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解读国税发[2009]31号：房地产企业所得税应关注的问题
黄皓 日期：2009-04-23  有效  

       为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了充分完善。

　　关注一、适用范围
　　国税发[2009]31号第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。这里的企业既包括，内资企业，也包括外商投资企业。对外商投资企业而言，国税发[2009]31号对其财税处理的影响很大，需要重点学习与把握。我们中税网的客户群中不少台湾同胞投资企业，如果涉及房地产业务应当及时关注我网对新31号文的释义和解读。任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发[2009]31号的约束。房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

　　关注二、开发产品完工条件
　　国税发[2009]31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。沿用我们过去的理解，以上三个条件如果同时满足，以最早的一个为准。不过国税发[2009]31号第三条依然存在缺陷，就是没有规定土地开发的完工条件。如果有关企业开发土地再行转让，只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。
　　国税发[2009]31号第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。这意味着我国不少地区对房地产行业硬性规定必须实行核定征收的错误政策必须得到纠正。最近，某地国税机关就电话通知某些企业，如果预计2009年所得发生亏损，必须实行核定征收，而不是查账征收，显然是不符合法理的。

　　关注三、收入的处理范围
　　国税发[2009]31号第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。其实代收代缴费用是否纳入收入管理，对企业所得税不会造成本质影响。
　　中税网财税专家王骏提醒有关纳税人还是需要对代收代缴款项开票流程进行必要筹划，毕竟开票还要涉及营业税、城建税、教育费附加和土地增值税。

　　关注四、收入确认时点
　　国税发[2009]31号沿用了老31号文的收入确认时点规定，对房地产行业收入确认时点提出了下列特殊要求：
　　第一、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。和一般企业商品销售几乎一致。
　　第二、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。付款方提前付款则实际付款日确认收入，已经突破了企业所得税法实施条例的规定，事实上实施条例第23条根本没有任何允许财政部、国家税务总局对分期收款业务进行特殊规定的授权，其合理性还需要进一步论证。
　　第三、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。这是实践中最规范存在的收入确认模式。
　　第四、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
　　1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 
　　3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

　　关注五、开发产品转固定资产不再视同销售
　　国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
　　不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。

　　关注六、计税毛利率下调
　　国税发[2009]31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
　　开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%，此前的规定是20%.
　　开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%，此前的规定是15%.
　　开发项目位于其他地区的，不得低于5%，此前的规定是10%.
　　属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%，和以前的规定没有差异，但是需要提供有关主管部门的批准文件。
　　早在2006年3月20日，国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）（以下简称“31号文件”），将此前规定的“开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税”调整为，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%.而且执行这一规定的时间也被追溯到2006年1月1日。对房地产开发企业预收收入征收所得税，一方面对楼市产生刺激，产生了宏观调控的效果，另一方面也保证了财政收入，收到了税务机关的欢迎。
　　2008年开始，中国新企业所得税法正式实施，31号文自行废止。为避免房地产开发企业项目预售期间产生所得税政策真空，2008年4月7日，国家税务总局又公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴政策进行了简单调整，要求内外资房地产开发企业统一按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。该文件依然延续了31号文规定的利润率水平，对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%.经济适用房开发项目不得低于3%.
　　中税网财税专家王骏对此做了简单解释，假设某个房地产开发企业2008年度房地产期房预售取得预售收入6000万元，所在地计税利润率规定为20%，则其在进行2008年度所得税汇算清缴期间需要将1200（6000×20%）万元的预计利润并入其年度应纳税所得额，课征25%的企业所得税。房地产开发企业对该政策普遍不满，关键就是很多开发商都埋怨计税利润率水平过高。一位房地产专业人士指出，某房地产开发企业从事经济适用房开发，建设主管部门明确规定经济适用房开发的利润率不得高于3%，但是税收上却规定计税利润率不得低于3%是自相矛盾。08年下半年以来，房地产开发商要求降低计税利润率的呼声一直不断。
　　国税发[2009]31号对房地产开发企业的所得税政策做出适度调整，除了企业销售未完工开发产品属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率不得低于3%，延续以往规定以外，其他未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.开发项目位于其他地区的，不得低于5%.商品房开发项目计税毛利率水平将大幅度下调，房地产开发企业所得税预缴压力将大大缓解，这在开发商4月初进行第一季度所得税申报时就可以得到实现。

　　关注七、对预售期间计税毛利实际征收企业所得税
　　国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
　　值得提醒纳税人注意的是，总局没有任何关注毛利差异调整需要税务师事务所出具鉴证报告的强制规定，这个时候需要关注各地对此做出的具体规定。
　　国税发[2009]31号第十条还规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
文章来源:中国税网

         关注十四、计税成本核算程序
　　企业计税成本核算的一般程序如下：
　　1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
　　2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
　　3、对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
　　4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
　　5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

　　关注十五、间接成本的分配方法
　　企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
　　（一）占地面积法。
　　指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
　　（二）建筑面积法。
　　指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
　　（三）直接成本法。
　　指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
　　（四）预算造价法。
　　指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
　　企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。其他成本项目的分配法由企业自行确定。

　　关注十六、非货币交易下计税成本的特殊规定
　　国税发[2009]31号第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
　　1、企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
　　2、企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

　　关注十七、三项预提费用可以扣除
　　国税发[2009]31号第三十二条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
　　1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.
　　2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
　　3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
　　企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
　　企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
　　关注十八、计税成本核算的终止日
　　国税发[2009]31号第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

　　关注十九、特定事项的税务处理
　　企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： 
　　1、凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
　　2、凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
　　企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
 
　　关注二十、新旧政策衔接
　　国税发[2009]31号第三十八条规定，从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。
　　国税发[2009]31号第三十九条规定，本通知自2008年1月1日起执行。该规定意味着纳税企业2008年企业所得税汇算清缴就必须按照新办法操作。我们提醒纳税企业将有关08年度的汇算清缴适度推迟到各地将国税发[2009]31号转发以后，以便于了解各地对计税毛利率的具体水平、季度预缴多计算的计税毛利调整的一些更细致的规定。
文章来源:中国税网

房地产开发产品完工条件确认
国税函[2010]201号
                                                                                                                                      2010-5-24 13:34　　

　国家税务总局日前下发了《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号），对房地产开发企业开发产品完工条件的确认问题进行了明确。通知指出，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。对此，税务网校政策解读栏目针对此政策进行了以下解读分析：

　　1、堵塞房产企业逃避所得税的漏洞

　　国税函[2010]201号文件指出，房地产企业开发的项目开始办理房屋交付或已开始实际投入使用时，应视为开发产品完工，并按规定及时结算企业所得税。此规定一出，可谓是堵塞了房地产开发企业逃避所得税的漏洞。

　　2、开发产品完工是结算计税成本的前提

　　房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。首先，国税函[2010]201号文件明确了房地产开发产品完工确认的时间，即下列情形应视为开发产品已经完工（主要满足一个条件即可）：

　　（1）当企业开始办理开发产品交付手续时或入住手续时。

　　（2）已开始实际投入使用时。

　　另外，国税函[2009]342号文件中明确，房地产开发企业建造、开发的产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。所以，对于房地产开发企业建造、开发的产品，以下情形不属于开发产品完工的确认条件：

　　（1）工程质量是否通过验收合格；

　　（2）是否办理完工（竣工）备案手续；

　　（3）是否办理会计决算手续。

　　开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。开发产品如果没有竣工验收即提前办理入住手续，这种情况必须结算计税成本，如果计税成本资料不全、结算滞后，结算的当年度计税成本就会小于实际成本，从而对当年度企业所得税产生重大影响。

国家税务总局 关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知
国税函〔2008〕299号

                                                                                                                                                                                  发布时间：2008-05-16 09:56
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：　　

    为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：　　一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。　　二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：　　（一）非经济适用房开发项目　　1\.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。　　2\.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%\. 　　3\.位于其他地区的，不得低于10％。　　（二）经济适用房开发项目　　经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发\<经济适用房管理办法\>的通知》（建住房\[2004\]77号）等有关规定的，不得低于3％。　　三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函\[2008\]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。　　四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。　　五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。　　六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。 国家税务总局 二○○八年四月七日