带状疱疹能不能洗澡:浅析开发企业土地使用税的税企纠纷

大华公司2007年12月受让B地块，相关业务以下：1日与A市人民政府签订《国有土地使用权出让合同》，受让于开发区的B地块；2日，全额支付了土地出让金，5日取得有权机关颁发的《国有土地使用权证书》，证书载明的土地使用权面积为5万平方米；9日，大华公司以该宗土地的使用权证书作抵押取得银行贷款2000万元。

    2010年5月A市地税局稽查局依法对大华公司2008、2009年度实施稽查，发现其未申报缴纳B地块城镇土地使用税。

    大华公司认为B地块工厂机器轰鸣，农贸市场人声鼎沸，大华公司未实际控管一寸地。

    目前在取得土地使用权上存在几个时点，是税务机关与企业争议较大的：

    1、《土地出让合同》规定了交地的时间，主要有两种：明确了交地的具体时间，如2009年9月10日前交地，且办理土地使用证；还有明确了在交清土地出让金的几十日内办理土地使用证。

    2、《土地出让合同》规定了交地时间，但其土地使用证分几次取得的。主要是国土与财政部门为了照顾企业，本来规定土地出让金是一次交清，后来考虑企业利益，又人为分为几块，分块分期交付土地出让金，分块分期取得土地使用证。

    3、《土地出让合同》未约定日期，后企业弃地，且被政府没收定金，实质上等于企业从未取得土地。还有企业发生变故，实质上从未取得土地，后又自行转让给另一企业，前一企业未办理土地使用证，而由后一企业取得土地使用证，取得土地使用证时间与《土地出让合同》约定交地时间、签定日期均有较大差异。

    4、虽取得土地使用证，但拆迁未到位、权属纠纷、高压线未迁移、河流荒山（政府还未平整）、政府配套设施未到位等原因，还未实际取得土地或未使用土地。

    5、如果以取得《土地使用证》时间为征收土地使用税的时间，那么办理土地使用证的日期与土地使用证上注明的土地使用权开始时间也有较大差异，如《土地使用证》取得时间：2010年1月1日，而土地使用权时间：2008年12月31日至2078年12月31日，以哪个日期征收土地使用税为宜。

    由于国税总局及省局的规定滞后或不尽合理合法，造成目前税企纠纷较大，执行难度大。

    前面提到的5种情况检查中，我们税务机关在执行中，解决方式也不尽相同，实际上造成执行政策混乱，执法不一，负面影响也较大。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

此规定较为笼统，没有对以上5种情形作具体分析，也没有与物权法进行衔接，造成了税务机关执行难，如果强制执行，税务机关很可能面临败诉的风险。

   《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
   本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

   《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。　

通过以上物权法的内容可以看出国税总局的文件规定有一定的缺陷：对前面所提5种情形没有辨证的看待，没有从物权法、纳税人避税、实际执行的难度等多角度综合考虑。针对本案例，我认为应该征收土地使用税，理由是符合财税[2006]186号文件规定，更主要地是符合物权法中的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，且依法享有占有、使用、收益和处分的权利，大华公司以该宗土地的使用权证书作抵押取得银行贷款2000万元，说明其依法享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然B地块工厂机器轰鸣，农贸市场人声鼎沸，大华公司认为未实际控管一寸地，但其以《土地使用证》获取了贷款。另外银行认为能够抵押贷款，说明银行也已经认定符合《物权法》，且风险已经很低，只是可能因为点小原因暂未拆迁或是房地产企业开发资金未到位等原因还暂未动工。

对于以上提到的5种情形，我个人认为应结合《物权法》作以下综合判断：           

如果《土地出让合同》规定了交地时间，但后来其《土地使用证》分几次取得的。主要是国土与财政部门为了照顾企业，本来规定土地出让金是一次交清，后来考虑企业利益，又人为分为几块，分块分期交土地出让金，分块分期取得土地使用证。相当于又签订了补充合同，应该遵重事实，按其实际取得土地或《土地使用证》孰先的原则，确定土地使用税征收时间。

《土地出让合同》未约定日期，情形比较复杂，可以先按财税[2006]186号文件征税，对于后来企业弃地，且被政府没收定金，实质上等于企业从未取得土地的情形应该按规定予以退税；还有企业发生变故，实质上从未取得土地，后又转让给另一企业，前一企业未办理土地使用证，而由后一企业取得土地使用证，前一企业可以退税，后一企业以签定合同（约定交地日期）或取得《土地使用证》孰先的原则，确定土地使用税征收时间；虽取得土地使用证，但拆迁未到位、权属纠纷、高压线未迁移、河流荒山（政府还未平整）、政府配套设施未到位等原因，还未实际取得土地或未使用土地，如果已经与银行办理抵押，或者取得其他经济利益，说明其已依法享有占有、使用、收益和处分的权利，应该按照其实际取得土地或《土地使用证》孰先的原则，确定土地使用税征收时间；如果没有以土地取得实际的经济利益，说明其还没有依法享有占有、使用、收益和处分的权利，是否可以以其实际取得土地时间为征收土地使用税的时间，另外对其境内因高压线未迁移、河流荒山（政府还未平整）等部分土地暂免征。

对以取得《土地使用证》时间为准征收土地使用税是否可以统一为以土地证上土地权属起始时间为准。