2000元以下，98%在3000元以下。

　　除了周边配套设施齐全，生活方便以外，让张先生很高兴的一点是，读小学二年级的儿子能转到免缴借读费的配套学校。社区为他这样来自区县的承租户考虑周到，广场上经常挂着“周日农民工招聘会”的广告横幅。

　　重庆承诺10年内让1000万农民转户进城，庞大的公租房项目是重庆城乡统筹计划的重要保障。

　　同住一个社区的黄女士是城市原住民，她和老伴10月搬进一套50多平方米的廉租房，和女儿一家三口一起生活。黄女士说，民心佳园有近千套廉租房，分配给本地低保户，月租只要80元。黄女士的女儿女婿是失业残疾人，她和老伴各自1000多元的退休金是家庭收入主要来源。

　　租住民心佳园的另一个群体是工作不久的年轻人。彭女士和丈夫也搬进了民心佳园。她辞职在家照顾6个月大的女儿，丈夫在一家软件公司做事。一家三口住在一套40多平方米的一居室，月租也是每平方米11元。

　　她之前在外面租房月租每平方米9元，相比之下民心佳园的租金并不低廉。但让彭女士心动的是，租住5年以后能以比成本价稍高一点的价格购买公租房，她很关心尚未出台的购买细则。

　　“租售并举”是重庆公租房设计的一大特色。重庆市市长黄奇帆曾介绍，这样做堵住了两个黑洞。公租房租满5年后租房户可以成本价购买，但出售时只能由公租房管理局回购。这样就可以防止出现经济适用房那样的利益输送“黑洞”，又可防止无休止地修建公租房产生的资金“黑洞”。

　　若5年后能以成本价购买民心佳园，和周围龙湖南湖郡、保利高尔夫、复地上城、融科蔚城等享有同样的交通、购物、医疗、教育资源，这个让承租户心动的前景，似乎也让周边高档楼盘的高价显得有些尴尬。

　　扭转高房价的实验

　　重庆，曾经的楼市价格洼地。

　　在这里，传统蓝领工人和制造业企业主在城市中分离为静置的两层，中间缺少中产阶层，人均收入普遍较低。重庆中原地产副总经理何伟坚10年前刚到这里时，租住在一套月租2000元的公寓里，一次物业清洁工闲聊时问起他房租价格。“我告诉她数字，她觉得不可思议，反问我每个月哪还有钱吃饭。因为当时这里很少有高收入者。”

　　随着福利分房退出舞台，商品房销售渐渐起步。但2002年前重庆的房子还是“白菜价”。上清寺一家中介老板老马津津乐道，当年他收进南坪一套100多平方米的房子，只花了8万，是业主压在了麻将桌上的赌注。当时这一套房子未必比业主老婆的钻石项链更值钱。

　　2003年-2005年重庆旧区改造加快，整个城市到处有新盘施工，解放碑周边的写字楼越码越密，很多别墅项目也在那时启动。民间炒房成风，本地的二手房中介直接收购房子，再转卖赚取差价。商品房价涨了30%。

　　不过那时重庆房价与收入之间的落差不如一线城市。何伟坚记得，2005年他去上海开管理层会议时，上海一家门店的成交金额，大于整个重庆二手房市场成交金额。随着万科等大企业将触角伸到重庆，带来了更多温州、上海、港台投资者，但很快撤退了大半，因为重庆楼市的涨幅太不解渴。“当时有同事想在重庆买房，衡量再三买在了南京。一年后开会碰到他，我说你亏了，重庆房价涨了20%，他告诉我南京涨得更多。”

　　重庆真正暴涨是在2007年。6月18日，中央公布批准在重庆和成都设立城乡统筹试验区，政策向西部倾斜。消息公布，大量投资客从浙江、上海、北京、广州飞来买房，房价应声而起。

　　何伟坚记得，南滨路喜来登酒店公寓，2007年初只卖每平方米5000多元，6月涨到1.1万元，9月飞升1.5万元。

　　高端市场的火爆传导至整个楼市。重庆人第一次去售楼处通宵排队，“棒棒”放下扁担加入行列，一个位置能卖100元，靠前的位置卖两三百元。

　　这让很多开发商措手不及，10月房子就卖光了，来不及铺货，2007年重庆商品房成交量首次突破2000万平方米。

　　迟到的疯狂让开发商尝到了甜头，开始了一轮高价抢地。2008年下半年推出的住宅结构中，迎合投资客胃口的高档公寓、别墅等高端物业占很大比例。这一波行情持续到2008年金融危机。

　　2009年“量化宽松”是重庆楼市的另一个起涨点。被“两江新区”等经济利好吸引的外来投资客开始追捧步行街商圈住宅、江景楼盘。单价最高的江北嘴寰宇天下外地客户占了半壁江山；渝中区协信公馆单价2万多元，70%以上是外地客。2009年和2010年重庆商品房成交量均超过2000万平方米，同期北京、深圳只有几百万平方米。楼市兴旺吸引了和记黄埔，九龙仓等香港知名开发商也来分一杯羹。

　　从2008年到今年上半年，重庆楼市均价从4000多元升至7000多元，翻了近一倍。地产商们试图将重庆的房价迅速拉升到北京、上海的水平，而普通人住上宽敞新居的梦想开始黯淡。

　　早在两年前，重庆市政府就提出了公租房建设目标：2020年以前新建4000万平米公租房。2010年，投建的公租房面积达1300万平方米(同期北京是50万平方米)，建设规模占全国的比例高达40%。

　　按照每户平均60平方米匡算，4000万平方米可保障65万户，以三口之家估算，将惠及195万人，在重庆主城九区700多万人口中占到近30%。如此大规模的公租房推出，除了为底层人群提供必要的安身之所，也让本打算勒紧裤带买房的城市白领缓一口气，保障房里养精蓄锐几年，再决定是否进入商品房市场搏杀。

　　公租房计划将会调整很多人的购房节奏，无形中分流一部分“刚需”，在楼市80%成交量由本地需求支撑的重庆，它被寄予平抑房价的厚望。

　　如果房价回归到政府提出的“普通家庭6-7年买套房”的合理水平，随着近几年大力招商引资，世界500强及国内大企业进驻而崛起的城市中产阶层也将受惠。

　　调控正在发酵

　　不过地产业内人士坦言，目前对公租房“抢生意”的担忧还为时尚早。

　　“公租房目前对楼市没有实质性影响。”铭腾汇景市场信息咨询公司市场总监吴小飞认为。大部分公租房项目地处偏远，这对依靠公共交通工具的“刚需”客户是个难题，增加了大量交通成本和通勤时间。

　　“如果5年后重庆城市交通便利，配套齐全，理论上对商品房会有些冲击。”正合古麦地产顾问公司总经理张建军认为，但公租房购买只能自住或转卖给政府，不具备在商品市场的流通性，所以对商品房市场影响有限。

　　但大规模保障房注入市场造成的下跌预期已经在发酵，加上财税政策、信贷政策、行政干预“限外令”调控，年末重庆楼市调头向下。

　　10月，重庆商品房均价从年初7200元降到5900多元，下跌超过20%，今年第三季度均价跌回了去年水平。1-10月，重庆房地产成交量比去年同期下降35.35%，只有1189.72万平方米。重庆领域置业顾问公司总经理王君表示，8月以后房企8周开盘销售率没上过50%。

　　上半年开始，嗅觉敏锐的龙头企业万科、重庆本地的龙湖、金科纷纷“暗降”，或以“团购”名义给折扣，或在周末放几套特价房攒人气，或先推项目中位置差的楼宇，低价促销。

　　下半年“暗降”变成了“明降”。张建军回忆，“复地某个楼盘卖剩下几栋位置好的楼宇，原本打算冲全年均价9200元目标，结果推出时只卖7500元。中海国际社区也从8000多元降到7500元。”很快其他房企也跟着“保持队形”，7、8月重庆销量排前10位的大盘，只有2家没有降价。

　　解放碑附近的金融街地区几个楼盘售楼处遭到老业主围堵，让开发商陷入骑虎难下的困境。“它们动作之前会先放消息，告诉老业主，后期推出的盘降价是因为标配降低，建筑成本下降，还会承诺提供一定的物业补贴。如果老业主反应强烈，就先观望一阵子。”

　　这一轮降价尚未见底。张建军认为楼市还有下行空间，他算了一笔账，去年重庆楼面地价2000多元，今年1-6月在2700元左右，高层建筑成本在1300-1500元，其他税费成本、资金利息、管理成本、设计等开支在1000-1200元，如果去年拿地今年推出项目，成本不到5000元。“重庆是千亩大盘批地数量最多的城市，很多开发商2006年以前拿的地还没放出来，当年一环二环楼面地价才500多元。”

　　重庆模式的借鉴意义

　　纵观全球楼市发展，随着城市经济达到一定水平，房价和城市居民收入的矛盾是个绕不过的话题。

　　近年来，香港楼价一路飙升，超过有刚性置业需求普通市民的承受能力，但并没有打碎大部分港人安居的希望。曾荫权在《施政报告》中称，在全港235万个住户中，有73万户居于公屋(廉租房)，38万户居住于资助置业的居所。换言之，全港近半住户接受政府提供的房屋资助。

　　黄奇帆多次公开强调，香港地区和新加坡的公租房没有出现坏账，在重庆也会运行良好。

　　重庆三年建造的4000万平方米公租房需要1000亿资金。黄奇帆表示政府将出300亿的资本金，包括拿出储备地，每年新发生的土地出让金，房产税收入以及市内财政。其余700亿资金通过银行、保险公司、社保基金、信托公司融资解决。

　　这700亿的还本付息，除了依靠房租和几年之后向租户出售部分产权的收入，还包括出售周边商铺。4000万平方米住宅将配套300万平方米商业地产，政府预计能收回300亿。但前提是每个公租房项目入住率达到一定比例。

　　加大弱势群体保障供应，鼓励中产阶级市场化改善，抑制高端市场投资投机三轨并行成为楼市理性发展方向，开征房产税、建立全国最大规模的公租房的重庆模式具有标本意义。

　　自从重庆交巡警并轨，街头多了不少交巡警平台，在街上遇见警车巡逻的频率比过去高得多，当地人表示治安有明显改善。除了“唱红打黑”、户籍改革、打击食品行业犯罪以外，“居者有其屋”也是重庆模式对民生的一种探索。

　　重庆社科院财政金融研究所所长邓涛认为，“社会不稳定主要原因是分配不公，贫富差距大，从住房角度可以看出，富豪人均几百平方米，穷人买不起房。重庆模式和以前城市发展先做大蛋糕再缩小差距的思路完全不同。”

　　先缩小差距，再做大蛋糕，如果民生新政和经济发展能构成良性循环，对社会稳定发展将是另一种尝试。

　　潘石屹：降价是开发商的反思

　　当你把自己的心态、身段放下来看，这不是一种对你本人的伤害，这件事几乎把所有中国年轻人对高价房的愤怒释放出来。

　　任蕙兰

　　就像在玩“一二三、木头人”，谁先动谁就输了游戏。在政府、开发商与刚需的这一轮博弈中，最先撑不住的是开发商。

　　银根紧缩、“限购”迟迟不松绑、房产税来袭……下跌预期成为现实，降价潮迅速从北上广蔓延至二线城市，楼市寒意更甚于2008年。本轮房企降价是为了做大业绩还是绝处求生？未来的行业整合中谁主沉浮？潘石屹日前接受了《新民周刊》专访。

　　潘币是高房价的宣泄口

　　《新民周刊》：刚才我拿到了有你签名的潘币(“潘”是网民推出的计量单位，1潘=1000元/平方米)，这种应对的确很幽默。

　　潘石屹：人不能太在意自己。如果发生了这件事，你太在意自己，就会狭隘地觉得网上这些人都在调侃我、伤害我。你说乔布斯死了，你不去纪念乔布斯，非得纪念我？但当你把自己的心态、身段放下来看，这不是一种对你本人的伤害，这件事几乎把所有中国年轻人对高价房的愤怒释放出来。

　　从这方面来看，我很冤，因为我很多年不做住宅项目了。但人们发泄愤怒时会聚焦，几千万人的愤怒聚焦到你一个人身上的时候，你用任何方式辩解都没有用。

　　当时有几种应对办法。第一个是出来解释，我没有任何调侃乔布斯的意思，我是乔布斯很忠实的粉丝，多少年来我们公司学习的榜样就是乔布斯。第二个是澄清我不盖住宅，盖的是商业地产。你对住宅太贵有意见，商业地产资本家爱买多贵跟你有什么关系？这个完全是靠市场去调节的。但是在大家发泄的当口上，这些解释一点意义都没有。

　　最后我想，让所有人通过这件事把心里的怨恨表达出来，把我作为发泄的出口，这就是我的作用。这时候我的角色就像戏台上的小丑，社会有时候需要你去充当小丑的角色。

　　后来我就没理睬，这件事就不断演绎，潘币、潘元、潘的计量单位……网上铺天盖地。这时候所有人情绪都跟你对立，可能是几千万人、上亿人。我怎么来化解这个对立情绪呢？我就印个潘币送过去。你可能一个月前在网络上给我设计过潘币、转发过潘币，在那里发泄情绪。但当你看到真实的潘币会一笑了之，对立的情绪就没有了。

　　降价是开发商的反思

　　《新民周刊》：现在各地楼盘都开始大幅降价，是因为开发商资金链紧张，还是四季度财务报表的一个数字需要？

　　潘石屹：两个都不是。第一，2009年全中国开发商销售3万多亿元，2010年销售5.25万亿，加起来8万多亿，当年救市才出了4万亿。所以绝大多数开发商，除了绿城这些之外的，我觉得资金链都不是太大问题。第二，从业绩来看，像恒大、万科、中海这些大企业早就完成自己的业绩了，不是为了财务报表降价。

　　你问的这个问题，今天我在飞机上还一直想，下来以后就发了一条微博，看到万科、万达、恒大和绿城都在理性反思，这是很可喜的。这个反思就是把房价降了。这次全国各个楼盘，尤其是一些大的开发商率先降价。你看砸了售楼处的，有中海、龙湖、绿地、万科，都是大开发商。我看到这件事积极的一面，这个市场已经被严重撕裂了，土地价格高、房价高，大家已经凑不到一起去了，为了让市场有愈合的力量，它们主动降价。所以这次全国开发商降价，意义是积极的。

　　《新民周刊》：最近听说宋卫平的绿城集团资金链紧张，马云鼓动所有员工去买绿城的房子。设想一下，如果有一天SOHO中国面对这样的情况，你觉得哪位老板会鼓动员工去救SOHO中国？

　　潘石屹：我觉得这个消息可能是假的。马云多聪明的人，他怎么会做出这么傻的事？马云让下面的员工去救，你给员工的担保是什么？他买房子赚了钱皆大欢喜，亏了钱马云要不要补贴？我们强调每个员工有自己独立的判断，有自己独立支配财务的能力。而不是像”文革“一样，老板一号召，大家都去买宋卫平的房子。这真是太可怕了。

　　当然如果SOHO中国到了这样的地步，该破产就破产，这就是市场对你的惩罚。你让一个朋友把员工都动员上，浩浩荡荡来救你，这跟市场经济优胜劣汰的规律是格格不入的。我不希望任何老板做出这样的决定，这个是一个太可怕的决定。

　　《新民周刊》：在现在这个环境下，宏观货币政策忽松忽紧，一家房地产企业如果手头有非常多的流动资金，是一件好事还是坏事？

　　潘石屹：当然是好事。因为这些做住宅的大开发商降价，是看到2012年、2013年整个世界的经济形势、中国的经济形势、中国住房的购买力会大幅度下跌，它们提前做出了调整。市场前景不看好，银根又没有放松的情况下，手里拥有现金，一定是件好事情。

　　《新民周刊》：现在有很多高调的民营房企老总，也有很多低调的国营房企老总，如果房价跌到一定程度，出现行业整合，谁整合谁的可能性比较大？

　　潘石屹：就看中国未来的格局了。我记得在2006年、2007年，土地招拍市场活跃的全是民营开发商，从2009年救市计划之后，民营小企业的身影基本上没有了，现在就是央企、国有企业、上市公司这三类。所以我觉得未来的整合，最关键还是看中国大的方向。

　　调控走向

　　《新民周刊》：现在开发商面临的压力和2008年不同？

　　潘石屹：2008年底我提出了“百日巨变”，从很多开发商的财务报表看，资金链都出了问题，日子马上就过不下去了。今年的情况不是这样，有个别开发商资金链会比较紧张，大多数开发商资金状况要比2008年底好得多。而今年最可怕的是，你接触到任何一个地方政府跟2007年的心态是一样的，都恨不得把一块地卖成天价，拿这个钱去发展。

　　《新民周刊》：作为开发商你经历了这么多轮调控，如果为政府设想一下，你觉得政府方面是否知道调控会走向何方？

　　潘石屹：我觉得政府应该是非常清楚的，房地产市场并不深奥。如果从2003年的121号文件算起的话，现在已经走过了8年调控，到今天为止都没有达到预期。我觉得市场基本上有三方，第一方是开发商，建房子的人；第二方是购买房子的人；第三方是地方政府。这三方大目标是一致的，像解决老百姓的住房问题、城市化问题，应该齐心协力。但现在经过8年调控，三方越走越远。这样的情况肯定不能长久。

　　《新民周刊》：本轮调控会持续多久？

　　潘石屹：谁都看不清楚，走一步看一步。我希望这个行业的开发商、地方政府、中央政府、银行这四方面力量要有一个长远的想法，看看2012年、2013年的房地产市场是什么样的格局，想清楚要朝什么方向去发展。我觉得目前整个措施都太短期了，没抓住最实质的问题。关键是要解决土地跟财政挂钩的问题。