2012白龙马搞笑版mp3:许子枋：中国未来房价将分区域涨跌并现

许子枋：中国未来房价将分区域涨跌并现

——深度解读“房价合理回归”的背后隐义

    前言：本文是我就某宏观区域有关“房价合理回归”研究报告之部分观点的节选。这次中央对房地产业的调控表述，从措辞异常明确的“坚决遏制房价过快上涨”到措辞特别“模糊” 的“促进房价合理回归”，究竟其背后的隐义是什么呢？在研究一系列数据之后，地产观察者许子枋认为：这既不是暗示房价必定下降的另类表达，也不是玩文字概念的“外交辞令”。我认为这个表达充满了中国式智慧，内涵了后调控时代中国未来房地产业政策的总体方向和总体特征，以及中央政府力争用更科学的市场手段来调控房地产的隐喻。

    2011年12月12日-14日，在北京召开了中央经济工作会议，全面分析了当前国际国内经济形势，深刻阐述明年和今后一个时期经济工作必须把握好的重大问题，明确提出明年经济工作的总体要求、大政方针、主要任务。

    会议要求把握好稳中求进的工作总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定，以经济社会发展的优异成绩迎接党的十八大胜利召开。

有关房地产业，会议指出，“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。”怎么样理解促进房价回归到合理水平？决定后调控时代房地产业发展的态度和思路。

    什么样的房价才是合理的？房价合理的评判标准是什么？

    目前，无论国际国内并没有严格的标准，一些学者结合国际上通用的衡量标准，在比较了国际上相关国家的一些评价方法和房价的历史轨迹之后，得出了数个相对有一定价值的经验标准。

    其中最有价值的评判标准是：房价收入比。它是指一个国家或地区，在某一个特定时点上，一套家庭平均居住面积的住房价格与一个家庭的年平均收入之比。依据这个比值是否处在一定的合理区间，来判定房地产的泡沫程度。根据我国的实际情况，我认为全国房价收入比保持在6-7 属合理区间（具体依据略），2010 年全国房价收入比为7.76，接近合理略偏高。

但分区域看，我国房价收入比的地区分布相当不均衡，从近两年数据来看，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10 以上，个别城市甚至远高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市的房价收入比也逐渐超过全国总体水平。可见，2010 年全国房价收入比的下降，主要是广大三四线城市房价收入比下降，而多数一二线城市的房价收入比是上升的。由此反映出，去年以来国家重点调控部分城市房价过快上涨的政策取向是正确的。

    2011年房地产的调控已经取得了阶段性的成果。那么这次中央经济工作会议精神为什么不直接说“促进房价合理回落”而是说“促进房价合理回归”呢？我认为，中央对于政策（不仅限于房地产业调控政策）的表述措辞历来是非常讲究的，这些措辞既体现了中国文化的博大精深，又非常准确地把中央高层的意图表达出来了。

从年初非常明确、措辞严厉的“坚决抑制房价过快上涨”，到这次中央经济工作会议的提法是“促进房价合理回归”，这个“房价合理回归”非常耐人寻味，是很值得仔细揣摩的。

首先，房价合理回归并不意味着必定使房价回落。所谓房价合理回归，粗看似乎意味着要把房价降下来，但实际上并不完全表示这个意思。仔细考量，“促进房价合理回归”意味着促进房价向房地产产品本身具有的基准价值回归，其内涵两层意思：泡沫程度高的城市的房价肯定要使其降下来，向其基准价值轴回落；没有泡沫的城市和地区的房价可以适当温和上涨，房价要体现与经济增长和人民收入增长的同步，这两个方向都是房价的合理回归。

中国国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹15日在广州举行的“观点2011年度论坛”上表示，坚持房地产调控政策不动摇，就是要继续抑制投机行为，满足正常自住的住房需求。在“促进房价合理回归”上，并不是简单的要使房价下降。

我认为秦虹的观点值得采信，采信的理由既基于她的特殊身份，也基于她的专业深度与战略视野。

在中央政府坚持房地产调控政策不动摇的前提下，已经逐步显现的政策效果还会继续，短期内房地产市场会延续惯性下行的趋势。泡沫程度大的城市的房价合理下行回归，这是肯定的。

但从全国范围看，欠发达地区以及众多的不发达的三四线城市，随着城镇化程度继续推进、经济持续发展和居民收入提高等因素的作用，房价仍有合理上行空间。

其次，对房地产调控政策的表述，从措辞异常明确到措辞特别“模糊”，究竟其背后的隐义是什么呢？这不是文字游戏，我认为其内涵了中国未来房地产政策的走势，在坚持房地产调控不放松的前提下，2012年调控的主基调预计不会有更严厉的调控政策出台，会延续2011年的调控政策。2012年的调控政策的一个最大特征可能是时点预调、区域微调，信贷政策是差别化扶控，充分利用市场手段而非行政手段。

因采用房地产政策的区域微调和房地产信贷政策的差别化扶控，既能促进房价回归到其合理的价值内核和民生内核基准线，让房价水平维持在社会大众可承受的范围内，促进房价收入比越来越合理，同时又让房价的变化幅度（部分区域的房价温和上涨）有利于平衡社会各方（政府、企业、银行、民众等）的利益关系，有利于经济结构的渐进式调整，实现中国经济的软着陆。

“房价合理回归”本身就是对调控后中国房地产发展区域性分化、结构性分化的一种异常准确的引导和描述。

其三，在中国新的替代性经济支柱产业完全树立起来之前，房地产业作为中国经济的支柱地位暂时还不可能被完全取代。但未来楼市调控预期已经明确，中国房企不应再抱有短期内调控会有所放松的侥幸心理。中国房企应该立足长远，不要在短期内恶性透支未来发展空间。

政府将促进经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，以使国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，呈现增长较快、价格趋稳、效益较好、民生改善的良好态势。这是总的基调。但中国的房地产业因其特殊的产业特征，要去政策刺激还有一段路要走，虽然中国房地产市场的发展空间还将较长时期存在，但因大量保障性住房的建设，房地产业的发展速度和发展结构将不像此前十年。今后的中国房企发展很重要的关键就是明确政策预期，走结构转型之路，今后的中国房地产管理部门的首要职责，就是促进房地产市场健康平稳持续发展。

这不仅是中国房价的合理回归，也是中国房地产业的合理回归！

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