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从观光园到养老度假基地

 2010-6-7

    养老地产怎么做才兼具能经济效益和社会效益？
    
    广州肇庆超凡生态农业公司（以下简称超凡生态农业）最初对养老地产也一无所知。面对着风景秀丽的肇庆小湘镇景观和规模较大的土地资源时，他们最初的想法是开发成生态农业观光区，并以此获利。

    超凡生态农业是以生物饲料研发，农业种植、养殖、农业观光旅游为一体的公司，资产雄厚。当它们开始关注养老地产市场时，发现已有不少企业开始尝试。该企业的高管层意识到，这是一个巨大的市场，只要具有一定的土地规模、资金，以及政府的政策支持，操作起来并不难。开发养老地产可以为它们带来的好处是：一是持续运营的养老地产可为企业带来稳定可观的回报；二是可兼具社会效益，为公司发展带来更广的空间。

    投资30亿元开发超凡养老度假基地成为公司的一项重要战略。

考察

    林文忠是广州智汇旅游景区管理有限公司的总经理，亦是超凡养老度假基地的总策划。

    此前，他一直在关注、研究养老地产市场。

    养老地产如何运作才能有效益是他比较头疼的事情。不同于传统行业或新兴IT、信息产业，中国的独特国情决定了眼下从事的养老产业只有独力艰苦探索，之所以艰巨，是唯独养老产业全面涉及了整体规划设计、金融、房地产、保险（财险、人寿险）、医疗、遗传、人类预期寿命研究、制药、旅游景区运作、遗产处理、政府运作、综合营销推广等学科知识和相关实操经验。

    为此，他关注过北京太阳城模式。太阳城是综合性老年社区项目，包括银龄老年公寓、购物中心、娱乐康体中心、酒店、农庄、医院和住宅区。它们将老人退休后的生活分为4个阶段，分别是健康阶段、生活半自理阶段、完全失去自理能力、弥留阶段。根据每个阶段的特点，制定了养老全程化方案。比如在养老方式上，制定了居住养老、租住养老、度假养老模式。其中，居住养老是出售产权的房屋，销售仅面对老人群体；租住形式的老年公寓采取会员制，会费从2万到30万元不等，会费在老人退宿时返还，会费越高每月房租也就越低。是一种以“销售+持有运营方式”相结合的运作模式。

    他也关注过持有运营的纯粹养老机构，但这种模式回收周期更长、回报更慢。

    对于这一点，天津鹤童老年公寓的负责人、天津市鹤童老年福利协会常务理事长方嘉珂的一席话可以佐证：“目前，鹤童是一家养老机构，具有一定的福利性质，因此，经济效益仅是一部分需求。现在，我们的既定盈利目标是每年以20%的速度递增，2009年总收入为2200万元，净利润在130万元左右，较前一年增幅达16%。今年我们预计收入要达到2500万元左右，收益仍较有限。”

    他还关注过亲和源股份有限公司在上海投资建设的养老社区。亲和源项目一期工程占地8.33公顷，总建筑面积10万平方米，总投资近6亿元。项目共设838套居室，可供1600位左右老人居住。

    亲和源养老地产模式具备投资价值并得以顺利运转的根本原因是，其土地是南汇区政府提供的公建配套用地，土地成本比普通商品住宅低很多。亲和源项目的亮点在于它们打造的是服务，房地产开发仅是整个养老地产模式的基础。但政府公建用地使用年限只有50年。

生态农业旅游度假立项

    上述模式似乎都不适合超凡养老度假基地。

    超凡养老度假基地所在区域风景优美，又背靠生态农业，何不走结合旅游地产的模式？

    这一想法涌入脑海后，林文忠马上与超凡生态农业高层进行了沟通。他的想法是，整个超凡生态农业园占地1.1万亩，可按照一定的比例划分，彼此间既有不同，又有关联。其中3000亩用于生态农业，4000亩山坡地用于养老地产开发，另4000亩用于综合开发，包括高新农业产学研、生态观光、山地体育、新型汽车旅馆、餐饮、娱乐设施、医疗机构等。

    “其实，当初超凡生态农业公司以生态农业立项共征地3000亩，但这是一个非常适合开发旅游地产的区域，后来，结合市场需求，转向开发为养老旅游地产项目。”林文忠说，在把这一想法说给当地政府部门听时，相关负责人非常支持。可开发土地面积增加到现在的1.1万亩。

    4000亩的土地如何利用呢？“既要兼顾眼前，又要照顾到长远利益。”林文忠说。

    他们决定以两种模式运作这4000亩的养老地产项目。

    一是在不改变土地性质和用途的情况下，70%的土地建成只提供使用权的生态木屋。超凡生态农业对这部分物业持有运营，出售使用权。按照规划，项目将分三期开发，第一期计划开发500栋木屋。

    这些生态木屋将是50平方米~100平方米的户型，其中50平方米为单层住宅，100平方米为双层住宅，也有部分定制项目，主要针对具有经济能力、养生概念的中年人。这些木屋的使用年限为50年。

    “另外，业主可以采用分时度假的概念购买木屋的使用权，也能获得一定的收益。同时，将一部分利润返还给村民。”林文忠说。

    另外30%的土地用于开发可销售的别墅项目。第一期计划开发150栋。

    “养老地产可分享综合服务区的相关服务。综合服务区亦可对外营业，保证其经营的持续性并产生规模效益。”林文忠说。

    然而，相比于传统地产项目，养老地产投资大、回收周期长的特点决定了投资方不仅具有较强的经济实力，同时必须获得政府相关政策的支持，比如在土地政策、税收或金融方面的支持。

    “当地政府对超凡养老度假基地更多的支持体现在土地方面，至于税收等方面没有太大的突破。不过，最大的成本也是土地成本。”林文忠说。

    当然，这也是有条件的，政府方面希望在超凡养老度假基地内配建具有半福利性质的养老住宅。这些住宅会以较低的价格服务于那些收入较低的老年群体，同时将一部分利润返还给村民。

    其实，从土地划拨到立项，超凡养老度假基地前后也“折腾”了一段日子。“从来没有这样的房地产项目出现，有人不理解。此外，政府部门更愿意将土地进行招拍挂，这样可以获得更多的收益。”林文忠表示。

    相关政府部门最终还是同意了。原因则是养老地产的庞大需求，地方政府希望新的产品为地方经济注入活力促成了项目最终实现。

    而投入的30亿元不是小数目，再加上超凡还要运作生态农业，资金需求较大。“我们以养老地产这一以生态农业为主的、可持性、高回报率的项目为融资对象，进行了融资，效果可观。”

    林文忠介绍，这些销售使用权的生态木屋定价为6000元~7000元/平方米。据估算，总体投入不到10年就可收回。