表达爱意的英文缩写:[转载]中国税网竟然认为公允价值计量的投资性房地产不

一、中国税网的两篇文章

1、以公允价值计量的投资性房地产可否纳税调减折旧？

来源:中国税网《财税实务问答》2011年第8期

日期：2011-04-15   

　　问：由于会计准则规定以公允价值计量的投资性房地产不计提折旧，只将公允价值变动损益部分计入公允价值变动损益。但是，税法不确认公允价值变动损益部分，企业所得税汇算时是否允许其折旧部分（账上没计提）作纳税调减？

　　答：《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产：

　　（一）已出租的土地使用权。

　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（三）已出租的建筑物。

　　第十一条规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　《财政部、国家税务总局关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2007]80号）规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。

　　《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2010]148号）规定，根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。

　　另外，《青岛市国家税务局关于2010年度企业所得税汇算清缴若干问题的公告》（青岛市国家税务局公告2011年第1号）附件第（五）款规定：

　　问：企业固定资产会计折旧年限长于税收规定的最低折旧年限，年度纳税申报时其会计折旧是否可以进行调整？

　　解答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定，企业固定资产会计折旧年限长于税收规定的最低折旧年限，年度纳税申报时其会计折旧小于按税收规定最低年限计提的折旧，因其会计处理方面并未实际提取，因此不能做纳税调减处理。

　　依据上述规定，合理的支出税前扣除遵循“实际发生”原则，会计规定采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。因其会计处理方面并未实际提取，因此不能做纳税调减处理。

    （看样子，中国税网的专家们是被青岛国税局影响了！源头在青岛国税局啊！）

2、公允价值模式计量的投资性房地产如何纳税处理？

来源: 中国税网《财税实务问答》2011年第20期  

日期：2011-10-11

　　问：我公司目前在市中心拥有一栋写字楼，已全部出租，经评估在会计上符合按公允价值模式计量的投资性房地产。因此我公司决定近期转为按公允价值模式计量的投资性房地产。请问：

　　1、转换日时，写字楼公允价值大于目前账面价值的，按会计准则规定计入“资本公积”部分是否需要缴纳企业所得税？

　　2、后续计量中，我公司按规定不提折旧或摊销，仅根据公允价值变动记入“公允价值变动损益”科目，税务如何处理？是否一样认可不计提折旧及“公允价值变动损益”的金额？

答：1、《企业所得税法实施条例》第五十六条规定，企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。

　　前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。

　　企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。

　　根据新准则核算的公允价值计量模式下的投资性房地产，计税基础的确定仍应按历史成本计量，公允价值变动引起的资产计量增值，不需要计入应税所得，缴纳企业所得税。

　　纳税申报时，该项资产相关调整在附表七《以公允价值计量资产纳税调整表》第9行体现。

　　2、《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作有关企业所得税纳税申报口径》（国税函[2010]148号）规定，根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。

　　参照《青岛市国家税务局关于2010年度企业所得税汇算清缴若干问题的公告》（青岛市国家税务局公告2011年第1号）附件第（五）款规定：

　　问：企业固定资产会计折旧年限长于税收规定的最低折旧年限，年度纳税申报时其会计折旧是否可以进行调整？

　　解答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定，企业固定资产会计折旧年限长于税收规定的最低折旧年限，年度纳税申报时其会计折旧小于按税收规定最低年限计提的折旧，因其会计处理方面并未实际提取，因此不能做纳税调减处理。

　　据新准则核算的公允价值计量模式下的投资性房地产，会计上不提取折旧，税前也不做纳税调减处理。

　　此问题实际执行中有争议，稳妥起见，建议跟主管税务机关沟通后处理。

二、其实税法有明确规定

1、《企业所得税法实施条例》第五十七条明确：“企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等”。

用于出租的商铺、写字楼，属于为出租而持有的使用价值超过一年的房屋、建筑物，所以，按照税法，此类投资性房地产属于固定资产，、所得税汇算清缴时可以扣除其折旧。

2、《企业所得税法实施条例》第六十五条明确：“企业所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等”。

用于出租的土地属于为出租而持有的土地使用权，符合税法无形资产的定义，因此，所得税汇算清缴时可以扣除摊销额。

当然，对于持有并准备增值后转让的土地使用权，不符合无形资产定义，应视为企业的存货，待处置时再扣除其成本。

3、总局发布的《企业所得税法实施条例释义》对实施条例第五十六条释义时明确：“条例中的无形资产实际上包括准则中的无形资产、商誉和部分投资性房地产，条例中的投资资产包括准则中的交易性金融资产、持有至到期投资和长期股权投资，条例中的固定资产还包括准则中的固定资产和部分投资性房地产”。

而且，看总局所得税司刘磊处长以及高金平大师所做的会计与税法差异，也认为用于出租的投资性房地产可以税前扣除折旧及摊销。

还好，广东省国税局、地税局共同发布的所得税汇算清缴文件明确公允价值计量的投资性房地产可以扣除折旧，广东省的纳税人不必为此担心。