overfall地图:谈对如何搞好房地产开发项目管理的探讨（转载)

来源:中国房地产业 时间:2011-11-30 字体:[大 中 小] 收藏 我要投稿 浏览：169
【摘要】房地产行业是国家支柱产业，在我国，房地产开发企业的项目管理历史较短，缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。本文试图通过对当前我国房地产开发项目管理的初步探讨，改进和完善项目管理模式，提高房地产项目管理水平。
　　【关键词】房地产开发；探讨；项目管理
　　
　　前言：
　　房地产业属于第三产业,即是国家支柱产业,因此，一座房屋质量的好坏,直接关系到社会经济的发展和广大业主的切身利益。2011年5月11日，国家统计局发布4月份主要经济数据。数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%,其中住宅投资9497亿元，增长38.6%。全国房地产开发景气指数为103.19。针对这一现象,作为房地产开发经营者，不仅要牢固树立“质量第一”的观念,而且还应以战略眼光探讨和研究技术管理策略和措施。另外,房地产开发业主方项目管理的核心是目标控制,自项目开始到完成,通过项目策划和控制,以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。要使房地产开发业做大做强,必须加强内部管理,增加外部优势,提高自身竞争力。下面就针对房产开发管理这个问题进行探讨分析。
　　1 房地产开发项目管理含义：
　　房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。
　　确切地讲，房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。
　　房地产开发项目管理的具体流程步骤：
　　1.1 其在计划管理方面。对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,从而使项目有序地达到预期总目标
　　1.2 其在组织管理方面。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现
　　1.3 其在协调管理方面。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间,以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系,吸纳融通资金,寻找材料设备供货渠道,广揽优秀设计和施工队伍,获得市场竞争优势,促进产品销售。在各种协调之中,人际关系协调最为主要,项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。
　　1.4 其在控制管理方面。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制,并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段,采用项目分解,各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施,对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制,以确保开发项目用最少的投入,获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
　　2 明确房地产开发项目管理实施前存在的问题
　　2.1 所谓凡事要对症下药，我们要在了解问题的基础上才能更好地解决问题。根据开发公司规模和发展状态不同，房地产开发项目管理组织结构，不外职能型、项目型和矩阵型三种基本形式，但其项目管理的具体目的是基本相同的，就是在规定的时间范围内，确定的投资规模内，把开发项目一次性做好。因此，就我从事这一行业略谈一下我对其存在的一些问题进行阐述：
　　2.1.1 在项目决策前，对于可行性的问题不予与重视
　　就土地方面来说，当前通过政府一级市场，以“招拍挂”形式获得开发土地，一味追求拿地，对项目开发前景不进行深入的可行性研究，甚至不进行或来不及进行可行性研究，投资决策仓促盲目，导致了一系列的问题，如在获得土地后才进行有针对性的策划和研究，对市场的应对受限于土地规划条件，导致规划、设计只能够按照政府要求进行开发，而政府的政策有时是在调整的，因此开发风险明显加大。
　　2.1.2 对于有关的具体方案规划和施工图的设计，没有亦或是缺乏设计监理
　　对图纸的不重视。在施工图纸会审时，甚至施工过程中发现的设计问题很多，在工程实施过程中发生了大量的设计变更。忽视总体规划和施工图设计对项目投资控制的重要性，设计监理仅承担设计变更监理责任，出现工程返工等质量问题，造成投资浪费和工期延误。
　　2.1.3 在建设施工阶段中，项目的过程管理存在缺陷
　　在建设施工过程中，现场管理机制的不规范，责任不明确或权限不清晰，导致工程进度管理及成本控制的失控。如工程变更和零工的签证管理不严肃，工程进度计划执行不彻底，造成竣工时间延期；管理费用过高及不可预见费用超出预期。
　　2.1.4 项目管理不够完善，存在管理薄弱这一现象
　　管理层次不够灵活，比如项目管理限于工程施工管理，对工程现场管理以外的工作，如项目的前期策划、市场调研、销售控制、客户服务、融资与资金运用等重视不够，使开发项目运作成本过高。
　　2.1.5 各部门之间在工作上的协调不顺畅
　　工作上，由于各司其职，各项目管理部对自己的工作能够认真负责，对公司其他工作或与其他单位有关联的工作积极性不高，导致相互之间推诿扯皮，影响公司整体项目管理工作水平的提升。
　　2.2 针对存在问题，我提出几点浅见
　　2.2.1 要加强项目开发前期的管理
　　针对土地问题，必须要重视项目开发前期研究分析工作，提前了解意向开发土地的规划要求，针对项目进行市场调研和确定市场定位，从总体企划入手，落实设计构思、营销方案策划，结合资本运做和融资方式做好可行性研究及投资决策分析，做好运营谋划及风险预测。
　　2.2.2 不断强化项目规划设计
　　项目经理在整个设计过程中要与设计单位进行密切的合作和沟通，加强设计监理的管理工作，重视设计对投资控制的影响，对设计概算及施工图预算编制要求全面准确，并事先考虑不定因素及应对方案。
　　2.2.3 加强开发建设的过程控制
　　施工过程管理必须确定质量目标，明确项目部管理责任。以计划的资金投入，达到最好的质量标准。强化成本控制，降低开发资金成本。结合预算管理，制定合理的现金使用和库存计划。公司财务审计部参与控制赊销账款，加强应收账款的管理。公司成本合约部协助项目部理顺和完善现场签证管理，做到现场签证和签证审查相互牵制；落实工程建设施工计划，保证项目按计划竣工。
　　2.2.4 完善开发项目后期的管理
　　在施工过程中，有很多开发者在对前期的处理更甚于对后期的重视，其实不然，一项工程不管是前期还是后期都是一样的值得重视，后期的处理也是不可忽视的。其实后期的项目主要也就是项目物业服务。公司营销与客户服务部提前介入，积极与物业管理公司沟通，充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等，调动物业公司的服务积极性和工作主观能动性，做好物业服务工作。另外营销在项目开发建设中的地位也十分重要，项目经理必须正确把握营销理念，与公司职能部门密切合作，加强产品市场推广。
　　3 结束语
　　总而言之，结合当前社会发展趋势和市场经济形式，开发经营者只要按照成熟的房地产开发工作流程进行规范运作,并围绕项目管理工作任务建立了与之配套严密的组织和制度,加强各流程阶段工作的计划性及其严肃性,预防与控制相结合,就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度,提高项目管理的质量和效率。从而解决房地产开发业主方项目管理自身存在的问题。另外要理顺各部门、各单位之间的关系，使彼此之间的关系能够更好地得到进一步的协调，以此建立更加科学、合理、有效的项目管理模式，提高项目管理水平。

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