向梦想出发伴奏:物价和房价的“双拐点”已经到来2011-11-12 12:01:01

物价和房价的“双拐点”已经到来

2011-11-12 12:01:01

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11月9日，国家统计局公布了10月份宏观经济数据，CPI在“6%”的高位上运行了四个月之后，终于回到了5.5%的水平，创下了近5个月以来的低点。与此同时，在万科、中海等地产龙头的带领下，全国性的楼市降价大幕在11月份也经拉开。< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

分析未来几个月物价的趋势，如果形势没有大的变化，物价将呈现逐步回落的走势，通胀最危险的时期已经过去，温和回落已成定局；在这种情况下，如果房价下降的趋势也确立的话，则几乎意味着，在历经两年多的艰苦调控之后，物价和房价的“双拐点”在年底悄然隐现。而在“双拐点”来临时期，宏观政策如何变化势必成为各界关注的焦点。

事实上，在此之前，高层已经表态对宏观政策进行“微调”，在各地中小企业融资困难，一些国家重点建设项目出现资金短缺的情况下，要求适当保持信贷的合理增长，再加上CPI的回调，似乎为货币政策的再次宽松创造了条件。但是，尽管我们认为，物价和房价的短期“双拐点”已经出现，但这绝非货币政策可以再次宽松的理由。未来物价的走势尽管会逐步回落，但从绝对数字而言，依然在5%以上的高位运行，一旦轻易放松，不排除物价再次反弹的可能。

特别是，我们一再强调，货币政策的微调绝非是变相的宽松，而是在保持货币政策“稳健”而绝非“宽松”的主基调下，引导资金向中小企业和重点建设项目的定向流动。从总得货币供应量看，M2依然高达78万亿以上，货币总得供应量依然偏高，没有任何宽松的理由。因此，一旦货币政策宽松，除了物价可能反弹，更重要的是，来之不易的房地产调控的良好势头势必被逆转，两年多来房地产调控的成果将功亏一篑，而这显然和高层一系列关于房地产调控的最新表态背道而驰。11月6日，温总理在俄罗斯谈及中国的房地产调控问题特别强调，尽管房价已经开始松动，调控绝不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。

我们认为，中央的这种坚决的表态，是促使房价拐点加速到来的重要政策支撑。事实上，就市场本身而言，下半年以来，不仅很多城市的房价停涨，交易量更是接近冰点。特别是，年关的到来和政策的明确严控，在紧绷的资金链的压力下，房地产进入明显的下降周期已经成为不争的事实：

其一，从价格变动的趋势看，在连续几个月的小范围试探性降价之后，上海、北京、深圳等城市近日均出现了多个项目大幅降价促销，其中不乏龙湖、中海、绿地、恒大、富力等大型房企，而一线城市的大幅降价促销行为向二三线城市传递，接下来会有更多的二三线城市、更多的项目加入降价行列；其二，从成交量看，北京10月二手房网签套数为7262套，比去年同期下降幅度更是达到了48.7%，这一成交量也创下了近34个月以来的最低值；而中国指数研究院公布的新一周交易数据显示，11月首周多数城市成交同比较去年同期仍然下跌，其中长沙同比降幅最大，达到71.96%；其三，多数城市库存创新高，其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化，而北京房屋库存超过了12万套，供需力量的对比发生了明显的变化；其四，开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，绿城地产的负债率高达140%以上，处于要么降价，要么倒闭的生死边缘；其五，银行进一步提高首套房贷的利率，警示房地产风险。上海、杭州等城市首套房贷款利率。，08年救市时的7折、8.5折优惠回调到基准利率，又在基准利率的基础上继续上浮5%-30%，甚至50%，购房者的成本大大增加。

这样，一方面是政策的紧锣密鼓，另一方面是万科等地产巨头的实质性降价举措，政策和业界已经就降价达成了共识，房地产调控最终进入了房价合理下调的理性周期，房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转，高层兑现房价合理回归的承诺真的到了真正最后的时刻。但是，房地产调控的历史告诉我们，越是在房价调控的关键时期，越是政策最可能被逆转的时期。中国房地产调控每一次总是功亏一篑，最关键的因素依然是政策容易受到利益集团的左右，使得民众对于政策没有多大的信心。特别是在地方融资平台的债务高筑，一些重点项目建设又陷入缺钱的困境的时候，民众极为担心房地产调控又会暗度陈仓放水，使得房价再次暴涨。尽管温家宝一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”，但这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑，而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示，尽管形势不错，但现在还不是弹冠相庆的时刻。越在最后的时刻，更要警惕一些意想不到的变局。

在这种情况下，为了避免政策的短期效应，应该抓住目前房价回调的关键时期，抓紧出台制度化的治本之策，彻底消除房地产投机过剩和暴涨的历史，使得房地产进入真正稳定发展的历史。应该从房地产一系列制度的改革和完善着手，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成了完善的制度体系，避免再次进入调控下跌，不调控又反弹的恶性循环的周期。目前是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间窗口，应该尽快用金融、税收以及土地交易制度的完善形成稳定的房价预期，这是确保中国房地产健康发展的关键，也是给房地产参与的各方明确的制度预期的关键。