腰椎退变的治疗:中华人民共和国国务院令

中华人民共和国国务院令
第590号

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

国有土地上房屋征收与补偿条例

第一章　总　　则

第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
　　第二条　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
　　第三条　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
　　第四条　市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
　　市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
　　市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
　　第五条　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
　　房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
　　第六条　上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
　　国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
　　第七条　任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
　　监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章　征收决定

　　第八条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
　　（一）国防和外交的需要；
　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
　　第九条　依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
　　制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
　　第十条　房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
　　市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
　　第十一条　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
　　因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
　　第十二条　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
　　作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
　　第十三条　市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
　　市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
　　第十四条　被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
　　第十五条　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
　　第十六条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章　补　　偿

　　第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
　　（一）被征收房屋价值的补偿；
　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
　　第十八条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
　　房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
　　第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
　　第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
　　被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
　　第二十二条　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
　　第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
　　第二十五条　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
　　第二十六条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
　　补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
　　第二十七条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
　　第二十八条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
　　第二十九条　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
　　审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章　法律责任

　　第三十条　市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十一条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
　　第三十二条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
　　第三十三条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
　　第三十四条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附　　则

第三十五条　本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

国有土地上的房屋征收基本程序（23个步骤）

新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2011年1月21日公布施行，新《条例》对房屋征收的征收决定、补偿、搬迁三个环节做出了明确规定，具体要经过以下23个基本步骤。

第一步  由用地单位提出用地申请，政府负责征收

第二步  符合国民经济和社会发展规划，符合土地利用总体规划，符合城乡规划和专项规划

第三步  是保障性安居工程建设，旧城区改建，应纳入市县国民经济和社会发展年度计划（市、县人代会期间）

第四步  是房屋征收部门拟定征收补偿方案

第五步  是房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报市、县人民政府

第六步  政府公布方案征求意见（30日）

第七步  是政府公布征求意见情况（一般为7天）

第八步  是听证会（至少8天）

因旧城区建设需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的情形。

听证会程序按行政许可法的规定办理。

第九步  根据听证会情况修改方案

第十步  按照有关规定进行社会稳定风险评估

第十一步  征收补偿费用应当全额到位，专户存储专款专用

第十二步  市、县人民政府作出房屋征收决定房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

第十三步  市、县人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告（告知诉权行政复议是60日，行政诉讼是3个月，另外搬迁期限一般是15天）

第十四步  房屋征收部门组织调查登记

第十五步调查结果公布(一般为7天）

第十六步  房屋征收部门向有关部门出具暂停办理相关手续的书面通知（不得超过1年）

第十七步  对被征收房屋价值评估

第十八步  提供周转房、安置房

第十九步  对房屋进行认定

第二十步  签订补偿协议

第二十一步  政府作出补偿决定

 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议，或专被征收人房

屋所有权人不明确的，市、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。

第二十二步公告补偿决定（一般为7天）

第二十三步  申请法院强制执行

旧城改造项目如何适用《房屋征收与补偿条例》流程

特 别 说 明

（一）本流程图重点适用于旧城改造建设项目时，如何遵循并理解国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

（二）本流程图系从事旧城改造专业团队集体讨论编制的民间版本，非官方司法解释版本，敬请阅读者注意两者之间的法律效力。

（三）2011年4月1日

1  旧城改造立项，确定征收范围

1.1立项：市县级政府对危房集中、基础设施落后等地段决定进行旧城区改造。（条例第8条）范围：将旧城改造纳入政府年度工作计划，并根据行政管理辖区权限及地理特征确定征收范围。（条例第9条）

1.1.1  旧城改造立项及确定范围后，由市县级政府以招标、邀标或招商引资形式初步确定投资主体。以明确投资主体下一步应提供一定的必要费用，从而在经费上支持步骤3要求的工作目标达成。

2  确定征收部门

2.1 旧城改造立项及确定改造范围后，市县级政府确定房屋征收部门办理房屋征收的相关工作。（条例第4条）房屋征收部门可以直接办理征收工作，也可委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。（条例第5条）（注：建设单位不得介入搬迁活动。）（条例第27条）

2.1.1 征收部门确定后，旧城改造投资主体按步骤1明确的义务，向房屋征收部门或房屋征收实施单位提供相应的必要资金，以利启动步骤3的工作。

2.1.2 房屋征收部门通知相关部门暂停办理拟改造区域内的户口迁入、旧房改建、房  产过户等相关手续，但暂停时间最长一年。（条例第16条）

3    对被征收物进行入户登记

3.1 房屋征收部门对拟改造区域范围内的被征收物进行初步物权状况登记，被调查对象应予以配合。（条例第15条）（注：登记物权状况系为拟定补偿方案提供数据支持。）

3.1.1 当被征收物权缺少法定权属文件或法定权属文件不完善时，征收部门组织有关单位对无权属文件的物权进行认定或处理。（条例第24条）

4   草拟安置补偿方案

4.1 房屋征收部门根据入户调查被征收物的概算合计价值、旧城改造估算容积率和可建产品预期收益，在平衡相关各方利益的基础上草拟《征收补偿方案（建议稿）》报市、县级政府审议。（条例第10条第1款）

5   公布《安置补偿方案（征求意见稿）》

5.1市、县级政府对房屋征收部门提交的《征收补偿方案（建议稿）》组织相关部门进行论证并修改，修改后的《安置补偿方案（征求意见稿）》应当以政府名义向公众进行公布并征求公众的意见，征求公众的意见时间不得少于三十天。（条例第10条第2款）

6  修订安置补偿方案并公布

6.1 《安置补偿方案（征求意见稿）》征求时限结束后，市县级政府应当根据公众提出的修改意见对《安置补偿方案（征求意见稿）》进行修改或补充，修改或补充后的《安置补偿方案》市县级政府应当及时向公众公布，公布事项应包含公众对《安置补偿方案（征求意见稿）》提出的主要意见、修改或补充的情况等。（条例第11条第1款）

6.1.1 当被征收区域内的多数人对《安置补偿方案》持有异议时，做出房屋征收决定的市县级政府应当及时组织被征收人和公众代表所组成的听证会，对《安置补偿方案》进行听证，市县级政府或房屋征收部门应当根据听证会的多数意见，对《安置补偿方案》予以修改并及时公布。（条例第11条第2款）

7  是否做出征收决定

7.1市县级政府公布《安置补偿方案》后，应当按照有关规定对旧城改造项目进行社会稳定风险评估并制订具体的应对风险预案。房屋征收决定涉及被征收人数量达到一定值时，是否做出征收决定应当经政府常务会议讨论。讨论结果系做出征收决定时，进入步骤8流程。讨论结果系暂不做出征收决定时，退至步骤4流程。

7.1.1 征收决定做出后，市县级政府应当根据征收部门提交的征收工作进度计划，结合定稿的《安置补偿方案》以书面形式告知投资主体搬迁资金使用概算，投资主体应及时对政府告知的搬迁资金使用概算数据进行财务投资分析，如财务分析结果无风险按概算要求准备并划拨相应的资金，如有风险应及时与制订搬迁资金使用概算的机构进行沟通，以尽快达成资金使用共识。（注：整体规划，分期实施的旧城改造项目，搬迁概算费用按分期实施不同节点分别划拨。）

7.2 市县级政府做出征收决定后，未公布征收决定前，旧城改造投资主体应当根据公布的《安置补偿方案》所测算的费用足额打入房屋征收部门指定的金融机构账户（条例第12条第2款）

7.3 市县级人民政府做出房屋征收决定。

8 公布公告征收决定

8.1 市县级政府在当地主流媒体上以公告形式公布旧城改造征收决定（条例第13条）。

征收决定应当载明：A.《安置补偿全文》及其必要的附件；B.对征收决定有异议时的行政复议及行政诉讼权利；C.其它事项（如被征收人选定房地产价格评估机构的方法及期限等）。

9  被征收人选定评估机构

9.1 征收决定公布后，涉征范围内的物权所有人协商选定房地产价格评估机构，在一定期限内协商不成，无法确定评估机构时，通过多数决定或随机选定等方式确定（具体办法由省、自治区、直辖市制定）。（根据条例第20条）

10  对被征收物进行评估

10.1  房地产价格评估机构确定后，房屋征收部门代表被征收人与该机构签订委托评估合同，评估机构依据委托评估合同办理被征收房屋的价值评估工作（根据条例第19条）。

10.1.1  被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议时，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定（根据条例第19条第2款）。

10.1.2  根据条例第21条第3款，为实现旧城改造被征收人原地回迁的要求。市县级政府应协调城市规划部门对改造区域内的规划要点早日出台，以支持步骤11的征收工作目标实现。

11  签订安置补偿协议

11.1 房屋征收部门工作人员与被征收主体，就补偿方式、金额、支付期限、产权调换房屋地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立安置补偿协议。（根据条例第25条）制订补偿协议注意事项A.协议生效附条件。B.履行协议的前提。C.不可抗力免责条款。

11.1.1 选择异地产权调换时，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋（也可是就近地段），并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。（根据条例第21条）

11.1.2 选择原地回迁产权调换时，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。（根据条例第22条）

11.1.3 选择货币补偿的，价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（根据条例第19条）

11.1.4 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。（根据条例第23条）

11.1.5  部分被征收人（含无法联系到的被征物持有人）未签订补偿协议时，市县级政府作出补偿决定并公告。（根据条例第26条）

11.1.5.1 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。（根据条例第26条第3款）

11.1.5.2  市县级政府根据行政复议结果或人民法院的审理结果办理征收事宜。

12  履行《安置补偿协议》

12.1 做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。（根据条例第27条）

12.1.1 当被征收人不履行补偿协议时，房屋征收部门通过法律渠道督促被征收人履行协议。（根据条例第28条）下接步骤13.2

12.1.2 被征收人在法定期限内对市县级政府做出的补偿决定不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。（根据条例第28条）下接步骤13.3

13  实施征收安置补偿

13.1  被征收人履行《安置补偿协议》。搬迁应遵照统一实施的原则，房屋征收部门制定履行协议的期限应考虑和法院强制执行日期同步进行。

13.2  征收人依据生效的法律文书要求人民法院强制执行被征收人的被征收物并同时予以补偿。（根据条例第28条第2款）

13.3  市县级政府依据生效的补偿决定要求人民法院强制执行被征收人的被征收物并同时予以补偿。（根据条例第28条第2款）

14   征收完毕，交付拆迁

14.1 所有被征收人搬迁后，对被征收物予以拆除。市县级政府或房屋征收部门将房屋征收文档副本转交给投资主体。投资主体有责任无条件履行房屋征收部门与被征收人所签订的《安置补偿协议》所明确的义务。

关于印发xx市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法和xx市国有土地上房屋征收与补偿工作流程的通知

x政〔2011〕x号

各镇人民政府、xx街道办事处，市政府各部门、各直属机构：   

《xx市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》和《xx市国有土地上房屋征收与补偿工作流程》已经市政府第xx次常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

                                  二○一一年x月x日

xx市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

第一章  总  则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，适用本办法。

第三条 市人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市住房和城乡建设局是市人民政府的房屋征收部门，其下设房屋征收办公室负责日常工作。房屋征收部门的主要职责是：

（一）贯彻执行国家和省、市国有土地上房屋征收与补偿的法律、法规和政策，拟定本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，报市政府研究；

（二）牵头组织对拟征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记；

（三）拟定征收补偿方案，组织被征收人和公众代表参加的征收补偿方案听证会；

（四）对拟征收项目进行社会稳定风险评估；

（五）组织公开抽签选定房地产评估机构；

（六）与被征收人订立房屋征收与补偿协议；

（七）负责房屋征收与补偿资金的专户存储、管理及拨付等；

（八）受本级政府委托代理房屋征收与补偿纠纷工作中所涉行政复议、行政诉讼、司法强制执行案件；

（九）完成法律法规规定的和政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。

市规划、国土资源、发改、财政、审计、监察、公安、城管执法等部门及街道办事处（镇人民政府）、社区居委会应当依照本办法的规定和市人民政府规定的职责分工，相互配合，协助做好房屋征收与补偿工作。

第四条房屋征收部门可以委托各镇人民政府、天长街道办事处及有关单位作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。　　

第五条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门应当及时对举报核实、处理。　　

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章  征收决定

第六条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

确需征收房屋的各项建设活动，应符合我市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入本行政区域国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第七条 市人民政府在每年年初制定国民经济和社会发展年度计划时，应当将保障性安居工程建设、旧城区改建，及其他符合公共利益需要确需征收房屋的各项建设活动纳入其中，国民经济和社会发展年度计划须经人民政府审议后，报同级人大审议通过。

第八条 市房屋征收部门应当在对被征收地块进场调查丈量前，拟定房屋征收补偿方案，报市人民政府。

市房屋征收部门应当组织发改、国土资源、规划等部门对房屋征收补偿方案进行论证。论证通过后，在征收地块公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第九条 房屋征收补偿方案应当包括以下内容：

（一）征收及补偿的依据；

（二）征收范围；

（三）征收补偿的标准和方式；

（四）用于产权调换房屋的地点和标准；

（五）临时过渡方式；

（六）市人民政府给予的奖励和补助标准及方式；

（七）签订房屋征收补偿协议的期限；

（八）其他需要说明的事项；

第十条市人民政府应当将房屋征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十一条市人民政府作出房屋征收决定前，应当先由房屋征收部门按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

第十二条社会稳定风险评估报告的内容应包括：

（一）征收政策的基本情况及其必要性、合理性、合法性；

（二）对征收政策出台的时机及社会影响进行预测分析和论证研究；

（三）对征收政策出台可能引发的矛盾做出评估预测，并制定应对措施；

（四）群众的反应、有关部门的意见、专家的意见；

（五）结论。

第十三条作出房屋征收决定前，房屋征收部门依据被征收地块的调查资料，拟定征收补偿费用的预算，报市人民政府。征收补偿费用的预算不小于被征收房屋的总面积乘以上一月份类似房地产的市场价格。用于产权调换的房屋可折价计入。

房屋征收部门应根据征收计划，按时将征收补偿资金足额落实到位，专户储存，专款专用。

第十四条市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作，并按房屋征收决定确定的征收范围实施征收。

第十五条征收范围内的房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十六条被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十七条房屋征收部门、房屋征收实施单位应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十八条市城管执法、规划、国土资源等部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

在作出房屋征收决定前，市房屋征收部门、城管执法局、规划局、国土资源局、监察局等有关部门应当依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。认定结论应在被征收范围内公示。

第十九条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章  补  偿

第二十条对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第二十一条为了鼓励被征收人积极主动配合房屋征收补偿工作，保证房屋征收补偿工作顺利进行，通过设定提前签约奖、按时履约奖、一次性补助等方式给予被征收人补助和奖励。具体的补助和奖励办法及标准，由市房屋征收部门会同房屋征收实施单位针对被征收地块的实际情况制定，报市政府决定。

第二十二条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。

享受廉租房的被征收人（不含无房户），按可享受廉租房政策的面积进行安置（15m2/人，具体人数按享受廉租房政策人数为准），每户最大安置60m2。安置地点由房屋征收部门确定。结算方式：享受安置面积小于60 m2的，可选择60m2住房。享受安置面积的市场评估价大于被征收房屋市场评估价，享受安置面积部分不结算差价；小于时，按实际结算。享受安置面积与60 m2差面积部分按经济适用房价格购买。

享受经济适用住房政策的被征收人，按经济适用住房确定的面积标准（每户60 m2）进行安置。结算方式：被征收房屋面积部分不结算差价，差面积部分按经济适用房价格结算。享受此项政策的被征收人，今后不再享受经济适用房优惠政策。

第二十三条对被征收房屋价值的补偿金额根据房地产市场评估价格确定。房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产估价评估机构按照房屋征收评估办法，根据被征收房屋的区位、用途、面积、结构、成新等因素评估确定。不得低于房屋征收决定公告之日征收房屋类似房地产的市场价格。

第二十四条被征收房屋房地产市场评估价格实行公示制。房地产评估机构应当将被征收人的姓名、被征收房屋的面积、用途、结构以及评估价格等主要情况在被征收范围内公示，公示时间不得少于10天。

公示期间，房地产评估机构应在被征收区域内设立咨询办公室，接收被征收人的咨询。

第二十五条被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

市房地产价格评估专家委员会由市国土资源局聘任的评估专家组成。

第二十六条市房屋征收部门应对本地有资质的房地产价格评估机构实行备案。在征收决定公告时，向被征收人提供不少于两家房地产价格评估机构，并说明其资质，信誉等情况，供被征收人选择。被征收人也可以选择房屋征收部门提供的评估机构以外的具有资质的房地产价格评估机构。房屋征收部门组织被征收人通过协商或投票推荐的方式，按参加选择的多数人意见确定评估机构。协商或投票推荐不成的，房屋征收部门可采取随机选定和抽签的方式确定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不能干扰。

第二十七条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。用于产权调换房屋的价值，由评估被征收房屋的同一房地产价格评估机构，在同一时点，按同一方式和标准评估确定。

被征收人选择房屋产权调换的，市人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十八条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋是期房的，应当向被征收人支付两次搬迁费。

第二十九条选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人自行解决周转房过渡的，过渡期限内，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费。被征收人使用政府提供的周转房的，房屋征收部门不再向被征收人支付临时安置费。

第三十条选择多层或小高层（11层数以下）房屋产权调换的，过渡期不超过18个月，选择高层（12层数以上，含12层数）房屋产权调换的，过渡期不超过24个月。

逾期未交付的，自逾期之日起房屋征收部门按原标准的两倍支付临时安置费。

第三十一条对征收非住宅房屋选择产权调换，因征收房屋造成停产停业的，在过渡期限内，房屋征收部门应当向被征收人支付停产停业损失补偿。

第三十二条搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿以及附属物、装潢补偿等标准。每年1月31日前，由市房屋征收部门委托有相应资质的评估机构进行评估，在组织专家评审的基础上，会同发改、国土资源、审计等有关部门拟定、报市人民政府审定后公布。

第三十三条房屋征收部门与被征收人应当按照本办法的规定，订立房屋征收补偿协议，房屋补偿协议应当包括以下内容：

（一）补偿方式、补偿金额和支付期限；

（二）用于产权调换房屋的地点、面积和价格；

（三）产权调换后差价支付方式和期限；

（四）搬迁期限、过渡方式和过渡期限；

（五）搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿；

（六）奖励和补助费；

（七）违约责任及协议争议的解决方式；

（八）双方认定需要订立的其他条款。

第三十四条房屋征收补偿协议订立后，双方应严格履行。一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十五条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府依照规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本办法第三十三条规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三十六条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

市人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第三十七条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第三十八条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章  法律责任

第三十九条房屋征收部门、房屋征收实施单位及参与征收工作单位的人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十一条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十二条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第四十三条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，报请其发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；一年内取消其在本市范围内评估市场的准入。情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第四十四条本办法自印发之日起施行。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

xx市国有土地上房屋征收与补偿工作流程

为进一步规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益、保障被征收房屋所有权人合法权益，明确工作职责，促进我市城市建设顺利进行，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本市实际，制定本工作流程。

一、前期工作流程

1、纳入国民经济和社会发展年度计划

每年12月份，市住房和城乡建设局（以下简称住建局）会同市城建指挥部办公室、规划局、国土资源局、发改委等部门，研究下一年度保障性安居工程建设、旧城区改建计划。相关部门应当将保障性安居工程建设、旧城区改建纳入市国民经济和社会发展年度计划。年度计划经市政府审议后，呈市人大决定。（责任单位：市住建局、市发改委）

市人民政府制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划时，应当将确需征收房屋的各项建设活动纳入，并广泛征求社会公众意见，经过科学论证。（责任单位：市发改委、市住建局、市国土资源局、市规划局）

2、相关补偿指导标准制定与公布

每年元月底前，市住建局应当委托有资质评估机构对房屋搬迁、临时安置补偿、停产停业损失补偿等标准进行评估。在组织专家评审并提出评审意见的基础上，会同发改、国土资源、审计等相关部门共同研究提出相关补偿标准。相关补偿标准经市政府审定后公布。（责任单位：市住建局）

二、征收决定阶段流程

3、拟定征收方案

市住建局应当根据房屋征收计划，拟定征收补偿方案，并提出安置地点建议。（责任单位：市住建局）

4、论证、征求意见及公布

市住建局牵头组织市发改、国土资源、监察、民政等部门对征收补偿方案进行论证。论证通过的方案应当予以公布，征求公众意见。征求意见期限为30日。征求意见期满之日2日内，应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况予以公布。（责任单位：市人民政府、市住建局）

方案征求意见期间应完成以下工作：

（1）告知。房屋征收实施单位召开会议，根据具体征收范围，实行分工负责，分片包干，逐户上门宣传、告知。通过告知征收方案，宣讲补偿安置依据，请广大被征收人支持配合。（责任单位：房屋征收实施单位、市住建局）

（2）登记丈量。房屋征收实施单位负责入户登记丈量。丈量同时，工作人员还应继续向被征收人讲清征收补偿政策，征求他们对补偿安置的意愿，并认真做好登记和记录。（责任单位：房屋征收实施单位）

（3）座谈。根据征收补偿方案和各安置点安置房效果图，召集被征收人代表分组座谈讨论，通过算账的方式，让每家每户明确征收补偿细账。对座谈会中被征收人提出的问题，由工作人员收集整理后，由市住建局统一答复。在此基础上发放征求意见表，征求对征收补偿方案意见，推荐评估机构。（责任单位：房屋征收实施单位、市住建局）

（4）调查和处理。市住建局会同市规划局、城管执法局、国土资源局、监察局、完成征收范围内没有权属证明的建筑物调查、认定和处理。（责任单位：市住建局、市规划局、市城管执法局、市国土资源局、市监察局）

5、听证

方案征求意见期满后，多数被征收人对征收补偿方案持不同意见，应按照建设部听证有关规定组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况进一步修改征收补偿方案。（责任单位：市人民政府、市住建局、房屋征收实施单位）

6、社会稳定风险评估

方案征求意见期满2日内，市住建局应当完成社会稳定风险评估工作，将评估报告报市人民政府，并抄送市信访、维稳部门。（责任单位：市住建局）

7、资金保障

作出房屋征收决定前，相关部门依据被征收地块的调查资料，拟定征收补偿费用的预算，报市人民政府。征收补偿费用应当足额到位，专户储存。（责任单位：房屋征收实施单位、市住建局、市财政局）

8、作出征收决定

完成社会稳定风险评估以及确需组织听证的听证后，市人民政府作出是否征收决定。涉及被征收人数较多的，应经过市政府常务会议决定。（责任单位：市人民政府、市住建局）

9、通知

征收决定作出后，市住建局应当书面通知有关部门暂停办理征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变用途等行为，并明确暂停期限。（责任单位：市住建局）

10、征收公告

市人民政府作出征收决定后应当及时发布征收公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。（责任单位：市人民政府、市住建局）

11、房屋调查登记和结果公布

市住建局应在市人民政府作出房屋征收决定后，将被征收房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查登记结果在房屋征收范围内予以公布，接受群众监督、举报。（责任单位：房屋征收实施单位、市住建局）

三、征收实施阶段流程

12、选定评估机构

征收补偿公告发布后，应当及时组织被征收人选定房屋评估机构。（责任单位：房屋征收实施单位、市住建局）

13、房屋评估

评估机构应按市住建局规定时间完成被征收房屋评估。评估结果张榜公示，接受监督。（责任单位：市住建局、房屋征收实施单位、评估机构）

14、评估异议复核及鉴定

被征收人对评估价格有异议申请复核的，评估机构应及时完成复核。对符合有异议申请鉴定的，房地产价格评估专家委员会应当及时完成鉴定。（责任单位：市住建局、市国土资源局）

15、签订安置补偿协议

市住建局在评估结果公示期满后，按征收决定确定的期限，与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。被征收人选择产权调换的，还要计算、结清差价。（责任单位：市住建局、房屋征收实施单位）

四、征收后续阶段流程

16、作出补偿决定

被征收人在征收方案确定的签约期限逾期不签订协议，或房屋所有权人不明的，市住建局应在在期满之日，报请市人民政府作出补偿决定。补偿决定在送达申请人同时，在房屋征收范围内予以公告。（责任单位：市人民政府、市住建局）

17、申请法院强制执行

被征收人逾期不执行补偿决定的，既不申请复议，又不提起诉讼的，应当及时向法院申请强制执行。（责任单位：市人民政府、市住建局）

18、征收房屋的拆除

补偿协议签订后，应当及时委托具有法定资质的拆除公司拆除被征收房屋。（责任单位：房屋征收实施单位、拆除公司）

19、建档

市住建局应当依法建立房屋征收补偿档案。一是对各流程所有活动形成的所有纸质载体（包括通知、决定、规定、报纸、登记表、协议、照片）、电子载体（包括视频、录音）应当及时归档。二是对张贴流程，包括公告、公示以及其他由行政单位单方面提供争议较大公信力不高的载体，应当申请公证机关依法予以公证保全固定。（责任单位：市住建局）

20、征收土地移交

整个房屋拆除完毕形成净地后，征收实施单位应当将被征收土地移交市政府有关部门。（责任单位：房屋征收实施单位、市国土资源局）

21、补偿情况及审计结果公布

征收补偿完毕后，市住建局应将分户补偿情况在房屋征收范围内及时向被征收人公布。（责任单位：市住建局）

审计机关应当对征收补偿费用管理和使用情况加强监督，并及时公布审计结果。（责任单位:市审计局）

xx市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿工作流程(试行)

为了规范xx市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿(以下简称房屋征收)行为,维护被征收房屋所有权人的合法权益,确保公共利益建设项目的顺利进行,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)和《xx市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法(试行)》规定,制定本流程。

一、申请征收房屋程序

(一)公共利益项目建设单位向房屋征收部门提出房屋征收申请在提出房屋征收申请时,应提交下列文件、资料:

1.建设项目符合国民经济和社会发展规划的证明文件(发展改革部门核发);

2.建设项目符合土地利用总体规划的证明文件(国土资源部门核发);

3.符合城乡总体规划和专项规划的证明文件(城乡规划部门核发);

4.保障性安居工程建设、旧城区改建项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件(住房城乡建设部门、发展改革部门核发);

5.房屋征收补偿资金证明文件(财政部门或金融储蓄机构出具)。

(二)对建设单位申请事项进行审查

房屋征收部门在接到房屋征收申请之日起2个工作日内,完成对申请征收房屋事项的审查工作。

二、作出房屋征收决定前程序

(三)通知有关部门暂停办理相关手续

房屋征收部门审查通过房屋征收申请之日起2个工作日内,起草并送达相关单位暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途相关手续通知书。

(四)委托房屋征收实施单位

房屋征收部门与委托的征收实施单位在2个工作日内签订委托协议书。

(五)征收补偿费足额到位

1.房屋征收实施单位在7个工作日内对被征收房屋进行调查,编制房屋征收补偿费用概算;

2.房屋征收部门在2个工作日内对概算进行审核;

3.建设单位根据房屋征收部门要求,在5个工作日内将全部补偿费用汇入专户存储。

(六)对房屋调查登记并依法处理未经登记的建筑物

1.房屋征收部门组织房屋登记机构、国土资源部门、城乡规划部门及被征收房屋所在地的基层组织等单位,对征收范围内房屋及土地使用权的权属、区位、用途、建筑面积等情况在10个工作日内进行调查登记;

2.城乡规划部门依法对未经登记的建筑进行调查、认定和处理,并在2个工作日内将相关情况书面告知房屋征收部门;

3.房屋征收部门在2个工作日内在房屋征收范围内发布被征收房屋的调查结果。

(七)上报征收补偿方案

1.房屋征收实施单位在5个工作日内拟定征收补偿方案;

2.房屋征收部门在2个工作日内对征收补偿方案进行审核及修改;

3.房屋征收部门在2个工作日内向政府报送征收补偿方案。

(八)组织对征收补偿方案论证。

市、县(区)人民政府组织房屋征收、城乡规划、国土资源、发展改革、财政、信访、政府法制等部门,在5个工作日内对征收补偿方案进行充分论证和修改。

(九)公布征收补偿方案

1.房屋征收部门在房屋征收范围内公布征收补偿方案,并征求公众意见。征求意见的期限不少于30日;

2.房屋征收部门做好意见的收集和整理工作;

3.征求意见期满之日起2个工作日内,房屋征收部门向政府提交征求意见和补偿方案修改情况的报告。

(十)公布征求意见和补偿方案修改情况

房屋征收部门以政府名义在2个工作日内公布征求意见情况和征收补偿方案修改情况。

(十一)依法召开听证会

1.旧城区改建项目半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的,市、县(区)人民政府应当组织被征收人和公众代表召开听证会;

2.房屋征收部门根据听证会情况修改征收补偿方案。

(十二)实施社会稳定风险评估

1.房屋征收部门按照政府要求,依据《xx市关于对涉及群众利益的重大决策事项进行信访评估的实施办法》xx等规定,进行社会稳定风险评估,并在2个工作日内向市政府提出是否作出房屋征收决定的意见;

2.涉及房屋征收户数在100户以下的(含100户),由市、长审批;户数在100户以上的,经市人民政府常务会议讨论决定。

三、作出房屋征收决定后程序

(十三)发布房屋征收公告

房屋征收部门在市人民政府作出房屋征收决定书之日起5个工作日内,在征收房屋范围内发布房屋征收公告,并在新闻媒体发布公告。

(十四)做好宣传解释

房屋征收部门及房屋征收实施单位向被征收人做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

四、房屋征收补偿程序

(十五)选择房地产评估机构(7个工作日)

1.房屋征收部门在房屋征收范围内公示具有三级以上房地产评估资质的估价机构,并发布选择评估机构公告;

2.被征收人在规定的期限内,协商确定估价机构;

3.协商不成的,由多数被征收人决定估价机构,也可以采取投票、抽签、摇号等随机方式,确定估价机构。

(十六)对被征收房屋价值进行评估(10个工作日)

1.估价机构选派3名以上房地产估价师进行实地查勘;

2.依法确定被征收房屋的价值,出具房地产评估报告。

(十七)申请复核评估及鉴定

1.房屋征收部门和被征收人对评估结果有异议的,在接到估价报告之日起5日内提出书面复核申请;

2.估价机构对评估结果进行复核并出具复核报告;

3.当事人对复核结果有异议的,可以在接到复核报告之日起5日内向房地产价格评估专家委员会提出鉴定申请;

4.当事人从房地产价格评估专家委员会专家名单库中选取3人以上单数专家,组成鉴定小组,对估价报告进行鉴定。房地产价格评估专家委员会在收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。

(十八)签订房屋征收补偿协议(征收补偿方案确定的签约期限)

1.房屋征收实施单位与被征收人核算征收房屋补偿费等;

2.协商搬迁期限、过渡期限等具体补偿与安置事项;

3.房屋征收部门与被征收人签订书面的房屋征收补偿协议。

(十九)先补偿后搬迁

1.房屋征收实施单位按照房屋征收补偿协议的约定,完成对被征收人的补偿事项;

2.被征收人在房屋征收补偿协议约定的期限内,完成搬迁事项,并及时向房屋征收实施单位交付被征收房屋。

(二十)对建筑物实施拆除1.房屋征收实施单位应当委托具有建筑施工总承包企业资质或爆破与拆除工程专业承包企业资质的单位,依照国务院《建设工程安全生产管理条例》等规定,对建筑物实施拆除;

2.施工单位采取围挡作业等安全措施,对建筑物进行拆除,并在约定的期限内完成对建筑物拆除任务。

五、达不成补偿协议纠纷的处理程序

(一)作出补偿决定

在征收补偿方案确定的签约期限内,达不成征收补偿协议或房屋所有权人不明确的,由市人民政府作出补偿决定。

1.房屋征收部门报请市人民政府作出补偿决定;

2.经政府法制部门把关后,市、人民政府研究作出补偿决定。

(二)发布补偿决定公告

房屋征收部门及时在房屋征收范围内公告补偿决定。

(三)申请强制执行

1.非诉讼案件强制执行。被征收人在接到补偿决定书之日起60日内不申请行政复议或者在接到补偿决定书之日起三个月内不提起诉讼,又在补偿决定规定的期限内不搬迁的,市人民政府应当自被执行人法定起诉期限届满之日起180日内,向人民法院申请强制执行。

⑴房屋征收部门代政府起草《强制执行申请书》;

⑵经政府法制部门把关后报政府审批;

⑶市人民政府向人民法院提交强制执行申请书,并提交征收补偿金额和专户存储账号;实行产权调换的,提供安置房屋和周转房的位置、面积等资料。

六、达成补偿协议后纠纷的处理程序

(一)房屋征收部门或被征收人依法向人民法院提起诉讼

(二)依法申请强制执行

人民法院对补偿协议纠纷案件的判决书生效后,被征收人拒绝履行的,市、县(区)依法申请人民法院强制执行。

七、房屋征收信息公开程序

(一)建立房屋征收补偿专项档案

1.房屋征收项目完成后15日内,房屋征收实施单位向房屋征收部门移交补偿协议等相关文件、资料;

2.房屋征收部门归集征收补偿协议等文件、资料,按规范化标准建立健全档案资料。

(二)向被征收人公布分户补偿信息

房屋征收部门在房屋征收范围内向被征收人公布分户补偿信息。

(三)审计机关公布审计结果

1.房屋征收项目完成后20日内,房屋征收部门向审计机关提交房屋征收补偿费管理使用情况等文件、资料;

2.审计机关对征收补偿费管理和使用情况进行审计,并公布审计结果。

国有土地上房屋征收评估办法

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况；

(二)负责本评估项目的注册房地产估价师；

(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

(四)委托人应提供的评估所需资料；

(五)评估过程中双方的权利和义务；

(六)评估费用及收取方式；

(七)评估报告交付时间、方式；

(八)违约责任；

(九)解决争议的方法；

(十)其他需要载明的事项。

第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

第十七条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

第十八条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。

评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第二十七条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

第二十八条 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

第三十二条 在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

第三十三条 本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一一年六月三日

住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》流程

继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。

其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。

房屋征收评估新流程

选定机构

被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。

签订合同

一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。

实地评估

估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。

公示解释

房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。

交付报告

公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

申请复核

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请鉴定

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

房 屋 征 收 决 定 书

xx号征收决定书

xx处居民（注：被征收范围内）：

xx建设工程项目属县政府组织实施的保障性安居工程建设。位于xx                           

xx年xx月xx日，房屋征收部门向xx县人民政府申请对该房屋予以征收。

现根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，该保障性安居工程建设已纳入本县国民经济和社会发展年度计划。并已广泛征求过公众意见不少于30日，且将征求意见情况和根据公众意见修改公布。

因此本县人民政府作出房屋征收决定并特此公告。

xx部门是XX县级人民政府确定的房屋征收部门，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 

xx部门（房屋征收部门）委托xx单位为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不以营利为目的。 

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

县政府为切实维护公共利益，维护被征收人的合法权益，保障城市建设的顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》第七条、第二十八条、第四十二条第一款、第三款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及有关法律规定作出决定如下：

一、房屋征收部门按照征收补偿方案作出补偿。

二此补偿方案内容如下：xxxxxx（注：此补偿方案应在房屋征收范围内予以公告。且要遵循公平公正，内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。）

三 征收补偿费用已足额到位、专户存储、专款专用。（注，最好写详细信息）

四 实施房屋征收先补偿、后搬迁。县人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补

偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

五 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。   

被征收人选择房屋产权调换的，由县级人民政府提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 

六 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

七被征收人如有异议，可根据《中华人民共和国行政诉讼法》和《中华人民共和国行政复议法》的有关规定主张权利，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县人民政府将依法申请人民法院强制执行。

《长株潭城际铁路湘潭段国有土地上房屋征收补偿方案》

（征求意见稿）

长株潭城际铁路项目在湘潭市雨湖区、岳塘区、昭山示范区范围内进行湘潭段建设，

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令590号）的相关规定，结合征收范围内房屋的实际情况，湘潭市房产管理局拟定了《长株潭城际铁路湘潭段国有土地上房屋征收补偿方案》，并报湘潭市人民政府，拟定如下征收补偿方案：

一、征收范围

征收范围为雨湖区、岳塘区、昭山示范区内，详见长株潭城际铁路湘潭段及站场配套项目用地规划。

二、被征收房屋权属、用途、面积认定

1、对征收范围内已进行产权登记的房屋，房屋的权属、用途、面积、结构等以房屋权属证书、房屋登记薄为准；

2、对征收范围内未经登记的房屋，房屋的权属、用途、面积、结构等由市政府组织规划、国土、房产部门进行调查、认定和处理。

房屋的权属、用途由市政府组织规划、国土、房产部门进行调查、认定和处理；房屋的面积、结构由房产测绘机构测绘确定

三、征收补偿的原则

1、对已登记的房屋、经认定为合法建筑的房屋和未超出批准期限的临时建筑予以补偿；

2、对认定为不合法建筑的房屋和超出批准期限的临时建筑给予工料补助：砖混：200元/㎡，砖木150元/㎡，棚屋、披屋80元/㎡。

四、    "住改非"房屋的补偿规定

征收范围内，被征收人将居住用房部分或全部改作生产或经营性用房，具备合法的经营手续证件（工商营业执照、税务证、征收前6个月纳税证明）并正在生产或经营的，按如下原则计算补偿：

1、房屋有两证（国土证、房产证），原批准用途为住宅、办公的：经规划、国土部门批准改为商业用途的，按实际用途补偿；未经规划、国土部门批准改为商业用途的，按原两证所登记的房屋类别进行补偿后，以房屋评估价值为基数，增加40%的营业补偿，商品和营业用具的处理不予补偿。

2、房屋有两证（国土证、房产证），原批准用途为住宅、办公的：经规划、国土部门批准改为工业用途的，按实际用途补偿；未经规划、国土部门批准改为工业用途的，按原两证所登记的房屋类别进行补偿后，以房屋评估价值为基数，增加35%的营业补偿（包括停产、停业工资及设备拆除安装、搬运等需要拆迁补偿的全部费用）。

五、补偿内容及标准

（一）、被征收房屋价值补偿

由依法选定的房地产评估机构评估确定

（二）、搬迁、临时安置补偿

1、搬迁补偿

①、住宅搬迁补偿费为每户800元，按两次计算；

②、生产经营用房搬迁补偿费按照拆卸、搬运、安装生产设备的实际合理开支支付；

2、临时安置补偿

征收住宅实行产权调换的，按被征收住宅评估价值的4‰，每户每月最低不少于600元。过渡期限一般为12-18个月，最长不超过30个月。

（三）、停产停业损失补偿

1、征收合法经营的非住宅用房，征收人应当给予被征收人停产停业损失的补偿；

2、依据完税证明提供利润指标的，根据利润指标给予3个月停产停业损失补偿；不能依据完税证明提供利润指标的，按房屋补偿金额的6‰/月给予3个月停产停业损失补偿。

（四）、补助和奖励内容及标准

1、补助内容及标准

（1）、在征收部门规定的签约期限内，征收范围内直管公房住宅承租人能及时解除租赁关系，并完成搬迁腾退直管公房的，按房屋评估单价乘以计租面积总价的30％给予承租人补助；

（2）、持有《湘潭市城市居民最低生活保障金领取证》或《残疾证》的私有住宅被征收人，其住宅房屋建筑面积小于45㎡（含45㎡，在同一城市规划区内有其他房屋的合并计算）的，一律补足至45㎡进行补偿；

（3）在征收部门规定的签约期限内签订征收协议并按协议约定搬迁腾房的，给予寻找房源补助费10000元每户。

2、奖励内容及标准

根据签订补偿协议并腾空房屋的时间给予奖励：

（1）在征收部门规定的签约期限前30天内签订补偿协议并腾空交房屋征收部门的，给予如下奖励

①、支持重点工程奖：被征收房屋评估价值×5%；

②、按期搬迁奖：220元/㎡；

③、提前签约奖：住宅房屋按被征收房屋评估价值×30％：非住宅房屋按被征收房屋评估价值×15％；

（2）在征收部规定的签约期限31-60天内签订补偿协议并腾空交房屋征收部门的，给予如下奖励

①、支持重点工程奖：被征收房屋评估价值×5%

②、按期搬迁奖：220元/㎡；

③、提前签约奖：住宅房屋按被征收房屋评估价值×15％：非住宅房屋按被征收房屋评估价值×10％；

（3）在征收部门确定的签约期限61-80天签订补偿协议并腾空交房屋征收部门的，给予如下奖励

①、支持重点工程奖：被征收房屋评估价值×5%

②、按期搬迁奖：110元/㎡；

③、提前签约奖：住宅房屋按被征收房屋评估价值×10％：非住宅房屋按被征收房屋评估价值×5％；

（4）对超过规定期限仍未签订征收协议的，取消相应奖励。

意见或建议提交地点：湘潭市铁路建设协调领导小组办公室（市人民政府前栋209室），联系电话：55574206。

二〇一一年四月二十日

西樵锦湖片区房屋征收补偿安置方案

（征求意见稿）

根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，经征求各方意见和建议，根据公平合理的原则，结合锦湖片区的实际情况，制订本方案：

一、征收范围

征收范围包括：锦湖片区规划红线范围内（樵山美地除外）的商品房及房改房、自建住宅、产权商铺（国有土地权属）、办公用房（国有土地权属）。

二、征收部门和实施单位

南海区国土城建和水务局为本项目房屋征收部门，南海区西樵锦湖片区开发建设工作办公室为本项目房屋征收实施单位。

三、征收补偿方式

根据被征收房屋的使用功能分为住宅、产权商铺、办公用房等三大类进行补偿，相关补偿标准包含地价，土地不再单独计补。

（一）住宅类房屋征收补偿实行房屋产权调换、货币补偿、产权调换及货币补偿相结合的方式，由被征收人自行选择一种方式进行补偿。

1．选择货币补偿的，以房屋合法的建筑面积计算。

2．选择房屋产权调换的住宅，以房屋合法的套内建筑面积在征收实施单位提供的安置住房内调换同等套内建筑面积的安置住房。

3．村民自建住宅补偿参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行，具体按商品房及房改房的相应结构标准执行补偿。

（二）产权商铺及办公用房征收补偿只作货币补偿，不作产权调换。

四、房屋面积及用途核定办法

（一）有土地使用证、房屋产权证的，以权属证记载的面积及用途为准；

（二）经房管部门备案已登记房屋买卖合同或商品房购买合同，但未办理土地使用证、房屋产权证的，以原房屋产权证或过户证明书记载的面积及用途为准；

（三）经建设、国土部门审批的自建住宅，以审批文件批准的建设面积为准；实际建筑面积小于批准建设面积的，以实际建筑面积为准；

（四）根据有关法律法规及政策规定应予补偿的其他情形，依据相关规定核定的面积及用途为准。

五、征收补偿标准

（一）商品房及房改房

1．货币补偿：

（1）货币补偿按合法的房屋建筑面积计算，标准如下：        

钢混结构4500元/平方米；

砖混结构4200元/平方米；

砖木结构3700元/平方米。

（2）在上述标准的基础上，对选择货币补偿方式并在规定时间内签订征收合同的被征收户进行奖励。

从《入户动迁公告》公布之日起计算，在3个月内签订征收合同者，按合法的房屋建筑面积每平方米奖励500元。3个月至4个月之间签订征收合同的，每平方米奖励200元。4个月后签订征收合同的，没有奖励。

从《入户动迁公告》公布之日起开始计算，在3个月内签订征收合同者并在6个月内将腾空的房屋和钥匙移交的被征收人，按合法的房屋建筑面积每平方米额外奖励500元。3个月内未能签订征收合同或在6个月内未将腾空的房屋和钥匙移交者，没有额外奖励。

2．房屋产权调换：

（1）提供锦湖片区官太路岭西村委会侧地块安置房供被征收人选择。

（2）根据合法的房屋套内建筑面积，在上述地块安置房选择的，按1：1比例调换。

（3）有合法产权的配套车库（房）按同类住宅标准进行补偿或置换住宅，面积出现差异时按同类住宅的货币补偿标准（含奖励）进行折算。

（4）按照"面积近似"的原则，选择安置用房。

安置房屋按套内建筑面积结算，按"面积近似"原则选择安置房屋。安置房套内建筑面积少于合法的被征收房屋套内建筑面积的，少于部分的套内建筑面积及其相应的分摊面积按征收房屋同类住宅的货币补偿单价（含奖励）补给被征收人。

（5）从《入户动迁公告》公布之日起计算，在3个月内签订征收合同并在6个月内将腾空的房屋和钥匙移交的被征收人，选择安置用房的，安置房套内建筑面积大于合法的被征收房屋套内建筑面积的，增购部分的单价按建筑面积计算，不超出5平方米的，按建筑成本价格2800元/平方米结算；5平方米至10平方米（含10平方米）的部分，按钢混结构住宅补偿标准4500元/平方米结算，10平方米以上按市场价结算。

（6）从《入户动迁公告》公布之日起计算，选择安置用房，但在3个月内未签订征收合同或6个月内未将腾空的房屋和钥匙移交的被征收人，其安置用房套内建筑面积超出原套内建筑面积部分统一按照市场价结算。

（二）村民自建住宅

1．货币补偿：

（1）该方式征收补偿费包括房屋和土地补偿费，土地不再单独计补。按核定建筑面积计算，标准如下：        

钢混结构4500元/平方米；

砖混结构4200元/平方米；

砖木结构3700元/平方米。

（2）在上述标准的基础上，对选择货币补偿方式并在规定时间内签订征收合同的被征收户进行奖励。

从《入户动迁公告》公布之日起计算，在3个月内签订征收合同者，按合法的房屋建筑面积每平方米奖励500元。3个月至4个月之间签订征收合同的，每平方米奖励200元。4个月后签订征收合同的，没有奖励。

从《入户动迁公告》公布之日起计算，在3个月内签订征收合同者并在6个月内将腾空的房屋和钥匙移交的被征收人，按合法的房屋建筑面积每平方米额外奖励500元。3个月内未能签订征收合同或在6个月内未将腾空的房屋和钥匙移交者，没有额外奖励。

2．房屋产权调换：

（1）提供锦湖片区官太路岭西村委会侧地块安置房供被征收人选择。

（2）根据核定的房屋建筑面积，在上述地块安置房选择的，按1：1比例调换。

（3）有合法产权的配套车库（房）按同类住宅标准进行补偿或置换住宅，面积出现差异时按同类住宅的货币补偿标准（含奖励）进行折算。

（4）按照"面积近似"的原则，选择安置用房。

安置房屋按建筑面积结算，按"面积近似"原则选择安置房屋。安置房建筑面积少于合法的被征收房屋建筑面积的，少于部分的建筑面积按征收房屋同类住宅的货币补偿单价（含奖励）补给被征收人。

（5）从《入户动迁公告》公布之日起计算，在3个月内签订征收合同并在6个月内将腾空的房屋和钥匙移交的被征收人，选择安置用房的，安置房建筑面积大于合法的被征收房屋建筑面积的，增购部分的单价按建筑面积计算，不超出5平方米的，按建筑成本价格2800元/平方米结算；5平方米至10平方米（含10平方米）的部分，按钢混结构住宅补偿标准4500元/平方米结算，10平方米以上按市场价结算。

（6）从《入户动迁公告》公布之日起计算，选择安置用房，但在3个月内未签订征收合同或6个月内未将腾空的房屋和钥匙移交的被征收人，其安置用房建筑面积超出原建筑面积部分统一按照市场价结算。

（三）产权商铺 

1.  产权商铺按合法的房屋建筑面积计算，采取货币补偿的方式进行补偿，首层商铺补偿价格为9000元/平方米，二层及二层以上商铺补偿价格为4500元/平方米。

2.  在上述标准的基础上，对选择货币补偿方式并在规定时间内签订征收合同的被征收户进行奖励。

从《入户动迁公告》公布之日起计算，在3个月内签订征收合同者，按合法的商铺建筑面积每平方米奖励500元。3个月至4个月之间签订征收合同的，每平方米奖励200元。4个月后签订征收合同的，没有奖励。

从《入户动迁公告》公布之日起计算，在3个月内签订征收合同者并在6个月内将腾空的商铺和钥匙移交的被征收人，按合法的商铺建筑面积每平方米额外奖励500元。3个月内未能签订征收合同或在6个月内未将腾空的商铺和钥匙移交者，没有额外奖励。

（四）办公用房

国有土地权属办公用房的补偿，由征收实施单位委托有资质的评估机构进行评估，按评估值补偿。

从《入户动迁公告》公布之日起计算，在3个月内签订征收合同者，按合法的办公用房建筑面积每平方米奖励500元。3个月至4个月之间签订征收合同的，每平方米奖励200元。4个月后签订征收合同的，没有奖励。

从《入户动迁公告》公布之日起计算，在3个月内签订征收合同者并在6个月内将腾空的办公用房和钥匙移交的被征收人，按合法的办公用房建筑面积每平方米额外奖励500元。3个月内未能签订征收合同或在6个月内未将腾空的办公用房和钥匙移交者，没有额外奖励。

（五）政府公有资产管理的房产

由政府公有资产管理部门协调妥善安置相关住户及租户。

六、室内装修补偿标准

本方案征收范围内的商品房及房改房、自建住宅、产权商铺（国有土地权属）、办公用房（国有土地权属）的补偿标准包含每平方米400元的室内基本装修补偿。住宅、产权商铺及办公用房的业主与实际使用人不一致的，由双方协商每平方米400元的室内基本装修补偿归属。如实际使用人投入较大费用装修，且超出基本装修的，由实际使用人提出书面申请，按本项目评估机构现场评估的价格进行协商补偿。

七、住宅临迁过渡安排

对选择住宅产权调换的被征收人，在其临迁过渡期间，征收实施单位提供两种临迁安置方式供被征收人选择。

（一）征收实施单位提供临时安置补助费

被征收人自行解决住所的，征收人按被征收房屋建筑面积每月18元/平方米支付临时安置补助费（以户为单位，安置补助费上限为3000元）。补助费的发放从被征收人交出被征收房屋起到通知交付置换房2个月内止。

（二）征收实施单位提供周转房

征收实施单位提供周转房给被征收人临时居住使用。由于周转房数量有限，以签订征收合同的顺序排序抽签提供。

临迁过渡期内，周转房租金由征收实施单位负责，被征收人使用周转房所发生的其它一切费用由被征收人自行负责。

（三）临迁过渡期限

从被征收人搬迁之日起至征收人提供安置房之日止，最长不超过三年。

八、搬家（迁）补助费

（一）住宅房屋搬家（迁）补助费

被征收房屋使用人在征收期限内搬迁的，以套为计算单位发放一次性搬家补助费。补助标准按合法建筑面积根据以下标准补助：60平方米以下/700元/套，60平方米至100平方米/900元/套，100平方米至200平方米/1200元/套，200平方米以上至300平方米/1500元/套，300平方米以上至500平方米/2000元/套，500平方米以上/4000元/套。

（二）产权商铺及办公用房搬迁补助费

1.  建筑面积50平方米以下的，一次性支付搬迁补助费1000元给被征收房屋使用人。

2.  建筑面积50平方米至100平方米的，一次性支付搬迁补助费2000元给被征收房屋使用人。

3.  建筑面积100平方米至200平方米的，一次性支付搬迁补助费3000元给被征收房屋使用人。

4.  建筑面积200平方米至500平方米的，一次性支付搬迁补助费4000元给被征收房屋使用人。

5.  建筑面积500平方米至1000平方米的，一次性支付搬迁补助费6000元给被征收房屋使用人。

6.  建筑面积1000平方米以上的，一次性支付搬迁补助费8000元给被征收房屋使用人。

（三）住宅、产权商铺及办公用房业主与实际使用人不一致的，由业主与实际使用人协商搬迁补助费的归属。

（四）被征收房屋使用人在征收期限外搬迁或依法实施强制搬迁的，不给予搬家（迁）补助费。

九、房屋附属物、附着物的补偿

（一）征收房屋内的附属设备迁移费用按以下标准补偿：

固定电话：100元/部；

网络：100元/条；

有线电视：100元/路；

空调迁移费：200元/台。

（二）有土地使用权证的天井、庭院、花园的面积，少于20平方米（含20平方米）的，按面积的50%折算为合法面积补偿，以砖混结构补偿标准4200元/平方米计算补偿；超过20平方米面积部分，按面积的30%折算为合法面积补偿，以砖混结构补偿标准4200元/平方米计算补偿。属公共楼梯、走廊、通道的，不作补偿。

（三）非抢建范围的围墙及临时建筑，围墙按地面墙体面积50元/平方米计算补偿，临时建筑按150元/平方米计算补偿。

（四）水井每口补偿1500元。

十、补偿款支付及房产资料交付安排

货币补偿款的支付方式：征收当事人签订《房屋征收补偿安置合同》之日起20日内支付补偿款30%，完成搬迁并将房屋移交之日起20日内连同奖励金全部支付完毕。在房屋征收实施单位付清补偿款项（含奖励）当日，被征收人须将被征收房屋产权证明及相关资料交给房屋征收实施单位。

十一、安置房（住宅）的交付标准及装修奖励

从《入户动迁公告》公布之日起计算，在3个月内签订征收合同并在6个月内将腾空的办公用房和钥匙移交的被征收人，给予装修费奖励，按合法的房屋建筑面积每平方米奖励200元。3个月内未能签订征收合同或在6个月内未将腾空的房屋和钥匙移交者，没有奖励。

十二、安置房的选择

安置房的选择采取抽签的方式产生。选择房屋产权调换的被征收人，从《入户动迁公告》公布之日起计算，在3个月内签订征收合同的，为第一批抽取选房顺序号的被征收人；在3个月后签订征收合同的，为第二批抽取选房顺序号的被征收人。

十三、安置房的交付

（一）征收实施单位在征收合同生效之日起3年内将安置房屋交付给被征收人。

（二）若不能在约定时间内将安置房交付给被征收人使用，征收实施单位提高临时安置补助费标准，具体如下：

对自行安排住所的被征收人，从逾期之日起，临时安置补助费增加50%。

（三）安置房的交付时间以征收实施单位发布的《安置房移交公告》时间为准。

十四、安置房地下车位的选择及费用标准

地下车位的选择采取抽签的方式产生。选择房屋产权调换的被征收人，从《入户动迁公告》公布之日起计算，在3个月内签订征收合同的，为第一批抽取选车位顺序号的被征收人；在3个月后签订征收合同的，为第二批抽取选车位顺序号的被征收人。

地下车位原则上安排每户一个车位，车位出让费用为优惠价每个5万元。超出一个以上车位，按市场价出让。

十五、住房困难和低收入家庭

按政府相关部门政策界定属于住房困难和低收入家庭的征收户，按政府有关部门规定执行。

十六、自《房屋征收公告》发布之日起，所有抢建、扩建、加建的地上附着物，不予补偿。

十七、已补偿的地上附着物原则上由征收实施单位处置，权属人应按期搬迁，按时将地上附着物移交。

十八、物业权属人要积极支持锦湖片区的建设，服从城市更新和城市改造的需要，任何单位和个人不得无理阻挠。对辱骂、恐吓、殴打征收工作人员或阻挠执行公务的，由公安机关依照有关规定进行处罚，情节严重构成犯罪的依法追究刑事责任。

十九、在动迁及征收过程中如遇到特殊情况，权属人提出书面申请，征收实施单位按实际情况另行处理。

二十、对补偿标准存在异议的问题的解决

本项目的评估机构由征收实施单位以公开招标的形式确认，并报区、镇相关部门备案。在实施过程中，物业权属人对补偿标准有异议的，可通过符合相应资质的评估机构进行评估，按审核后的评估价进行协商补偿。如评估价低于本方案补偿标准的，评估费用由提出异议的被征收人承担；如评估价高于本方案补偿标准的，评估费用由征收实施单位承担。物业权属人自行邀请评估机构进行评估的，须在收到本项目评估机构出具的初步评估书后10天内完成。

按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定执行。争议期间不停止征收的正常进行。

二十一、本方案未尽事宜，按有关法律法规或本项目在实施过程中制定的相关政策执行。

二十二、本方案由南海区西樵锦湖片区开发建设领导小组负责解释。

天峻县房屋征收与补偿安置实施方案 

为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征房屋所有权人的合法权益，确保城市建设工作的顺利实施，根据第590号中华人民共和国国务院令《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《天峻县城总体规划（2009-2030）》等有关法律、法规的规定，结合我县城镇建设的实际情况，制定本方案： 

一、房屋征收补偿的对象 

为了公共利益的需要，在县城规划实施建设区域内有合法产权证明的房屋和附属物实施征收并予以补偿。 

二、房屋征收负责部门与房屋征收部门 

天峻县人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。 

天峻县住房和城乡建设局为房屋征收部门。 

三、房屋征收补偿原则 

（一）房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 

（二）征收违章建筑和超过批准期限的临时建筑给予适当补偿； 

（三）征收补偿以被征收房屋的《房屋所有权证》为合法证件，无《房屋所有权证》的，以《国有土地使用证》及”两证”（建设工程规划许可证、建设用地规划许可证）确定的面积和使用权性质为准，按照有产权手续补偿价格的94%给予补偿。有《土地使用权证》，没有《房屋所有权证》的按有产权手续补偿价格的80%给予补偿；有《房屋所有权证》，没有《土地使用权证》的按有产权手续补偿价格的80%给予补偿；构筑物及附属物的转让、赠与、继承等以合法有效手续为准。 

（四）每一合法《房屋所有权证》视为一户。 

（五）被征收的房屋及建筑物的权属、面积、结构、使用性质以《房屋所有权证》登记为准。补偿时严格按照《房屋所有权证》实有建筑面积补偿，私自扩建的应按无证对待。 

（六）对城镇内征收的所有房屋进行先评估，后征收的原则。 

(七) 组织财政局、国土资源局、工商局、税务局、经济和发展改革局、监察局、审计局等有关部门对征收范围内房屋的权属、用途等进行调查、确认和登记，并公布调查结果。 

（八）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。《房屋所有权证》、《土地使有权证》一并收回。 

四、房屋征收补偿方式及标准 

房屋征收补偿方式有两种：一种是选择货币补偿，另一种选择房屋产权调换。 

房屋征收标准： 

（一） 货币补偿 

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关条款规定，结合我县实际房屋市场价格调查，补偿标准制定如下： 

1、有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的：住宅房征收补偿价分别为：砖混结构或框架结构楼房1350元/㎡；平房：砖混结构1100元/㎡；砖木结构(大房)1000元/㎡、砖木结构（小房）600元/㎡；前砖后土（大房）900元/㎡、前砖后土（小房）500元/㎡；土木结构（大房）800元/㎡、土木结构（小房）400元/㎡(大房和小房的区分标准为：前墙高度大于等于2.8米，后墙高度大于等于2.2米为大房；前墙高度小于2.8米，后墙高度小于2.2米为小房；或前墙、后墙、中墙三者相加的平均值大于或等于2.5米为大房，小于2.5米视为小房)；简易房:砖木结构400元/㎡、土木结构300元/㎡；封闭阳台300元/㎡, 简易厕所：砖木结构300元/㎡、土木结构200元/㎡。有地下室的根据面积，按补偿价格的50%补偿。 不同意协商价的，被征收人委托有评估资质的单位进行评估，所评估的补偿价格与征收部门进行协商，达不成一致的，交由法院做出裁定。 

2、院墙：砖混结构的300元/米；空心砖结构的240元/米；土墙结构的100元／米；院墙大门：铁质门360元/㎡、木质门260元/㎡；安装自来水住户每户补助1000元。 

3、房屋室内装饰装修的补偿，地面地板砖100元/㎡，铺砌墙面砖的50元/㎡，整体橱柜每米500元，人工壁柜每米260元，装修吊顶180元/㎡。装修门：实木门每扇600元；夹板门每扇400元。对可移走的整体橱柜、暖气片、太阳能热水器等物品不予补偿。 

4、院内浇筑混凝土地平厚度10㎝以上40元/㎡；厚度5-10㎝30元/㎡；5㎝以下20元/㎡；砖砌水井每眼2000元；浆砌石（或其它材料）水井每眼1500元；裸井每眼1000元。 

5、无《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的根据国务院590号令，原则视为违章建筑一律不予任何补偿。鉴于我县处于西部欠发达地区，为我州唯一一个纯牧业县的实际情况，我县按照以人为本的原则，在2008年1月1日以前确为生活所需又因我县土地及城建规划工作影响而无办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》的以下几种特殊群体： 

（1）本县牧区牧民进城照顾子女上学，由县公安部门、乡镇部门及我县教育部门出具户口、学籍予以证明的； 

（2）长期在县城居住且有本县户口的50岁以上牧民群众进城养老及身体原因来县城居住的牧民、残疾人等； 

（3）本县城居民无固定收入，且无产权交易记录的； 

（4）无本县户口外来人员，2003年以前已在本县从事三产及劳务服务的，并出具工商、税务部门出具劳务合同证明，在本县没有产权交易，居住5年以上的； 

对以上几种，视其情况予以按不超过60%补偿标准进行补偿，其它附属物、室内装修等一律不予补偿。 

6、征收商品铺面房征收补偿协商价分别为：框架结构3000元/㎡；砖混结构2600元/㎡；砖木结构2000元/㎡；土木结构1820元/㎡。被征收人提供的《房屋所有权证》户主与被征收人不相符的，征收补偿按90%给予补偿。不同意协商价的，被征收人委托有评估资质的单位进行评估，所评估的补偿价格与征收部门进行协商，达不成一致的，交由法院做出裁定。征收的商品铺面房如果进行土地置换，征收补偿价格按照住宅房征收补偿价格为准。商铺室内装修补偿价格同住宅用房室内补偿价格标准一致。 

7、对于房屋产权属于公有，个人居住并进行室内装修的，其它内装修按照本方案第3条和第4条补偿标准予以补偿。 

8、工业、办公用房征收补偿协商价分别为：框架结构1620元/㎡；砖混结构1300元/㎡；砖木结构1060元/㎡；土木结构900元/㎡。其它设备由征收单位委托有资质的评估单位所评估的补偿价格为准。不同意协商价的，被征收人委托有评估资质的单位进行评估，所评估的补偿价格与征收部门进行协商，达不成一致的，交由法院做出裁定。 

9、房屋征收补偿价根据被征收房屋所处的地理位置做相应调整。 

区位评估指导价修正系数 

区位类别 修正系数 

商业 住宅 工业、办公 

一类、二类1 1 1 

三类0.79 0.76 0.76 

10、征收商业用房及住宅用房，根据楼层差价率做相应调整。 

商业用房及住宅用房楼层差价率 

楼层 商业用房 住宅用房 

一层1 0.92 

二层0.98 0.98 

三层0.96 1 

四层0.94 0.96 

五层0.92 0.94 

11、区位类别根据天峻县县城土地级别与基准地价图执行。 

一类地段为：信用联社、国税局、电信局、县粮食局家属院、邮政局、县政府、旧武装部、公安局、兴青宾馆、单身公寓、文化体育活动中心、蔬菜市场、洗毛厂家属院、集贸市场、旧县党校、县电影院、汽车站、天峻县国土资源局、电视台、县招待所、县畜牧局、检察院以东至新源东路。 

二类地段为：北面：砖瓦厂家属院、县政府家属院、县兽医站，县机械厂、县法院、老汽车队；东面：水电队办公楼、路东老煤矿家属院、路西煤矿家属院、水电队家属院、县体育活动中心、县中学家属院；南面：县物资站仓库、县气象局、县医院、民族中学；西面：县地税局以西至石油公司、县经管站、交警队，县工商局，县民族小学、人大家属院、藏医院、草原路西面地段。 

三类地段：二类地段以外的区域为三类地段。 

（二）房屋产权调换 

1、房屋产权调换对象：对征收范围内天峻县户口的有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的房屋和附属物给予产权调换。 

2、被征收人选择房屋产权调换的，征收人提供产权调换的保障性住房，被征收房屋和产权调换房屋进行等价置换，多退少补，结清差价。等价置换的房屋，享受政府补贴资金。 

3、征收房屋及其附属物有下列情况之一的由房屋现有人根据补偿安置方案，报房屋征收单位审核同意，并到公证机关公证，办理证据保全，补偿费提存后，先行征收。 

（1）产权不明或所有人下落不明的； 

（2）产权有纠纷尚未解决而城市建设又急需征收的； 

（3）产权共有人对补偿安置达不成协议的，且一方同意的； 

（4）房屋管理部门代管的集体或单位所有的房屋。 

4、具有下列情形之一的不予列入房屋产权调换安置： 

（1）长期租赁居住在被征收地的人员； 

（2）虽拥有房屋产权，但长期不居住在被征收地且不是被征收地户口的； 

（3）私自买卖房屋，无宅基地使用权的； 

（4）在正式补偿安置协议签订前已死亡人员； 

（5）其他不符合产权调换安置政策的。 

五、搬迁补助费：有《房屋所有权证》和《土地使用权证》的，以被征收房屋面积核准5元/平方米˙次；手续不齐全的以被征收房屋面积核准3元/平方米˙次；没有手续的以被征收房屋面积核准2元/平方米˙次，一次性发给两次搬迁补助费（含回迁费）。 

六、临时安置补助费：有《房屋所有权证》和《土地使用权证》的，以被征收房屋面积核准5元/平方米˙月；手续不齐全的以被征收房屋面积核准3元/平方米˙月；没有手续的以被征收房屋面积核准2元/平方米˙月，过渡期限为10个月。 

七、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿费:拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。没有营业执照和税务登记证的不合法经营性房屋不予补偿。 

八、房屋征收奖励办法 

（一）为了奖励被征收人配合城市改造，积极搬迁，支持城市公共建设行为，征收奖励坚持”先搬迁，先安置，优先奖励”的原则。 

（二）对积极配合与支持征收工作的被征收人，在规定的时间7天内完成搬迁任务的，县政府予以每户2000元奖励。 

（三）选择产权调换补偿方式的私人住宅被征收人，在征收公告规定的时间7日内完成搬迁的，按搬迁顺序对征收人提供的调换房屋有优先选择权。产权调换的房屋为保障性住房（兴青公司院内），房屋成本价为1450元/平方米。 

产权房屋调换楼层系数 

楼层 系数 

一楼0.95 

二楼1 

三楼1.06 

四楼1.02 

五楼0.97 

其它： 

1、公共设施的拆迁按有关法规、政策执行。 

2、房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的不予补偿。 

3、签订补偿协议并领取补偿款后，被征收人应在七日内自行进行拆除，拆除的所有收益归被征收人所有,安全责任自行承担；如果被征收人确实没有拆除能力，征收部门可以委托有拆迁资质的公司进行拆除，拆除后的收益归征收部门所有。 

4、征收人与被征收人签订了补偿协议，但被征收人在法定期限内又反悔不搬迁的，可以由房屋征收部门按照违约之责向法院提起诉讼并申请执行。 

5、被征收人对县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 

6、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 

7、房地产评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，对出具虚假或者有重大差错的评估报告的，追究相关责任。 

8、此方案仅适用于新源镇镇政府所在地的征收补偿安置，其它各乡镇的征收补偿按两证齐全标准的70%执行。 

9、今后房屋征收价格的变动，依据国家发布的指导价和当地市场价而变化。 

10、本方案经县政府组织相关部门进行论证，并予以公布，在征求公众意见无异议后，由县政府批准实施，原《天峻县拆迁补偿安置实施方案》同时废止。 

天峻县住房和城乡建设局 

二O一一年四月八日

关于印发《舒城县城区房屋征收与补偿安置实施方案》的通知

各乡镇人民政府，开发区、度假区管委，县政府各部门：

《舒城县城区房屋征收与补偿安置实施方案》已经十五届县政府第二十五次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。

二○一一年五月二十三日

舒城县城区房屋征收与补偿安置实施方案

为进一步规范房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《中华人民共和国土地管理法》的规定，制定本实施方案。

一、被征收房屋合法性确认

㈠国有土地上被征收房屋合法性的确认

⒈被征收人持有被征收房屋的《房地产权证》或《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》；无上述证件的，在1994年城关地区航测图上有标注的房屋(檐口高在2.2m以上的正房，下同)。

⒉1994年城关地区航测图无标注，2004年城关地区航测图有标注的按1:0.7打折计入总面积。

⒊2004年城关地区航测图无标注，2009年12月31日航测图上有标注的：属2009年8月31日（全县拆迁动员会）以前建成的房屋按1:0.5打折计入总面积；属2009年9月1日至2009年12月31日建成的房屋，不予产权确认，根据实际情况，经征收部门核实后，给予适当的建筑材料补助。

⒋2010年1月1日以后新增的无合法证件的建（构）筑物一律不予产权确认和补偿、安置。

㈡集体土地上被征收房屋合法性的确认

⒈被征收人持有被征收房屋的《房屋所有权证》或《宅基地使用证》、《集体土地使用权证》、《村镇建设工程规划许可证》；无上述证件，在2004年城关地区航测图上有标注的房屋。

⒉2004年城关地区航测图上无标注的，2009年12月31日航测图上有标注的：属2009年8月31日前建成的，按1:0.8打折计算；属2009年9月1日至2009年12月31日建成的房屋，不予产权确认，经征收部门核实后，给予适当的建筑材料补助。

⒊2010年1月1日以后，新增的无合法证件的建（构）筑物一律不予补偿。

㈢在2009年12月31日前未经依法批准，被国土、建设、行政执法等执法部门立案查处，仍未拆除或已处没收的违法建（构）筑物一律不予补偿和安置。

㈣在没有航测图的地区，可依据相关资料参照本方案执行。

二、国有土地上房屋征收安置类型、补偿标准及奖励办法

㈠征收安置类型及补偿标准

⒈住宅房屋、商业房屋征收补偿

征收补偿分货币补偿和产权调换两种形式，由被征收人任选一种。

⑴货币补偿

①被征收房屋经有相应资质的房屋评估机构按照市场评估的方式进行评估，评估结果公示，公示不少于七天。

②评估结果公示无异议后，被征收人与征收人签订《房屋征收补偿协议》，腾空房屋，交出房地产等相关证件，经房屋征收部门现场验收合格后，一次性结清房屋征收补偿费用。

⑵住宅房屋产权调换

①产权调换的房屋，必须是经合法性确认的正房，以1:1置换，并找补结构、楼层差价（详见附表）。安置房为高层的，结算时其公摊面积按12%计算。附属房屋经合法性确认后，一律实行货币补偿。

②安置房标准

安置房规划设计为多层和高层，安置房必须符合国家质量安全标准和设计规范要求，并经县建设主管部门验收合格。

③安置房的选择

先搬迁先选房的原则，被征收人凭交房搬迁时领取的安置顺序号选房。

就近安置的原则。

就近高套的原则，即安置房户型的选择应按照被征收房屋面积，选择最接近应享受安置房面积的户型。

④安置房超面积部分价格

在就近高套范围内，在多层安置的房屋，超面积10 m2（含10 m2）以内按综合认定价格计算；超面积10 m2以上30 m2（含30 m2）以下的按市场优惠价计算；超面积30 m2以上按市场价计算。具体价格参照拆迁时同区域、同类型房屋，由相关部门确定。

安置房是高层的，以中间层和顶层为基准价，每上升或下降一层楼，上下浮动的标准系数为10元/ m2。超面积部分的综合认定价、市场优惠价、市场价比照多层执行。

⑤被征收房屋加盖隔热层补偿

加盖隔热层不分材料、结构，自屋面顶起，檐口低于0.6m以下的，按投影面积90元/ m2予以补偿；高于0.6m的，按投影面积150元/ m2予以补偿。

⑥院落占地补偿。国有出让土地按市场评估价格补偿；国有划拨土地按138元/ m2补偿。

⑦产权调换办理。被征收人凭与征收人签订的《房屋征收补偿安置协议》，腾空房屋，交出房地产等相关证件，经现场验收合格后，领取安置顺序号和搬家费、临时安置费、奖励费等费用。

⑶商业房屋产权调换

①被征收的商业经营房屋，有效证件齐全的，原则上给予1:1等面积安置商业经营房屋。

②商业经营房屋产权调换须找补结构差价。标准为：框架结构不找补；砖混结构找补200元/ m2；砖木结构找补300元/ m2。

③安置的商业经营房屋面积超过或不足被征收房屋有证面积，超过10 m2以内（含10 m2）部分按市场价优惠30%结算，超10 m2以上部分和不足部分按市场价格结算。

⑷被征收房屋不是商业性质而从事商业经营的，按照房屋产权证记载的性质予以等面积安置。但2010年12月31日前已有工商、税务有效证件，且能提供最近连续两年以上纳税证明、从事商业经营活动的沿街一层房屋，征收人在按原房屋用途给予补偿安置的基础上，另按实际营业面积一次性补助1200元/ m2，经营证照不全的减半执行。二层及二层以上的房屋，其搬迁费、停业损失费参照商业房屋补偿标准执行。

⒉工业企业征收补偿

⑴被征收工业企业厂房一律实行货币补偿。凭《国有土地使用证》，依据《房屋所有权证》载明面积，按市场评估的价格，一次性结清房屋征收补偿费。

⑵对工业企业的土地，属国有出让土地，符合继续办企业条件的，原则上按土地面积1:1置换，依照有关政策规定到县工业集中区申请落户，经批准后选址建设；不符合继续办企业条件或符合办企业条件不愿继续办企业的，按市场评估价测算，扣除供地时优惠部分，给予货币补偿；属国有划拨的按划拨土地权益价格给予补偿。

⑶被征收房屋不是工业厂房而从事工业生产的，按原房屋用途予以补偿安置。但有工商、税务有效证件，且能提供最近连续两年以上纳税证明的，给予停产停业损失补助。

⑷在工业用地上建设的与其用地性质不符的建(构)筑物，按相关法律及政策规定执行。

⒊行政事业单位房屋征收补偿

被征收行政、事业单位房屋一律实行货币补偿。

㈡安置补偿

工业企业用房停产停业损失补偿、工业用房搬迁费；住宅房搬家费、临时安置补助；商业房屋停业补偿、搬迁费等按县住建、国土、物价部门当年公布的标准执行。

㈢奖励办法

凡在规定的搬迁期限内搬迁并交房的住户和经营户，每户奖励基本奖4000元。

在规定的搬迁期限内，腾空房屋、交出相关证件并经验收合格的商业经营房，底层每提前一天按合法建筑面积奖励15元/ m2，二层及以上每提前一天按合法建筑面积奖励9元/ m2；住宅房每提前一天按合法建筑面积奖励6元/ m2。

㈣结算方式

选择货币补偿的，在被征收人签订协议搬迁完毕，经验收合格后，双方结清货币补偿款。

选择产权调换的，在被征收人搬迁完毕，经验收合格后，先支付搬迁补助费、临时安置补助等费用，待安置房竣工交付使用时，双方结清产权调换差价。

㈤住单位公房和直管公房的，按行业管理相关政策另行规定。

三、集体土地上房屋征收补偿标准、安置规定及奖励办法

㈠征收补偿标准

⒈房屋征收补偿标准按照《六安市人民政府关于公布六安市被征土地上青苗和房屋等附着物补偿标准的通知》(六政[2010]89号)等相关文件规定执行。

⒉有工商、税务有效证件，且能提供最近连续两年以上纳税证明的工业企业，停产停业损失补偿、搬迁费参照国有土地工业企业标准执行。

⒊从事商业经营活动，2010年12月31日前有工商、税务有效证件，且能提供最近连续两年以上纳税证明的一层沿街房屋，在征收补偿的基础上，另按150元/ m2给予一次性停业损失补助。

⒋临时安置补助：按现有人口人均150元/月补助。

⒌被征收房屋加盖隔热层的补偿：不分结构、材料，自屋面顶起，檐口低于0.6m以下的按投影面积90元/ m2予以补偿；高于0.6m的，按投影面积150元/ m2予以补偿。

⒍主动放弃安置房的，除按规定对被征收房屋予以补偿外，另按放弃安置面积660元/ m2一次性给予被征收人补偿。

⒎搬家费每户补助500元。属统拆统建、统拆自建的给予两次补助；属主动放弃安置房的，给予一次补助。提供现房安置的给予一次补助。

㈡安置办法

⒈统拆自建安置办法

统拆自建安置，原则上控制在县城规划区以外。采取“统一规划、统一供地、统一配套、分户建设”的办法安置，以村为单位，一村一策，按照一村一点，一户一宅的原则，安置点用地由村统一规划，费用分户承担，安置点道路、供电、排水等基础设施由所在乡镇负责具体实施。依据村庄规划确定安置区单体建筑物的风格、立面效果、正负零标高等相关技术指标。每户占地面积不得超过160 m2。

⒉统拆统建安置办法

⑴安置面积按房屋征收公告发布时家庭现有人口（以下简称安置人口）计算。人均基本安置房建筑面积为35 m2，最多不超过65 m2。

⑵被征收人有多处住宅的，在分期或一期征收时只能享受一次安置，不得重复安置。

⑶选择的安置房人均建筑面积在35 m2以内(含35 m2)的部分，由征收人以相关部门当年公布的基本安置价提供给被征收人；人均建筑面积在35 m2以上、65 m2以内(含65 m2)的部分，由征收人以相关部门当年公布的优惠安置价提供给被征收人。2012年1月1日后被征收的房屋，选择在高层安置的，结算时其公摊面积一律按8%计算。

⑷安置房标准

安置房建设标准：安置房为多层或高层，按国家标准建设，并经县建设主管部门验收合格。

⑸多层安置房楼层价格

①基本安置面积35 m2/人以内(含35 m2)部分，享受相关部门当年公布的基本安置价，并参照国有土地上的安置房区分楼层差价。

②优惠安置面积不得超过30 m2/人（含30 m2），享受相关部门当年公布的优惠安置价，并参照国有土地上的安置房区分楼层差价。

③贮藏室每套住房配置一个，不计入安置面积，由安置户按当年相关部门公布的相应价格购买。

⑹高层安置房楼层价格

①基本安置面积35 m2/人以内（含35 m2），中间层和顶层享受相关部门当年公布的基本安置价，每上升或下降一层楼，上下浮动的标准系数为10元/m2。

②优惠安置面积不超过30 m2/人（含30 m2）。中间层和顶层享受相关部门当年公布的优惠安置价。楼层差价比照前款执行。

⑺被征收安置人口确认

①属正式农业户口、在所在村组有房屋、有承包土地并履行村民义务的常住人口；

②领取结婚证而户口未转入的和符合入户条件而未入户的新生子女；

③未婚的单身大龄青年可增加一人；

④独生子女，并持有独生子女光荣证的，可增加一人；

⑤原户籍属所在村、现转户的在校学生和服役士兵；

⑥原户籍属所在村的劳改劳教人员；

⑦有承包土地的捐资农转非人员、且长期居住生活在本地以及学生毕业后无工作单位回原籍落户的非农业人口；

⑧长期与父母、子女一起居住的非农业户口人员，没有享受过房改政策、且无其它处住宅的可由本人申请，有关单位出具证明，经审查确认、公示无异议后，视为安置人口，给予安置。

同时符合上述多项条件的不得重复享受安置政策。

所有安置人口需经相关部门进行确认并进行公示。

⑻下列人员不予安置

①户籍空挂在被征收户户口簿上的人员；

②已经死亡或户口已经迁出人员；

③城镇居民购买村民住宅的人员；

④其他不属于安置对象的人员。

㈢征收补偿安置程序

①由被征收人填写《安置房认购申请表》，并提供户口簿、身份证、结婚证、房屋所有权证、集体土地使用证以及其它相关证件、证明材料，经所在村民组、村委会核实公示，结果无异议后由征收人审查批准，签订《房屋征收补偿协议》。

②被征收人凭《房屋征收补偿协议》签订《房屋安置协议》。

③被征收人享受三套以上(含三套)安置房的，而且都认购在多层的，至少要认购一套顶层住房。

④被征收人享受多套安置房的，按照选房顺序号实行分轮优先选择。

㈣奖励办法

凡在规定的搬迁期限内搬迁并交房的住户和经营户，每户奖励基本奖4000元。

在规定的搬迁期限内，腾空房屋、交出相关证件并经验收合格的住宅房每提前一天按合法建筑面积奖励6元/ m2。

属统拆统建先搬迁户给予优先选房号；属统拆自建先搬迁户给予优先选安置顺序号。

㈤结算方式

选择货币补偿的，在被征收人签订协议搬迁完毕，经验收合格后，双方结清货币补偿款。

选择产权调换的，在被征收人搬迁完毕，经验收合格后，先支付搬迁补助费、临时安置补助等费用，待安置房竣工交付使用时，双方结清产权调换差价。

四、附则

⒈城区以外地区的房屋征收与补偿安置活动可参照本方案执行。

⒉因县域经济发展、重点规划建设等特殊需要，对县城规划区以外的国有土地上房屋征收安置，就近依托辖区城镇选择安置点，且要考虑区位差。

⒊本方案未尽事宜另行规定。

⒋本方案由县住建和国土部门负责解释。

⒌本方案自公布之日起施行，《舒城县城区房屋拆迁补偿安置实施办法（暂行）》（舒政[2009]31号）同时废止。本方案施行前已签订拆迁补偿安置协议的，以原协议约定为准。

铜陵市国有土地上房屋征收项目社会稳定风险评估办法

    第一条 根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及国家、省、市关于重大事项社会风险评估的要求，为加强对国有土地上房屋征收工作的社会稳定风险控制，做好社会稳定风险评估工作，结合我市实际，制定本办法。 

第二条 国有土地上房屋征收项目社会稳定风险评估，是指在市、县级人民政府作出房屋征收决定前，由房屋征收部门对可能影响社会稳定的各种因素开展科学、系统的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案，从源头上预防和减少不稳定因素。 

第三条 国有土地上房屋征收项目实施前必须开展社会稳定风险评估。 

第四条 国有土地上房屋征收项目社会稳定的风险评估由房屋征收部门负责进行，并负责风险应对策略与预案的实施。

第五条 风险评估的风险因素： 

1、合法性评估。征收项目是否符合公共利益的需要，规划与用地是否符合有关法律法规要求，相关资料是否齐全、真实有效，各环节程序是否符合法律法规规定。 

2、合理性评估。征收项目是否兼顾被征收人的现实利益和远期利益，征收项目涉及的群众支持率高低；征收补偿标准是否符合我市现行政策，是否引发其他征收项目群众攀比；各项活动是否依照公开、公平、公正原则开展。

3、可行性评估。征收普查是否准确、被征收人意愿是否充分收集；征收法规政策宣传、公示是否到位；征收补偿方案是否符合我市通行做法，是否具有稳定性、连续性和严密性；补偿资金、调换房源是否落实；特殊困难家庭的保障措施是否落实等。

4、可控性评估。征收项目实施引发群体性、越级集体上访、个人极端事件的苗头性、倾向性所在，不稳定群体和个人产生范围、时机，影响社会稳定隐患的偶然性、突然性、可能性以及必然性，征收项目的风险防范对策和防控预案措施。

第六条 风险评估的程序： 

1、调查摸底。房屋征收部门应当对征收范围内房屋进行现场调查。调查采取上门入户的方式，填写分户调查表，调查房屋的现状、建筑面积、建筑年代、使用用途、权证资料、住户的情况、征收补偿意向等问题，掌握准确的基础资料，制定具体的征收补偿方案。

2、政策宣传。房屋征收部门应当采取多种形式进行政策法规宣传、咨询，应当将要实施的征收项目的有关批准文件、拟征收补偿方案等有关内容进行公示公开，让被征收人充分了解。

3、座谈听取意见。征收户数较多的，房屋征收部门应召开座谈会，听取被征收人和有关部门的意见及建议。

4、制定方案。综合各方意见，对征收项目进行科学的预见和论证，特别要对因实施征收项目可能引发的矛盾冲突做出评估预测，并制定相应的防范、应急预案，最后做出总体评估结论，提出意见和建议，形成专项评估报告。

第七条 风险评估报告的主要内容： 

（一）征收项目的基本情况：包括项目立项、规划、国土等部门的批准手续，征收范围内的住户和企事业单位状况及其相应的房屋和权属状况，补偿资金和产权调换房源的筹集落实到位情况等。 

（二）征收计划和征收补偿方案主要内容。

（三）风险因素评估。针对调查收集的情况、意见、建议，对征收项目的合法性、合理性、可行性、可控性进行预测、分析和评估。

（四）风险化解对策。针对评估出的风险因素，对征收项目实施中可能引发的矛盾问题，尤其是对征收实施中可能形成的大规模群体性上访事件和可能引发的恶性事件，提出具体、有力的化解对策，制定相应的措施和预案。

风险化解对策还包括征收项目风险防范及维护稳定的相关组织机构和责任人员。

（五）结论。

第八条 风险评估报告审定。区房屋征收部门应当将征收项目社会稳定风险评估报告报送区政府维稳部门审定。区政府维稳部门收到征收项目社会稳定风险评估报告后，应当作出明确意见，并对风险化解对策提出具体要求。

第九条 区房屋征收部门在申请房屋征收决定时，应当向区人民政府提交区政府维稳部门批准实施的征收项目社会稳定风险评估报告，并填报征收项目社会稳定风险评估表。（见附件）

第十条 铜陵县可依据本办法制定相关实施办法。

第十一条 本办法从印发之日起执行。

国有土地上房屋征收项目社会稳定风险评估表

填报单位：                                年  月  日

项目基本情况

征收人

委托实施单位

项目相关批文

保障性安居工程年度计划

旧城区改建年度计划

征收期限

征收范围

征收面积

总面积：        其中：住宅：        ；商业：          ；

    办公：      ；生产、仓储：           。

征收户数

总户数：        其中：住宅：        ；商业：         ；

    办公：      ；生产、仓储：           。

征收补偿方案主要方面

政策依据

补偿资金及调换房源落实情况

补偿方案主要内容

与我市现行政策差异

政策宣传方面

宣传材料

市现行征收政策    □； 公开信    □； 征求意见表   □；项目批文    □； 征收范围    □； 拟征收补偿方案    □；调换房源    □； 调换房源基本房型    □

座谈会

次数：    ；参会人数（被征收人）：    ；会议主持人：    ；会议时间：              ；会议地点：                  ；会议主题： 

被征收人意见反馈方面

调查表反馈情况

调查表发放        份，收回        份，有效        份；

项目实施支持率：      %；补偿方案满意度：      %

对项目实施的主要意见

对补偿方案的主要意见

社会稳定风险因素评估

合法性评估

合理性评估

可行性评估

可控性评估

风险化解对策

主要矛盾的具体对策、措施

相关组织与人员

评估报告审定

审定机关决定

对风险化解对策的具体要求

审定机关

审定机关印章

  年   月   日

说明：1、本表作为国有土地上房屋征收项目风险评估报告的附件；

2、有关栏目应摘抄于风险评估报告。

广州市国有土地上房屋征收风险评估实施办法(试行)

(征求意见稿)

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法.

第二条 凡在本市市辖区范围内国有土地上进行房屋征收与补偿的社会稳定风险评估,适用本办法.

第三条 国有土地上房屋征收风险评估工作应当遵循决策民主,程序正当,结果公正的原则.

第四条 市,区级人民政府确定的房屋征收部门负责组织本行政区域内社会稳定风险评估工作.

在实施社会稳定的风险评估过程中,房屋征收部门要做好相关政策的解释工作,保证评估结果的客观有效.

第五条 风险评估应当制定风险评估方案并建立专项档案,通过收集相关文件资料,问卷调查,民意测验,座谈走访,听证会等方式就国有土地上房屋征收项目方案在拟征收范围内征求意见,对社会稳定风险进行预测和评估,也可组织相关部门和专家,学者评估论证.

房屋征收部门应当对风险评估的相关材料进行审核审查,确保客观,准确.

第六条 国有土地上房屋征收风险评估包括以下内容:

(一)是否符合法律,法规,规章和国家方针政策的规定,是否符合法定的审查审批和报批程序;

(二)是否符合国家安全,国民经济发展和社会稳定等公共利益的需要,是否符合大多数群众的根本利益;

(三)是否经过严谨科学的可行性研究论证,是否考虑地方财政能力和大多数群众的承受能力等制约因素,实施时机和条件是否成熟;

(四)是否会对相关利益群体造成不良影响而引发群体性上访或影响社会治安的群体性事件等社会稳定风险;

(五)是否有相应有效的风险化解措施和应急处置预案,能否将风险妥善控制在预测范围内;

(六)是否存在其他社会不稳定隐患.

第七条 由房屋征收部门出具风险评估报告,风险评估报告应当做出风险存在,中风险和高风险的风险预警评价,并提出可实施,暂缓实施和不可实施的建议.

第八条 风险评估报告的主要内容包括:

(一)征收项目的基本情况,包括项目立项,规划,国土等部门的批准手续,征收计划和征收方案,征收范围内被征收房屋及产权人基本情况,补偿资金和产权调换房源的落实等有关情况,被征收房屋的市场估价,被征收人要求产权调换情况,被征收房屋的租赁情况.

(二)项目征求公众意见情况,包括群众的反映,有关部门及单位的意见,专家的意见及建议.

(三)对因征收项目实施产生影响社会治安和社会稳定的因素,因征收可能引发的其他类型矛盾等问题进行评估预测和分析研究的相关情况.

(四)征收项目风险防范及维护稳定的相关组织机构和责任人员.

(五)征收项目实施中可能引发矛盾问题的化解方案,途径,解决矛盾的具体措施.

(六)评估结论.

第九条 对于可实施的征收项目,风险评估报告中应包含风险评估预测,针对存在的不稳定因素提出防范应对措施和紧急处理措施的应急预案.

对于暂不具备实施条件的征收项目,在评估风险预警评价建议转化为可实施前,一律不予实施.

对符合有关政策法律规定,急需实施但又容易引发矛盾冲突的重点项目,在制订应急预案的基础上,要有针对性地注意做好社会稳定性控制预案,明确应对措施.

第十条 市,区级人民政府根据社会稳定风险评估报告分别做出实施,暂缓实施或不实施的决定,以政府名义下发给房屋征收部门.

第十一条市,区级人民政府各相关部门应依据职责分工,互相配合,做好房屋征收风险评估及社会稳控工作.有下列行为之一的,视情节轻重做出相应处罚.情节较轻的,责令限期改正和批评教育;情节较重,引发大规模集体上访或影响社会稳定的群体性事件的,对有关单位负有责任的领导人员和直接责任人员实施责任追究:

(一)应当进行社会稳定风险评估而未实施评估的;

(二)在评估过程中弄虚作假的;

(三)未按照本办法实施评估的;

(四)对符合本办法第九条第三款规定的情形,未按照应急预案或化解方案开展工作的.

第十二条本办法自 年 月 日起施行,有效期 年.

委托估价合同（二）

　委托估价方：____________（以下简称甲方）
　　受理估价方：____________（以下简称乙方）
 
　　甲乙双方经充分协商，兹就房地产估价事宜订立本合同，内容如下：                                                          
                                                                                   
　　一、甲方因______的需要，委托乙方对下列房地产在______年______月______日的价值进行评估，估价范围为：
　　___________________________________________                            ____

　　二、乙方应根据甲方的估价需要，保证按照国家有关规定,对上列房地产之价值予以客观、公正地估价，最后出具该委估房地产的估价报告书，于______年______月______日以前交给甲方。甲方应于______年______月______日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务或建造费用等估价所必要的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必要的资料。
　　甲方应提交给乙方的资料具体如下： ______________________________________________

　　三、乙方在估价期间需要到现场勘察，甲方须派其熟悉情况的人员配合.

　　四、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。
 
　　五、甲方应付给乙方的估价服务费依甲乙双方认同的下列收费办法计算：________________________________
　　估价服务费总额为_____元（人民币或美元）。自本合同签订之日起_____日内，甲方应先预付给乙方_____元（人民币或美元），余款待乙方将枯价报告书交付甲方后_____日内付清。
 　　六、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费______％；甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的交付时间。

　　七、甲方如果中途中断委托估价请求，乙方工作已经过半，甲方则应付给乙方全部估价服务费；乙方工作尚未过半，甲方则应付给乙方全部估价服务费的______％，或已付的估价服务费不予退还，上述两者之中取其高者。
 
　　 八、甲方接到乙方提交的估价报告书次日起＿日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出申请复估或重估书，乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起＿日内完成委估房地产的复估或重估报告书交付甲方，乙方不再追加索取估价费用，甲方逾期不提出异议者，视作甲方已认可估价成果，估价报告书即可生效。
 
　　九、其他： _________________________________

　　十、本合同自甲乙双方授权代表正式签订之日起生效，其中任何一方未经双方同意不得随意更改。本合同未尽事宜，需经双方协商解决。
 
　　十一、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，公证机关执一份。
 
 　 本合同于______年______月______日正式签订。

 
甲方：___________________
法定代表人：_____________
地址：___________________
邮政编码：_______________
电话：___________________
银行帐户：_______________

乙方：___________________
法定代表人：_____________
地址：___________________
邮政编码：_______________
电话：___________________
银行帐户：_______________

公证机关： ______________
公证员：_________________
公证日期：_____

关于房屋拆迁补偿的若干问题

1、问：被拆迁房屋的用途和面积如何确定

答：房屋用途、面积的确定，首先看房屋所有权证，以房屋所有权证上标明的为准;房屋所有权证未标明的，以房屋权属档案记载为准;没有房屋所有权证的，以建设工程规划许可证标明的为准。

被拆迁公有租赁房屋的用途、建筑面积以房屋租赁手续标明的为准;房屋租赁手续未标明的，以公有房屋租赁档案记载为准。

当公有房屋租赁手续及租赁档案均未标明建筑面积的，以实际测量的面积为准;没有条件测量的，以标明的使用面积按照规定的换算系数换算为建筑面积。

2、问：房屋拆迁补偿有几种方式，由谁选择

答：房屋拆迁有两种补偿方式，一种是货币补偿，另一种是产权调换。被拆迁人可以根据家庭的实际情况自主选择，也就是说，选择哪种补偿方式完全是由被拆迁人决定。

3、问：要求货币补偿，如何计算补偿金额

答：货币补偿的金额是由评估机构，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场估价确定的。

4、问：我要求实行产权调换，应当如何交款如果我要求的安置房屋比原房屋面积小，是否应当退给我钱

答：此次棚户区改造，规定了被拆迁房屋建筑面积在70平方米以下的部分，免交结构差价。如果您需要增加面积，上靠标准户型进行安置的，那么原面积部分，不需要交纳任何费用。只需要按照综合建设成本价格，交纳上靠户型面积与原房面积差部分的购房款。当然，您所选择的标准安置户型房屋小于您被拆迁房屋的面积，那么，您的安置房屋不需要交纳任何费用，我们还要将您多余的面积部分，按照评估确定的价格，以货币的方式及时返还给您。

5、问：我打算改善居住条件，能否在正常上靠户型的基础上，再增加一些面积我将如何计算应交纳的购房款

答：如果规划设计的房源充足，可以提供您所需要的房屋，对超出标准安置户型之外的部分面积，按照商品房屋销售价格交纳购房款。

房屋拆迁补偿的有关处理情况

实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价 

1、拆迁人应当依照拆迁条例规定，对被拆迁人给予补偿。 但拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

2、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

3、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

4、实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

5、 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

6、拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

7、拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

8、拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

9、拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

10、拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

11、拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

12、因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

农村房屋拆迁补偿标准

农村房屋拆迁补偿标准1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。2.国有土地的标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。 

农村房屋拆迁补偿标准

土地补偿标准分为农村集体和国有土地二类：

1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。

2.国有土地的标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。

具体说来：

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。

房屋拆迁补偿计算标准

房屋拆迁补偿计算标准(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 

房屋拆迁补偿计算标准

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

拆迁补偿的对象是什么人

新《城市房屋拆迁管理条例》明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。因为使用人即承租人相对房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用权。承租人取得的只是房屋的占有、使用权，而房屋的收益、处分权利仍属于房屋所有权人。因此，新《条例》将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人。但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便，因此，要兼顾对使用人的安置。

原《条例》关于对房屋所有人进行补偿、对房屋使用人进行安置的原则，是在公有房屋为主体的情况下规定的，实践中因拆迁人不征求房屋所有人的意见，直接与房屋使用人达成补偿安置协议;一些城市实行的货币安置，将大部分补偿资金支付给房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到损害，引起房屋所有人诸多不满。随着住房制度改革的逐步深化，我国房屋产权结构已从公房为主体转变为个人拥有住房为主体。而房屋的租赁关系是房屋所有人与承租人之间的契约关系，在拆迁过程中是从属的法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整，而不应当由拆迁人在损害房屋所有人利益、未经得房屋所有人同意的前提下自作主张调整。这是新修订的《条例》将被拆迁人定义为被拆迁房屋的所有人，同时规定“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿”的背景。

房屋面临拆迁的相关知识

房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。以下是房屋拆迁相关知识汇总，仅供参考。

拆迁形式

房屋拆迁的形式有三种：

1、人民政府组织统一拆迁。

即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”

2、自行拆迁。

它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。

3、委托拆迁。

它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。

城市房屋拆迁补偿方式

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》拆迁补偿的方式有二：

1、货币补偿;

货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题;二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制;三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾;四是更好地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。

《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则—等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。对于货币补偿的具体办法各地有所不同，许多地方对此出台了法规或规章予以规范。

2、产权调换;

产权调换，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。

差价结算以等价交换的原则进行，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。

对以上两种方式被拆迁人是否可以进行选择条例规定，被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受以下两种条件的限制：一是规定了拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿;二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。

这样规定，主要是基于以下几个方面的考虑：一是附属物不具备独立使用性质，产权调换后无法独立使用。另外，附属物属于特定建筑，不同建筑对附属物的要求也不相同。二是解除不了租赁关系，意味着租赁双方不能就补偿金额的分配比例达成一致意见，拆迁人没有义务也很难就补偿金额给房屋所有人与使用人划定一个双方都认可的比例。在这种情况下，如果实行货币补偿，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允许被拆迁人选择，被拆迁人为了早日解除已经存在的租赁关系，选择货币补偿，这样可能会出现因拆迁使原承租户失去了居住空间，也违背了不能因为拆迁而使原存在于被拆迁人与承租人之间的租赁关系强制解除的原则。

拆迁补偿标准须参照周边楼价

广州今年起加大推进“三旧改造”工作的力度,但其进度如何往往受制于拆迁工作。记者昨日获悉,广州已进一步完善了拆迁公示政策,舍弃原有的房屋拆迁计划版本中的不足,制定了《房屋拆迁计划和补偿安置方案》新版本(以下简称《新版本》),今后每一个旧城改造拆迁项目都要参照《新版本》的格式制定补偿安置方案并向被拆迁人公示。

市国土房管局表示,《新版本》对于建设范围内的拆迁房屋明细、规划建设图纸、具体房源信息都要进行详尽的描述,并要求拆迁人列表介绍项目周边楼盘一手、二手房市场均价,作为方案补偿标准的参照。 【详细】

拆迁补偿安置协议

拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。

其适用《民法通则》和《合同法》。

   内容

房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。

拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议;拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有：

(1)拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限;

(2)安置用房面积、标准和地点;

(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;

(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;

(6)违约责任和争议解决的方式;

(7)当事人约定的其他条款。

至于每一个拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容，还应视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的，协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限;对于实行产权调换的，协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。

这里需要说明的是，拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，即实行强制性公证。通过公证，保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性，有利于消除被代管人对协议的疑虑。

拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。