什么动物尾巴粗:地方财政风险再受关注 5300亿问题债务整改到位近半

        随着国家审计署2012年第1号审计令出炉，历经半年多整改，最终总额约5300亿的“问题”地方政府性债务整改清单初步面世。

　　根据审计署10.7万亿地方政府性债务审计查出问题的整改情况披露，截至2010年底，全国地方政府性债务余额为107174.91亿元，“问题”债务总额约5308.58亿。

　　而目前整改到位资金约2591.93亿元，整改到位率为48.9％。

　　“从数据上看，整改到位情况还比较乐观。”1月4日，某国有大行风险部负责人向记者分析，未来三年有35％的平台贷款到期，地方平台即将面临第一个偿债高峰，情况可能没有想象的那么乐观。

　　同日，接近银监会的人士向记者透露，监管层已经意识到，一些平台项目的贷款条件和偿债能力先天不足，已出现在建项目后续建设资金和还贷资金无着落的局面。按照审计署此前披露的数据，进入2012年至少1.8万亿的地方政府性债务需要偿还。

　　“部分地方政府在‘十二五’开局之年投资热情高涨，筹资需求旺盛，有可能进一步加大地方政府债务压力，相关项目的开发和营运风险值得关注。”银监会主席尚福林在2011年底一次内部讲话上如是说。

　　违规抵质押整改率最低

　　审计署当时发现的第一大问题是，大多数地方政府存在通过平台公司等变相举债的情况，其中有7个省级、40个市级和107个县级政府及所属部门，在2010年国务院19号文下发后，仍以出具承诺函、宽慰函等形式，或以财政收入、行政事业单位国有资产等，违规为融资平台公司等单位举借债务提供担保464.75亿元。

　　此番1号令披露，上述464.75亿违规担保债务或通过协商解除担保协议、撤销承诺函、被担保单位筹集自有资金归还等方式，整改到位220.27亿元，整改完成率47.4％。

　　第二大问题是，6576家融资平台公司中，违规抵押或质押取得的债务资金在731.53亿元。审计署对此表示，有关单位通过完善相关手续、充实抵押物、增加合法抵押物、完善贷款手续、加快土地征收和拍卖、变更土地收储单位名称、与银行协商归还贷款等方式，整改到位230.61亿元，整改率在31.5％。

　　与此同时，针对审计发现的1319.80亿元债务资金未及时安排使用问题，地方政府整改积极性最高，到位1017.47亿元，完成率高达77.1％。

　　针对违规投向资本市场、房地产和“两高一剩”项目的351亿元债务资金，目前整改到位140.35亿元，到位率40％。

　　此外，针对融资平台公司虚假出资、注册资本未到位等2441.5亿元资金，整改到位983.23亿元，整改率44％。

        2012年1.8万亿偿债承压

　　上述问题中，违规抵质押整改率较低是有其原因的。

　　一位接近银监会的人士透露，目前平台贷款整改工作遇到的挑战之一，突出表现在还款方式合同补正和补充合法有效抵质押物两个关键环节进展较慢。

　　由于部分地方债务偿还对土地出让收入依赖性较大，土地市场价格波动加剧，势必影响到抵押物的价值。据北京中原地产统计，2011年前十大城市土地出让金年内合计7745亿，同比减少15.2％。

　　去年底的监管会议上，监管层强调，要结合市场波动情况，及时对押品进行价值重估，对于难以覆盖贷款风险的，应要求借款人尽快增加足值抵质押物，这也部分印证了2012年地方政府潜在的土地财政风险。

　　根据审计署披露的数据，2012-2014年将分别有约1.8、1.2和1万亿的地方政府债务集中到期，近期银监会正组织金融机构对平台贷偿债风险进行专项排查。

　　“去年9月，国务院召开关于地方政府债务问题的专题会议，温总理再次指示要最大限度降低地方政府债务风险，各种偿债主题要落实责任，不能逃废债，地方政府不得违规提供担保承诺，银行也不得违规提供贷款，否则将严重追究责任。”上述人士透露。

　　另外，监管层还强调，目前各种规避监管的隐性平台融资逐渐增加。尚福林向商业银行发出提示，“在一些地区，当地政府通过具有平台特征但又在平台名单外的企业向银行融资，或承接原平台债务。”

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1月4日，审计署发布2012年第1号公告，公布了“关于2010年度中央预算执行和其他财政收支审计查出问题的整改结果”。公告显示，在对地方政府性债务进行审计过程中，发现有1319.80亿元债务资金未及时安排使用问题，351亿元债务资金被投向资本市场、房地产和“两高一剩”（高能耗、高污染、产能过剩）等项目。　　据统计，截至2011年10月底，相关部门、单位和地区上缴、追回、归还和补拨资金143.94亿元，挽回和避免损失60.66亿元，规范账务处理997.09亿元；根据审计意见和建议，制定和完善规章制度1581项；审计发现的139起违法犯罪案件线索及其他违法违规问题移送纪检监察、司法机关和有关部门查处后，已有699人受到党纪政纪处分，81人被依法逮捕、起诉或判刑。　　在“地方政府性债务审计查出问题的整改情况”中发现的问题包括：违规为464.75亿元债务提供担保问题，有关地方和部门通过协商解除担保协议、撤销承诺函、被担保单位筹集自有资金归还等方式，整改到位220.27亿元。　　融资平台公司违规抵押或质押取得债务资金731.53亿元问题，有关单位通过完善相关手续、充实抵押物、增加合法抵押物、完善贷款手续、加快土地征收和拍卖、变更土地收储单位名称、与银行协商归还贷款等方式，整改到位230.61亿元。　　1319.80亿元债务资金未及时安排使用问题，相关地方通过抓紧项目前期准备、合理加快工程进度、理顺资金审批手续、及时归还等措施，整改到位1017.47亿元。　　351亿元债务资金被投向资本市场、房地产和“两高一剩”（高能耗、高污染、产能过剩）项目问题，相关单位通过清理催收被挪用债务资金、理顺项目间资金关系、调整贷款债务人、以自有资金置换或由财政安排资金归还原渠道等方式，整改到位140.35亿元。　　融资平台公司虚假出资、注册资本未到位等2441.5亿元问题，相关地方通过充实资本金、推进公司股权多元化、引进战略投资者、变更登记、清理整合等措施，整改到位983.23亿元。对其他问题，各地正在积极采取措施整改落实。--------------------------------------------------------------------------------------------“土地财政”或许再也难现2010年2.9万亿的“辉煌”。 　　本报记者综合中国指数研究院、中原地产、世联地产（002285）等机构数据统计显示，2011年，全国130个城市共录得土地出让金1.86万亿，同比减少13%。加上其他未统计城市，预计2011年全年，全国卖地收入同比将缩减两成（约5000亿）至2.4万亿左右。 　　与住宅市场类似，土地市场量的调整之后，是价格的调整。世联地产董事长陈劲松向记者表示，预计今年楼市调控仍不放松，楼市低迷及地方偿债高峰将倒逼地方政府“割肉”， 土地市场将继续调整，地价将出现明显下跌，其下跌速度将快于房价。 　　130城市卖地1.8万亿 　　2011年，受宏观调控影响，大部分城市土地收入都出现了明显下调，尤其是住宅用地。统计显示，130个城市中，住宅类用地成交额12391.3亿元，同比下滑了24%；成交面积同比减少18%，楼面价也下跌了12%，降至1473元/平方米。 　　自去年三季度开始，流标和流拍萦绕在多个城市的土地市场。中原统计显示，2011年130个城市土地流标900宗，其中居住类流标达到了420宗。总数相比2010年的280宗上涨了2.2倍。特别是在11-12月，全国性的楼市调控见效，房产交易的低迷传递至土地市场，这两个月土地流标数量达到了近300宗，其中居住类占到了50%。 　　北京中原地产市场研究总监张大伟向本报记者表示，土地出让金减少的，绝大部分是一二线城市以及部分三线城市。 　　以北京、上海、广州为例，去年四季度土地成交极度低迷。11月广州市共取消了32宗土地的出让，这些土地多为住宅用地；11月之后，北京先后拿下数宗长期挂牌但并未收到报价的土地，截至目前，在北京市正在交易的13宗经营性用地中，仅有两宗收到报价。 　　据上海搜房网统计显示，去年上海共有27幅地块出让终止，其中20幅出现在四季度，有14幅为住宅用地。 　　严厉的调控之下，上海、北京成为仅有的两个迈入土地出让金“千亿俱乐部”的城市，去年土地出让收入分别达到1205亿元和1055亿元，但同比仍减少20.4%和35.8%。 　　与此同时，绝大部分城市也未完成年度土地供应计划。去年北京共成交59宗住宅用地，面积总计约687公顷，而北京市全年普通商品住宅供地计划为1220公顷，以此计算，北京供地计划的完成率仅为56.3%；上海2011年全年计划供地1200万平方米，成交1031万平方米，未能完成供地计划。 　　广州供地计划更是严重不达标。2011年广州土地出让金全年收入290亿元，比年初计划“缩水”高达212.5亿元。 　　北大公共经济研究所研究员韩世同分析上述现象时认为，2011年限购显效且调控依然收紧，这明显影响了开发商的市场预期，他们已经逐渐减少在热点城市的投入；信贷规模收缩，融资困难，开发商资金吃紧；另外，很多城市土地推出的时间主要在下半年，市场已经发生变化，导致大量土地地价成交或被迫收回。-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------今年地价继续下跌 　　北京、广州多位分析人士向记者称，土地市场如此低迷，根本原因是地价仍然太高。 　　“土地价格并未明显降低，部分土地的起价过高。”张大伟说，北京等地的全年成交楼面地价下调，主要原因是郊区地块占比太多，而中心城区和热点地块价格并未推出或明显下调。韩世同也认为，广州去年土地出让大幅缩水，缘于推地过于集中在广州南站，而且定价偏高。 　　为什么地价去年没有明显下降？陈劲松认为，由于土地的获取成本也就是拆迁补偿的成本太高，政府还想赚点钱，以至于去年只是土地成交的萎缩，“先是量的萎缩，然后才是降价，这会在2012年上半年发生。” 　　陈劲松表示，今年地价会有明显下滑，或者是付款方式会有明显的变化，比如延长付款时间或降低利息等。2008年广东省就出台过“两年后支付地价”的措施。“这是地方政府唯一能干的事，否则地方政府将步入绝路，因为地方政府负债将进入偿还期。” 　　审计署公布的数据显示，截至2010年底，我国地方政府债务余额达10.7万亿元，在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达2.5万亿元，而今年地方政府将迎来还债高峰。陈劲松据此认为，2012年地价下降的幅度将快于房价下降的幅度。 　　“土地出让金收入大减，再加上限购限贷造成房地产成交大幅萎缩，2012年的税收和财政收入必然会受很大影响。”韩世同说，这也迫使地方政府必须“割肉”，下调地价。韩认为，地方不仅要加大供应的数量，还要适当调整土地出让的起拍价格，可以采取低价起拍，同时设定保密底价，以防止土地过低成交。他预计今年一季度，就会有大量适销对路的土地上市；而作为“土地财政”的部分补缺，房产税也将提上日程。 ----------------------------------------------------------------------------------------房企分化抄底者众 　　“地价还未见底，春节后再看看。”2011年12月底，华南一位大型开发商高管对记者说。据本报记者调查，随着土地市场底部的即将到来，多家房企如万科A（000002）、恒大地产（行情,资讯,评论）（HK.3333）、龙湖地产（行情,资讯,评论）（HK.0960）、雅居乐（HK.3383）保利地产（600048）等，正伺机抄底。 　　这是一些资金充裕的房企。2011年，中国房地产企业发生剧烈分化。据中国房产信息集团及中国房地产测评中心联合发布的数据，前十大房企市场占有率提升至10.43%，上述公司销售仍然实现了持续增长，手里并不缺钱。 　　保利地产内部人士对记者表示，保利现在资金很充裕，但集团和国资委要求对拿地进行审慎的评估和风险控制，因此目前对土地市场整体仍处观望。 　　雅居乐主席陈卓林于去年11月的分析师会议上表示，雅居乐至少在今年2月份之前将停止购地，2012年春节后对情势进行再次评估。 　　万科、恒大、龙湖对地价底部的判断，也至少是在春节后。但这也取决于房价的走势，“这个冬天有多长，春节后是否会复苏，都是未知数。”德信资本刘聪说。 　　不过，上海搜房网分析师张万雨认为，拿地是一个反周期的过程，在市场不好的时候抄底，可做长期的战略储备。目前有些地块已经出现价格缩水，如上海赵巷16号地块，其楼板价较同区域地块历史最高纪录缩水近6成，对一些资金链不太紧张的房企颇具诱惑。 　　近期港资及外资房企如长实、凯德等频频出手内地土地市场，或许是一个参照。招商地产（000024）、融创中国（行情,资讯,评论）（1918.HK）去年12月份也曾逆市出手拿地。---------------------------------------------------------------------------------------------------------近日，广州城投集团（下称“广州城投”）深陷“债务千亿，变卖资产”的传闻，引发各界热议。　　此前有媒体报道称，广州办亚运留下千亿债务，作为广州筹措亚运建设的投资方，广州城投只能依靠“变卖资产”度日。随后，广州城投对此作出回应，称目前总资产1400多亿元，资产负债率60%多，企业运作势头和未来发展良好，不存在靠卖资产度日的情况。　　据该报道，广州城投继亚运大力投入之后，陷入巨额债务危机。广州城投的主要债务来自于广州城市中轴线建设的相关开发，其中包括珠江新城地下空间、广州塔建设及海心沙建设的费用。　　“广州城投银行账面的欠债已经超过700亿，如果加上其他债务的话，其账面欠债可能超过千亿。”该报道引用相关人士的话表示，此巨额债务主要用于亚运期间的城市投资建设。　　广州城投则通过广州市建委官方网站发表声明对这一数字做出否认。该声明称，企业目前运作势头和未来发展良好。　　声明称，根据与银行签订的贷款合同，广州城投2011年贷款还属于宽限期内，无需偿还贷款本金，因此也并不会陷入债务困局。　　对于广州城投为渡难关变卖资产的说法，广州城投也予以了澄清，表示“这是广州城投寻找合作经营伙伴的正常经营行为”。　　该声明称，广州城投通过广州产权交易所对海心沙西区进行了公开招商，但该经营者作为承租方，仅对承租部分进行经营管理，海心沙西区资产仍在广州城投名下，“根本不存在变卖资产的情形”。　　同样，被传“10亿元变卖”的宏城广场项目也属于“正常的合作建设开发”，符合国有资产管理规定，且该项目招商工作于亚运会开幕前就已完成。　　而“政府注入的资源和资产收益”显然是广州城投最大的偿债来源。　　而平常依赖于土地等资产收益的广州城投等地方融资平台，都因为最近土地出让的不景气状况而备感压力。　　林江认为，地方融资平台发债的身份尚处于灰色地带，使得这些平台实际上处于两难的境地。“如果城投债被界定为政府债，那么假使最终不能偿还，也要由财政进行买单，但这样城投的市场经营行为势必受到政府管理部门的限制；而如果是公司债，伴随着更自由的市场操作权利而来的，则是企业自身需要承担的风险。”