混凝土裂缝参考文献:房市必然暴跌的46个理由之二

    13.张三们拿的已经是最后一棒，傻瓜才会去替死。驳“有房在手不愁卖”的错误观点。

　　大多数人拿着最后一棒。炒房者张三在2007年花130万买房× 1.35 = 2009年拟以176万卖给李四。扣除税费利息消耗后，2年才实赚到20％。炒房者李四以176万买房 * 1.35 = 在2011年拟以238万卖给赵五。赵五以238万买房 * 1.3 = 2013年拟以309万将已盖6年的旧房卖出去。李四“用屁股想”就知道，以前309万可买10套，赵五凭感性就不可能接手。李四们说：“张三们拿的已经是最后一棒，傻瓜才会去替死”。

　　炒房者为什么被套死？因为不知道“下棋要看后三步”，因为不知道“生意链”上的人都赚自己才能赚，因为不知道树上10只鸟，打下来1只，其他鸟都吓跑了。　　

　　14. 只要相信价值规律比人强，只要有耐心，就能够买到价格较合理的住房。驳“房价永远高，不可能便宜”的错误观点。

　　经济运行周期是一个不以人的意志为转移的经济规律，过度上涨的后果是过度下跌。价值规律具有自动调节功能。当白菜供不应求时，价格升高到4元。大家少买了，正府调控了，获利多使得种植量增多了，然后价格就自然下降到2元了。

　　价值规律神力无比，在牛市里，高估时车水马龙，捷报频传，人们神差般地贪心地追高追高再追高；股熊市里，低估时门可罗雀，寝食难安，人们鬼使般地恐惧地抛售抛售再抛售；涨到6124点时你1人唱空，会有9人笑你骂你，会有9人不肯卖出；已经跌到1802点了，你1人唱多，会有9人笑你骂你，会有9人不肯买入；90％的人没有逆市操作的胆识和判断力，于是，房价里的大部分水分就被挤掉了，价格就接近价值轴心了。

　　价格以价值为轴心，围绕价值上下波动。严重违背价值规律是不可能长久的，只要有信心，有耐心，就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。那么，价值轴心在哪里呢？6年前，二线的H市新房房价在价值轴心下边，每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。2007年秋竟然卖到1.2万元。“新房的价值轴心可能是6000元”（涨3000）。通膨所增加的土地外成本不超过700元。土地是全民所有，许多行业的利润小于5%，美国开发商只有5%的利润，所以土地、税费、开发商收益和红包成本共增加2300元，“熊市先生”就给足面子了。　　

　　15.房价奇高，热钱只出不进，房价必跌。驳“人民币升值，热钱大量流入，房价必涨。”的错误观点。

　　目前中国经济的表象与日本“失去的10年”之前的状况有许多相似：米元弱势是一种“多印钱以吃钱”的剥削手段。米国大幅减息，喧染金融事件，利用各种机会，将大量白纸印成米元，逼人民币对米元升值，从而将更多的米元赶进我国来买股买房。米元必需兑换成人民币才能流通，于是我国不得不对应地加印人民币，所以热钱泛滥。人家减息而我国加息的话，会导致更多的米元流入。无法加息，于是通胀难控，经济恶化，进退两难、苦无良方, 如果房价继续上涨，就会引狼入室、就会火上浇油，就会全盘皆输。

　　赌人民币升值的热钱大多是到处游荡的短线资金，不可能只进不出，撤退潮迟早会到来，大进之后是大出。人民币不可能一直升值，升值之后是贬值。炒高股价房价是为了高抛赚差价，大涨之后是大跌。十几年前热钱就是这样玩日本的。

　16.由于“圈钱”现象严重，房市难逃大跌的厄运。驳“房市有正府这个靠山，不会大跌。”的错误观点。

　　一套100万的房子，被拿走的土地款、各种税收、盖许多公章时收取的管理费和给贪官的红包等有多少？其中不少是不合法不合理的。只有房价涨高才能圈到钱，所以就搞“开发权垄断”，所以就明里暗里地“纵市”、“托市”和“救市”，所以就对各种违法违规行为“睁一眼闭一眼”，于是房价就越涨越高，越来越背离价值规律，市场越来越不堪重负，熊市就不请自来了。正府先是“当靠山”，后来“靠山吃山”，最终“成也萧何，败也萧何。”　　

　　17. 物业税将逼出房市“大小非”，是压垮房价的“最后一根稻草”。驳“物业税不会出台”和“物业税出台后，房价该涨照涨”的错误观点。

　　房价下跌，用高价地盖房就亏本了，土地就流拍了，“卖地财正”就走不通了。“以地生财”变为“以房生财”的物业税就不得不出台了。“吃土地”的对象少，吃不饱，弊端多，背骂名，不可持续。“吃物业税”的对象是人海。这是国际通行，名正言顺。已经空转多年，象自己去银行交水电费或交个税那样简易可行。但这是压垮房价的“最后一根稻草”。房子多了养不起，炒不起，不合算。10万套投资投机房要卖出，将象股市“大小非”一样，将象万人抢过独木桥一样，将象城市大堵车一样, 卖盘汹涌，买盘观望，房价不跌才怪呢。　　

　　18. 正府不能随心所欲。“正策多变”必然导致股价房价上下大波动。驳“房价股价要涨要跌，正府说了算。”和“正府获利多，对房价股价下跌不会不管。”的错误观点。

　　在管理经济中，正府管理有个老毛病叫“正策多变”，病症是“打摆子”，医治总是不及时。运用市场手段来管理时，“一放就乱”。房价由每平米3000元大涨到12000元，股价由998点大涨到6124点，热气腾腾，牛气冲天！“一乱就管”，运用圈钱手段来调控房市，拍卖土地，不断加税。运用圈钱手段来调控股市，发行大量新股，不断加税。“一管就死”，比如股市2007年东见大顶6124点后，2008年9月最低已经跌到1802，“飞流直下三千尺”，跌去70.6％。住的是同一个医院，下的是同一种药（圈钱），房市岂能独善其身，上下大波动是必然的。房市离“一死就放”还早呢。　　

　　19.放任房价上涨，就象放任堰塞湖不断上涨，只堵不疏，后果不堪设想。驳“正府应该救市”和“房价跌不得，损失太大了。”的错误观点。

　　砖家说：为了经济发展和金融安全，房价不能跌。那就听你的，让房价不断上涨吧，结果呢？今后再跌对经济发展和金融所造成的损失更惨重，更不可收拾。一切处于高位的东西都具有可怕的力量，这在物理上称为势能。正府救市就是堵堰塞湖，是死路一条。放任水位继续升高，势能就越大，一旦垮塌，死的人就多了，损失就大了。

　　房价上涨20万元，那么下落的势能小，不会跌。上涨100万元，那么下落的势能大，会大跌。一旦大跌，就象一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，惯性太大了，谁也阻挡不了。看股市吧，大跌再“救市”就不灵了，只是增加价格运动的摩擦系数而已。如果再次上涨，那也是回光返照，拉高出货，那只是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶而已。　　

　　20.熊市深不可测，初中期救市救不起来。驳“正府在下跌初期不救市，房价跌30％后就会救市，所以跌不深。”的错误观点。

　　大家在房牛市里都看到了，正府救市的初中期是在卖“空调机”，在熊市的初中期想靠几个利好把市场救起来也是不可能的。房熊市里，在后期，在转折点的救市才会见效。2008年从春天到秋天，股民天天骂正府不救市，可是，正府已学乖了，不愿意再屡救屡败，不愿意再自讨没趣，2007年10月6124点开始走熊后，到2008年9月，最低见到2000点，还没有象样的认真的有效的救市。　　

　　21. 银行按揭是杠杆毒药，毒倒一大片。驳“银行永远支持房市炒作”和“按揭是帮助百姓买房”的错误观点。

　　“按揭击鼓传花”是这样进行的：银行按假收入证明放房贷。陈大用刚买进的301号房抵押按揭30万，涨价后卖出。接手的王二用此房按揭50万，涨价后卖出。接手的张三用此房按揭70万，首付30万，总买价100万。结果：一是搞出通货膨胀，二是房价大跌时，按揭者可以把房子推给银行，银行就成为大输家，所以这场“游戏”的“出资人”不得不最早逃跑。现在，按收入把关，李四们只能贷到40万，加上自己的30万，总支付能力才70万。于是，张三们100万买入的房子就成了最后一朵花。

　　按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位；房贷到高位会放大亏损，是“杠杆毒药” ，药性一发作就会躺倒一大片。炒家购买1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。房价跌了40％,房子的市价降为600万，那就死定了。3个月未交按揭款，银行就来收房。熊市拍卖必然低于市面价，拍得550万，自己的300万不见了，还欠银行150万，成为“百万负翁”，被银行列入“黑名单”，没有东山再起的机会，永世不得翻身。　　

　　22. 房市无法逃脱四季轮回的宿命。不进则退，盘久必跌。驳 “我们有中国特色，泡沫不会破。”和“小跌后还要上涨”的错误观点。

　　大自然春夏秋冬，四季轮回，万物闹腾，生生死死，符合规律，自然天成。房市，去年是如火的夏天，今年是落叶的秋天，明年是寒冷的冬天。炒房者，去年猛如虎，今年骑老虎，明年逃如鼠。开发商，去年神气象老爷，今年憋气当孝子，明年叹气如乖孙。即使是创造了天地万物，安排了四季轮回的上帝，也无法改变客观大势，何况只能顺势者生，逆势者亡的凡胎肉身之人。目前的房市难救，无法走回烤人的夏天。

　　自行车上坡必然是：逆水行舟，不进则退。每分钟只踩3下，即小于所需要的最小速度时，一定会倒退。下坡不需要用力，靠惯性就会越来越快。大趋势具有持续性，不容易改变，一旦改变为下跌趋势，短期就不容易再改变。

　　万有引力，涨得越高，回落的势能越大。爬得越高，摔得越痛。弹簧拉得越高，回缩力越大，回落的位置越低。最会生蛋的母鸡是房地产股龙头万科，20年来至少腰斩过5回。没买到低价房就象没买到低价万科股，不会永远失去买人机会。不但今后有买到“低价蛋”（当房奴）的机会，连买到“低价母鸡”（当开发商）的机会在今天（2008年9月中旬）也有：大多数房地产股已经大跌80％以上。　　

　　23.房市已是“雄关漫道真如铁。”“山重水复疑无路。”“路漫漫其修远兮。” 驳“房价只会小跌，不会大跌，房市不会有大熊市”的错误观点。

　　围城外的人不想进去，大家听说过“新手死于大顶，老手死于熊市抢反弹”的股言，都在袖手旁观。围城里的人想出来，叫卖声一个比一个高。“冬天”里，房子可能变成任人杀跌的“负资产”。涨时超涨，跌时就会超跌。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。下跌的第一年，跌去15万，外加资金成本损失5万，共损失20万。下跌的第二年，共损失30万。下跌的第三年……买涨不买跌，阴跌再阴跌，不反弹。熊市不言底，“敢问路在何方”？“识时务者为俊杰”，“好汉不吃眼前亏”，面对银行要收房，几人能顶得住？

　　顺势者昌，逆势者亡。熊市来了，最好的战略是冬眠。没有良心的砖家在股市5000点就鼓动别人买股。结果，小李抄底抄在了地板上，却没想到还有地下室；小王抄在了地下室，没想到下面还有地窑；小张抄到了地窑，没想到下面还有地狱；地狱又分18层。“山重水复疑无路”，不到大底不放量。早买一个月就多亏1万，越跌越没人买。晚卖一个月就少赚1万，越跌越有人要卖。兵败如山倒，直至物极必反、否极泰来，才会“而今迈步从头越”。　　

　　24.炒房者正在重复许多股民的错误：在投机市里做长线投资。驳“房价的长期趋势是上涨”的错误观点。

　　投机市的基本特征是涨时超涨，跌时超跌。开弓没有回头箭,涨时会涨得很高。落箭不会半空停, 跌时会跌到地板。搞投机就要低买高卖，不贪不恋，打得赢就打，打不赢就跑。房子如果被当作股票来炒，就不再是长期投资的佳品了！我国炒房是第一回，炒房者正在重复许多股民的错误：在投机市里做长线投资。建立在投机基础上的市场低买高卖，如潮汹涌，加上按揭是杠杆毒药，很容易掉入深渊。例如，深圳房价下跌30%后，李金东无力承受69套房每月30万的还贷压力而沦为民工。

　　要看到，香港1997年房价泡沫破灭11年了，还没有见到当年的最高价。日本房价泡沫破灭17年了，离当年最高价远得很。假如经过20年日本创下新高，炒房者得到只是资金坐牢20年，倒亏了20年的利息，我们从这种长期趋势中能得到什么好处？　　

　　25. 只要有5％的动摇分子要卖出，就足以把房价杀低50％。驳“中国人爱买房，大家都在长期投资，大抛盘不会出现。”的错误认识。

　　牛市里，70％的人看涨，看多理由有100条，熊市里，90％的人看跌，看空理由有101条。牛市里，赚大钱的事例家喻户晓，熊市里，亏大钱的教训人人明白。牛市里，有利于多方的谣言大行其道，对大利空都不在乎，熊市里，有利于空方的谣言满街传扬，对明摆着的大利多大家都不相信，捕风捉影的利空却人人相信；利空是实在的利空，大家恐慌地争先恐后地出货，所以极具杀伤力；遇到利多是难得的出货良机，所以听到利多也是利空。人言的杀伤力极强，三人成虎，众口烁金。大量需求突然不见了，“范跑跑”（供给）不约而同地冒出来了。

　　“锦上添花追涨，落井下石杀跌”永远是“市场先生”的本性。KFS和炒家由几千万人组成，不可能“铁板一块”。即使有95％的人信念坚定，100年也不卖，但房市的定价权总是掌握在少数人手里。上涨时多数人坐轿子被抬高。下跌时，只要有5％ * 100万套各类住房 = 5万个的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低50％。楼市盘子太大了，参与的人太多了，没有真正说了算的大庄家，一旦下跌，就象大堤决口，卖盘凶猛涌出，谁来组织众人去堵住决堤大口？

26. 许多炒房者东一个“不会”，西一个“不可能”，其实熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。驳“买房比其他投资安全”的错误认识。

　　一个人的寿命的长短是由最差的那个器倌决定的，虽然几十个器倌都没有病，但有一个主要器倌（比如心、肝、肾）完蛋，人就完蛋了。所以房价要跌，几十个理由中有一种成立就足够了。这就是风险。君子不立危墙之下，但是多少人不知道有这样的风险，认一种死理，被各种概念玩死了。

　　疯狂是要付出代价的，大涨了就有风险，就要大跌。这是投机市场的铁律。如果谁在２００７年10月股市６124点时，说股市会跌到1802点（跌70.6％），谁会相信呢？然而，人们认为不可能发生的事情却发生了。这就是市场，这就是“市场先生”的无情，没有什么不可能。股市里，王十进去,王二出來。2008年9月，68.59元的招商地产跌到10.81元（跌剩15.76％）也没几人敢买。最初快速套牢40%,反弹总是夭折，之后就是漫漫阴跌和熊市不言底。熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。股市至少5次演绎“从哪里来，回到哪里去”的故事。　　

　　27. 驳“基本面找不出房价大跌的理由。”的错误观点。房市和股市的涨跌周期一般是8个阶段，大涨大跌，追涨杀跌。

　　第1阶段是初露锋芒，慢步缓涨，先知在买，跟者不多。

　　第2阶段是开始上涨，信心大增，买者日多，到处盖楼。

　　第3阶段是如日中天，利好频传，买者踊跃，迭创新高。

　　第4阶段是高位盘整，众人观望，有价无市，地价下跌。

　　第5阶段是拐点到来，利空连连，救市无望，降价不断。

　　第6阶段是房价中跌，后觉跟卖，恐慌加剧，跌幅已深。

　　第7阶段是阴跌不断，钝刀割肉，深不见底，套牢难眠。

　　第8阶段是横盘筑底，黎明之暗，上涨前夜，先知再现。

　　低位买入才叫先知先觉。目前各地的房市，许多地方处于拐点到来的第5阶段，广深处于房价中跌的第6阶段。买涨不买跌。高位还在买的会深度套牢。大势已去，不识时务者还能撑多久呢？　　

　　28. 买房人越来越精，越来越忽悠不动，房价就下跌了。驳“有钱人不在乎房价高低，想买就买。”和“自住者任何时候买房都是对的。”的错误观点。

　　“有钱人不在乎房价高低，想买就买。”这是不了解有钱人的说法。“越有钱越精，越小气”。他的有钱来自于比一般人更会算帐，来自于比一般人更重视资金的投资收益率，来自于不受别人忽悠，所以他更加在乎房子的价格高低。大多数有钱人是靠“经济周期”的起伏而发家的，所以更知道在下降通道里不能买房。

　　“自住者任何时候买房都是对的。”这是没有技术含量的忽悠。自住者明知房价要下跌了，可能买贵了40万，为何不等二年呢？又不是住在街上等。40万够买4部车，40万够你一家积攒8年，不是小数目。你买面子比人家多花了40万，人家在背地里笑话你，你有何面子？真的下跌40万，买家就会拉起大横幅闹退房和要求补差价，大家见的还少吗？　　

　　29. 买卖来回需要几个月，流动性差致房市于死地。驳“等待跌势明显再卖”的错误观点。

　　牛市里，中介比食杂店多。熊市里，一家大中介倒闭就关店几百上千间店。现在，中介门可罗雀，你经过时注意看一下人头就明白了。牛市里，挂牌卖出量1000套 / 每天成交200套 = 5倍的待卖率。熊市里，挂牌卖出量增到30000套 / 每天成交减为30套 = 1000倍的待卖率，就象卖出的窗口有1000人在排队。买入的窗口只有1人。见到下跌，有人就要激流勇退了，有人就要顺水推舟了，有人就要落井下石了。

　　在股市，今下午买明上午可卖，随时都有短炒者接手，100万元的股票要卖出时，一按卖出键几秒钟后款就到帐了。一套房可能1年还卖不出去，一买一卖的交易期需要几个月，买者给2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为他那2万已跌没了，大跌后还要阴跌三五年，就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。房市没有快速的出局机会，一旦关门打狗，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。1998年香港的一夜赤贫说的就是这样的情况。面对这一结局，许多人在高位就会恐慌，就会争先恐后地杀低抢跑道卖出，从而引发大跌，推动大跌。　　

　　30. 资金链将绷断，开发商的唯一的活路是大降房价。驳“我国盖房永远好赚，开发商不急着卖。”的错误观点。

　　房地产是资金密集性产业，最需要资金，却因为目前风险很大而得不到足够的资金支持。许多地产公司的负债率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。一看势头不好，大家都翻脸不认人了，麻烦就一个接一个来了：土地实行拍卖，有的成本大增。有的囤积的土地5年也开发不完，开发资金的缺口很大，超过2年不开发就会被无偿收回。重征土地闲置税，土地养不起。买者已经不肯买期房，有价无市拖得越久，资金压力也就越大。建筑公司要求开发商按进度支付工程款。钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货。最头痛的是大力压缩银行对房企的新贷和银行来讨旧债。

　　先降价为强，后降价遭殃。不卖跳楼价，就要人跳楼。几经劫后余生的万科最精灵，表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，不想死的开发商会争先恐后地降价卖房，拿到现金，以解燃眉之急。