房价跌了以后，房租为什么会涨
(2011-10-22 22:45:38) 
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首先插点其他的话：昨天本人的博文发布以后，反响热烈。本人一下子收到三十多张纸条，没有一一答复，纸条的内容主要集中在两个方面：
1. 有些博友表示，记住我这篇文章了，“兴致勃勃”地表示一年后会过来鞭尸。对于这些朋友，本人在这里表一个态：本人绝非气量狭小之人，也不担心你们的鞭尸。即便你们想鞭尸，未必一年后还记得这篇博文。就打个比方吧，你们这些看我博文的人，都是二三十岁血气方刚的男孩男人，怀春多情的女孩女人。假定2011年10月22日的现在，让你见到了一见钟情的美女，抑或是一见倾心的帅哥，仅仅是惊鸿一瞥就令你魂牵梦萦，朝思暮想。如果让你一年不见，你们在一年后的2012年10月22日还会记得一年前那触动心弦的一次偶遇吗？本人绝非名人，也就写了一篇你们很多人看起来“不着边际”的小文，你们中的大部分人有多大的可能在一年后还记得这篇文章跑来本人的自留地，开怀大骂让本人尝到“被鞭尸的苦痛”？呵呵……
2. 更多的博友发的纸条是询问“3年内资产增值10-20倍的方法”，有些人还很“体贴”地告诉本人“如果不方便在博文中说，那就私下发纸条告知，保证不会泄露给别人半个字”。呵呵，本人之所以插入这句话，是想告知大家现今经济形势恶劣，保存本金的重要性。只要有了星星之火，将来就会有燎原的机会，其本意不是做代客理财投资的掮客。本人有正当营生，是化工公司的采购，即便在这场经济危机中失业或者被裁员（这个可能性不能说没有），也会有其他能力能在这场经济危机中获得生存的机会，不至于走上代客理财这条波谲云诡的道路。再者一直认为投资理财是很大风险的，我在这个市场浸淫多年，一直是战战兢兢不敢丝毫造次，只限于让自己独自承受风险，而不敢让别人的资金去承担风险。但凡一个人想获得10-20倍的收益，必须承担比别人高得多的风险，严守投资纪律，懂得持盈保泰。那些梦想靠一两次投机取得10-20倍收益就取得人生财务自由，彻底“放荡思无涯”的朋友，我想你并不适合投资。
回到正题上来：房价跌了以后，房租为什么会涨？主要针对“望远镜”博友的疑问，我想这也是绝大多数人的疑问，我今天为大家解惑：
1. 30w的房子月租金4000高不高？
200w的房子跌到30w，而同时租金2500上涨到4000。投资回报率由原来的1.5%上升到后来的16%，这有没有可能？16%的回报率是啥概念啊，你现在可能都无法想像，16%扣减折旧，房产税和贷款成本后很高吗？16%减去每年2%折旧，3%房产税，再加上贷款成本5-6%，最多也就是4-5%收益而已，这个比存一年定期也就高上一两个点而已。西方的房子为神马很难涨，就是民众理性，税收合理。中国要引导民众对住房合理消费，房产税是肯定会开征的，就算为地方ZF培植财源，也要开征。其实地方财政的窘境已经拖不了多长时间了，没有了土地财政的输血，如果再不发地方债，再征房产税续血，很多地方ZF都要关门了事。
大佬俞非的文章曾经提到过，南美阿根廷的房子，6万美元的价格，租金一个月800美元，这是神马回报率啊！国际上通行的房价租金比是6到15倍，不是没道理的。现在中国房价租金比都50倍了，难道你可以认为这个房价租金比是合理的，因为房租还不了贷款，觉得现在的贷款利率6%很高是吧?那么最好贷款利率是0，白送给你是吧？
至于买房这几年合算不合算吗？大家都会算账，一旦开征房产税，房价在3-5年内就会回复理性。30w的房子月租4000回报很高吗？一点也不高哇，至于这几年买房被坑的人，那是没有办法的，被坑定了。不是我冷血，是这个郭嘉冷血。
2. 不放水的情况下房价从200万跌到30万，租金反而从原来的2500涨到暴跌后的4000，这逻辑上好象说不通啊？
这就看房东和房客的博弈了，我设想的房价暴跌是一年内初步暴跌70%到位，然后开征房产税。开征房产税对地方ZF的意义已经说了，不再重复。
这时候假定一年内，200w的房子暴跌70%已经跌到60w，房产税3%开征，房东肯定设法转嫁，每月房租要求涨1500，从2500涨到4000，对不对？如果房产税不能转让，房东是啥成本啥收益？每月净收益2500-1500=1000，还不如卖掉房子存银行吃利息呢。这是房东的一笔账，房东肯定设法转嫁如果涨不到4000，我就卖房。
房客怎么算？如果我要买，肯定是60w现价买入，假定每年折旧2%，贷款利率6%，房产税姑且因为首套房自住免税，摆在房客明面上的成本是一年8%，等于是4000一个月。这个就是临界状态，房客可以选择租，一年48000成本，也可以选择买，一年也是48000成本。房东和房客暂时取得平衡。这只是暂时的平衡。如果再下去房价继续跌呢？房客肯定会买房了，房东呢？也会由于租金的不能转嫁，房价又在下跌也会急着卖，两者在下跌中也能达到平衡。
我这些推理都是建立在房客能够接受房租从2500涨到4000的基础上的，房客有这个支付能力。你说假定房客到时候失业了，一分钱收入都没有，房客怎么承担房租？这个时候可能房客都离开这个城市了，房东想转嫁成本而不得，只能更低廉的价格抛售避免更大的损失，或者暂时便宜地租给别人等待机会卖出。但是只要房价跌得够低，有人接盘得起，房子是肯定会有人买。而且房价足够低以后，代表这个城市的居住成本也低了，劳动力成本也低了，经济体会活力再现，公司企业会再次杀回这个城市，城市又能兴旺起来了。城市一旦兴旺起来，重新根据持有房屋的折旧成本，税收成本和资金成本重置房屋租金有何不可？30w的房子月租4000回报很高吗？一点也不高哇？对吧？
大家都应该明白是高房价扼杀了一个城市的活力，而不是低房价损伤一个城市的活力。
3. 开征房产税没有现成法律啊？而且也要启动一定法律程序来完成立法，来得及吗？
房产税一直有的，去查查税法：“房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。”只不过当时开征的时候把居民住房排除在外，现在为了救地方财政并且引导民众住房理性消费，开征存量房产持有税理由正正当当，冠冕堂皇，有何不可？
立法么，就不用替D操心了，立法理由我都就替D想好了：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，引导国民住房理性消费，根据宪法，制定本法。”接下去就是煌煌大文框定征收范围和厘清免税范围，确定计税依据和计税税率，规定交税时间和偷税漏税惩戒措施。
至于有人说， 现有的住房仅仅是70年的产权，本身在买入房子的时候是包含了许多税费，悍然开征房产税不合理。呵呵，这个时候，就算给你房屋永久产权又如何？房子这玩意儿在开征房产税后，一旦空置就变成了现金流净流出的东西。很多人避之唯恐不及，只敢保留自住的唯一一套了。
没错，买入房子的时候的确是包含了许多税费，但是包含了存量房产持有税这道财产税了吗？没有，这些税费仅仅是交易环节的税收。既然没有，再收一道财产税又如何？刚开始当然不会全部存量都征，从投资房，豪华房起征，这是肯定的事情。
推演完毕！肯定有疏漏，大家多多指教咯~~这次不谈鞭尸的事情了……
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