转载]资深成本专家谈:如何让设计在合约及招标中进行(2011-11-08 08:02:13)
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分类: 房地产 原文地址:资深成本专家谈:如何让设计在合约及招标中进行有效控制
作者:房地产沙龙
主讲嘉宾:渝-树洞
讲座地点:综合综合群Ⅻ(175663514)
讲座时间:2011年10月22日
渝-树洞-成本 12:27:18
各位仁师及学长:
大家好,按昨天综12群安排,呵呵,我服从组织纪律,先来个引子吧
本人从事施工管理、投资监理、成本控制多年,工作中有困惑也有心得,设计对成本的控制及影响及举足轻重,大家都会有同感,如何让设计在合约及招标中进行有效控制,设计行业的现状是什么,困惑是什么,症结在哪里,所有的指向和体现都在设计院施工图的错误上及民用建安工程的实施版成本控制目标对施工图预算的依赖上。
本人虽持一级建造师、造价工程师、建筑预算高级工程师、全国招投标师及英国皇家工料测量师等执业资格或证件,但并不以为就是泰斗,如果工作没做细做精,充其量就是一个本本族,今天利用周末时间,耽误大家休息,邀请群里设计、招标、合约、成本及施工管理同仁,
主要以施工图的错误、成本的影响、合约及招标方面的事前控制为主线,对施工图的错误从纵向上稍微展开(本群已有较多论点,在此不多赘言),横向上结合控制为主,本次不多强调合约的商务条款,多讨论如何从技术规格书上去约束设计院及设计行为的设计应该担当和分解的风险,才是我所需要和大家进行沟通和交流的主线。
现在离2011年10月22日13点开课时间尚早,群里设计、招标、合约、成本及施工管理同仁可以先行素材,欢迎同仁各抒己见
渝-树洞-成本 12:46:32
互联QQ我来回复,成本目标到底在哪个阶段的数据最可靠最有实施意义,今天不讨论,欢迎在每讲20分钟后的课间休息时间交流
渝-树洞-成本 12:46:32
注意今天的讨论主线,展开了会三天三夜说不完
渝-树洞-成本 13:03:35
各位大家好,做项目管理很多情况下,大家花了80%的精力去纠缠施工过程中的成本管理,变更和签证,价格及工程量,但是否想到,这里面或多或少和我们赖以操作的施工图有多大联系呢?设计错误造成的设计变更以及设计管理制度的不完善、设计审批流程的纰漏造成的施工单位和设计的“默契”给我们的成本工作带来的影响有多大?根源是什么?每天每个人都知道,设计很重要,怎么让设计精细化,尽量从源头上规避是个值得我们合约、成本及招标从业同仁探讨的课题。
渝-树洞-成本 13:06:00
一、设计错误的根源:1、设计院本身有旧体制的惯性、2、设计收费的政府指导性,尚未全部进入市场经济、3、从业人员的职业道德观淡薄
渝-树洞-成本 13:08:48
插一句:今天不是来和设计院及施工单位较劲,群里有设计院和施工单位的朋友若有不同意见,课后交流,知己知皮,可以为您们今后的索赔及反索赔意识进行修正,一切观点仅代表我个人
渝-树洞-成本 13:11:37
一、1,设计院的惯性,根源在良莠不齐,体制害死人,很多设计院您和他说限额指标,包括大院,人家不接受,您整个设计合同68页,他拿出来个国标文本,说,约定这么细哪里执行的了?
渝-树洞-成本 13:14:33
一、2,大多习惯按造价指标的建面经验值收费,您说和他签限额指标协议,他说,我们的技术实力不是问题,都能做,您这指标不安全呀,他关注的是指标节约的奖励而排斥指标超标的处罚
渝-树洞-成本 13:17:15
一、3,设计人员的薪酬制度决定,设计人员不愿花太多的精力去技术创新,反正越保守越好,我这个月设计的越多越好,我多拿钱,管您投资方成本节约是否,反正我创新了也没人来奖励
因此,下面要接入今天讨论的主线了
渝-树洞-成本 13:20:13
我们作为成本控制主体,该如何考核设计院,如何在合约上及招标过程中完善设计的技术要求,首先要知己知彼,这个还是要回到施工及审图过程中的一些体会上去展开
渝-树洞-成本 13:21:34
比如,一个机动车库,本来没设计暖通,但窗户竟然设计成断桥隔热
渝-树洞-成本 13:22:37
这个例子是可以通过审图或优化设计来发现的,是事前控制
渝-树洞-成本 13:24:43
但关键是我们业主方存在一个误区:我有设计部来管理设计院,我还用得着花一个专业审图顾问或结构机电优化顾问的钱吗?殊不知,这本来就是管理上的漏洞,及监督机制的缺失
渝-树洞-成本 13:27:12
再其次,我们要了解施工方的心态,设计变更和签证,施工方有专门的团队,他们可是会抱着图纸及规范研究您设计的纰漏,很合情合理的突出安全上的问题或功能上的问题,找您索赔
施工方往往:工程施工过程中往往会发生设计变更、进度加快、标准提高、施工条件、材料价格等变化,从而影响工期和造价。一些施工企业在经过残酷压价,低价中标后,正是利用设计变更、工程签证这些环节的漏洞,往往采取一些不正当的手段,增强填写签证单的有效性,使签证成果得到合理的固定,并通过变更设计增加项目或提高价格等手段,来保证其利润
渝-树洞-成本 13:28:52
这很大程度上不是月亮惹的祸,是设计的错
渝-树洞-成本 13:32:27
设计的错主要体现在(今天主要讨论施工图):时间上的错、专业上的错、空间上的错及纵向(设计院的组织协调,专业间的配合,建筑设计和结构设计、消防、智能化、景观等设计分包)的错误等
上海-经典-听课 13:34:32
有道理
浙江-拼搏-群服 13:35:48
经典注意了再有人发言T
渝-树洞-成本 13:36:14
时间上的错,有业主方原因的,赶进度,业主有时自己到底要什么业态的产品意见都不统一,在规划方案阶段就要前期设计参与,设计单位的选择有时就是君子约定,先签一协议,怎么做不知道,大框框
渝-树洞-成本 13:37:20
对于建筑,结构、专业设计分包,不同阶段怎么样的精度和标准,都是未知数
渝-树洞-成本 13:39:03
然后大家就一步一步向前走,商务条款是哥两好啊,忽视了技术条款的约束及第三方监督,
渝-树洞-成本 13:40:43
成本部的哥们给个经验数字,按着来吧,成本不懂设计,设计院其实很明白,我多做少做,钱在那里,不多不少
到最后工程施工图设计中,不少设计人员重技术、轻经济,任意提高 安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,从而影响了项目造价的有效控制
渝-树洞-成本 13:42:04
价值工程的理念抛之脑后
引用“例如,某商场空调系统冬季室内设计温度 18℃即可满足舒适度要求,设计却按 25℃考虑, 既造成了浪费,又不适应人体生理要求。这种设计不合理,造成了一定浪费,显然是对工程 的各种经济指标不够重视”
渝-树洞-成本 13:44:17
先休息一下,我听听大家的感觉,10分钟后切入施工图的具体错误,30分钟后切入如何管控
谢谢大家
广西-泡沫-管理 13:44:57
但是我觉得合约预算给设计的导向也很重要啊
设计可以很多种,但是经济的方案也有很多种,同时考虑从经济和施工的难度
渝-树洞-成本 13:45:25
关键看合约给的是标杆还是底线
广西-泡沫-管理 13:45:37
这关系到企业的价值观了
浙江-拼搏-群服 13:46:23
现在10分钟可以进行讨论了。
广西-泡沫-管理 13:45:47
经济合理都是大方向
综合大群发言 13:46:50
飞天龙 13:46:57
请大师指导下设计定额怎么下
渝-树洞-成本 13:46:57
目标成本我一直认为是个动态的有限度的标尺,而不是一堆死的数值
广西-泡沫-管理 13:47:16
特别对于一些新的材料和施工难度也是考验。预算给的成本必须是经过检验:便于施工和成本经济合理。要不回头又回到了工程签证了
综合大群发言 13:47:13
飞天龙 13:47:21
幅度控制在多少之内为合理
互联QQ 13:47:25
再回东城 13:47:20
这个温度不是可以调的吗
渝-树洞-成本 13:47:36
莫提大师,不敢担当,本群大师如云
广西-泡沫-管理 13:47:55
是动态管理,但是很多涉及公司成本保密问题,和雨一直不敢提交给我们作为设计指导。
综合大群发言 13:47:51
飞天龙 13:48:00
例如18层的住宅 钢筋含量怎么给设计下定额
浙江-拼搏-群服 13:49:05
住宅 钢筋含量这个是有估算值的啊
广西-泡沫-管理 13:48:33
18层住宅一般37KG每平米标准层含钢量合理的啊
渝-树洞-成本 13:48:38
看地基及基础形式及人防要求,
浙江-拼搏-群服 13:49:14
18层的住宅有他的参考的
广西-泡沫-管理 13:48:51
这是经验值了
大连-伯虎-建筑 13:49:00
这个设计院基本都有个合理数值
浙江-拼搏-群服 13:49:42
是的
渝-树洞-成本 13:49:21
泡沫兄,任何指标没有绝对值,给值就是范围值
浙江-拼搏-群服 13:50:20
所以会说上左右两个字但你差的太多了就要查一下什么问题了
广西-泡沫-管理 13:49:55
大概范围
不好意思
浙江-拼搏-群服 13:50:37
不是说是绝对的但可以作为一个参考值
广西-泡沫-管理 13:50:17
但是很多可以通过绝对值,对设计单位进行奖惩
调动工作积极性
大连-伯虎-建筑 13:50:50
具体有所上下,因为跨度,户型,功能及人防各种原因尤其是基础形式,都可能导致含钢量的变化
上海-经典-听课 13:50:56
这个绝对值是可以人为做出来的,先高后低,如何评价?
渝-树洞-成本 13:51:11
看各位自己的数据库,以及数据库是怎么形成的,数据库及经验值是成本控制中的第二大要素,是出成本管理制度及企业经营目标预期利润之外很必须的要素
浙江-拼搏-群服 13:51:51
这个值是经验值
广西-泡沫-管理 13:51:17
施工合同一般是在方案基本确定签订的,应该可以判断的
设计合同
说错了
渝-树洞-成本 13:51:38
都是人为,但要寻其规律
广西-泡沫-管理 13:51:40
饿着肚子听课,语无伦次了。
上海-经典-听课 13:52:17
如果先刻意设计高,然后再优化,如何规避?
渝-树洞-成本 13:52:31
呵呵,我周末清肠,也不吃,陪您饿着,感谢泡沫,做成本部泡沫就行,哈哈
广西-泡沫-管理 13:52:42
这个就涉产品标准化和设计指导书的制定问题
前期各部门必须积极参与,领导重视,涉及营销产品定位和销售利润
说远了,说到前期了。
上海-经典-听课 13:53:41
都不可控啊
大连-伯虎-建筑 13:54:14
先听大师说,然后再讨论,对与错,事后再评,不然乱套了
广西-泡沫-管理 13:54:19
利润点是项目可研阶段的预期值
十分钟到了。
渝-树洞-成本 13:54:36
这个是一步步控制误差范围的,目前只有龙湖做的到,方案阶段的目标成本和施工图预算及结算,龙湖可以控制在3%以内,和体制及执行PMO的管理有关系,今天不展开
好吧,时间到,但愿我的课让大家不想去午休
渝-树洞-成本 13:56:40
施工图的具体错误:从成本控制上来讲,还是抓西瓜放掉芝麻
主要是结构上的
渝-树洞-成本 13:58:17
据本群深圳国腾结构优化设计公司管国军先生统计,我认为很有代表性
渝-树洞-成本 13:59:43
大家可以到他的博文里看看“设计阶段的成本优化-官国军”
渝-树洞-成本 14:01:10
我这里整理了一些结构审图经常碰到的问题,大家可以复制下来,在设计招标及设计合同中去作为要约去约束设计
渝-树洞-成本 14:02:51
施工图设计文件审查质量控制要点
(结构专业)
(一)框架结构
1、周期折减——建筑抗震设计手册第361页。
2、不考虑藕联计算时框架的边榀内力调整,计算振型数。
3、钢筋强度的限值(1.25,1.30),对一、二级框架。
4、有地下室时有几层填几层,底层柱下端乘调整系数,GB50011第6.2.3条,地下室柱截面每侧的纵向钢筋面积,除应满足计算要求外,不应少于地上一层对应柱每侧纵向钢筋面积的1.1倍(地下室剪力墙的配筋不应少于地上一层剪力墙的配 筋——参见建筑抗震设计规范GB50011-2001统一培训教材第112页——GB50011和JGJ3均未明确规定,抗震设计时宜参照执行——抗震概念设计问题)。
5、框架梁支座截面纵向钢筋配筋率ρ>2%,箍筋直径≥构造直径+2㎜;应使ρ ≤2.5%,否则违反强条,应修改梁断面尺寸。
6、框架梁跨中有集中荷载时,注意检查梁端加密区外的配箍(特别是电算时输入梁箍筋最大间距为100 ㎜ 者)。
7、梁的hw≥450时,应设腰筋,每侧
ρ≥0.1%,@≤200(宜)。边框架梁的腰筋当按03G101-1表示时,表示为NXX,GB50010第10.2.5条,砼结构构造手册第137页。
8、框架梁一、二级抗震时,梁顶通长钢筋面积应≥1/4AS 。
9、框架梁支座截面纵向钢筋的面积比AS底/ AS顶≥0.5(一级), ≥0.3(二级和三级);梁端箍筋加密区的长度、箍筋间距、直径等均应符合规范规定,加密区箍筋间距还要注意≤ hb/4。
10、柱的纵向钢筋的配筋率,柱箍筋在规定的范围内加密,加密区箍筋间距、直径等应符合规范要求;一、二级抗震等级的框架柱的角柱应全高加密;短柱亦应全高加密箍筋。夹层、楼梯、雨蓬等容易形成短柱,填充墙形成短柱更容易被忽视。
11、基础埋深较大时,宜做成短柱基础。
12、柱的轴压比输出,计算长度系数输出,对楼面开洞的框架结构更应注意;柱宜按双向偏心受压计算,角柱应按双向偏心受压计算(JGJ3第6.2.4条);柱的计算长度系数宜按GB50010第7.3.11.3条计算,少用经验系数。
13、竖向不规则框架结构应进行弹塑性变形验算(楼层屈服强度系数小于0.5时)。
14、不允许由砌体墙和框架混合承重(JGJ3第6.1.6条)。
15、框架加混凝土小井筒的计算和抗震构造处理要得当,应尽量采用构造柱砌体墙圈梁的井筒做法(JGJ3第6.1.7条)。
16、梁高不大于300时,应验算梁的受剪承载力(V≤0.7ftbho)
17、楼层悬挑梁采用平法表示时,应注明悬挑梁的箍筋直径和间距,有收头边梁时,应设附加箍筋,井字形等高交叉梁,宜于交叉处两侧双向设置附加箍筋。
18、三级框架柱柱根部分加密区箍筋间距应≤100.
19、大跨度梁板(特别是悬臂梁板)应进行挠度和裂缝宽度验算。
20、框架结构抗震设计时应输入风荷载。
21、女儿墙、隔墙等非结构构件应注意抗震构造措施。
22、阳台板等外露构件环境类别应为二a类或二b类,注意保护层厚度和砼强度等级,阳台板厚与内跨板厚不同时,应注意验算内跨板配筋。
23 、框架结构混凝土强度等级:
一级应≥C30 ,框架柱和框架梁混凝土强度等级相差宜≤5Mpa ,否则应有相应措施,保证梁柱节点区的混凝土强度等级。
24 、框架梁截面宽度应≥200㎜ ,框架柱截面最小尺寸为300㎜ ,框架梁柱箍筋加密区的肢距也应符合规范要求。
25 、纵向受力钢筋应有可靠的锚固,并符合规范的规定,钢筋的连接应符合规范的规定。
26 、作为建筑物嵌固部位的地下室顶板,其砼强度等级、板厚及配筋均应满足规范要求,GB50011 第6.1.14条,JGJ3 第4.5.5条。
27 、框架梁柱的剪压比应符合规范要求,从超筋超限信息输出可以查看。
(二)剪力墙结构(含框架-剪力墙结构、框架- 核心筒结构、部分框支-剪力墙结构)
1 、不应采用全部是短肢剪力墙的剪力墙结构,短肢剪力墙结构的抗震等级和设计要点详见JGJ3 第7.1.2条。
2 、较长的剪力墙宜开洞口,以形成墙段总高度与其截面高度之比不应小于2,墙肢截面高度不宜大于8m,墙段之间的连梁为Ln/hb>6的弱连梁。
3 、应控制剪力墙平面外的弯矩,JGJ3 第7.1.7条有4 条措施。
4 、跨高比不小于5 的连梁,宜按框架梁进行设计。
5 、抗震设计时,剪力墙底部加强部位的高度应正确选取。不宜将楼面主梁支承在剪力墙连梁上,楼面梁与剪力墙相连时,梁内钢筋应有可靠锚固。
6 、剪力墙截面尺寸应符合规范规定,当不符合时应按JGJ3 附录D 验算。
7 、剪力墙和连梁的剪压比——超限超筋信息。
8 、剪力墙的竖向和水平分布钢筋、配筋率、拉结筋。
9 、剪力墙的hw/ bw小于5 时的轴压比限制,hw/bw不大于3 时,宜按框架柱进行设计,底部加强部位纵向钢筋ρ≥1.2%,一般部ρ≥1.0%,箍筋全高加密。
10 、剪力墙的轴压比输出,约束边缘构件和构造边缘构件的配筋构造(除满足计算值外)。
11 、抗震设计时,框架-剪力墙结构等结构,其构造边缘构件的最小配筋,JGJ3 第7.2.17.4条
12 、剪力墙连梁超限的处理办法,JGJ3第7.2.25条。
13 、连梁配筋,当hb>700时,腰筋应
≥Φ 10@200 ,Ln/hb≤2.5两侧腰筋ρ≥0.3%。
14 、剪力墙连梁开洞应有加强措施JGJ第7.2.27条,角窗设置,参见全国民用建筑工程设计技术措施(结构)第10.1.9条。
15 、框架-剪力墙结构应输出剪力墙承担的总地震倾覆力矩比。
16 、框架-剪力墙结构应进行框架剪力调整(JGJ3第8.1.4条)。
17 、剪力墙的间距。 18 、框架-剪力墙结构的剪力墙应带边框梁柱,暗梁容易遗漏,注意边框柱宜全高加密箍筋。
19 、筒体结构楼盖外角宜加强,JGJ3 第9.1.5条。
20 、核心筒角部边缘构件应专门加强,JGJ3第9.1.8条。
21 、核心筒开洞要求,JGJ3第9.1.9条、9.2.2条
22 、楼盖主梁不宜搁置在核心筒连梁上。
23 、核心筒应具有良好的整体性,JGJ3第 9.2.2 条。
24 、框架-核心筒结构周边柱间必须设框架梁。
25 、7、8度地震区不应采用厚板转换构件(地 下室除外)。
26 、转换层上部结构与下部结构的侧向刚度比应符合JGJ3 附录E的规定。
27 、落地墙的布置应符合JGJ3 第10.2.3条的要求。
28 、底部加强部位的高度,JGJ3 第10.2.4 条。
29 、抗震等级,JGJ3第10.2.5条。
30 、薄弱层应乘1.15的系数放大地震剪力,JGJ3第10.2.6条
31 、框支柱的地震剪力调整,JGJ3 第10.2.7条。
32 、框支梁柱的设计,JGJ3第10.2.8条、10.2.9条、10.2.11条、10.2.12条,底部加强部位墙体配筋,JGJ3第10.2.15条。
33 、转换层楼板设计,JGJ3第10.2.20条。
34 、高层建筑应考虑偶然偏心的影响。
35 、高度超过60m 的高层建筑,基本风压应按100年重现期风压值采用,注意风载体型系数。
36 、最大地震作用方向,斜交抗侧力构件。
37 、特别不规则结构应考虑双向水平地震作用。
38 、复杂高层建筑应采用至少两个不同力学模型的结构分析软件进行整体计算,并补充弹性时程分析。
39 、边端跨大开间楼板计算,边端支座宜采用铰接假定。
40 、开洞楼板局部不连续,或有缺口或宽度窄小应采用弹性楼板假定并采用总刚分析,转换层楼板应采用弹性楼板假定,总刚分析。
41 、大底盘多塔结构,既要整体计算,也要切 开分塔计算。
42 、剪力墙结构底层层高的确定方法。
43 、框支剪力墙结构的抗震等级。
44 、所使用程序的审查。
45 、框剪结构墙体开洞加强措施比剪力墙严,统一措施第229 页和225 页。
(三)砌体结构
1 、结构布置、层数、总高度。
2 、墙体局部尺寸不足应有加强措施。
3 、大于2.0m洞口两侧应加构造柱。
4 、砌体结构应有防裂措施。
5 、楼梯间墙体应有抗震加强措施。
6 、合理布置构造柱和圈梁,圈梁兼做过梁时应另行计算配筋配箍;构造柱支承梁时,应适当加强,并宜将纵筋锚入基础内。
7 、较大跨度梁下应设置垫块,GB5003第6.2.4条、6.2.5条。
8 、悬挑梁的设计计算。
9 、在砌体中留槽洞、埋设管线等应遵守规范的规定,特别是水平或斜向埋管留槽,GB5003第6.2.14条。
10 、砌体结构错层问题。
11 、砌体结构设置角窗问题。
12 、砌体结构设置阁楼问题。
13 、砌体结构层高超限问题,底层层高取值和计算高度问题。
14 、砌体墙加砼墙的混合承重结构。
15 、砌体最低强度等级,士0.00以下宜用≥MU15、≥7.5水泥砂浆,5层及以上房屋应采用≥MU10的砌体;抗震设计的砌体应≥MU10,砂浆强度等级应≥M7.5。
16 、坡屋顶结构,墙和构造柱均应到顶,墙顶设圈梁,构造柱锚入圈梁内La,注意可能有的坡屋顶推力问题。
17 、小墙垛承压计算,墙体局部承压计算。
18 、底框结构底部框架抗震等级,砼强度等级,抗震构造措施,特别是第二层与底层侧向刚度比,8度时不应大于2.0,且不应小于1.0(一层底框时);底部二层底框,底层与底部第二层侧向刚度应接近,第三层与底部第二层侧向刚度比,8度时不应大于1.5,且均不应小于1.0。
(四)地基与基础
1 、设计文件是否正确使用岩土工程勘察报告所提供的岩土参数,是否正确采用岩土工程勘察报告对基础形式、地基处理、防腐蚀措施(地下水有腐蚀性时)等提出的建议,并采取了相应措施。
2 、需考虑地下水位对地下建筑影响的工程,设计及计算所采用的防水设计水位和抗浮设计水位,是否符合岩土工程勘察报告所提供的水位。
3 、存在液化土层的地基,是否根据建筑的抗震设防类别和地基的液化等级,结合具体情况采取了相应的措施。
4 、基槽(坑)开挖后是否按要求进行了验槽,当发现与勘察报告不一致或出现异常时,是否结合具体情况采取了相应措施。
5 、对《 建筑地基基础设计规范》GB50007-2002第10.2.9条所列的建筑物是否按规定在施工期间和使用期间进行了变形观察。
6 、人工处理地基,如复合地基等,其承载能力和变形是否满足建筑物的要求,其承载能力是否通过载荷试验确定。
7 、深基础施工中基坑开挖和工程降水对毗邻建筑物的影响及边坡稳定是否采取了相应措施。
8 、桩基类型选择、桩的布置、成桩方法、终止成桩条件、试桩要求及桩的检测等等是否有明确的要求。
9 、地基承载力验算(包括软弱下卧层验算)。
10 、地基基础设计等级及地基变形计算。
11 、地基稳定计算,GB50007-2002第5.4节。
12 、基础设计(包括桩基承台及筏板等),除抗弯计算外,尚应进行抗冲切及抗剪切验算,必要时应进行局部承压验算。
13 、地下室隔墙计算;地下室门窗洞口的地梁及连梁计算。
14 、地下室外墙计算——土压力、水压力、地面荷载,土压力系数,计算简图。