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(6省市消协在京发布点评意见之六) 物业公司炮制霸王条款 业主权利岂容随意剥夺
[字号：大 中 小] 2004-04-29 霸王条款：成都市双流县《××音乐花园前期物业管理服务协议》总则第５条规定：根据相关政策，甲方是××音乐花园的物业管理机构，乙方同意××音乐花园落成竣工后的物业管理权归甲方。第二章第６条规定：根据实际需要，按国家有关规定，在征得业主委员会意见后，制定调整本小区的管理收费标准，经本县有关物价部门批准后，向乙方公布实施。（在业主委员会成立前，按国家有关规定自行调整。） 点评意见：根据《物业管理条例》，前期物业企业是开发商通过招投标程序选定的，其存在是暂时性的，当业主入住达到一定比率或者经过法定期限后（北京市规定入住率达到５０％以上或入住两年后）成立业主大会，就要由业主大会经过招投标程序来选聘物业公司，并与其签订正式的物业管理合同。总则第５条实际上掩盖了前期物业企业的临时性色彩，剥夺了成立业主委员会后，消费者自主选择物业企业的权利。 第二章第６条的规定中，物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项有不同的收费标准。有的收费项目国家有明确规定；有的收费项目需要物业管理企业与业主洽谈协商决定；有的收费项目则是物业管理企业代收代缴。上述费用凡能明确的，都应在合同中予以明确约定。在业主委员会成立前，需与业主协商的收费项目，物业企业不能自行调价。根据国家规定作出的收费价格调整，也应事先向业主告知。 上述格式条款违反了诚实信用和公平原则，减轻了经营者责任，限制、剥夺了作为业主的消费者应当享有的权利。 法律依据：《合同法》第３９条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 《物业管理条例》第２４条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”第２６条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第４１条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。” 该条款还违反了《民法通则》第４条，《合同法》第４０条、第54条，《消法》第２４条的规定。 (四川省保护消费者权益委员会)
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