杀手阿一真是视觉享受:农村住宅（宅基地）转让协议公证

浅谈农村住宅（宅基地）转让协议公证

来源：  作者：  日期：09-04-22

在日常的办证过程中，公证人员时常会遇到这样的问题：农村的住宅转让能不能办理公证。要解决这个问题，关键就要搞清楚农村住宅能不能转让，如果能转让，转让人和受让人又受到了何种限制。笔者结合我国现行相关法律、法规、规章、政府规范性文件对此问题的规定，逐一对上述问题进行探讨。

一、法律相关规定

笔者通过查阅法律汇编、网上搜索等方式，查找到如下有关农村宅基地的法律规定，可能不能全面，但包括了主要的法律规范。

（一）《宪法》第十条

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

（二）《物权法》

第一百五十二条　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

（三）《土地管理法》

第八条　城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

（四）国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见(国土资发〔2004〕234号)

二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序

（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。

（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

（五）国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知

二、农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

（六）《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》

第四十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。

 农村村民新建住宅，其宅基地的面积标准：

 (一)城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过160平方米；

 (二)淮北平原地区，每户不得超过220平方米；

 (三)山区和丘陵地区，每户不得超过160平方米；利用荒山、荒地建房的，每户不得超过300平方米。

 第四十四条 农村村民符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地：

 (一)因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的；

 (二)因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；

 (三)经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；

 (四)原有宅基地被依法征用的；

 (五)县级以上人民政府规定的其他条件。

农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府批准；其中，占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。

三、严格依法审批农村居民宅基用地

  农民建房实行一户一宅制。凡年满２０周岁、在本村落户的农村公民，可凭身份证按照有关程序申请一处宅基地，宅基地面积标准要符合《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定。鼓励子女与父母同宅。非本村户籍的公民，一般不得申请宅基地，因故确实需要的，必须具有户口迁移证明，方可安排一处宅基地。

四、依法妥善处理农村宅基地管理中存在的问题

    严格禁止村民或村集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。经县（市、区）有关行政主管部门批准，允许进城务工经商村民、户口迁移到外地且不在本村居住的村民，将其拥有的房屋连同宅基地，有偿转让或出租给符合建房条件的本村村民，但转让或出租后不得另行申请宅基地。对村、乡镇越权批地建房或擅自买卖、转让宅基地的，要依照有关规定严肃处理。

二、由法律规定得出的结论

通过对上述法律规定的解读，我们可以得出如下结论：

1．农村宅基地使用权的取得在主体、数量（标准）、程序上做出了严格的限制，即主体必须是本集体组织成员，数量上为一户一宅，且面积不能超出规定的标准等。（见《土地管理法》第六十二条、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十三条及第四十四条.

2．农村宅基地使用权并非绝对的禁止转让，可以在法律规定的条件下进行转让。（见《宪法》第十条第四款、《物权法》第一百五十三条第二款、《土地管理法》第六十二条第四款等法律法规.

三、办理此类公证事项需要注意的问题

第一、不宜一味的拒绝此类业务

公证人员在接到此类问题的咨询后，应当详细询问相关情况，做到具体问题具体分析。但对于城镇居民购买农村住宅，除该城镇居民户口已经迁至该农村住宅所在地的，均不予办理。

第二、审查转让主体

对转让主体的审查应当包括两个方面：

一是转让方的情况，主要包括：转让方是否具有农村户口，其户口所在地与其欲转让的住宅所在地是否一致；转让方在该集体组织内，除欲转让的住宅外，是否还享有其他的本村住宅，以防止其违反“一户一宅”的原则（在其父母或子女名下的本村住宅不计算在内）；转让方除欲转让的住宅外，是否还有其他住宅可居住，以防止其转让住宅后无地方居住等。

二是受让方的情况，主要包括：受让方是否具有农村户口，其户口所在地与其欲受让的住宅所在地是否一致；受让方在该集体组织内，除欲受让的住宅外，是否还享有其他的本村住宅，以防止其因受让本村住宅而违反“一户一宅”的原则（在其父母或子女名下的本村住宅不计算在内）。

第三、审查转让标的物

对转让标的物的审查主要包括：该住宅是否位于农村；该住宅用地是否是集体土地；宅基地上是否有合法的建筑物、附属物、搭建物等，防止仅进行宅基地使用权的转让；该住宅用地是否经过了法定程序进行了审批；该住宅用地是否取得了宅基证；该宅基地上所建房屋是否经过了建筑行政主管部门、规划行政主管部门的审批、许可等，以防止违法用地、违法建筑。

第四、审查转让行为及转让价格

对转让行为的审查主要包括：转让人的转让行为是否是其真实的意思表示，有无受欺诈、胁迫的可能；是否征得了配偶或其他共有人的同意等。

对转让价格的审查主要包括：转让价格是否市场价值；转让价款如何支付；是否存在直接抵债的情况（防止出现抵消不法债务）等。

第五、重点告知

１．协议双方在完成转让行后后，均无权再次申请获得宅基地。

２．受让方在协议签订且经公证后，需要向市、县国土资源管理部门办理集体土地使用权的变更登记手续，不变更，不能取得集体土地使用权。

通过上述分析，笔者认为，公证人员在严格审查上述内容的基础上，只有确认：转让人、受让人属同一集体组织成员，转让人在该集体内仅有一处住宅，其住宅拥有合法手续，受让人在受让该住宅时该集体内无住宅（包括宅基地），住宅转让价格合理，并对该转让行为的法律意义、法律后果等进行告知的情况下，公证处才可以为当事人办理此类公证。

党的十七届三中全会,已经在农村集体土地流转上做出了重大决策,那么对于农村住宅(宅基地)的转让势必会出台相应的政策法规,因此笔者认为,公证处(特别是县域公证处)应投入更多的力量,抢抓机遇,研究透相关的农村集体土地流转的政策法规,争取地方政府及土地管理部门的支持, 进一步完善适合农村公证工作的方式,真正地为落实中央对农村集体土地流转的英明决策提供优质的法律服务.

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