厦门减肥:新拆迁条例：九问如何求解？

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　 针对新拆迁条例中，最关键、核心的9个问题，张千帆教授和北京大学人大与议会研究中心对九个问题、一共27个答案选项，都做出的阐释，请网友参考及指正。

1.房屋征收与补偿条例是否应该仅适用于“国有土地上”的房屋？

A.应该

B.应该包括城市中的国有土地和集体土地上的房屋

C.还应该包括农村集体土地上的房屋

城市既有国有土地，也有部分集体土地（如某些“城中村”）；城市国有土地与集体土地上的房屋征收应遵循不同的原则，因而条例应该仅限定于城市“国有土地上”房屋的征收与补偿。

城中村改造是城市建设中的一个重要方面，而且比一般城市拆迁产生的问题更多，如唐福珍自焚事件、江西宜黄强拆事件等。城市中的国有土地和集体土地上的房屋征收应该遵循同样的原则，因而条例应适用于整个“城市”的房屋征收与补偿，城市中集体土地上的房屋征收也应参照国有土地房屋征收规则。

至于农村集体土地上的征收与补偿，则因涉及土地所有权、国务院的权限、耕地保护政策等性质不同的问题，已超越城市房屋征收条例的范围，需等待《土地管理法》修订。

目前正在快速推进农村的城镇化，在此过程中侵害农民权益的事件时有发生。为了保护农民的人身权和财产权，保护集体土地的合理使用，规范集体土地上的征收、拆迁和补偿行为，条例也应该适用于集体土地上房屋的征收补偿。

2． 旧城改造是否符合“公共利益”？

A.符合

B.不符合

C.符合，如果2/3以上被征收人同意

旧城改造具有重要的公共利益，包括改善市容与城市布局，提高居民生活水平和土地使用率，进而改善投资环境、增加就业岗位、促进经济发展等

问题不在于旧城改造是否促进公共利益，而在于是否必须通过政府征收。即使需要改造，旧房居民也完全可以和开发商自愿谈判达成协议，不需要政府干预。

关键在于如何防止政府滥用“旧城改造”的名义，保证旧城改造确实符合大多数居民的利益。如果有2/3以上的被征收人同意改造，应可证明改造是符合大多数人利益的。对于少数不愿意搬迁的被征收人，只要保证公正补偿，合法权益也不受损害。

3． 在对征收决定征求意见过程中，如果有相当多（如三分之一）的意见提出征收不符合公共利益或政府公布的补偿方案不符合公平原则，政府应该

A.放弃征收

B.照常征收

C.需专门召集听证会，并详细说明不接受反对意见的理由

征收是否符合公共利益和公正补偿原则，都不应该由政府说了算，而应该尊重民意。既然有相当多的公民提出反对意见，政府不应再固执己见。

即便超过半数的意见反对征收，对政府也没有约束力。如果政府在综合各方面意见之后仍然认为征收符合公共利益和公正补偿原则，那么政府有权照常征收。

关键在于如何防止征求意见过程流于形式、“走过场”，保证征收是政府在认真考虑反对意见的基础上作出的慎重决定，因而需要专门召集听证会，让各方充分表达不同意见；如果政府在听证后仍然坚持征收，必须提供不接受反对意见的详细理由。

4. 房屋征收补偿是否应该包括土地使用权价值？

A.不应该

B.当被征收房屋的补偿不包括土地使用权价值时，需单独计算和补偿土地使用权价值，但划拨土地使用权除外。

C.划拨土地使用权也应当获得补偿

城市土地都是国有的，私人主体所有的只是房屋。既然是“房屋”征收与补偿条例，当然征补偿的是房屋的价值，不包括土地使用权价值。

政府征收的不只是房屋，还包括房屋下土地的使用权。有些土地的使用权是无偿划拨取得的，政府可以无偿收回。有些土地的使用权是自然永久取得的，有些则是交纳土地出让金后取得了一定期限的使用权，征收这类土地的使用权就应当给予补偿。虽然房屋补偿一般包括了土地使用权价值，但是在有些情况下房屋补偿不足以涵盖土地使用权价值，因而应单独计算并获得补偿

当计算国有企事业单位的国有资产时，划拨土地使用权都是计算在内的。有些主体获得政府无偿划拨的土地，虽然没有交土地出让金，却以其它方式对政府作出回报。所以征收划拨土地，也需要给予补偿，只是相关主体应补交相应的土地出让金。

5.征收决定何时开始生效为妥？

A.政府作出征收决定之后

B.政府和2/3以上被征收人签订补偿协议之后

C.政府和90%以上被征收人签订补偿协议之后

征收决定一旦作出，征收过程自然开始。对补偿方案不满意的，可以单独就补偿问题申请行政复议或提起行政诉讼，通过法律途径保护自己的合法权益，但是并不影响征收决定的有效性。

补偿标准是征收决定的关键组成部分，只有2/3以上被征收人同意并签订补偿协议，才能说明补偿标准具有基本合理性，征收决定才能被认为有效。

现实中，2/3被征收人同意的要求太容易满足，不足以保证被征收人的合法权益。只有90%以上被征收人签订补偿协议，才能认定补偿标准满足公平原则。

6.如果被征收人在法定期限内对征收决定提出行政复议或行政诉讼，政府在复议或诉讼期间是否可以强制执行？

A.可以

B.不可以

C.只有在国防设施建设紧急需要的情况下可以

为了减少征收成本、保证行政效率、维护公共利益，行政复议或行政诉讼不应当影响政府决定的强制执行。

如果在行政复议或诉讼期间强制执行，则即便最终认定征收决定无效，也无法恢复被征收人的合法权利，更容易引起被征收人的不满，甚至演化为群体性事件和社会悲剧。

如果国防设施建设确实具有紧迫性，那么为了及时维护重大国家利益，可以在行政复议或诉讼期间强制执行，但是除此之外一律不得在复议或诉讼期间强制执行。

7.关于房屋征收的强制执行，应当由法院审查和作出裁定，并由下列机构执行：

A.法院

B.政府委托的征收实施机构

C.专门的征收执行机构

法院执行部门相对超脱，执法方式也比较专业、文明，有助于保障被征收人的权益

法院是审判机关，不应直接介入执行，否则法院很容易沦为“拆迁公司”。执行应由政府来承担，法院裁判、政府执行的模式在世界各国都很普遍。

申请强制执行的政府是争议的一方当事人，不宜直接针对另一方当事人执行房屋征收，否则容易导致滥用权力、激化矛盾、加剧对立；应由身份相对超脱的专门执行机构来执行法院判决，其组成办法应由国务院统一规定。

8.非因公共利益进行的城市改造应该遵循什么程序？

A.完全自愿，开发商不得强制

B.如果2/3以上住户同意并签订补偿协议，开发商可以向法院申请强制执行

C.如果90%以上住户同意并签订补偿协议，开发商可以向法院申请强制执行

既然不涉及公共利益，政府不应干预，开发商更不得强制，必须严格按市场交易原则尊重当事人的自由意志。

如果能得到2/3以上住户同意，说明城市改造计划和补偿协议符合大多数人的利益，不能因为少数人不同意就受到妨碍。对不同意的居民，开发商可以申请法院强制执行，由法院审查补偿是否符合公平市价标准。

2/3住户同意要求太低，不足以保护居民的合法权益。只有90%以上住户同意并签订补偿协议，开发商才可以向法院申请强制执行。

9.你认为《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第二次公开征求意见稿）对于防止“血拆”行为是否成功？

A.成功，应基本上按照第二次征求意见稿的方案立法

B.不成功，需要召开立法听证会进一步修改

C.不成功，应由全国人大或常委会制定立法

第二次征求意见稿还是明确了司法强拆取代行政强拆等基本规则，有利于解决暴力拆迁，应该尽快颁布实施；否则，久拖不决，反而加剧地方突击拆迁，不利于保障公民财产权。

第二次征求意见稿还有诸多不完善之处，这是政府“闭门立法”的必然结果。原则上，征收立法应该经过全国人大或常委会，但是人大立法过程十分冗长，远水救不了近火，因而目前的上策还是由国务院修订条例，但是必须开门立法。只有依据《立法法》第58条召开立法听证会，广泛征求民意，才能保证条例发挥良性的社会作用。

国务院无权处置公民财产权。根据《立法法》第8条，关于房屋征收与补偿的立法只有全国人大或常委会才有权决定制定。现在应立即废止原先的拆迁条例，启动人大立法程序。