上流社会剧照:台州房地产调控

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2011年12月29日 星期 四放大 缩小 默认


调控，又见调控

调控年，限购年，保障年……回顾2011年，这一年楼市着实经历了诸多的坎坷与波澜。无论是购房者，还是开发商，每一个置身其中的人都或多或少地体会到市场行情起伏的味道。
层层加码的调控政策无疑是2011年房地产市场的“大牌导演”。限购、限贷、限价，让房地产市场的温度一步步降到了冰点。而身在楼市中的各利益攸关方，在2011调控政策的大背景下，其心理也都可谓五味杂陈，忐忑不已。本期“2011台州楼市大盘点”系列报道将通过政策读本、市场读本、故事读本，给我们的记忆留下一个完整的剧本。
■本报记者 肖梅梅
限购升级，楼市进入“限时代”
如果说今年的调控与往年有一个最大的不同之处，那就是本轮调控中限购令的大面积出台和实行。通过一纸限购直接约束购房者的买房资格，即使你家财万贯也难于出手，这可谓史上最严厉的调控政策，直接影响了全国各大城市的成交量，对于今年地产的整体降温功不可没。
追溯限购应从2010年4月开始，北京的楼市限购令是全国首例，几个月之后，这股限购潮开始向全国其他城市迅速铺开，到2010年年底时，全国出台限购令的城市已经超过20个。
1月26日，“新国八条”正式出台，为今年房地产市场定下基调，标志着楼市进入“限时代”。“新国八条”出台当月，济南、青岛、郑州、太原、武汉、长春、合肥、昆明、南昌等城市陆续出台了地方版限购令，这是继去年“金九银十”之后的第二波限购令颁布高潮。无疑，这是响应“国八条”中“针对各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严订立和执行住房限购措施”的指令。此轮限购潮之后的三个月内，贵阳、成都、沈阳、佛山、金华、呼和浩特、乌鲁木齐等城市也相继加入限购队伍。截至今年4月份，包括29个省会城市及直辖市在内的40个城市实施限购。
此轮限购潮进行了半年之后，国务院再次下达指令，要求全国其他尚未出台限购令的二三线城市实施限购。8月25日，台州打响新一轮限购令的第一枪。
限购令到期，政策是否要延续？临近年底，业内对此讨论不断。不过，从国务院隔三岔五强调调控政策不放松的口气中，业内对限购政策的取消并不抱太大希望。12月3日，住建部有关人士称，会知会各地政府，将限购令延期。目前，在全国40余个颁布实施限购令的城市中，已有多个城市表态限购政策不放松。从目前的情况来看，政策松绑的可能性微乎其微，限购令尚不具备退出条件几乎已成各方共识。
加息提首付，首套房“大势已去”
虽然调控为购房者减缓了因房价上涨而增加的买房成本，但首套房首付款和利率的提升，再次将买房成本提升。
自去年10月进入加息通道之后，央行在2011年三度上调存贷款利率，经过这三次调整，5年期以上的贷款利率再度破七，由年初时的6.40%调至当前的7.05%。
第一次加息于2月9日开始执行，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，5年期以上贷款利率由原来的6.40%上调至6.60%。4月6日起第二次加息，一年期存贷款基准利率各上调0.25个百分点，5年期以上贷款利率上升至6.80%。最近一次加息发生在下半年，自7月7日起，一年期存贷款基准利率各上调0.25个百分点，5年期以上贷款利率也有了新突破，达到了7.05%。从房地产市场的角度来看，加息已并非单纯的金融行为，因为按揭购房的老百姓们直观地感受到了购房的压力。
除购房成本一加再加外，往年被“重点保护”的首套房也“大势已去”。
以往房地产调控的信贷政策总是冠名差别化信贷，对于二套以上的房产进行贷款限制，而今年首套房也不再被顾惜。随着央行今年2月份第一次加息，对于首套房特有的7折、8.5折利率优惠逐渐淡出房地产市场，春节之后买房的首套房购房者已经难以觅到任何利率优惠，至此，自2008年开始出现的针对首套房贷款利率优惠全面止息。到了5月初，部分城市将首套房的首付比例提升至40%甚至50%，暗示着针对首套房最低30%的首付标准也开始提高；5月中旬，我市部分银行开始执行首套房贷利率为基准利率上浮10%的政策，针对首套房的信贷紧缩开始出现在台州市民的身边。
那么，临近年底信贷政策有无放松的可能呢？近期记者走访后发现，几乎所有银行都众口一词，称目前还未接到调整首套房贷利率的相关文件或通知，首套房贷利率仍执行最低上浮10%的政策，二套房贷利率仍执行最低上浮15%的政策。
银根收紧，开发商今年也“差钱”
回顾2011年已过去的11个多月，央行在不断公布加息和上调存款准备金率。截至12月6日，经过前六次的上调和最近一次的下调这七次综合调整，大型金融机构的存款准备金率已经达到了21%。实际上，上调存款准备金率已不再陌生，早在去年全年，对通胀的预期之下央行已经先后进行了多次存款准备金率的上调，由2010年年初时的15.5%调至年末时的18.5%。今年前6次“升准”使大型金融机构的存准率在6月14日达到了21.5%的历史高位，而后12月5日首度下降0.5%。
存准率的提升，标志着在市场上流动的货币减少，对房地产的影响是个贷的缩减，以及房企融资难度提升。1年六次“升准”，将开发商的融资渠道一点点压缩。一方面是销售受阻，一方面融资困难，一些房企不得不借道融资成本较高的短期委托贷款和信托等方式，使得短期还款压力激增。
“升准”被看作是房地产融资变难的讯号，相反，央行最近一次的“降准”，在一定程度上增加了货币供应量，理论上有利于开发商获得开发贷款，有利于购房人获得银行按揭贷款的支持。但两年来存准率的11次提升已经将这一指标推至历史高位，一次“降准”能够达到的缓和效果实在有限。业内人士认为，在房地产宏观调控的大背景下，此次“降准”给开发商和购房人带来多大的资金支持实属未知，因为银行的风险压力指标也影响着贷款额度，在当前多城市房价已有明显降幅的大环境下，此次降低存款准备金率起到的缓和作用实在是杯水车薪。
立“军令状”，保障房建设全力推进
自2008年底开始，保障房就开始较大批量地出现在市场之中。在今年的房地产调控中，保障房更成为调控房地产市场的又一利器。
今年年初颁布的“国八条”再次强调要落实保障房的安居政策，并量化性地要求“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”，保障性住房首次有了明确的建设目标。
今后5年将建3600万套保障性住房，覆盖率达到20%；2011年的保障性住房开工建设目标位1000万套。今年保障房目标已经出台，并于2月24日正式成为一纸“军令状”，在全国保障性安居工程工作会议上，国家保障性安居工程协调小组与各省区市政府和新疆生产建设兵团签订了2011年保障性安居工程目标责任书，保证将国土资源部下达的1000万套保障房目标分配到各地。
保障房建设目标几乎与限购令同时到来，让本轮调控显得异常严厉。有业内人士指出，保障房建设需要大量财政支持，而地方经济对房地产的依赖性将会进一步显现。中央下达1000万套保障房建设目标至各地市之后，各省也陆续公布了今年的保障房目标。
而就台州的具体情况来看，截至9月底，全市26个保障性住房建设项目已开工建设11646套，开工率为年度省定目标任务的112.3%。“根据我市的实际情况和建设量，未来我们可能会将申请住户的准入条件放宽，使城镇人均可支配收入80%以下住房困难家庭都能得到保障。比如说，公租房的申请范围，我们就会考虑外来务工人员、城市中低收入家庭和收入在大众水平但是因为新就业买不起房的人群。”市建设规划局相关人士表示，下一步建设规划部门还将着重完善保障房的准入管理、租赁管理、监督管理和退出管理等。
婚房归属，新规改变购房观念
婚房一直作为购房主力军，无论调控政策如何严厉，都不曾影响这一刚需群体对一套属于自己的住房的渴望。而当《婚姻法》新司法解释出台之后，很多人发现，婚前所购房产的归属问题有些许细节上的变化。从那一刻开始，买房的艰辛之上又加了一项归属权的复杂问题。当房子价值之大足以作为毕生重要资产之时，这番政策也就足以改变部分人的购房观念。
今年8月，在意见稿公布的10个月之后，《婚姻法》司法解释正式公布并开始实施。新司法解释中与先前实施的《婚姻法》解释最大的不同在于明确了婚前一方首付房产的归属、婚后一方父母赠与房产的归属等问题。新司法解释规定，夫妻一方婚前签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付款并将产权登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该房产认定为其个人财产，尚未归还的部分贷款作为其个人债务。这就明确规定了婚前付首付并将产权登记于一人名下的一方，该房产就可作为首付方的个人婚前财产，而先前的婚姻法解释并未明确约明一方首付的房产归属。另外，新司法解释还约明，婚后由一方父母出资购买的房产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该房产为一方的个人财产。新司法解释将房子从赠与财产中剥离出来，只要是一方父母出资购买并登记在自己子女一方名下的，即默认为该子女的个人财产。
以往婚房的购买群体中，男方习惯性承担着更多的责任。而当新司法解释出台后，很多人的购房计划不可避免受到新政的影响，不少人开始考虑女性在婚姻中如何留有后路的问题。记者了解到，与男方家庭一起出首付是目前多数人比较认同的解决对策。同时也有不少条件允许的女方家长甚至想争着为女儿付全首付，他们认为房子是不动产，与其让婆家买房，一旦男方日后婚变让自家闺女受委屈，不如婚前为闺女买房，既能为女儿提供保障，也可看做是长线投资。