2011年房管局工作计划

           2011年是进一步巩固和发展成果、保持房地产业健康持续平稳发展的关键一年。做好今年的工作，对全面实现“十五”计划目标，为“十一五”期间房地产业稳步发展打好基础、开好头，具有十分重要的意义。今年的工作既有很多有利条件，也面临不少困难和挑战，困难与机遇交织。从全国来看，加强调控与持续发展并存，房地产业仍是国民经济的重要支柱产业，房地产业将会在正确的宏观调控下，继续为国民经济的繁荣和发展作出贡献，不会出现大起大落，发展仍是主题，但国家要实现宏观经济的平稳运行，必将继续施行经济紧运行政策，加大宏观调控力度，房地产业作为宏观调控的重点，仍将面临土地供应紧张、银根紧缩的局面，今年房地产业将以“紧”为基调。从全市来看，加快发展机遇与拆迁安置压力并存，中心城市建设进一步加快，房地产开发已成为城市建设的主力，住宅和房地产开发投资总额占城建项目总投资的比重加大，为我市房地产业发展提供了难得的机遇，但同时，城市化过程中大量的前期货币拆迁矛盾转嫁到后期实物安置矛盾，拆迁安置工作任务将进一步加重。从房产行业来看，一是管理服务水平不断提升与面新的矛盾、新的情况并存，须进一步内强素质，提高应对各种困难、矛盾的能力；二是住房市场需求持续旺盛与供应总量偏紧、结构性矛盾突出并存，实现“三个基本”的目标任务还十分艰巨，宏观调控的能力还要进一步加强；三是人居环境得到很大改善与弱势群体住房困难面加大并存，保障住房建设的任务和维护社会稳定的责任加重。总之，新的一年既是面临机遇、充满希望的一年，也是面临严峻挑战、充满考验的一年。我们必须充分估量可能遇到的困难和挑战，正确应对、统筹兼顾、全面发展，努力保持房地产业持续、健康、较快发展。         2011年全市房产工作总要求是：紧紧围绕全面建设小康社会目标，以努力实践“三个代表”、贯彻落实科学发展观统揽全局，认真贯彻市委四届二次会议精神，以进一步改善人居环境为核心，突出“三个保障”、规范“三个秩序”、实现“三个基本”、争创“四个先进”，充分发挥房地产业对经济增长的拉动作用和城市建设的主力军作用，全面提升行业管理水平和行风软环境建设水平，努力实现全市房地产房地产业的健康、平稳、较快发展。       突出三个保障就是：突出廉租房、解困房、政策性商品房对困难群体、拆迁家庭的住房保障       规范三个秩序就是：规范开发秩序、规范交易市场秩序、规范物管秩序       实现三个基本就是：实现房地产市场的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”      争创“四个先进”就是：争创目标管理先进单位、行风软环境建设“十佳”单位、中心城市建设先进单位、创建“四城”先进单位       实现上述要求，必须抓好5个方面的工作：       一、握好房改推动和住房保障的关系，着力维护中低收入家庭住房根本利益        突出重点，完善保障体系。房改的重点仍然完善住房供应体系和维护企事业单位改制稳定。特别是保障住房建设和安置的任务将非常繁重，是我们工作的重中之重。要按照总量调控、合理布局、分类解决、妥善安置、及时保障的原则，完善与城市建设改造规模相适应的住房保障体系，做到廉租房对象应保尽保，拆迁家庭及时安置解困房或政策性商品房，实现居者有其屋，维护社会弱势群体的基本住房利益和社会稳定。一要坚持以租金补贴为主的方式，保障最低收入家庭基本住房需要。市区要继续加强与街道居委会的合作，解决100户困难家庭的廉租房；县区要加快廉租房政策的实施，特别是淮阴、楚州两区要想办法从公积金增值部分和售房款中提取廉租房资金，实现廉租房对象配租到位。二要加大解困房和政策性商品房的建设安置力度。要按照“谁投资、谁储备、谁安置”的原则，实行项目责任制度。要尽快建好解困房小区东风花园二期工程，完成清河区解困房小区3万平方米的建设任务，为更多的拆迁困难户解决住房问题。积极创造条件，保证和平东路、钵池山公园、城南、新新家园、新港小区等政策性商品房项目的尽快顺利实施。今年市区要完成解困房和政策性商品房施工面积55万平方米，竣工面积35万平方米，对2002-2003年度市区拆迁过程中至今仍未解决住房问题的家庭，通过廉租房、解困房、政策性商品房的渠道，逐步解决其住房问题。淮阴区要完成河下小区5万平方米解困房的建设任务，楚州区要开工建设伶运小区。同时,要改进工作方法，加强对全市保障住房建设安置工作的指导，直接实施的新新家园与和平东路政策性商品房要积极筹措建设资金，保证开发建设进度，采取“整体批发”的方式交于实施单位进行安置。三要加快建立住房解困资金，为购买解困房的家庭贷款提供风险担保。协调市财政从各资产经营公司经营土地净收益部分提取5%作为住房解困资金，由市财政局和房管局共同管理。       抓住热点，深化住房改革。利用企事业单位改制的机遇，乘势扩大住房补贴到位率。要继续深入细致地做好改制单位领导和职工的思想工作，摸清改制企业的“家底”，对理顺劳动关系后，净资产还有节余的改制单位，要根据房改政策确定个人补贴金额，按统一比例分配到位。要妥善解决好离退修老干部、异地交流干部的住房补贴问题，落实好财政拨款单位退休人员住房补贴分批分年度列入财政预算，进一步扩大新制度的覆盖率。今年，全市要落实2000名老职工、1500名新职工住房补贴（其中市区分别为1700名和1300名）。        二、把握好调控总量和优化结构的关系，着力实施房地产开发宏观调控       我市的房地产业要实现平稳较快发展，就必须用科学的发展观作指导，既要服从中央的决策，实施宏观调控，防止过热，又要掌握好调控的力度和方向，要以总量调控和结构调控为重点，把抓好宏观调控措施和抓好全年工作结合起来，既要保证各项宏观调控措施的落实，又要完成好既定的工作目标，防止大起大落。       强化总量调控。土地供应是房地产开发的源头，没有供地作保障，房地产开发就成了“无米之炊”、“无源之水”，从我市房地产市场的情况来看，房地产开发土地供应仍然偏紧。去年，市区新增房地产开发用地仅40亩，开发企业在建项目的存量土地也基本全部开发销售，尽管去年底市政府加大了新增开发建设用地出让力度，但房地产开发有一定的延时性，新挂牌出让的土地，从开工到竣工投放市场还要有近一年多的时间，因此，在短期内，我市房地产市场的供求矛盾还会很突出。一要合理编制年度开发计划，衔接好土地、规划、拆迁等部门，努力拓展存量、扩大增量，及早合理安排土地供应计划，落实土地供应措施，保证房地产开发年度计划的顺利实施，保持总量基本平衡。在计划的安排上向重点项目倾斜、向保障住房建设倾斜。全市要完成住宅和房地产开发施工面积340万平方米（市区307万平方米），竣工面积200万平方米（市区185万平方米），投资35亿元（市区33亿元），二要抓好重点项目。市区要重点抓好浦东花园、加州城、天山华庭等续建项目和日月星城、新淮中花园等新建项目；淮阴区要重点抓好富豪花园、阳光小区、樱花小区、双河小区等项目；楚州区要重点建好祥宇花园、荷湖花园等项目；涟水要重点建好涟州小区等项目；金湖要重点抓好书香华庭、龙港小区；盱眙要重点抓好化肥厂地块、都梁小区三期等项目。三要加强跟查力度，建立督查协调机制，要与国土、城建项目督查办等部门，对重点项目的建设情况进行跟踪督查，要督促在建项目按计划加快进度，新建项目加快节奏尽快开工，防范开发商“圈而不建、建而不售”。        强化结构调控。近两年来，我市的商品住房价格持续上涨，成为政府和群众关注的热点和焦点。低收入家庭特别是困难群体，面对高涨的房价，从市场上难以购置住房，改善居住条件。房价的上涨除了土地升值、建设配套水平提高导致开发建设成本提高，市场求大于供形成卖方市场等因素外，商品房供应结构不合理，开发企业同质化竞争，商品住房同质同价，中低档商品房供应不足，也是房价上涨的直接因素。因此，不仅要在总量上满足供应，更要调优供应结构，以满足不同收入家庭的消费需求。一要调整住宅和非住宅的开发建设比例。据统计资料反映，我市的商铺、办公等非住宅的开发建设量占房地产开发总量的31%，比全省平均比例高出20%，过多的商铺、办公楼开发，市场已接近饱和，既不利于提高开发建设水平和提高城市建设品味，也不能体现商铺的价值。所以必须充分利用好有限的土地资源，引导和鼓励开发企业尽量多开发建设市场急需的住宅，缓解住房供求矛盾；二要细分市场，除了满足城市拆迁家庭的住房需求，加大解困房、政策性商品房的建设供应量外，还要制订普通商品住房的标准，通过合理布局、凸显区位，实现级差房价，增加中小套型的建设比例，大力发展普通商品房，扩大其供应比例，发挥好其主体作用。        强化开发监管。目前，我市房地产开发建设的产品与过去相比有了质的飞跃，品牌意识有所增强，但是面对国家的宏观调控政策，不少开发企业未能积极应对，举措失当，违规预售、过度炒作、擅自变更规划建设的问题还时有发生，影响了房地产业的整体形象和健康发展。一方面必须积极正面引导，继续倡导诚信经营，继续开展十佳诚信企业评选活动，转变房地产行业在社会上信誉度低的形象。开发企业不仅要在建设质量上树品牌，更要在诚信经营上树品牌，全面树立品牌意识，提高核心竞争力。另一方面必须完善监管措施，增强监管合力。一要与工商、城管、邮政等部门联手，加大房地产广告的监管力度，未经预售许可的开发项目和楼盘不得登载的预售广告，广告的内容必须真实、合法、科学、准确。销售广告和宣传资料所明示的事项，要在商品房买卖合同中约定。二要规范销售行为。规划设计方案未获批准，未取得土地使用权证书的开发项目不得以项目推介会、新闻发布会等形式进行项目宣传，发布会的内容不得涉及房屋价格；制止变向集资，杜绝房地产开发企业在未领取商品房预售许可证的情况下，以任何方式进行销售，以任何形式收取定金或预付款（订金）；鼓励企业通过合作、入股、重组等方式积极寻求新的融资渠道。三要与规划部门联手，对擅自变更规划设计、少报多建的楼盘不予办理预售许可和权属登记。四要开展竣工综合检查，房地产开发项目在单项工程验收全部合格基础上，项目全面交付使用时，组织物管、业主对公共配套和基础设施的运行管理状况进行全面检查，发现问题督促开发企业和实施单位及时整改。        三、把握好市场监管和改善服务的关系，着力引导住房理性消费        目前，房地产卖方市场已经形成，住房成为群众消费、投资的热点，从我市住房消费的走势来看，一边是房源紧缺，一边是需求旺盛，消费和投资行为容易失去理性，甚至出现投机行为，加剧供求的不平衡，刺激房价的上涨。另外，在商品房交易过程中，开发商占据主导地位，消费者处于被动地位，交易时消费者往往忽略保护自身利益，引发诸多售后矛盾。因此，要一手抓市场的规范、监管，一手抓正确引导、服务，将群众的利益维护好、实现好。        在引导住房理性消费方面，要抑制期房炒作，实行商品房预售实名制。购房者或其代理人在认购和签订购房合同时，必须持购房者的有效身份证明，未提供有效身份证明的，房地产开发企业不得与其签约或接受其认购，防止住房投机行为的大量发生；要大力发展住房存量市场，规范住房中介行为，鼓励居民通过购买二手房和租赁住房解决其居者有其屋问题，缓解住房增量市场的供求矛盾；要加强市场的调查研究，准确把握市场动态，及时披露市场信息，加大宣传力度，消除市场恐慌心理，使住房消费得到合理缓步释放。        在市场监管方面，一要实行商品房预售合同网上登记备案制度，对预售合同、房屋基本情况、预售情况进行网上公示，提高商品房的交易的透明度，保障交易的公平、公正，防止一房多售、越权处置的行为发生。二要大力推行新的计价方式。去年新的计价方式在市区已经全面推行，但存在期房按套内面积计价面积矛盾没有淡化的问题，必须推行预售商品房一律按套内建筑面积销售，现售商品住房可按套销售的方式，避免面积矛盾纠纷。同时力争实现房屋产权按套内面积登记；三要增强市场监管合力。       房地产市场监管是系统工程，涉及较多的职能部门，任何一个部门都难以胜任规范市场的重任。必须整合相关职能部门的力量，形成监管合力，才能维护好健康诚信的市场秩序。要积极转变管理理念和管理方式，既要正确引导，提高服务水平，又要依法办事，提高管理水平。定期召开加强市场管理的协调会、碰头会，认真研究新形势下加强房地产市场管理的新思路、新方法，增强部门之间结合部的管理，避免出现管理的真空，形成监管合力，促进我市房地产市场的进一步规范。        在提高服务水平方面，要着重提高房产测绘水平。一直以来，房产测绘是房产系统软环境建设建设的第一“窗口”，是制造群访、集访的第一“车间”，县区的问题更为突出，测绘机构无资质现象普遍存在。去年在规范测绘管理上取得了一定的进展，今年还要进一步抓巩固、抓提高。要加强测绘流程控制，明确各环节的工作责任，对测绘的各个环节实行时限控制，做到规范衔接，有章可循、有据可查。要提高测绘的准确度和工作效率，从提高工作人员的业务素质入手，采用新的面积计算软件，变手工计算为微机操作，对测绘成果实行两级检查、一级验收。要超前介入共有、共用面积分摊，指导开发商制定规范的分摊方案。从维护群众利益的角度出发，对按建筑面积销售的商品住房，销售合同对共有共用分摊面积和分摊构成作未作约定或约定不详的，作出强制规定，显失公正的分摊面积一律不予分摊。要引进先进技术，丰富测绘手段，开展房产控制测量。在抓好测绘工作的同时，要实现产权办证的全面提速，改革房产权利人确认方式，进一步减少审批环节，对除在建工程抵押以外的业务实行一级审批。        四、把握好扩大物管覆盖面和规范物管行为的关系，着力提升物业管理水平         扩大覆盖，增亮点。物业管理是新兴的朝阳产业，具有广阔的发展前景，在扩大就业、创建“四城”、创造安定和谐社会等方面发挥了重要作用，当前我们要抓住创建“四城”的机遇，乘势扩大物业管理的覆盖面。新建住宅小区要在去年实施前期物管招投标试点的基础上，全面入轨，实现前期物管覆盖率100%；分散零星住宅，要以社区为主体，坚持“统一规划、因地制宜、规模组合”的原则，由区级政府牵头，街道、居委会承办，组织开发企业、建设单位、相关部门进行归并整合，纳入社区统一管理，这样既可以扩大管理区域，实现规模管理效益，又可以改善居民的居住环境，提高群众的满意度。要继续开展小区创优达标和优秀物管企业评选活动，为城市建设和创建“四城”增添新的亮点。2005年力争全市物业管理托管面积达800万平方米，从业人员达4500人，受益人口达30万人。        重心下移，三介入。重心下移，建立条块结合、以块为主的物管新体制在市区已经取得阶段性成果，今年还要加大推行的力度，真正形成分散零星住宅社区全面负责管理，入轨小区社区主动参与管理的局面。要赋予社区更多的管理权限，使社区在物业管理方面的权利和义务对接，调动社区的工作积极性，确保做到“三个介入”。一是社区全面介入业主委员建设。在业主委员会的成立、规范运作等方面发挥主导作用，建立健全居委会和业主委员会协调机制，充分发挥好业主委员会的自治作用和社区居委会的指导作用，相互配合，联动共管，将大量的日常事务解决在基层。二是社区全面介入群众投诉处理。物业管理方面的投诉大量是邻里矛盾，要充分发挥社区人民调节委员会的优势，由社区主动进行调解，及时将矛盾消化在萌芽，将问题解决于基层。三是社区全面介入日常监管。特别是在优秀物管企业评选，小区创优达标考核，物管企业资质管理，物管招投标等方面，都要充分听取社区的主导意见，调动社区的主动性。        重抓前期，求完善。开发的短期性、阶段性和物业使用的长期性之间的矛盾，加之外来开发企业增多，决定了前期物管的重要性。一要进一步完善前期物管招投标，建立评审委员会和专家库，对评审人员进行业务培训，完善招投标程序，提高招投标工作公正性和透明度。二要进一步完善业主临时公约和销售合同中约定的前期物业服务条款内容，增强开发企业卖房连同卖服务的意识，使购房人更加明白消费，避免售管脱节矛盾。三要进一步完善物业接管验收。出台接管验收办法，推行接管验收制度，明确开发、物管、业主三方的责任和义务。对已交付使用的物业，开发企业要主动配合物管企业做好交接和验收工作。        规范管理，上水平。在提升管理水平方面，要着重抓好3件事。一是实行“菜单式” 服务收费。会同物价部门制定普通住宅物业分项收费基准价及浮动幅度，让广大业主根据自己的服务要求和承受能力，自主选择服务项目、服务等级，自主选聘物业管理企业，得到明明白白的服务，实现明明白白的消费。二是规范旧小区整治行为。制订出台旧小区整治办法，明确整治对象，明确资金来源，明确整治项目和标准；建立旧小区整治项目库，有计划分步骤实施。三是规范维修资金管理。制订出台维修资金管理办法，规范维修资金筹集、使用、管理，加大维修资金清欠力度，确保筹集到位。市物管中心要做好市区维修资金的建帐核算和管理方案的实施，逐步建帐到幢，核算到户，科学管理、保值增值。各县区也要尽早实现规范管理。        五、把握好自身建设和服务大局的关系，着力打造房产行业优良形象         房地产业已成为我市国民经济的重要支柱产业，保持房地产业健康持续平稳发展，是促进消费、扩大内需、拉动经济增长、增加就业的有力措施；是改善人居环境、提高生活质量，满足人民群众不断增长的物质文化需要重要任务；是加快城市建设，提升城市品味，实现全面建设小康社会目标的必要前提。新的形势、新的目标向我们提出了更高的要求。只有不断加强自身建设，打造出一支作风硬、业务精、素质高的房产队伍，才能提高驾驭各种复杂局面的能力，才能适应新的形势下房产工作需要。        加强党风廉政建设。以事前预防为重、严格教育管理为主，规范制度建设，逐步建立起教育、制度、监督三者并重、相互配套的防范体系，推动党风廉政建设工作深入开展，处理好改革、发展、稳定的三者关系，确保全年各项目标任务的圆满完成。领导班子要带头作出表率，严格执行《重大事项议事规则》，切实加强领导班子民主集中制建设，规范和监督领导班子的议事决策行为，不断提高决策的民主化、科学化水平，重大事项议事规则执行情况要列入领导班子民主生活会议题和班子成员年度述职述廉的必述内容，自觉接受监督。要严格执行“五项”制度和行业“七条禁令”，对重点岗位、重点环节加强监督管理，确保不出现影响房产系统形象的人和事，使全系统干部职工树立正确的权力观、金钱观和世界观，清廉做人，淡薄名利、乐于奉献，真正做到为民、务实、清廉。         加强行风软环境建设。房管系统软环境建设市县区联动共创的工作格局与房产业务工作相互融合、相互促进的内生机制已经形成，并已步入了长效管理的轨道。今年要在坚持新的理念的基础上，加大“三个力度”、培育“一个亮点”。一要进一步加大宣传力度，在积极参加市里组织的行风热线、走进直播室、企业服务月、机关服务进社区、领导信访接待日等各项活动的同时，还要走进社区、走上街头的开展便民服务活动，与群众零距离接触、心连心沟通、面对面服务。积极利用电视、报纸、信息等载体广泛宣传行风软环境建设的成果，在全市树立房产系统优良形象。二要进一步加大督查力度。在系统内部坚持落实好督查检查制度，定期组织各种形式的明察暗访，督查软环境建设各项制度执行情况和各类信访件的落实情况。既要加强内部监督，又要定期组织召开行风监督员、服务对象座谈会，形成内外结合的监督机制。三要进一步加大市县区联动共建力度，在全系统大力掀起行风软环境建设“进位争先、争创十佳”的热潮。四要培育“房产110”服务品牌，提高工作人员的业务素质和协调解决问题的能力，让“房产110”走进社区，贴近百姓，多方位宣传报道，擦亮“房产110”品牌，让亮点更亮。