莒县庄园酒家:商业地产投、融资与资产管理 转载

商业地产的发展空间在目前还是很有前景的，但是我们需要谨慎地把握时机。商业地产投资比房地产投资更加理性，投资回报的目标需要进行调整，我们需要从商业地产投资这个特性做出分析，采取正确的战略战术。我们将来会更多地关注商业地产的运营，以及后期资本管理以及操作。

　　中国在商业地产发展方面提供了很大的发展空间，加快了国际化进程，比如深圳、上海、北京、天津等地，一些大的城市。与此同时，这些国际都市化进程对周边城市有了一些辐射性作用以及影响。这种国际都市化的进程和辐射的必然性引起了商业地产的升级，刺激了商业地产的投资，提高了商业地产的需求潜力，以及未来要加强资产管理的标准化，促进商业地产的资本运作。

　　今天我主要讲的有三个内容。第一部分是商业地产投资；第二部分是商业地产的融资模式；第三部分讲的是商业地产的资产管理。

　　第一部分 商业地产投资

　　下面咱们进行今天第一个主题，商业地产投资与资产运营，首先我们先讲商业地产的投资。商业地产的投资目的就是为了资产运营达到资本的运作，这是第一个环节。

　　我分几个细节去跟大家解释。首先，我们先讲一下商业地产投资的几个分类，大家都非常清楚，商业地产主要分两种类型，一个是持有型，一个是出租型。

　　持有型的商业地产包括各种类型：百货业态、超市、家居、工业直销折扣的工厂店、商业街以及各类专业市场，娱乐以及购物中心等。持有型商业地产的投资模式，这类地产是唯一类的经营模式，意味着开发商必须先通过金融操作筹备到足够的资金，按照商业规划去进行建设。通过投入运营，再依靠租金的收入提取回报的资本，获取利润。如果开发商不能解决项目开发前的资金问题，对后面的资本运作以及商业资产的维护，以及资产的提升，就会有一定的影响。

　　持有型商业地产目前投资状态是这样的，中国商业地产正处在发展初期，而且至今为止资本市场还没有形成一个有效的循环。虽然不少零售商已经在国内证券市场挂牌上市，但是资金的用途主要用于零售的经营，而不是专业进行地产投资。专业进行地产投资的很少有获得挂牌上市的资格，很少有从事资金的运作。专门进行商业地产投资的机构没有进行组合，而且普遍地缺乏驱动性。

　　现在讲一下出售型的商业地产。出售型商业地产有以下几种类型：商业街、商铺、各种类型的专业市场，特别是批发市场，也有餐饮业态，以及建筑底商的商业形式，他们一般以散售为主，开发商是为了尽快地回收资金。出售型的商业地产投资模式是以商铺出售为特点，开发商在项目开发过程中因为资金压力确实比较大，为了缓解投资的压力，降低开发商的投资门槛，有利于项目的开发和运作。鉴于出售型商业地产投资门槛相对低一些，所以很多房地产商在规模超过10万平米以内的项目大部分采取了销售的形式，以及实现资金循环，增加收益。另外，这样可以提升整体项目的综合价值，为整个项目增加了一些卖点。

　　目前，二三线城市许多开发商采取了一种新的投资模式，也象征着另外一种融资模式。开发商通过投资回报的产品，向民间融资，带产品卖，带回报率，这种出售型商业地产的投资也会给很多购房者造成一定经济上的压力以及损失。因为这样销售型的商业没有整体运营，会对民间投资者有一定的影响。

　　说说商业地产投资的特点。商业地产投资有抗调性和抗风险性。2008年经过金融危机的洗礼之后，我们特别显著地看到商业地产，特别是综合体的抗调性。价格的取向也不像住宅这么明显。加上商业地产总量的聚集，这两年有很多商业地产因为奥运会晚一些时间开业或者是延期开业，09年无论如何都会正常地推向市场。无论它是资金回笼的需要推向市场，还是从正常开发到开业，今年应该形成一个热点。股市的震荡和全球经济形势的不稳定，让投资渠道更加狭窄了。投资不动产可能在今年回归，商业地产是可持久性发展的业态。但是率先反弹和反转并走上上升的形势必将是商业地产在这种金融危机中受到打击最小的一次。如果住宅在当前楼市投资置业中是有目共睹的红海，那么商业地产是柳暗花明的蓝海。所以称之为是“具有抗风险性和抗调性”一个非常好的投资热点。

　　商业地产投资的另外一个特点就是稳定经济、刺激消费。因为商业地产的发展促进了经济生活的重要条件，也是扩大消费和促进消费升级的一个启动机器。目前在全国灾难性危机的笼罩下，为了稳定市场保证就业，国家不断推出就业政策，拉动内需，刺激消费。反过来不难理解刺激消费就是商业地产，就是救市经济。市场上嗅觉比较好的开发商一定会抓住这个机遇，在今后的房地产市场上实现完美的转身，投入商业地产。

　　另外，就是国家的新政策非常有利于商业地产的投资。扶持中小型企业的政策有利于商业地产的发展，中小型企业就像满天的星星一样分散在全国各地。国家政策有助于协助中小型企业搭建创业平台。国务院关于搞活流通扩大消费的意见，对商业地产的发展提供了政策的环境。这个政策环境指出的是要促进流通企业发展，降低企业经营成本和销售价格，让利于消费者。还有支持中小贸易企业的发展，扶持和促进中小型贸易企业的发展。实行商业与工业用水、用电的优惠政策，都是国家为商业地产开辟了新的投资条件。

　　还有一个特点，投资商业地产符合市场的发展规律。从现在市场的状况来看，随着商品房的快速成熟，随之而来的就是人们的就业需求，以及对就业需求产生经济经营功能的产业地产，就是商业地产的发展。这是符合未来发展趋势的。也是启动商业地产的一个有利的客观条件。

　　我们再来分析一下商业地产的投资现状。中国商业地产形势一直在学习国外的模式，首先我们这家公司是跟美国富顿集团合作的，通过跟这个国际联盟合作，我们充分体会到的是，在西方经济世界里美国地产模式是比较容易被中国接受的，因为它的模式已经非常成熟，被认为是一种比较成熟的开发模式。美国模式是研究消费者的心里为中心，以消费者需求进行物业的开发和销售。这是根据其土地私有制相关，因为美国的土地是持有在个人手里，中国土地一般都是在政府手里，通过招牌挂去取得土地。这样国外的土地性质对于土地的开发有了一个开放性和决定性。

　　美国商业地产是以商业运营组合为核心，这样跟中国商业地产投资形势和投资利润目标分析是完全不一样的。国外是以保证项目的运营为中心来进行整体产业链的设计，包括产品的设计、运营的设计以及融资渠道的设计。在美国大型商业载体，在规划、投资、开发到出租经营的过程中，有很多该领域强势的机构进行整合，进行把关。而我们中国是缺乏整合资源的能力。开发商的主要责任是将商业地产建成，通过整体出租，收取租金获取投资回报，并由开发商自有的商业管理公司进行统一的经营管理。

　　还有投资模式可以简单分析如下。这个投资机构的组合包括投资商、开发商、运营商、房地产投资信托公司以及产业基金；经营模式包括物权整合、持有和统一经营，管理模式包括专业的商业管理公司以及各业态的专业管理公司进行整体统一经营。

　　简单说说中国目前存在的商业地产投资的问题。商业地产在中国来讲，它的投资主要由开发商先通过招拍挂，从政府获得土地，再做规划报批，一般是进行贷款开发，以出租或出售为主，没有意识在商业地产投资的价值上进行整合，由运营商和开发商共同承担风险。还有一点，中国现在存在一个问题，国家发改委和商务部联合分发了外商投资产业指导的目标，于2007年12月正式实施。根据这个新版的目标，高档宾馆、别墅、写字楼的建设和经营，虽然国家政策对外资基金进入地产领域进行了相应的限制和控制，但是市场发展趋势决定了商业物业必须与基金结合，才能延续商业地产的存在和它的生命力。可见，中国商业地产在实现国际化发展面临很多的困难。

　　可见中国商业地产也在实现国际化发展中面临着很多困难。如何推动中国商业地产与国际接轨，实现中国特色的商业地产发展，是推动中国地产发展所需要考虑的问题。这是目前中国的现状。

　　目前我们通过跟国际团队合作，我们总结出了我们嘉亿引领倡导的一种方式，也是国际上现在最成熟模式的实施过程。一般在取得土地以后，国内主要流程是从政府手里进行招拍挂取得土地之后进行项目的研测，这是国内惯用的，先取得土地，再进行项目的定位和规划，再进行施工，招商，开业。一般租金是这个项目最主要的一种回报方式。

　　而国际成熟的商业地产模式，也是我们未来要先定向项目的定位，有了准确的定位之后，先组合投资经营者，这些经营者可能有酒店、酒店式公寓、写字楼以及综合性的商业，包括购物中心、超市、餐饮、娱乐业态。先把有投资能力的投资商和经营商进行组合，在这时候解决一部分融资的过程，再做投资开发的测算，再取得土地，再根据业态的配比做规划再进行施工，再通过项目的运营自行开发经营，自己去经营自己主项的业务，这样就规避了开发商的经营问题，同时解决了一种新的投资开发模式。

下面再讲讲商业地产投资操作的重点与难点解析。首先要明确商业地产投资目的，随着近几年来商业地产的快速发展以及政府给了许多政策的支持，投资商业地产的目的已经非常清晰。投资商业地产的目的相对单纯，而且使投资目的与资本行为还未形成倒置。尤其是对于没有商业地产开发经验的开发商，以及一些缺少前期调研和精准定位的商业地产项目，失败的案例很多。因此，开发商在明确了投资目标之后再考虑取得土地，这样是非常重要的一部分。

　　认清商业地产投资的特点，也是要在投资商业地产时充分考虑的。商业地产开发的面积比较大，投资总价比较高，培育时间会比较长。对资金链有一种依赖性，相对住宅投入周期也比较长，收益会更高，需要理性和专业的分析。

　　解决商业地产投资和融资途径是大家应该重点考虑的一个问题。商业地产是一个典型的资金密集型行业，开发期需要巨大资金投入。因为融资成了开发商最关心的一个问题，目前我国商业地产融资方式比较单一，最传统的方式就是自有资金加银行贷款。但随着国家货币政策稳定的发展趋势来看，加之金融危机对投资的影响，银行体系缩紧了对商业地产的放款。因此，如何拓展融资渠道，解决融资瓶颈是未来商业地产投资开发需要重点考虑的一个问题。

　　下面是一些难点的分析，如果不去整体持有商业物业，产权不统一的时候就很难进行统一管理，这样就会对资产的提升和维护造成影响。由于部分发展商商业地产经营经验不足，经营能力又没有，商业地产在设计的时候本身就存在一些问题，对提高经营水平造成了一些障碍。商场最重要的是客流，客流是靠动线进行疏导，如果设计本身将客流分散，停留时间不进行科学的分析，就会造成资源的浪费和消费力的降低。比如北京和深圳在商场特别注重内部景观和外部景观的设计，但缺乏实际运营的考虑。因为我们在项目运营的过程中，确实遇到过这样的情况。

　　我们意德法家现在跟两家基金进行合作，他们收购了成熟的物业之后帮助他们做资产的创造和提升。如果在前期这方面不注意的时候，它的运营成本就会增加，比如卫生间的水，有的是感应式的，有的就是脚踩的，或者是手动的，如果在设计不合理的时候就会增加运营成本。包括通风系统以及空调系统都会增加运营成本。在最初考虑运营的时候，在这里面投资也要分析到运营成本的问题，这是未来在投资商业地产时要解决和规避的一个问题和难点。

　　商业项目运营团队目前的现状是不够专业，未来投资商业地产一定要注重专业团队的整合和运营能力的规范化，这是非常重要的几点。

　　国内开发商投资环境。我们根据目前大家比较熟悉的案例做了一些分析，比如说富力转型的代价，富力转型商业地产导致资金链问题的传言，富力高层也在频频辟谣，说资金链不仅仅是他们的问题，也是整个行业的问题。这种情况都影响到了目前商业地产投资的因素。比如世茂在目前为止是做股份控制，拥有全国数个住宅的开发和酒店物业。商业物业已经有相对专业的团队在运营，在持有这些商业物业的时候做了一些平衡发展策略。

　　从众多案例可以看到，大多数开发商是没有经过前期专业论证以及自身能力的把握，和资源整合、管理运营能力整合的情况下，在选择商业地产投资的时候出现了一些不理智的行为。我们觉得万科始终关注住宅类型物业的发展，它的发展相对比较稳定，选择的投资也是比较理性的。

　　商业地产投资未来发展趋势

　　我们认为在2009年是机遇与挑战并存的年代。全国经济低迷影响中国市场是有限的，投资与压力仍然是不减的。根据我们跟美国和国内几家基金合作来看，他们一下子选择了六个项目进行收购和投资开发，说明国内和国外的资金还是看好了中国商业地产投资发展的趋势以及它的潜力和空间。

　　2009年住宅应该是有宏观调控冲击的，但是商业地产而言受到的政策影响相对小一些。客观上推动房地产企业向商业地产进行战略性转型。对于一些有资金实力和融资渠道的企业会加紧和主动地进入商业地产的投资开发领域。

　　随着很多房地产公司的战略性转型，进入商业地产已经是必然了。其目标和目的是大型公司明确了自持商业地产和组建自己商业的专门投资机构，以及商业管理公司和运营公司，资产提升的必要性是未来他们投资的主流，也是他们投资的方向和目标。

　　受到城市进程加速的因素驱动，在中国城市规模和建设面临新的需求，还有城市新城的改造，这对商业地产的发展是非常迫切的，需要资金和各方面专业团队的支持。商业地产投资规模会进行一个放量扩展阶段。总结起来就是这样的，层次会多元化；消费需求以及市场的需求会推动商业地产整体的发展。

　　受国家金融危机和信贷政策的影响，必定会对商业地产造成新的压力。中小型商业地产开发商会逐步受到影响，还有可能进一步去改变或影响到周边的边缘化。这是未来的发展趋势。

　　商业地产的融资模式

　　因为我们主要是做商业地产的投资开发管理。融资我们虽然不是专业，但是我们通过跟国际团队合作的项目，确实也接触到了融资这个环节。我们通过实际遇到过的项目和运作过程中出现的问题进行了一些分析。

　　商业地产是中国的新兴商业地产，已经成为了商业地产行业的快速发展的分支。商业地产资金回收主要来源于商铺租金以及对商户提供物业管理等附加的服务收取的一些费用。因发展的需求，和发展过程中贷款、开发、销售、还贷及赢利，对资金快速回收的模式进行简单的复制，商业地产的收益必须保持长期稳定的回收，对资金链有较高的依赖性，需要对资金链进行更专业的管理。我们分析有几种模式。

　　首先说说商业地产融资的特点。商业地产不同于住宅地产，销售并不是盈利的主要模式，商业地产资金回收主要是靠租金以及运营中的其他管理费用。这样开发商在商业地产开发过程中，对住宅地产的贷款、开发、销售、还贷及盈利的快速回收的模式进行了简单复制。目前商业地产收益必须要保持长期稳定的回收，对资金链有更高的需求。那么，要完善处理好商业地产的开发融资已经成为了商业地产发展中的重要环节。

国际商业地产的主流融资方式有四种形式，主要体现在股权融资，项目贷款，房地产投资信托和商业地产抵押证券的形式。

股权融资是指资金不通过金融中心的机构，借助股票载体，直接从资金盈利部门流向资金短缺部门。资金供给者（股东）享有对企业控制权的融资方式，这是股权融资方式。因此我国在商业地产融资过程中使用了较少的银行贷款。

　　项目融资在我国房地产仍处于初级阶段。项目融资一般指项目在承办人，也就是股东，为经营项目成立一个项目公司，以项目公司作为接待人，筹备贷款，并以项目公司本身的现金流收益作为还贷来源。相对以自身的资信状况和还款能力为审核标准，项目开发完成后，以不动产进行抵押而取得的抵押贷款。目前融资对商业地产项目本身考核比较少，也具有风险性。追求仅仅限于项目公司的一个优点。

　　现在这四种形式中，REITs是从2005年以来被我国地产和金融业以及经济学家们非常关注的资本市场。它的融资模式是西方国家中应用最广泛的。资产证券化是一种方式，只是通过发展股票和证券的一种资产收益凭证，以这种方式集合公众投资者的资金，对房地产项目进行投资开发以及之后的不动产出租管理，由此产生的收益和资产受益由凭证的持有者享有。严格来讲REITs只适用于商业地产，而非住地产使用。

　　第四种，商业抵押证券型的，是以传统抵押贷款汇集到一种组合的贷款中，通过证券形式向投资者发放的一种融资方式。CMBS是投资银行根据评级来确定发行价格，向投资者发行。

　　商业地产同时保持未来的增长潜力以及资产负责是一种表面的融资方式。国内商业地产主流融资模式经历了十多年房地产经营，进入了商业地产运营的新时代。包括以下几种，就是内部融资，运用自有资金和预租预售款和定金进行地产融资。这是商业地产的一种内部融资模式。外部融资是通过银行贷款，上市股票，以及信托，并购，以购买出让方的股权，以及债券的融资。我们通过跟我们基金公司进行合作的时候，基金可以为政府去融资，政府帮助开发商控制资金的使用。这也是一种新的融资模式。

　　国内的融资方式存在的几个问题，体现在下面几个环节。一，依法环境尚未完善；相关法律法规尚未与国际投资惯例和投资机制接轨，特别是我们和美国公司进行合作的一些项目中，中国的评估机制和流程与国外模板完全不同，造成了投资资金到位非常缓慢。这是我们在实操当中确实遇到的问题。

　　外资的投资收益转移出境受约束，限制了海外基金投资的积极性。另外，在投资透明度上还未能达到一般投资者和国际投资者的要求，很难实现目前的融资途径。

　　我国的资本市场的发展速度还难以满足商业地产发的需求，融资途径缺乏，目前还没有形成产业基金和抵押贷款证券发行畅通的市场，民间资本和海外资本在投资变现的能力上受到了制约和限制，商业地产的融资方式比较单一。还有，商业地产的盈利模式不是很透明，令投资商不敢冒然进行投资，限制了民间资本和海外资本投资的渠道。这也是我们通过项目操作和国际团队合作中确实体会到和遇到的。种种因素使投资房地产开发不确定性大大提高，投资风险高。很多测算公式不同，很多投资商不明确开发商测算的回报值和回报和利润点。比如，我们现在跟太原政府做了一个市地标性质的项目，在土地拆迁完成之前，国外基金是很难介入这种项目的。因为从惯例上来讲，他们最怕国有土地的拆迁程序，通过这种拆迁程序会造成他们资金投入很难按期回收，取得利益。

　　商业地产融资中遇到的问题，就是商业地产的开发商专业性不够强。现在开发商都在不断地提高和学习，但是商业地产不是短时间就可以使一个开发商具备经营商和管理商的能力。从开发建设到运营要有一个规范的技巧和技能，这是与住宅完全不同的一种开发的区别。在大型商业地产中造成融资困难的一个重要因素就是对大型地产项目的专业分析以及投资分析能力比较弱，没有相应的经验，又不容易完全能接受国内的模式。他觉得这里面风险非常大，不想去接受这种新的运营模式和投资模式。

　　对于项目的风险，许多外资和基金对于正处在国内的运营公司不专业，也是不能帮助中国商业地产融资发展的问题。以后在商业地产投资和融资渠道中，跟国际化对接的途径要给它普及和扩大。

　　商业地产的融资发展趋势

　　未来商业地产融资渠道会出现新的变化，会多元化格局。商业地产企业会纷纷寻求新的融资模式，比如说REITs会作为一种比较理想的商业地产融资形式，比如REITs，它会普及，也会被资金方逐步接受。但由于海外上市门槛较高，REITs的成功在中国还属于个别案例。在未来通过对接口的扩展和国外开发流程和模式的规范化，中国的融资渠道也会不断扩大。