argument essay 题目:澳洲房地产投资的一点小小看法（原创）[

本人是大一在读学生，平时对经济和做生意有很强烈的兴趣，本人大学主修金融数学，平时也看了很多经版大神们的，精彩做平，由于小弟我才疏学浅，不敢高谈阔论军国大事，所以先发表些简单实用的东西供大家品评，此外，真心求身在此山中和野山参两位大神的指导和交流，本人多次发邮箱，但都未果，现在放假我真的想多学点知识，当然也想向经版别的大神们学习 www.6park.com

不多说，下面就是刚写的一些小小看法，有什么不妥的或者值得改进的还请前辈们不吝赐教。 www.6park.com

谈到房地产，就不得不分开几大类来说，一种就是像美国澳洲这种的纯商业化地产行为，还有就是像新加坡香港一样的，半商业半补助地产，还有就是中国式的畸形地产泡沫，但其实这三种又极为相似，因为本质问题都一样。 www.6park.com

下面我先介绍澳洲的房地产 www.6park.com

房地产这个东西，和股票证券一样，都是买个预期，也就是说一切的价值都是建立在对预期的增值之上的，这是一切投资最根本的东西，这也同样适用于房地产投资，如果房地产没有像预期的一样进行增值的话，那么就会血本无归。因为房地产和股票不一样，股票具有易清仓，风险高，回报高，收益周期可控，需要专业技巧操作的特点，而房地产根本不需要任何特殊的知识需求，相比而言，房地产回报率基本稳定，而且回报率比较低，不易转手，因为房地产转手涉及的流程步奏较多，转手的成本也很大，而且转手周期很长。除此以外，对生活质量影响比较大，房地产持有期间，需要进行大量的后续投入，包括物质上和精神上的，所以边际成本也远远高于股票，除此之外房地产对市场的敏感度远远小于股票，也就是说不会像股票一样短期存在巨大的波动，也就意味着在稳定的市场中短期炒房的可能性一般来说是不存在的。除此之外，股票的风险还存在于，如果不设止损的话，会是个无底洞，因为它所反映的都是账面价值，但是房地产却是实实在在的实物资产，不会有像股票一样大的下行风险。但是房地产和股票都有一个相同的功能，就是能大概反映出当时的经济状况，所以大家可以对当地经济状况深入了解之后做一个理性的判断 www.6park.com

房地产投资不需要知识，但是需要策略，不论那些讲座讲得多么天花乱坠，声情并茂，欲仙欲死，其实房地产就那么几条最根本的策略，只要围绕这几条策略走，任何人都可以成为房地产精英，第一条就是房地产的价值的关键部分永远是取决于土地的价值而并非建筑物的价值；第二条就是永远买平均房价之下的房子；第三条就是合理利用银行的金融杠杆；第四点就是affordability永远是你最先需要考虑的事情。 www.6park.com

接下来我就会对这几点详细的论述一下： www.6park.com

一个房子是由两部分构成的，一个就是土地，一个就是建筑，建筑材料每年都会涨，但是用过的建筑材料每年都在贬值，所以涨跌基本持平，甚至往往有时候原材料的会贬值大于涨价。广的来说，这是由于建材很多都是一些不可再生的原料，会越来越少，所以升值不可避免，具体的来说在凯恩斯主义大行其道的中国，铁公基对于这些建材的需求也是很大的，所以也助长了涨价风，但说实在的，涨价速度再快，相比较地价而言真的是小巫见大巫了，一块土地的价值之所在就在于涨价不会封顶，但会封底，尤其在澳洲，土地的价值底线是由当地的政府决定的，因为每年当地政府会对你脚下的土地进行估价，进而收取一定的税，所以当地政府每年都会强行升值你脚下的土地，因为他们可以收更多的税，所以土地不管怎么样，升值是一定的，除此之外，如果你有幸被发展商或者政府看中你的土地，那么恭喜你，你土地的价值会一夜之间翻好几番，实例一枚：有几个人合资在昆士兰黄金海岸边上买了一块土地，大概花了一共100万澳币，过了6年左右，被一个大型发展商看中，出价一千五百万买走。这就是土地的潜力。所以根据以上的论述，大家应该可以对不同的房型的升值潜力做出一个最基本的判断了吧，apartment，house，unit，town house，duplex等等，自己都可以进行一个升值潜力估价了。这也就是为什么house升值速度永远是最快的，apartment永远只是镜中花水中月，看着不错，但实际上投资回报很低的。这些都是有实际数据作为依托的，house永远比apartment的回报周期和回报率要高。
不买对的，只买便宜的。这条准则可以说是房地产界的一条黄金法则，对于一般人来讲，在一片小区之中，永远只买最便宜的房子，因为你做的是投资，考虑的是回报，因为只有最便宜的房子才可以投资少，回报高，最简单的一个例子，房子升值一般都是一片一片的升值，所以如果你们这片房子平均都升值10%，那么也就是说有的房子升了大于10%有的升了小于10%，不用怀疑，大于10%的一定是那些便宜的，比如说40万的升4.5万就已经超过升值10%，但是对于那些一个小区内的高档楼盘，比如说55万，需要升值5.5万才刚刚够10%的回报率。从另一个角度来讲，对于一个房子的租金回报，低价房也毫不逊色于高档房子，虽然，房价上会相差好几万，但是房租上每周顶多差个30刀左右，不会相差很多的，而且一般租客就一个目标，低价才是王道，所以你的房租低，也成为你的优势，使你房子的空祖率大大的降低，从这个角度来讲，低价房绝对是物超所值，注意，是同一个小区之内的低价房，这点一定要注意，因为只有在一个整体内部的低价才有意义。特别提醒一下的是，中价位和平均价的区别，这点一定不能混淆，平均价格才真正具有说服力，而中价位根本不能完全的正确反映实际房价水平，只是小讲座用来忽悠人的把戏而已、 www.6park.com

银行这个东西，就是为富人开的，他使富人更富，穷人更穷，他让大家可以用别人的钱来发财，所以合理利用银行杠杆资源，是投资的不二法门，这点在之后的投资技巧之中会着重介绍，这里就不多说了。 www.6park.com

好房子多的是，但是你能买得起的才是属于你的，海景房好，但是你根本买不起，它的升值与你无关。一个房子真的很好，但是你根本就养不了他那么多年，到头来还没等到升值带来的快乐就不得不忍痛割爱，低价转手，把辛辛苦苦养这么久的它拱手让人。除此之外，投资房地产一定不可以抱着必死的决心去的，很多人真的是把一生都押在了投资房产上面，省吃俭用，起早贪黑的干了15年就是为了把房子养出来，如果能养出来还好，但是如果养不出来那你人生真的就是白白为社会作贡献了，所以养房的第一个前提就是不能较大的损害我们的生活质量，做到这一点有很多方法，下文会一一讲述。房地产作为投资，为的是更好的生活，所以这个目标不能改变，不能让房地产成为我们身上的枷锁。 www.6park.com

要想掌握房地产投资技巧就必须先了解房地产自身的特点和属性，房地产由于也在一定程度上反映经济，同时也具有很强烈的市场属性，所以房地产也有自己的周期，有整个国家的大周期，也有一个城市的小周期，影响周期的因素很多，其中有：本地人口结构，本地人均购买力，当地城市属性，政策导向和城市的升值潜力，外来房地产投资者，开发商的成屋数量和当地住房实际需求。这些因素都比较好理解，都是可以从字面上理解而且都是围绕着最基本的供求关系的理念，如果再加上一点对非理性投资的认识的话，就可以对房地产周期进行一定的深刻理解。一般来说在一个稳定的房地产市场，房地产一般都经历三大阶段，首先是上升通道，然后就是由于投资过热引起的一个短时间（一两年左右）的一个价格回落阶段，然后就是一个较长时间的价格平台期，然后又是上升通道，短暂回落，价格平台，周而复始。在这个主干的周期之中，如果加入人为的对前面所讲的那几个因素的分析，就可以很容易的得出当地房价处于哪个阶段，也可以对未来房价的走势做一个粗略的预测。由于在一个稳定经济良好的社会环境中，房价长期来看是一直走高的，其实这个和股市也是一样的，长期持有都是稳赚不赔的，但关键就在于，投资这么多钱花费这么多时间，值不值？我们不仅要考虑回报，更要考虑的是回报率和回报时间。所以下面介绍点儿最简单最基本的投资模型。 www.6park.com

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这个模型选取一些简单数字，比如规定我们第一年就买40万（澳币）左右的房子，首付20%，也就是8万，并且规定每10年翻一番，实际悉尼房产平均40年来是7.8年翻一番，我只是为了计算方便，取10年用于计算 www.6park.com

年代/投入金额
第一年 40万第一次购房
第五年 房价涨到60万 花60万买第二套
第十年 第一套房价涨到80万 第二套涨到80万 花80万买第三套
第十五年 第一套涨到120万 第二套涨到120万 第三套涨到120万 花120万买第四套
第二十年 第一套涨到160万 第二套涨到160万 第三套涨到60万 第四套涨到160万 www.6park.com

（这里的格式不会搞，大家将就的看吧） www.6park.com

总花费：40万+60万+80万=300万
总资产：160万x4=640万 www.6park.com

净资产就是340万 www.6park.com

但是你要注意你上面所说的花费并不是你真正的花费，你只是付出20%的首期和长期的养房投入，所以真正的你所投入的资产只是300万X0.2=60万，再加上养房的利息，按7.5%来算0.075x240万x20年=360万，所以如果你只是买上房子放到那里的话，你果20年之后的净资产也会变成640万-360万-60万=220万。但是，没人会这么做，因为回报率和汇报时间太低了，根本不能满足我们的投资需求，所以在此基础上我们需要加以改进，这时候银行站出来帮忙了，他给我们提供了抵押贷款这个好定西，使我们自从有了第一套房之后就可以利用抵押贷款来做第二套房子的首期而不用再另外花钱了，这样极大地减少了我们手头资金的花费，这些剩下的钱又可以用做新一轮的投资。如果你敢的话，可以进行指数型投资，一变二，二变四，四变八等等，而不是一变二，二变三，三变四。除了银行，政府也来帮助我们，在澳洲政府经常有减免印花税，NRAS等等政策，还有负扣税这个好东西，可以极大的帮助人们养房，还有更好的事情呢，房子买来我们可以租出去，一般正常的房租回报率是4.5%也就是房价乘以4.5%除以52周就是每周的房租了，有这三个的帮忙，可以让我们养起房子来格外轻松，除此之外，即使银行加息，也不需要过多的担心，因为加息会造成市场上对于房租的提升，而且除此之外，澳洲房租每年都是以每周20刀左右的价格连年递升，所以一般养20年的房子，用不了几年你的这个房子的收支就会变成正收入，你可以用这个证收入来补贴别的房子。如果对投资有更深入理解的人，可以进行更多的风险对冲项目，基金项目来合理的管理风险和收益最大化。比如善于利用养老金的特性来投资，建立信托基金来管理等等很多简单方便的手段。 www.6park.com

最后了，大家永远要记住，经济也是有自己的周期的，经济好搞什么都赚钱，经济不好能不赔钱就不错了，对于未来的预期，最重要的就是风险管理。 www.6park.com

之后我会陆陆续续写一下别的方面的心得和体会，再次强烈跪求大神们的指点，我不知道这里让不让公开我的联系方式，所以相联系我的还是通过留院邮箱吧，谢谢大家的支持