完善和加强房地产调控政策巩固调控成果

作者：任兴洲等  时间：2011-09-02   浏览次数：154 次

.TRS_Editor TABLE{font-family:宋体;font-size:14px;}.TRS_Editor{font-family:宋体;font-size:14px;}.TRS_Editor P{font-family:宋体;font-size:14px;margin-top:1em;margin-bottom:3em;line-height:2;text-indent:28px;}.TRS_Editor H1,.TRS_Editor H2,.TRS_Editor H3,.TRS_Editor H4,.TRS_Editor H5,.TRS_Editor H6,.TRS_Editor HR,.TRS_Editor BLOCKQUOTE,.TRS_Editor DL,.TRS_Editor DD,.TRS_Editor DT,.TRS_Editor OL,.TRS_Editor UL,.TRS_Editor LI,.TRS_Editor PRE,.TRS_Editor CODE,.TRS_Editor TEXTAREA,.TRS_Editor SELECT,.TRS_Editor CITE,.TRS_Editor PRE,.TRS_Editor CENTER,.TRS_Editor TABLE,.TRS_Editor DIV{margin-top:1em;margin-bottom:3em;line-height:2;text-indent:28px;}.TRS_Editor FORM,.TRS_Editor FIELDSET,.TRS_Editor LEGEND,.TRS_Editor SELECT,.TRS_Editor TR,.TRS_Editor TD,.TRS_Editor TH{margin-top:1em;margin-bottom:3em;line-height:2;}.TRS_Editor BUTTON,.TRS_Editor OPTION,.TRS_Editor ADDRESS,.TRS_Editor DFN,.TRS_Editor EM,.TRS_Editor VAR,.TRS_Editor KBD,.TRS_Editor INPUT,.TRS_Editor SMALL,.TRS_Editor SAMP,.TRS_Editor SUB,.TRS_Editor SUP,.TRS_Editor SPAN,.TRS_Editor A,.TRS_Editor B,.TRS_Editor I,.TRS_Editor U,.TRS_Editor S,.TRS_Editor STRONG,.TRS_Editor LABEL,.TRS_Editor IMG,.TRS_Editor BR,.TRS_Editor FONT{margin-top:0;margin-bottom:0;text-indent:0;}内容摘要：为遏制房价过快上涨的势头，巩固房地产市场调控成果，2011年一季度，中央政府又连续出台了一系列调控政策，再一次加大了对房地产市场的调控力度。一季度，市场需求得到严格控制，商品房销售增幅保持低速；各地加大保障房建设力度，房地产投资保持较快增长；部分城市房价涨幅回落，调控效果初步显现；当前房地产市场正处于量跌价滞、买卖双方相持的关键时期，要坚持调控不放松，进一步完善和加强房地产调控政策。
　　关键词：房地产市场，房价，调控政策
　　一、一季度密集出台的房地产调控政策
　　（一）继续深化房地产调控政策
　　2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，对2011年房地产市场调控做了进一步的部署，强化调控政策的力度。一是合理确定城市住房价格控制目标。要求各城市政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布，将稳定住房价格的任务进一步落实到地方政府。二是加强住房需求管理。要求各主要城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。使限购住房的覆盖范围更广，限购条件更加严厉，以便更有效地控制非合理住房需求。同时强化差别化住房信贷政策，将贷款购买第二套住房家庭的首付款比例提高到60%及以上，贷款利率提高到基准利率的1.1倍，通过提高购房成本，抑制部分需求。三是加大保障性安居工程建设力度。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，更多的解决中低收入家庭住房困难，减轻住房市场的压力。四是落实住房保障和稳定房价工作问责机制。对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省（区、市）政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责，确保各项调控政策的有效落实。
　　（二）推出房产税试点
　　2011年1月28日，上海、重庆分别出台房产税试点办法。《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》中规定，从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%；重庆市政府宣布，从1月28日开始，重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%～1.2%。备受社会关注的房产税改革迈出了实质性的步伐。同日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。
　　（三）督促地方政府落实调控政策
　　国务院派出8个督察组，对北京、上海等16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策情况开展专项督察。督查重点包括：本年度保障性安居工程的资金、土地落实情况，以及相关建设计划的进展情况；房地产交易营业税、增值税、个人所得税等差别化税收的征管情况；差别化信贷政策的执行情况；土地供应计划的落实情况，土地市场情况，土地出让方式的调整和完善情况；执行限购的城市，其限购政策的执行和实施情况；省级人民政府对市级人民政府的约谈问责机制等。
　　（四）继续紧缩货币政策
　　2011年货币政策已从适度宽松转向稳健，为管理通胀预期和房地产市场调控创造良好的货币环境。目前，央行自2010年1月18日始已经10次上调存款准备金率，自2010年10月20日始4次加息，大型银行的存款准备金率已上调至20.5%的历史高位，并且还可能继续加息和上调存款准备金率。继续紧缩的货币环境，将迫使房地产开发商降价促销，加快资金回笼，有利于稳定房价。
　　二、一季度房地产市场运行形势分析
　　（一）严厉控制市场需求，商品房销售增幅保持低速
　　按照中央调控政策的部署，四十多个主要城市完善和出台了本地调控房地产的实施细则，加强了限购住房的力度，进一步抑制了限购城市的投机、投资住房需求。北京市1月份外地户籍购房占44.8%，限购政策实施后仅占10%，限购效果凸显。同时受房贷政策和贷款利率提高的影响，购房成本有所提高，加上消费者观望心理增强，使部分改善型需求和自住型需求减少。一季度全国商品房销售面积17643万平方米，增长14.9%，与2010年第四季度相比，销售量和同比增速不同程度下降（见图1），往年春季房地产市场的火爆行情没有出现。
图1 2010年与2009年各月商品房销售面积对比
资料来源：根据国家统计局公布的数据整理。
　　分区域看，由于调控政策的力度不同，各地房地产市场的表现不同（见表1）。东部地区房地产市场在严厉调控下销售量继续下滑，1～2月份商品房同比销售增长8.5%，比2010年第四季度回落4.8个百分点。中部地区1～2月份商品房同比销售增长20.4%，增速比2010年第四季度回落1.3个百分点，商品房市场销量增速回落较少。西部地区1～2月份商品房同比销售增长20.9%，增速比2010年第四季度提高3.2个百分点，市场销售受调控政策影响较小。从不同城市看，部分房价上涨过快的大城市销量回落明显，如北京市1～2月份商品房销量同比下降18.9%，下降幅度比2010年四季度扩大2.3个百分点，3月份销量下降幅度达29.7%。
表1 各区域商品房销售面积增速比较

 

2010 年 1 ～ 2 月同比 （ % ）

2010 年 10 ～ 12 月同比 （ % ）

2011 年 1 ～ 2 月同比 （ % ）

全国

38.2

16.5

13.8

东部

35.4

13.3

8.5

北京

46.4

-16.6

-18.9

上海

 

-38.3

-26.7

江苏

7.7

-0.3

24.4

浙江

50.4

-2.8

2.0

广东

17.4

23.3

28.0

中部

48.1

21.7

20.4

西部

37.5

17.7

20.9

资料来源：根据国家统计局公布的数据整理。
　　（二）加大保障房建设力度，房地产投资保持较快增长
　　2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，建设规模比2010年增长72.4%，中央财政已先后拨款1210亿元支持保障房的建设，各地政府正在积极落实保障性住房建设。其中，北京市一季度完成保障性住房投资同比增长2.2倍，施工面积和新开工面积分别增长88.8%和1.9倍。北京市还推出了“限房价、竞地价”的限价房试点。保障性住房和中低价位普通住房将成为2011年房地产投资的重要组成部分，住房供应结构发生变化。2011年一季度全国房地产完成投资8846亿元，同比增长34.1%（见图2），其中住宅投资同比增长37.4%，房地产投资保持较快增长速度。一季度房屋新开工面积同比增长23.4%，连续5个月增速回落，将影响一年后的住房供给。
图2 房地产开发投资和房屋新开工面积同比增速走势
　　资料来源：根据国家统计局公布的数据整理。
　　（三）部分城市房价涨幅回落，调控效果初步显现
　　一季度，在调控政策的压力下，大部分投资、投机住房需求退出，改善型和自住型住房需求减少，保障性住房和中小户型普通商品住房供应增加，住房市场供求关系进一步改善，房价涨幅逐步回落，个别城市部分区域房价出现下降。通过对国家统计局统计的70个大中城市2、3月房价指数对比变化分析，可以看出价格下降的城市数量、价格涨幅回落的城市数量均在增加（见表2、表3），上涨幅度在缩小，说明中央控制房价过快上涨的调控政策取得了初步的成效，但房价上涨的城市仍然占多数。
表2 70个大中城市同比价格指数变化
　　资料来源：根据国家统计局公布的数据整理。
分区域看，东部地区房价上涨较快的大城市，调控中政策力度较大，如北京、深圳等城市，房价涨幅回落的更加明显（见表4）。中西部地区和执行调控政策力度相对比较轻的二、三线等城市，房价继续小幅上涨。
表3 70个大中城市环比价格指数变化
资料来源：根据国家统计局公布的数据整理。
表4 部分大中城市新建住宅价格指数对比（%）

 

2010 年 3 月

2010 年 12 月

2011 年 3 月

同比

环比

同比

环比

同比

环比

东部

 

 

 

 

 

 

　 北京

19.0

2.0

9.9

0.2

6.2

0

　 上海

11.2

0.9

1.3

0.3

2.0

0.2

　 南京

13.5

2.0

2.7

0.0

2.1

0.7

　 杭州

14.8

0

0.2

-0.4

1.6

-0.1

　 深圳

15.7

0.2

1.6

0.5

3.1

0

　 广州

2.3

-1.7

0.1

2.4

2.7

0.3

　 丹东

9.9

-0.2

10.6

1.4

15.4

0.8

中部

 

 

 

 

 

 

　 石家庄

9.8

0.9

11.0

1.9

11.5

0.9

　 长春

7.9

0.8

5.5

0.1

6.9

0.7

　 哈尔滨

5.7

0.4

7.1

0.1

7.1

0.6

　 长沙

12.8

1.2

9.6

0.8

8.1

0.5

西部

 

 

 

 

 

 

　 桂林

5.9

-0.2

5.1

1.5

7.1

0.8

　 西宁

7.4

0.5

7.9

0.3

9.2

0.2

　 乌鲁木齐

7.4

0.4

8.4

0.0

10.1

0.7

资料来源：根据国家统计局公布的数据整理。
　　总体看，一季度房地产调控政策的效果正在显现，大部分城市销售量下降，房价快速上涨的势头基本得到了遏制。但目前市场还处在胶着、相持阶段，住房成交价格依然处在连续两年的上涨惯性中，全国房价整体水平仍然较高。一、二线城市的政策调控压力较大，开发商新盘定价比较谨慎，价格略有下降；未出台限购政策的城市房价则以持平和略涨为主。