我是大医生颈椎病:舒可心：业主委员会，难

－－写给所有关心业主委员会的人们
作者：舒可心
来源：舒可心个人主页《舒可心文集》
来源日期：2003-7-11
本站发布时间：2003-9-28
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《物业管理条例》（以下简称《条例》）终于公布了。众多媒体都在大谈“业主终于有自己的权力了”，“业主终于可以炒物业公司了”……。而我认为，《条例》的出台，只不过是用法律的形式赋予业主相应的权利，而以往这些权利是政府指导性文件中（比如北京的485,308,516,758，258号等）多次强调过的；更换物业管理公司，也是早就可以，并且有很多成功和失败的案例。而《条例》本身，对更换物业管理公司等物业管理中的重大事项，从法律上进行了更严格、更规范的程序限制和主体限定。一句话，就是更难了。难，是好还是不好？在一个相同的法律框架下，获得某些权利的成本越低，这些权力被剥夺的机会也就越高。就更换物业公司来说，容易更换物业公司，那再更换也同样容易。从我对房产物业的了解，频繁更换物业管理公司对物业本身的伤害要远远大于物业管理水平较低对物业本身的伤害。特别是在中国，物业管理综合水平本身就不高，更换哪家都差不多。故业主们更应该理性的把精力放在监督、指导、有时甚至是帮助物业管理企业提高物业管理水平上。业主大会下的业主委员会，是体现业主大会意志的执行机构。业主委员会几乎能够且必须接受包括更换物业公司在内的一切业主大会的委托，它的任务相当繁多和艰巨，特别是在目前房地产市场和物业管理水平都还非常不发达的情况下，如果认为是为了炒掉物业管理公司而成立业主委员会，那就大错特错了。其实，更换物业公司似乎是简单，但未必有效。而长期、持久、不间断地监督物业管理公司，使其适应我们业主的需求，才是适合我国物业管理市场发育水平的上策。可这不但需要业主委员会长期不懈的努力工作，同时也需要业委会成员不断的学习和掌握相关知识。我至今已经做了将近4年的业主代表和业主委员会的工作，并且一直协助北京市各个区县的小区组建业主委员会工作。对业主委员会从组建到工作的全过程，特别是其中的困难，有切身的感受。《条例》的出台，对业主委员会（以下简称“业委会”）从成立到具体工作，也都会有很多影响。为此我想从几个方面来介绍一下我在这些方面遇到的困难，以供业主们和有关部门参考。
业委会筹备阶段：业委会筹备组建立，难。筹备组成员中的业主代表选择，难。筹备组成员政府方面代表工作时间保障，难。筹备组工作决议产生，难。业委会委员候选人产生，难。业委会备案所需资料整理、汇集，难。
业委会成立以后：业委会所需人力、资金等资源保障，难。业委会制度建设，难。业委会委员之间的关系，难。业委会决议产生，难。业委会和个别业主之间的关系，难。普遍满足业主各种需求，难。业委会委员改选、补选，难。
关于更换物业管理公司：更换物业公司的决议产生，难。选聘新的物业公司，难。新旧物业公司交接，难。新物业公司迅速提高物业管理水平，难。业委会承担更换物业公司过程中的过失，难。下面便逐条解释和说明。
业委会筹备组建立，难。业主自发成立筹备组，表面上可行，而实际上仅就业主身份的甄别和确定一项就很难由筹备组发起人来完成，更何况公共财产的状况和规划的状况，都掌握在发展商或者物业管理公司手中。所以，由物业公司和发展商等这些掌握业主基础材料的单位参加筹备组是恰当的。困难的是，发展商或者物业公司故意推委、拖延，使得筹备组的工作由于受其制约而无法开展，有的更不派人参加，使得业委会筹备组根本无法成立并且开展工作。在这方面虽然政府文件中进行了硬性的规定，可由于不是法律，也没有罚则，政府也无意干预，我也从来没有听说过任何一个发展商或者物业公司因不履行参加业委会筹备组的责任而受到政府处罚的。所以，筹备组成立最难的第一关，就是很难得到发展商和物业管理公司的积极配合。随着政府对业委会在小区内活动的重视，以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑，政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导。监督、指导又不是领导。可有的区县的小区办人员，干脆不接待业主的上门咨询而只接待物业管理公司。现在筹备组又必须有街道办事处或者居委会的人员参加，甚至有的区县还要求当地派出所的代表参加。更加高了筹备组成立的“门槛”。上级政府的这个初衷，可能没有问题。可现实情况有很多无法逾越的困难：上级政府下达的工作要求，下级政府执行部门没有同时获得足够的人力资源和办公经费，导致没有足够多的人员安排进入到筹备组当中；即便有足够的人员，他们的物业管理指示培训也极欠缺。该公务员本身能否履行政府监督、指导的作用都是个问题。而且由于政府公务员在物业管理相关法律规程知识的欠缺，使得他们只能过分的依赖物业公司或者开发商，有的甚至唯发展商和物业公司马首是瞻，根本起不到监督指导的作用。再者，由于商品房小区建设速度远远大于居委会的选举成立速度，造成了实际上很多商品房小区没有居委会，说不清应该归哪个街道办事处管理的“空白”状况。就像个谁都不要的孩子，谁也不去照顾他，但是他又什幺都不能做。更有这样的街道办事处，以“发展商不提供居委会用房”为由，拒不对业主成立业委会的请求进行协调和指导。其实，街道办事处和发展商之间的权益纠纷，何尝不需要解决？可“俩大人解决纠纷的办法不能拿孩子出气”呀。街道办事处的办公用房，是发展商和政府之间的纠纷，政府拿着成立业委会作为要挟，无异于绑架邻居的孩子向强盗要钱，根本不可能。把这种纠纷搀和到业委会成立过程中，又给业主增加了一个困难。所以，政府如何指导，应该在程序上和时间上有所要求，以保障业主（公民）在需要政府指导和监督的时候，能够保质、保量、按时的获得政府的服务。同时政府应该就这项事宜安排足够的从业人员，比如规定需要民警参与筹备组工作，但是又不增派相关的人员，全指望着承担着这个甚至几个社区治安责任的“片儿警”参与筹备组的工作，时间上自然根本无法保证。我们是否应该建立这样的概念，政府对社会的服务职能（包括监督、指导），可以理解为纳税人花钱购买的服务产品，而产品供应者是政府这唯一的一家。所以，政府更应该有个质量的自我监督和保障体系。
筹备组成员中的业主代表选择，难。业委会筹备期间的问题似乎都来自于业主以外的地方，实际上不是这幺简单。在业主以外各方代表到位的情况下，有些小区的业主代表却无法产生。部分业主的心态是：自荐，太热心了，别人会说有私利；被推荐，半推半就的干，还有退路。也有的小区甚至因为谁能进筹备组而发生激烈的语言冲突，就好象业委会筹备组有多大的好处似的，进而需要政府出面干预和调解。在这里，凭我的经验告诉大家，业委会筹备组是一个只有义务而没有任何权力的组织，业委会成立时立刻解散。其功能就是按照国家有关法律法规和政府指导来完成业委会的成立工作，特别是筹备组中的业主代表，他们的工作就是操作和监督整个业委会的选举过程。而非筹备组成员的业主，虽然无需就筹备工作劳累，但是仍然可以就筹备过程中的各个步骤进行监督，乃至提出意见。是筹备组成员，不一定是业委会委员，而不做筹备组成员，也不影响其成为业委会委员的候选人。
筹备组成员政府方面代表工作时间保障，难。业主大多是公益做事，所以很多会议都是利用下班以后的时间召开。而对政府有关方面的代表来说却是他们的职务工作，整天加班对他们也非常不现实。故经常是筹备组会议召开时，他们不能参加，有些甚至由于和物业公司的近缘性，干脆直接把指导监督权交给了物业公司或发展商，根本起不到指导和监督的作用。这是个实际情况。如何保证会议的有效和决议的有效，如何能够确保政府指导和监督的实际实施，也都是摆在我们面前的实际问题。因为这个问题如果解决不好，筹备组工作不能有效的开展，业委会的成立也就成了海市蜃楼。所以，需要业主方和其它有关各方就这些问题在筹备组成立伊始便达成足够的谅解，并做出各方均能接受并保证执行的决议。
筹备组工作决议产生，难。由于筹备组成员来自各个方面，各方均有各方的利益和要求。再加上各方人员不在筹备组建立初期首先建立筹备组议事规则，便使得筹备组开始便因各种问题纠缠不清，根本无法产生决议。所以，筹备组的议事规则和决议办法，应在筹备组建立伊始就必须要确定的。否则，各方人士，都按自己的意见，而谁的意见都成不了多数，即便成了多数，筹备组公章（一般为物业公司代章）持有人不盖章，仍然不能成为有效的筹备组决议。而如果给筹备组组长权力过大，整个筹备工作变成在筹备组组长的领导下而非指导和监督下工作，失去了民主的意义。所以，我认为业委会筹备组应该是“组员合议制”而非“长官负责制”。
业委会委员候选人产生，难。由于《条例》的实施细则暂时还没有出台，现行的政府指导性文件中的规定仍然有效，而这些规定在操作时，对如何产生业委会委员候选人，没有足够的程序化的说明供操作时参考。一般在实际操作时使用“筹备组推荐候选人”的办法来产生业委会委员候选人。如果没有严格的候选人产生程序，即便筹备组号称与业主商议之后推荐产生了候选人，也将因这个“商议”没有确定的程序和规则而无法被公开监督，自然会导致候选人产生遭到业主的广泛质疑；如果筹备组直接推荐候选人，更将被业主们称为“黑箱操作”产生的候选人。即便这些候选人通过了选举程序，也由于他们的产生过程受到质疑而无法开展实质性的工作。为此，我们曾经在业委会候选人的产生办法上，专门考虑了如下“费力”的办法。即首先由业主自荐，然后由全体业主进行第一次差额普选，以得票最高前若干名业主，作为业委会筹备组推荐的候选人进行第二轮的等额选举。自荐，是业主自愿做公益的一种最基本的表示，而推荐很难保证其被选举上以后有足够的意愿去做公益事业；进行第二轮的等额选举，实际上就是一次“信任”投票。但是按目前北京市有关规定，业委会的产生应该用等额、公告方式选举。所以，我们先用了“差额”方式，让所有愿意行使民主权力的业主有足够的机会参与选举。然后再按规定进行选举。既保证了业主的充分信任，也保证了有关规定的严肃性。随着越来越多业委会的选举，我们那种相对较高成本的候选人选举方式，后来被行之有效的候选人之间竞选的方式代替。即差额业委会候选人在一起，各自表述自己的政见，然后由这些候选人进行一次小范围选举，以得票多者为筹备组推荐的候选人。这样操作起来更加容易和有效率。总之，有关法律法规中没有业委会候选人产生的必需程序，故如果候选人产生的不好，即便产生了业委会，也会因各种质疑而使得业委会无法顺利开展工作。相信《条例》的配套法规，以及业主大会的相应程序，能够有效解决这个问题。
业委会备案所需资料整理、汇集，难。成立业主委员会，必需由筹备组准备多达十几项（不同区县的要求略有不同）不同种类的文件。《业主委员会章程》等均有政府提供的范本参考；《业委会组建实施方案》等选举办法类文件，也可在政府有关部门指导下产生。这时，政府的指导就显得非常重要，而政府的不指导或者不作为，自然就导致业主和政府之间的矛盾；而更重要的《产权清册》和《小区规划总平面图和规划批准文件》等建筑批准文件，均掌握在发展商或者物业管理公司手中。有的相关单位以各种理由推迟或者拒绝提供这些文件，也有的小区由于其建设过程的特殊性，根本就没有独立的规划文件等。造成了业委会备案文件的短缺，而无法完成备案手续。业委会的选举工作，无论是文件的准备还是具体的选举活动，都是一个非常专业的选举行为。而无论是普通的业主，还是发展商和物业管理公司的职员，乃至街道的办事人员和政府的公务员，都不是专家。特别是近期，大家都需要学习和提高。除了掌握法律外，更应该掌握技术和技巧。这就更需要各方的互相合作和互相监督。各方的根本利益是成立业主委员会的基础，这个根本利益，就是小区的稳定。稳定是法治社会的基础，也是解决一切纠纷的前提。所以，求大同，存小异是筹备组各方行为的道德准则，而一个可以操作的法律、法规系统，也是处理纠纷时的必要条件。召开业主大会成立业主委员会，是历史的必然，不是谁能阻碍得了的。越阻碍矛盾就越深，解决起来社会成本就越高。所以，各方应该在《条例》以及配套法规的框架下，严格按照程序召开业主大会、选出一个业主委员会。顺便说一下，成立业委会这样一个程序，即便是有实际操作经验的人士指导，大概也需要几个月的时间。而我们小区，由于一切从头开始，从业主第一次去小区办咨询成立业委会的手续，到最后获得备案，整整用了18个月的时间。当然，最后的备案仅仅用了10天。业委会成立以后：
业委会所需人力、资金等资源保障，难。一般来说，业委会不会缺少房子和普通的办公用品。而由于业委会委员从事的是公益事业，特别在业委会成立初期，工作又十分的繁杂，很多委员都在利用业余时间承担着超过一般工作时间和负荷的事物。这种情况下，业委会秘书就显得十分的重要。另外一方面，业委会委员们的工作，是他们大量时间和智能的结晶，而受益人又是全体业主，由全体业主支付相应的酬劳和补偿似乎是合理的。由于《条例》中没有严格限制这些，故业主大会产生的决议，可以解决这些花费的合法性问题。从资金的来源上说，让业主在物业管理费以外再另外筹集业委会的费用是不现实的。而目前物业管理企业在按照政府有关文件规定的收费标准进行收费时，又没有这笔开支。这个时候，业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏。在“包干制”的物业管理合同中下，由物业管理公司支付该笔额外费用又显得不那幺“公平”，也会造成“这儿多花了钱，那儿就少花”的借口。最终将物业管理水平不高的责任，部分的推给业委会。所以，与物业管理公司友好协商；在有条件的小区，适时推广物业管理的“酬金制”合同；政府修改相应的收费标准等，都是目前可以参考的解决问题的办法。
业委会制度建设，难。有了业委会公章，有了办公场所和秘书，就有了业委会了吗？这个问题似乎应该不是问题。可为什幺目前一些业委会不能正常工作能？追究其根源，就是没有及时建立一整套自我约束、便于监督的业委会制度。而我们小区业委会，从成立那天起，就把大量的精力放在建立制度上。并且随着问题的产生，逐步完善制度。从制度上杜绝业委会滥用权力和发生腐败，业委会主任滥用权力和发生腐败，业委会委员滥用权力和发生腐败。从根本上防止业主选举出的业委会，变成一个站在绝大多数业主对立面，向业主们发号施令的新的权力/利益团体。有关我们的经验，由于篇幅太大，故只能仅就几个要点做一下介绍：1.业委会的运作，是包括主任在内的全体委员的合议制度，而不是业委会主任的长官负责制度。从而保证了业委会内部的民主议事规则的实施；2.由业委会秘书掌管公章，只有且仅仅只有业委会会议决议的事项，秘书才可以且必须按决议加盖公章。业委会主任负责监督秘书的公章使用情况且仅仅是监督。3.业委会主任的工作定位，就是整个业委会的秘书长，没有特别的权力，只有更多的工作。而其所做的工作本身又是业委会决议的内容。4.业委会的所有决议，均必须以文字形式由委员签署产生。任何业主均有权力随时查阅。业主的权力也适用于业委会收到的各类文件。靠包括以上几个重点在内的整个业委会制度设计，保障了业委会的工作，随时有可能被业主查阅和质询；业委会主任没有任何特别的权力；业委会是集体议事、决议、负责；而维系业委会正常运转的不是业委会委员，而是业委会的制度和监督执行整个制度的秘书人员。只有这样，业委会委员才能把精力都投入到为物业管理出谋划策上来，为社区治理贡献才智上来。不被那些无谓的人事关系和行政琐事所困扰。总之，游戏规则的确立，是游戏正常进行的必要保证。
业委会委员之间的关系，难。如果没有一个良好的会议议事制度，业主委员会委员之间为不同群体业主利益的争执，将使得业委会无法工作。我目睹过几个业委会，委员之间本来都是为了业主的利益走到一起来的，可在共同解决了与物业管理公司和发展商的主要矛盾后，就不同群体业主之间的利益，便展开了激烈的对抗，有的时候还发展成为人身威胁和攻击，乃至小型的肢体冲突。小区内不同业主张贴的小字报和各种会议，造成小区内部的混乱，一派“文革”景象。你讲你的道，他说他的理。互不相让。其实，解决问题的方法很简单。首先建立好业委会的会议议事制度；业委会委员应该明白妥协和多数法则是决议产生的基础，任何人自我号称的正确，都不应影响民主决策的执行；如果就某一问题争论激烈，可以采用搁置或者交给业主大会公决的办法来解决；对于自己认为“不正确”但又被通过了的决议，应该采取理性的举报和按《业主公约》规定的程序进行质询和更正。没有规则，就产生混乱。有了规则，就应该遵守、保护甚至捍卫规则。而任何以我为中心的思维模式，都不是现代民主化治理社区所容纳的。
业委会决议产生，难。这个问题，实际导致两种完全不同的现象。一是业委会公章由个别权力人掌管和使用，使得业委会“决议”产生易如反掌。而这实际上根本不是业委会的集体决议。听说北京某小区，该业委会主任就利用其掌管公章的便利，几乎是独自完成了与物业管理公司续约长达5年之久。法律上，这个合同发生了效力，且业委会的其它委员也很难进行纠正。另一种情况是，业委会虽然有了民主的制度，所有委员都在制度的建立时，对制度表示同意且愿意忠实执行。可是，一些委员往往在他们的议题被否决时，或者他们想否决一项决议而无法获得多数时，就在业委会会议上，出现了我们曾经在一些国家和地区的议会上发生的污辱甚至打斗的场面。即便按制度硬性通过了决议，也根本无法顺利的贯彻和执行下去。所以，业委会委员要明白民主和无政府的区别，集中和独裁的区别。心安理得的遵循业委会的制度产生的决议。只有业委会的团结，有以理智解决问题的共识，才能顺利的产生和否决业委会会议上的各项议题，从而实现为大多数业主谋利益的目的。
业委会和个别业主之间的关系，难。我常常了解到业委会委员的苦闷和无奈。他们不是来自发展商、物业管理公司，也不是来自政府部门，而是来自业主无端的猜忌和指责。这便使他们本来就很艰难的公益工作，变得更没有光彩。业主的心态各式各样，这是绝对的，也是不能指望改变的现状。所以，这就要求热心公益事业的业委会委员们，有个良好的心态。毕竟我们的工作不是为了个别的业主，而是为了整个小区中全体业主的共同利益。你的工作所产生的效益，使得包括指责甚至辱骂你的业主在内的全体业主受益。几百、上千户业主的利益，怎幺能因为个别业主的不理解而放弃呢？所以，坚持自己的理念，公开接受业主们的监督，保持良好心态，是一个业委会委员应该具备的基本素质。
普遍满足业主各种需求，难。业委会成立以后，肩负着广大业主几乎是无限的期望。这本应是业委会工作的动力源泉。可随着业委会工作的开展，就发现越来越多的业主对业委会工作的不满。除了业主不认可业委会的一般工作能力和效率外，一般重大的质疑甚至失望，是来源于一些业委会根本就无法解决的问题。如市政道路的修建，相邻工地对本小区的影响，附近原有市政道路上的尘土或者夜间噪声等。业主把业委会当成自己的“帮手”和“组织”，并寄予很高的期望，这无可厚非。但是业主们必须清醒的认识到，业委会的能力是有限的，业主不能要求业委会去完成他们能力之外的事情，尽管这些要求可能是合理的。这同时也要求业主大会在授权业委会开展工作时，也应当充分考虑这一点。业委会并不是无所不能的。而且业委会委员们也必须清醒的认识到：业委会既不能为了个别或者部分业主的需求而忽视全体业主的共同利益，也不能因为本小区全体业主的利益向业主随意承诺解决本小区和其它相邻周边关系的问题。问题要解决，随意承诺会导致业主的不信任，更不利于今后的工作。特别是有的委员，在竞选时信誓旦旦，似乎是什幺都能解决，只要大家选他，而真的当了委员，才知道很多问题不是原来想的那幺简单，才知道自己是跟“选民们”吹了牛皮。所以，选举前不许愿，以免被业主质疑为吹牛；选举后为业主尽力，落得心安理得。特别是那些尽管是广大业主关注的，但是的确是非业委会能够处理的事情，也不用对业主的质疑太难过。毕竟我们尽力了。
业委会委员改选、补选，难。由于新商品房小区业主巨大的流动性，也由于年轻业主工作的冲动性，导致很多业主委员会成立不长时间，部分委员甚至是大部分委员就离开业委会甚至离开了小区，业委会由于缺少产生决议的足够人数而无法继续工作。此时，便需要补选或者改选。而这个时候，经过重重阻力终于成为且留下的业委会委员们，或因为工作繁忙，或因为业主的不理解，他们大都心态疲惫；而业主中也因为纠纷已经解决或者觉得解决无望而都无意再次组织和参与选举。此种情况也是现在一些小区业委会工作难开展的实际情况。为了防止这种情况在业委会早期内发生，我们早在首届业委会的选举当中，在得票最高的业委会委员候选人之后，还从次高得票中保留了适当数量的候补委员，他们平时不参加业委会工作，但如果他们愿意，可以享有除业委会委员的表决权外的其它权力。这样，就可以在委员缺失的情况下，及时补足，以保证业委会的正常运作。业委会成立难，成立了以后更难，如果再给业委会授权让其安排更换物业管理公司，那就是难上加难了！可那毕竟是业主大会的授权和要求，尽力作好自然是业委会应该的。以下便是有关更换物业管理公司的主要难点和应该注意的方面。关于更换物业管理公司：
更换物业公司的决议产生，难。更换物业管理公司，真不是业委会委员可以决定的事情。因为，我们只有监督他们的权力，而无更换他们的权力。通过我们的监督，可以告知全体业主物业管理公司的工作能力和水平，更换不更换，要由业主说了算。《条例》的出台，更以法律的形式将此项权力交给了业主大会而非业委会。《条例》更以2/3以上投票权决定来明确更换物业管理公司所需要的民主基础。难，大多是不好的意思。可这个难，却应该理性的考虑。这个难，不一定是坏事。由于更换物业管理公司，是一个非常艰巨的工作，说实在的，如果做不好，将对全体业主的利益产生巨大的负面影响，而且这个影响是甚远的，不是短期能够显现的，是“内伤”。很多经验告诉我们，更换物业公司对物业本身的影响，很可能要比物业管理水平不高对物业本身的影响要严重的多。毕竟物业管理不仅仅是保安和保洁，很多专业的设备设施的维护和保养，是需要稳定和专业的团队长期持久的工作才能做好的。我认为业主们不要“图方便”随意更换物业公司，要督促其加速改善管理水平和服务水平。“不行就换”的想法实际上是只看到了更换物业公司对使用面积没有任何影响。而物业管理恰恰是对物业的共同共有部分和设备进行的保养和维修，有的管理项目一般业主根本看不到。所以，对待物业公司，一般的做法是：监督、改良，更换住场经理，更换公司名称（俗称“翻牌”，但是不更换物业管理员工团队，事实上是选择和更换另外一家公司的住场经理），最后才是彻底的更换物业管理公司。这些变革，是由轻到重。其风险和成本也是由少到多。业主们应该谨慎选择。当然，业主们有权力选择他们自己认为满意的物业管理公司，如果真的符合法律规定的程序，业委会自然就必须承担起更换物业管理公司的重任，而且必须尽力做好。这里面的难度就更多了。
选聘新的物业公司，难。对外招聘物业管理公司有什幺难的？可能很多人会这幺问。可纵观目前的物业管理状况和综合水平，仅北京就有一千多家物业管理公司，他们在人才配置、资源配置都是十分浪费和不合理的，但是又都希望自己当行业内的老大。所以他们不惜用低廉的价格，拼命争取市场的占有率。而很少的企业重视人才长期培训和企业制度建设。在这幺纷繁复杂的物业管理市场中，挑选一家合适自己小区的物业管理公司，真的如大海里捞针，难。即便按照公开招聘物业管理的有关法规来招聘物业管理企业，评标小组成员中，专家的选择和工作方式也是很让人对结果不能放心。为了公平，从专家库中选出专家，而被选上的专家前一天还不知道小区的资料。非常短暂的评选时间，一般是不到一天，专家们就要从几个标书中评选出第一来，这本质上和抓阄差不多。所以说，选择一个好的物业管理公司，难。
新旧物业公司交接，难。这个难，是大家都看到的。《条例》中规定了旧的物业公司“应当做好交接工作”，不做好交接工作，自然是违法。可是，我们必须看到，拒绝交接的违法成本，比继续“赖”在小区里收取各种费用产生的利益相差甚远。这样，自然就会有物业管理公司甘愿冒违法风险去阻挠物业管理交接。即便法院判决旧的物业管理公司无条件撤出，考虑到法院的司法效率和时间给物业和业主带来的损失，都是非常巨大和难以估算的。拒绝更换物业管理公司对业主的实际损失很难估量，和政府处罚力度的微弱，使得其违法成本极其低廉。而违法成本的低廉，将直接导致违法行为的泛滥。不交接，不更换，难。那是不是交接的就不难了呢？其实，交接工作更是“高科技”，这中间的资产清单以及现状和残值评估，前期物业管理账目审计等等属于资产管理交接的工作，其技术含量极高，一般非专业人士根本无法准确把握。搞不好，交接的过程就是丢失家产的过程。所以，物业管理公司的交接，应该有相当发达的、市场化的、职业化的中介机构，才能保证业主产业管理权的顺利移交。即便是真的移交了，下面的困难，也是业委会不能不考虑的。
新物业公司迅速提高物业管理水平，难。物业管理水平的提高，除了从业人员的素质以外，物业管理费的投入是必不可少的重要因素。往往前期物业公司存在期间，产生了大量的物业管理纠纷，并可能造成巨额的物业管理费欠费以及其它应付款项。同时，前期物业管理公司对公共设备设施的管理和维护保养水平，也必然有很多问题。因此，新物业公司进入以后，恶劣的管理、服务环境，急需更新、维修、维护的设备设施，以及所需大量的资金，都使得新物业管理公司很难在短时间内有效的改善物业管理水平和服务水平。这个难，是新物业管理公司的难，但是反映在业主心里，是业委会的错误。
业委会承担更换物业公司过程中的过失，难。在更换物业管理公司的过程中，全部或者某一环节发生了问题，而导致更换物业管理失误真的发生，其责任人首先是业委会，因为他是业主大会的执行人。可是，业主委员会如何能够承担起这个责任呢？他用什幺来赔偿因自己的过失而给业主大会带来的损失呢？其实，他几乎没有责任。而这个责任，将由全体业主来承担，确切的说是承受。业委会不是神仙汇聚的地方，业委会主任也不是上帝，他们都是普通的不能再普通的人。所以，对他们寄予过大的希望，给他们超额的负荷，让他们承担不可能承担的责任都是不现实的。因此，给他们过大的权力也自然是不相称的。难，不是我们不作为的理由；难，恰恰是我们认真思维的参考；难，更是我们理性行为的基础。我，作为一个业委会主任，深感业委会工作的责任重大，却又知道我无法承担这巨大的责任，没有哪个人能够承担如此巨大的责任。所以，我们业委会和委员们能做的，就是尽自己最大的努力，为业主的长远利益，以我们的智能和有限的时间，换取物业的保值和增值，换取社区的稳定祥和。