偶看新闻廊坊汽修学校哪家好:楼盘销售一半代理方解约?合同解约方胜诉的启示
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/06 12:01:27
案例回放
重庆骄阳公司为重庆海丰房地产代理销售楼盘，签订了一份不能解除的合同。双方约定，如合同解除，作为保证金留存的房屋销售代理费，海丰公司将不再给付。同时，骄阳公司将承担5万元的违约金。
楼盘销售到一半，骄阳公司提出解约，海丰房地产同意后以此为由拒绝给付销售代理费。合作双方不得不对簿公堂，一场合同风波历经两年。
判决结果
近日，市第一中级人民法院作出终审判决：骄阳公司不承担违约责任，海丰房地产支付骄阳公司代理费26万元、房屋销售溢价款46万元。
渝北宝圣湖旁，丽源岛小区临湖而建，西南政法大学等五所高校环绕四周。这是一块待价而沽的热土，丽源岛还未开盘销售，几家房地产代理公司便蜂拥而至。
经过激烈的角逐，重庆骄阳企业顾问有限公司成了唯一的幸运儿。2003年3月11日，骄阳公司和丽源岛的开发商重庆海丰房地产开发有限公司签订了委托代理合同。
双方约定，骄阳公司负责丽源岛项目的策划、销售任务，海丰公司给付相应的策划费、销售代理费和溢价款等费用。代理期限以原告海丰房地产取得商品房预售许可证开始计算，时间定为一年。
不能解除的合同
代理合同虽然签到手了，蛋糕却不是那么好吃到口的。
海丰房地产和骄阳公司在销售代理合同中约定，每月5日为结算日，海丰房地产按合同成交金额结算代理费，并按35%支付，余下65%暂留款作为保证金。
按照这份合同的字面意思分析，这是一份骄阳公司无权解除的合同。如骄阳公司提出解约，不仅会丧失一大笔保证金，还将承担5万元的违约金。而在骄阳公司没有完成销售任务的情况下，海丰房地产有权辞退并终止合同，保证金不予退还。
很明显，这是一份“不平等条约”。但是，在市场竞争激烈，僧多粥少的情况下，骄阳公司不得不委屈求全，对合同上的所有条款都无条件地表示认可。
骄阳公司提出解约
合同签订后，骄阳公司在丽源岛的售楼现场开始了楼盘的销售工作。一番忙碌过后，骄阳公司共销售了住宅48套、门面4套。4套门面房的销售总价款为119万元，按约定，骄阳公司可以得到溢价款46万元。再加上约定的销售代理提成，骄阳公司已经能够获得一笔不菲的收入。
然而，2003年11月16日，骄阳公司却向海丰房地产提出：解除委托代理合同。骄阳公司认为，海丰房地产没有遵守约定将车库交给自己销售，并且擅自上调了房屋的销售价格，这给销售工作造成了被动。
海丰房地产收到解约的书面通知后，同意从11月18日起解除合同。双方移交了相关手续，合作关系正式宣告结束，开始了历时两年的漫长诉讼。
-律师说法
终止合同不是骄阳公司过错
重庆中世律师事务所陈宏分析，海丰房地产和骄阳公司代理合同的解除是双方当事人协商一致的结果。虽然合同中约定，“甲乙双方不得违反合同规定或终止本合同，如甲方违约则退乙方保证金，并赔偿乙方违约金5万元，若乙方违约则不再要求甲方退还保证金，并赔偿甲方违约金5万元。”而双方一致同意解除，可以视为对合同的变更。因此委托代理合同的终止不是骄阳公司的过错，骄阳公司不应对此承担违约责任，不应承担赔偿海丰公司违约金及不再要求退还保证金的责任。
开发商在订立合同时，应订立违约责任条款和争议解决方式条款。对于在合同履行过程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同过程中受托人泄露委托人商业秘密等违约行为作出违约责任的约定；并在争议解决方式中约定是通过诉讼途径解决或通过仲裁途径解决双方因合同争议所发生的纠纷。
我国合同法规定，委托合同双方当事人均可随时解除合同，为保证楼盘销售策划工作的连续性和稳定性，建议在委托合同中明确约定排除一方或双方的合同任意解除权。
-法官审案
海丰房地产应给酬劳
合同解除了，骄阳公司向海丰房地产要求支付应得的酬劳：销售代理费26万元、溢价款46万元。海丰房地产却认为，骄阳公司要求解除合同就已经构成了违约，不仅没有权利要求支付酬劳，还应该承担5万元的违约金。无奈之中，骄阳公司一纸诉状将海丰房地产推上了法庭。
骄阳公司观点：
做了工作就应该拿钱，这是天经地义的事情。并且，公司要求解除合同，取得了海丰房地产的同意，这不应该视为违约。
海丰房地产观点：
11月16日骄阳公司发函要求终止合同时就已构成违约，公司在第二天复函同意解除合同，并不表示放弃追究承担违约责任的权利。因此，按照合同中的相关约定，骄阳公司不仅没有权利要求返还保证金，还应向海丰房地产支付5万元承担违约责任。
骄阳公司从2003年3月底进场销售，11月16日提出解除合同。根据代理合同的约定，骄阳公司在半年内住宅销售必须达到50%。根据这一条款，骄阳公司没有完成销售任务，无权要求退还保证金。
法院观点：
根据代理合同约定，骄阳公司的代理期限从海丰房地产取得商品房预售许可证开始计算。而直到2003年8月7日，海丰房地产才取得了预售许可。因此，截至骄阳公司提出解除合同时，售房时间并没有达到半年，也不受规定的半年必须完成的销售任务的约束。而海丰房地产代骄阳公司缴纳的税费，虽然合同中未约定承担方式，但是根据法律的公平原则，谁受益即应由谁承担。因此，根据骄阳公司分得的溢价款数额，应偿还海丰房地产代为缴纳的税款29314元。
法院判决：
渝北区法院认为，代理合同的解除，并不是骄阳公司单方行为，而是双方协商一致的结果。因此，双方通过协商方式解除委托代理合同的行为是有效的，不存在哪方违约，更不能说先提出解除合同的一方就是违约。渝北区法院最后支持了骄阳公司的诉讼请求。海丰房地产不服，向市第一中级人民法院提出上诉。一中院于2004年9月15日作出终审判决：海丰房地产支付骄阳公司代理费26万元，房屋销售溢价款46.2847万元。
重庆骄阳公司为重庆海丰房地产代理销售楼盘，签订了一份不能解除的合同。双方约定，如合同解除，作为保证金留存的房屋销售代理费，海丰公司将不再给付。同时，骄阳公司将承担5万元的违约金。
楼盘销售到一半，骄阳公司提出解约，海丰房地产同意后以此为由拒绝给付销售代理费。合作双方不得不对簿公堂，一场合同风波历经两年。
判决结果
近日，市第一中级人民法院作出终审判决：骄阳公司不承担违约责任，海丰房地产支付骄阳公司代理费26万元、房屋销售溢价款46万元。
渝北宝圣湖旁，丽源岛小区临湖而建，西南政法大学等五所高校环绕四周。这是一块待价而沽的热土，丽源岛还未开盘销售，几家房地产代理公司便蜂拥而至。
经过激烈的角逐，重庆骄阳企业顾问有限公司成了唯一的幸运儿。2003年3月11日，骄阳公司和丽源岛的开发商重庆海丰房地产开发有限公司签订了委托代理合同。
双方约定，骄阳公司负责丽源岛项目的策划、销售任务，海丰公司给付相应的策划费、销售代理费和溢价款等费用。代理期限以原告海丰房地产取得商品房预售许可证开始计算，时间定为一年。
不能解除的合同
代理合同虽然签到手了，蛋糕却不是那么好吃到口的。
海丰房地产和骄阳公司在销售代理合同中约定，每月5日为结算日，海丰房地产按合同成交金额结算代理费，并按35%支付，余下65%暂留款作为保证金。
按照这份合同的字面意思分析，这是一份骄阳公司无权解除的合同。如骄阳公司提出解约，不仅会丧失一大笔保证金，还将承担5万元的违约金。而在骄阳公司没有完成销售任务的情况下，海丰房地产有权辞退并终止合同，保证金不予退还。
很明显，这是一份“不平等条约”。但是，在市场竞争激烈，僧多粥少的情况下，骄阳公司不得不委屈求全，对合同上的所有条款都无条件地表示认可。
骄阳公司提出解约
合同签订后，骄阳公司在丽源岛的售楼现场开始了楼盘的销售工作。一番忙碌过后，骄阳公司共销售了住宅48套、门面4套。4套门面房的销售总价款为119万元，按约定，骄阳公司可以得到溢价款46万元。再加上约定的销售代理提成，骄阳公司已经能够获得一笔不菲的收入。
然而，2003年11月16日，骄阳公司却向海丰房地产提出：解除委托代理合同。骄阳公司认为，海丰房地产没有遵守约定将车库交给自己销售，并且擅自上调了房屋的销售价格，这给销售工作造成了被动。
海丰房地产收到解约的书面通知后，同意从11月18日起解除合同。双方移交了相关手续，合作关系正式宣告结束，开始了历时两年的漫长诉讼。
-律师说法
终止合同不是骄阳公司过错
重庆中世律师事务所陈宏分析，海丰房地产和骄阳公司代理合同的解除是双方当事人协商一致的结果。虽然合同中约定，“甲乙双方不得违反合同规定或终止本合同，如甲方违约则退乙方保证金，并赔偿乙方违约金5万元，若乙方违约则不再要求甲方退还保证金，并赔偿甲方违约金5万元。”而双方一致同意解除，可以视为对合同的变更。因此委托代理合同的终止不是骄阳公司的过错，骄阳公司不应对此承担违约责任，不应承担赔偿海丰公司违约金及不再要求退还保证金的责任。
开发商在订立合同时，应订立违约责任条款和争议解决方式条款。对于在合同履行过程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同过程中受托人泄露委托人商业秘密等违约行为作出违约责任的约定；并在争议解决方式中约定是通过诉讼途径解决或通过仲裁途径解决双方因合同争议所发生的纠纷。
我国合同法规定，委托合同双方当事人均可随时解除合同，为保证楼盘销售策划工作的连续性和稳定性，建议在委托合同中明确约定排除一方或双方的合同任意解除权。
-法官审案
海丰房地产应给酬劳
合同解除了，骄阳公司向海丰房地产要求支付应得的酬劳：销售代理费26万元、溢价款46万元。海丰房地产却认为，骄阳公司要求解除合同就已经构成了违约，不仅没有权利要求支付酬劳，还应该承担5万元的违约金。无奈之中，骄阳公司一纸诉状将海丰房地产推上了法庭。
骄阳公司观点：
做了工作就应该拿钱，这是天经地义的事情。并且，公司要求解除合同，取得了海丰房地产的同意，这不应该视为违约。
海丰房地产观点：
11月16日骄阳公司发函要求终止合同时就已构成违约，公司在第二天复函同意解除合同，并不表示放弃追究承担违约责任的权利。因此，按照合同中的相关约定，骄阳公司不仅没有权利要求返还保证金，还应向海丰房地产支付5万元承担违约责任。
骄阳公司从2003年3月底进场销售，11月16日提出解除合同。根据代理合同的约定，骄阳公司在半年内住宅销售必须达到50%。根据这一条款，骄阳公司没有完成销售任务，无权要求退还保证金。
法院观点：
根据代理合同约定，骄阳公司的代理期限从海丰房地产取得商品房预售许可证开始计算。而直到2003年8月7日，海丰房地产才取得了预售许可。因此，截至骄阳公司提出解除合同时，售房时间并没有达到半年，也不受规定的半年必须完成的销售任务的约束。而海丰房地产代骄阳公司缴纳的税费，虽然合同中未约定承担方式，但是根据法律的公平原则，谁受益即应由谁承担。因此，根据骄阳公司分得的溢价款数额，应偿还海丰房地产代为缴纳的税款29314元。
法院判决：
渝北区法院认为，代理合同的解除，并不是骄阳公司单方行为，而是双方协商一致的结果。因此，双方通过协商方式解除委托代理合同的行为是有效的，不存在哪方违约，更不能说先提出解除合同的一方就是违约。渝北区法院最后支持了骄阳公司的诉讼请求。海丰房地产不服，向市第一中级人民法院提出上诉。一中院于2004年9月15日作出终审判决：海丰房地产支付骄阳公司代理费26万元，房屋销售溢价款46.2847万元。