七秀水榭归人怎么触发:上海房地产限购及房产税细则（买房需要先弄清自己能不能买，风险大 谨慎） 购房心得 篱笆网 ...

注册日期: 2011-02-26
来自: 上海浦东新区
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A.限购政策
1外地户籍：拥有1套以上住房的非本本市户籍居民家庭，或不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险<城镇社会保险>缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停购买。

2本市户籍：本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停购买。

3外籍人士：与原来一样.<只需提供劳动合同>

B,房产税细节
1本市户籍：购买首套不管面积多大免收房产税。二套以上按人均面积60平方米计算，超出部分面积X单价X70%X0.6%<0.4%>等于房产税，每年征收，一年申报一次。如卖掉前面一套变首套，以后可免交。

2外地户籍：有本市长期居住证满3年可免交房产税<如果只满一年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税>。没有长期居住证的外地人需每年全额<不以人均面积计算按产证面积全部缴纳>缴纳房产税自到卖掉为止。

3外籍人士：每年全额<不以人均面积计算按产证面积全部缴纳>缴纳房产税直到卖掉为止。

房产税税率：面积X单价X70%X0.6%<单价高于28426.00>
                  面积X单价X70%X0.4%<单价低于28426.oo>
后面将继续讲过户政策！
过户政策：
1夫妻双方有一方是上海人按上海户籍标准<不需提供税单或社保证明>
2夫妻是上海人，父母是外地户口，上产证的话<父母需提供税单或社保证明>父母份额需缴纳房产税。
3如果购房人是按产证面积全部缴纳房产税的只需要五个工作日就可以过户<例：上海人第一套人均面积已经超过60平米，再买就全额征收房产税，原先的一套不管面积多大不需要征收>，<例：如果第一套人均面积小于60平，再买的话就将二套加起来按照超出的面积计算房产税，过户需要15个工作日，但是客户将再买的房子按产证面积全额征收，不计算原先房子面积的话只需要5个工作日>
4审税过户：下家需带好结婚证，户口本，未成年出身证，身份证，未婚男满22周岁，女满20周岁需民证局开未婚证明。
以上在过户前需审核15个工作日。<如缴纳全额房产税只需要5个工作日>
银行政策：认房认贷<原有一套住房，无论有无贷款，再购房，按2套标准执行，首付6成，利率上浮>

上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

　　根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定，自2011年1月28日起，本市开展对部分个人住房征收房产税试点。现将《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》印发给你们，请认真按照执行。

　　实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的一项重要内容。各区县、各部门要高度重视，细致工作，密切配合，确保本市对部分个人住房征收房产税的试点顺利进行。

上海市人民政府

二○一一年一月二十七日

上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法

　　为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行办法。

　　一、试点范围

　　试点范围为本市行政区域。

　　二、征收对象

　　征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。

　　除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

　　新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。

　　居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。

　　三、纳税人

　　纳税人为应税住房产权所有人。

　　产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

　　四、计税依据

　　计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

　　房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

　　五、适用税率

　　适用税率暂定为0.6%。

　　应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

　　上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

　　六、税收减免

　　（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

　　合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

　　本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

　　（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

　　（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　（五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

　　（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

　　七、收入用途

　　对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。

　　八、征收管理

　　（一）房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

　　（二）房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

　　（三）凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

　　交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

　　（四）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。

　　纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。

　　（五）应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。具体征收管理办法，由市地税局负责制定。

　　九、部门职责

　　（一）建立工作机制

　　市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，建立健全工作机制，推进房产税试点工作。

　　（二）协同征收管理

　　市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要，提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。

　　（三）实现信息共享

　　市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台，实现个人住房信息数据库信息共享。

　　十、评估机制

　　房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。

　　十一、其他事项

　　本暂行办法未涉及的其他事项，按国家和本市的有关规定执行。

　　本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定，由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订，并报市政府同意后公布执行。

　　本暂行办法自2011年1月28日起施行。
附房屋交易总流程：

1． 签  约或意向当日(到房地产交易中心查询所购买房源状况)

2． 公证（买卖双方如是境外人需合同公证，或买方是境外人士还需贷款合同公证）

3． 卖 方 还 贷（无贷款跳过）

4． 办理贷款（了解清楚是：商业贷款还是公积金组合贷款，买方不贷款跳过）

5． 过    户（贷款批贷后办理过户手续）

6． 领取买方产权证

7． 放    款（不贷款跳过）

8． 交    房（结清余款及水、电、煤、有线、管理费、电话、维修基金、户口迁出），签署房屋交接单
备注：在交房前应保证业主将上述各项属业主缴纳费用全部结清，并出具相关证明，才能将余款交付给业主。
上述8项二手房买卖的交易程序为大致主要步骤，若交易中出现下列条件，则按提示操作：
1） 卖方房屋无抵押（则跳过步骤2）
2） 买卖双方均为国内人士（则跳过步骤2中的公证）
3） 买方不贷款（则跳过步骤4）

步骤一、签约（签约前买卖双方必须提供的物件）
签约或转意向的房屋，若产权证中未标注权利限制，则由中介方凭产权证至房地产交易中心对产权进行查询（上述手续为保障交易安全的必须程序）查询费用为30元/次。确认产权无查封等异常后方可。
1、 买方提供
身份证原件（共有人均需提供），境外人士需提供护照。
2、 卖方提供
1）（商品房）产权证原件、权利人的身份证原件
2）（售后房）产权证、同住人员情况表、购买协议（物业管理公司提供）权利人的身份证原件及私章，境外人士需提供护照。
3、买卖双方有代理人的情况下
需要提供委托公证书原件（需要公证）及身份证明，若买卖双方是在境外，委托书需经中国驻该国领事馆认定后到上海市公证处翻译后方能使用，若是台湾省的公证书，则需到上海海协会确认盖章后方为有效。
4．买卖双方为公司
卖方提供：企业法人营业执照、企业代码证、公司章程、董事会决议、法定代表人的身份证明、（若有代理人则提供公司出具的委托书、委托人身份证）
买方提供：企业法人营业执照、企业代码证、法人身份证明及身份证

步骤二：卖方还贷
1、 卖方自行还贷条件
1） 卖方还贷时间超过1年，如未满1年，违约金为剩余贷款利息的3‰（每个银行情况不同，需与卖方贷款银行确认后为准）。
2） 卖方向银行申请还贷，并取得银行批准
3） 办妥还贷手续后，取回他项权利证明及抵押登记注销申请书（银行处），另加产权证原件及他项权利证明及抵押登记注销申请书，至房地产交易中心办理注销抵押登记，注销时间为7个工作日。
        2、卖方无力还贷，需收取买方首付款后或需由买方出具高于总价30%以上的现款代为还款的，为保证卖方专款专用，要求将买方的现款直接付款到卖方银行以保证专款专用。
步骤三：公证
1、 签约的房屋，在产权证无权利限制的情况下，买卖双方若其中一方涉及外籍人士，则该买卖合同需经上海市公证处进行公证（公证后的房屋无需查询），在签署合同当场由中介方安排相关公证人员。
2、 买卖合同公证费为合同价：0.25%+350元
3、 贷款合同公证费：贷款额*0.3%

步骤四、办理贷款（流程、相关条件、税费）
首先需明确买方贷款方式：如：纯商业贷款，公积金贷款，公积金与商业组合贷款。
1、 公积金贷款或商业贷款流程
               
公积金查询或房产评估

确定贷款额度及年限

签订借款抵押合同

审  核

通  过
邻取房产证及抵押证

有补充公积金的，最高可贷40万元，若在缴纳公积金中拖欠三个月以上未缴纳的或缴纳未满一年的或上次使用贷款还清未满一年的均不能享用公积金贷款。相关细节见公积金使用办法。
2、 贷款方提供
（公积金账号）、收入证明、婚姻证明、户口簿、私章、（公司提供营业执照复印件），身份证明

3、 费用
1） 评估费：合同价的千分之一，公积金贷款额超过房价的50%以上的需要评估
2） 贷款合同公证费：贷款额*0.3%

步骤五、过户（资料及出证时间）
1、 上海市房地产交易中心
1） 卖方提供
产权证、身份证（未成年人提供有效独生子女或学生证）或护照、若代理人需提供有效委托书及代理人身份证。并复印二份
2） 买方提供
身份证（未成年人提供独生子女证或学生证）
3） 中介公司提供
申请表、买卖合同四本、买方若贷款（另提供借款抵押合同、抵押申请书、委托书）
  出证时间：20个工作日左右

步骤六、办理房地产权证
1、 过户手续当日，在各项手续齐全的情况下，房地产交易中心出具过户资料收件收据
2、 买方在收到领取产权证的通知后，凭过户当日交易中心出具的收件收据领取产权证

步骤七、办理抵押权证
1、 房地产权证办妥
2、 买方凭产权证及他项权证申请银行放款：
1） 纯商业贷款放款约5个工作日
2） 纯公积金及组合贷款放款时间以公积金管理中心放款为准。

步骤八、放款
1、 原则上放款至卖方帐号为主
2、 房款交接地点：中介公司

步骤九、交房
中介方陪同买卖双方进行交接手续，并办理水电煤有线电视维修基金管理费用结清。签署《房屋交接单》。
__________________
买卖双方如有境外人士另需：                                       
卖方提供：夫妻双方身份证，婚姻证明，产权证，户口本
买方提供：夫妻双方身份证，婚姻证明，收入证明（税单），户口本
买卖双方中如有未成年人则需提供户口本/出生证明                               
境外人士需提供护照



房产新政涉及热点案例解答
1、细则未实施，新购不等于禁购
  案例：去年12月底，我在宝山买了两房，并把25岁未成家的儿子名字写入购房合同。按照去年10月上海出台的家庭只能新购一套房产的政策，这侧买房等于同时用了我和儿子的购房指标。今年2月“升级版限购令”规定，只要以前买过两套房，禁止购买第三套房。按此推算，我是否可以认为儿子还有一次购房指标?
      解答：今年2月“升级搬限购令”颁布后，上海地方细则至今未出，至今，各交易中心仍然以去年10月的限购令为执行标准。因此，以旧版限购令来说，双方已用完购房指标。
    去年10月的限购令可理解为“新购一套房”政策，今年2月升级版限购令可解读为“禁购”政策。至于“禁购”是否取代“新购一套房”政策，工作人员表示因未接到通知，所以不排除有这种可能性。但如果有购房者想钻此漏洞，工作人员说，因为不知道是以何时间为节点，所以风险不小，万一相关细则出台，到时仍可能过不了户。

2、未成年子女产证加名=父母买房
    案例：我的父母一直住在多层房六楼，年龄越大越不方便。我想以父母的名义一次性付款买房。父母指出，不妨把年届10岁的孙女的名字加进去。而我的岳母也有置换房屋的打算，同样提出把外孙女的名字加进产证。我们夫妻已买过一套房。感觉这种方案似乎可行，既能够解决长辈将来的房产直接留给孙辈的问题，又能够避开限购政策。
    解答：未成年子女跟随父母，购房指标只有一个。如果爷爷奶奶购房加入孙女的名字，相当于使用了父母的购房额度，因为成年子女以18周岁为认定指标，外公外婆新购房产证上就不能加上她的名字。

3、房产证减名=转让份额重新交易

    案例：我已购有一套房出租，半年内打算趁楼市调控再买一套房。目前，我和父母同住，该房产由父母全资购买，且产证上有3人名字。我打算到交易中心把父母房子上自己的名字去掉，这样，自己再买房是否不会被限购，同时还能减少新买房而产生的房产税的成本？
    解答：除夫妻间转让不会产生税费外，房产证减名字，相当于转让所拥有部分的房产份额。比如，子女把父母房产证上的名字去掉，相当于该房产的三分之一部分转让给父母，其中涉及营业税，个人所得税等，父母则需要支付该部分的契税，其成本也不小。

4、外地房产暂不计入家庭住房

  案例：我在外地有房，合并计算的家庭全部住房面积，包括在外地的房产吗？
  解答：按照目前的政策，在征收房产税时，不包括外地房产。但在外地购买房产时，有过贷款记录，那么在上海再买房时，无法享受首套房优惠。

5、外地父母本市买房也受限

  案例：我父母是外地户口，我是上海户口，现在想在上海买套房子，写上一家三口的名字，请问要不要缴房产税？
  解答：如果上海户口的子女未成年，则和父母属于一个家庭；如果成年了，则属于两个家庭。要买房的话，父母需要有居住证，并且能提供自购房之日前两年内再本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险。对这类家庭，怎样征房产税还要等细则出台。

6、两地婚姻家庭如何买房

  案例：我的婚姻是两地婚姻，我有本市户口，但是男方没有。这种情况下，是不是只能买60平米房子？超过部分是不是要缴税？
  解答：原则上说，结婚的另一方如果没有本市户口，也是家庭成员。但是现在出台的政策中对于这种异地婚姻家庭新购房的标准，究竟应该以本市居民还是非本市居民为征收标准，还没有出台更为具体的细则。

7、动迁房是否要征税

  案例：我即将动迁，请问动迁安置房需要缴纳房产税吗？此外，售后公房需要缴纳房产税吗？
  解答：由于动迁原因分配的动迁安置房不征收房产税。但满3年上市交易的动迁安置房，就视同商品房，按规定征收房产税。和动迁安置房一样，售后工房权利转移的时候，下家再买就算商品房。

8、居住证满三年，房产税怎么算

  案例：非本市户籍的居民如果居住证不满三年就要收房产税，那么我居住满三年以后退还房产税时，有无购房面积限制呢？在房产税退还期间产生的利息，到时是否也会一并退还？
  解答：非本市居民居住证期限固定后，是可以申请退还房产税的，不过到时新购房也不能超过人均60平米的起征点这个规定。至于这些缴纳的房产税在“保存”期限内产生利息问题是否会归还市民，现在出台的政策没有涉及。

9、婚前婚后买房如何算

  案例：我们夫妻婚前曾经各自贷款买过一套房，其中一套房去年已出售，目前自住一套40平米小房子，打算再买一套90平米的两房。按照规定，还能再买房吗？如果能买，能申请贷款吗？如果可以，首付比例多少？贷款利率多少？要不要交房产税？
  解答：根据交易中心的人员表示，这种情况能够购房，如其新购房屋首付比例不低于六成，贷款利率 1.1倍，超出人均部分（130-120=10平米）的面积要缴房产税。

10、离婚后买房怎么算

    案例：我和前夫共同贷款购买一套住房，几个月前因为感情破裂已经离婚，住房归男方所有，我分得现金财产，房产证产权人一栏上女方名字已去掉。现在如果我打算独立购买房产，按照现行规定，买房将被视为首套还是第二套房？首付和利率分别是什么比例？
　　解答：交易中心人员表示，在这种情况下，如果已变成单身的女方要购房，关键看婚内住房的主贷人是谁，如果主待人是男方，女方离婚后再购房按首套房标准执行；如果主贷人为女方，则女方离婚后独立购房将按二套房标准执行。

11、子女买婚房能否算首套

    案例：家庭房产证上有父母和成年子女共三个人的名字，现在子女要独立购买婚房住房一套，购买住房时贷款首付和利率比照第一套房还是第二套房？子女独立购买的结婚住房面积60平米，需要缴纳房产税吗？
    解答：交易中心人员表示，按沪版房产税细则规定，子女未领结婚证前购房仍可视为首套，首付最低六成，利率按各银行的首套房利率执行，子女独立购买的60平米结婚住房如为其小家庭首次购买的唯一住房，免征房产税。

12、婚前买房，结婚后怎么算
    案例：我和女友均无任何和父母共同拥有的房产。目前尚未登记结婚，我已购110平米三房一套，女方打算新购一套小面积住房，综合利率水平和房产税来看，婚前买还是婚后买，买多大面积比较合适？将来生了孩子摊薄人人均面积，房产税怎么交？
    解答：交易中心人员表示，为领结婚证前女友婚前再买可算首套购房标准，领了结婚证则将按两套购房标准，首付及利率大增。女方新购多大面积的住房要看双方经济承受能力，因为男方已购110平米住房，离两人人均60平米标准只差10平米，基本上购置新房都会面临房产税的征收，只是征收额度的不同。如果将来生了孩子而家庭住房总面积没有突破180平米，则不用再缴房产税，如果超过180平米，则要缴纳超过部分的房产税。