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    土地权属调查

    第一节 土地权属

    一、土地权属的含义

    土地产权是土地制度的核心。土地制度对于土地权利的种种约束表现为土地产权的约束。土地产权也像其他财产权一样，必须得到法律的保证。土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地权属与劳动人民的生产、生活及社会活动、思想意识等密切相关，是国家经济结构和社会安定的基础。

    1. 土地所有权

    所有权是所有制在法律上的表现，即从法律上确认人们对生产资料和生活资料所享有的权利。土地所有权是土地所有制在法律上的表现，具体是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。土地所有者除上述权利外，同时有对土地的合理利用、改良、保护、防止土地污染、防止荒芜的义务。

    新中国成立以来，土地的所有权关系经历了三个阶段：

    (1) 新中国成立之初至1957年，建立了土地国有和农民劳动者所有并存的土地所有权关系。

    (2) 1958至1978年，建立了土地全民所有和农村劳动群众(农业社、人民公社)集体所有并存的土地所有权关系。

    (3) 1978年以后，我国城乡进行了经济体制改革，建立了土地全民所有和农村集体所有的土地所有权关系，同时，进一步明确了土地所有权与使用权分离的土地使用制度。

    按我国现行的法律规定，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；土地所有权受国家法律的保护。

    2. 土地使用权

    土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。按照有关规定，我国的政府、企业、团体、学校、农村集体经济组织以及其他企事业单位和公民，根据法律的规定并经有关单位批准，可以有偿或无偿使用国有土地或集体土地。

    土地使用权是根据社会经济活动的需要由土地所有权派生出来的一项权能，两者的登记人可能一致，也可能不一致。当土地所有权人同时是使用权人的时候，称为所有权人的土地使用权；当土地使用权人不是土地所有权人的时候，称之为非所有权人的土地使用权。二者的权利和义务是有区别的。土地所有权人可以在法律规定的范围内对土地的归宿做出决定。

    3. 土地权属主

    所谓土地权属主(以下简称权属主，或权利人)是指具有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。

    在我国，根据土地法律的规定，国家机关、企事业单位、社会团体、“三资”企业、农村集体经济组织和个人，经有关部门的批准，可以有偿或无偿使用国有土地，土地使用者依法享有一定的权利和承担一定的义务。

    依照法律规定的农村集体经济组织可构成土地所有权单位。乡、镇企事业单位，农民个人等可以使用集体所有的土地。

    集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发土地权利证书，确认所有权和使用权。

    单位和个人依法使用的国有土地，由县级或县级以上人民政府登记造册，核发土地使用权证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

    确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照森林法、草原法和渔业法的有关规定办理。

    二、土地权属的确认方式

    所谓土地权属的确认(简称确权)是指依照法律对土地权属状况的认定，包括土地所有权和土地使用权的性质、类别、权属主及其身份、土地位置等的认定。确权涉及用地的历史、现状、权源、取得时间、界址及相邻权属主等状况，是地籍调查中一件细致而复杂的工作。一般情况下，确权工作由当地政府授权的土地管理部门的主持，土地权属主(或授权指界人)、相邻土地权属主(或授权指界人)、地籍调查员和其他必要人员都必须到现场。具体的确认方式如下：

    (1) 文件确认。它是根据权属主所出示并被现行法律所认可的文件来确定土地使用权或所有权的归属，这是一种较规范的土地权属认定手段，城镇土地使用权的确认大多用此方法。

    (2) 惯用确认。它主要是对若干年以来没有争议的惯用土地边界进行认定的一种方法，是一种非规范化的权属认定手段，主要适用于农村和城市郊区。在使用这种认定方法时，为防止错误发生，要注意以下几点：一是尊重历史，实事求是，二是注意四邻认可，指界签字，三是不违背现行法规政策。

    (3) 协商确认。当确权所需文件不详，或认识不一致时，本着团结、互谅的精神，由各方协商，对土地权属进行认定。

    (4) 仲裁确认。在有争议而达不成协议的情况下，双方都能出示有关文件而又互不相让的情况下，应充分听取土地权属各方的申述，实事求是地、合理地进行裁决，不服从裁决者，可以向法院申诉，通过法律程序解决。

    三、土地权属的确认

    1. 农村地区(含城市郊区)土地所有权和使用权的确认

    农村土地所有权和使用权的确认涉及村与村、乡与乡、乡村与城市、村与独立工矿及事业单位的边界等。它不但形式复杂，而且往往用地手续不齐全。因此，应将文件确认、惯用确认、协商确认或仲裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。对完成了土地利用现状调查的地区，其调查成果的表册和图件是很有说服力的确权文件的，应予承认。

    铁路、公路、军队、风景名胜区和水利设施等用地，其所有权属国家，使用权归各管理部门。由于这些用地分布广泛，并且比较零乱，其权属边界比较复杂。在进行土地权属调查时，按照土地使用原则和征地或拨地文件确认土地的使用权和所有权。

    2. 城市土地使用权的确认

    城市的土地所有权为国家所有，权属主只有土地使用权。城市土地使用权主要按以下述文件确认：

    (1) 单位用地红线图。红线图是指在大比例尺的地形图上标绘用单位的用地红线，并注有用地单位名称、用地批文的文件名、批文时间、用地面积、征地时间、经办人和经办单位印章等信息的一种图件。红线图的形成经过建设立项、上级机关批准、用地所在市县审批、城市规划部门审核选址、地籍管理部门和建设用地部门审定和办理征(拨)地手续、再由城市勘测部门划定红线等一系列法定手续。红线图是审核土地权属的权威性文件。在进行地籍调查时，可根据该红线图来判定土地权属，并到实地勘定用地范围的边界。

    (2) 房地产使用证。包括地产使用证、房地产使用权证或房产所有权证。1949年以来的几十年中，有的城市曾经核发过地产使用证。1978年至1986年，城市房地产部门组织过地籍测量，绘制过房产图，并发放过房地产使用权证或房产所有权证。这些文件可作为确权依据。

    (3) 土地使用合同书、协议书、换地书等。1949年至1986年的几十年中，企事业单位之间的调整、变更，企事业单位之间的合并、分割、兼并、转产等情况，它们所签订的各种形式的土地使用合同书、协议书、换地书等，本着尊重历史、注重现实的原则，可作为确权文件。

    (4) 征(拨)地批准书和合同书。1949年至1982年，企事业单位建设用地采取征(拨)地制度。权属主所出示的征(拨)地批准书和合同书，可作为确权文件。

    (5) 有偿使用合同书(协议书)和国有土地使用权证书。1986年之后，国家进一步明确了土地所有权与使用权分离的制度，改无偿使用土地为有偿使用土地。政府土地管理部门为国有土地管理人，以一定的使用期限和审批手续，对土地使用权进行出让、转让或拍卖。所签订的有偿使用合同书(或协议书)和发放国有土地使用权证是土地使用权确认的文件。

    (6) 城市住宅用地确权的文件。现阶段我国的城市住宅有三种所有制，即全民所有制住宅、集体所有制住宅和个人所有制住宅。一般情况下，住宅的权属主同时是该住宅所座落的土地的权属主。单位住宅用地根据其征(拨)地红线图和有关文件确权；个人住宅用地(含购商品房住宅)根据房产证、契约等文件确权；奖励、赠与的房屋用地应根据奖励证书、赠与证书和有关文件(如房产证)确认土地使用权。

    第二节 土地划分与编号

    要达到科学管理土地的要求，地籍必须建立地块标识系统，包括土地的划分规则和编号系统。这不仅有利于土地利用规划、计划、统计与管理，而且便于资料整理以及信息化、自动化管理，便于检索、修改、存储、利用。

    一、土地划分

    土地划分是指为满足土地管理工作的需要所确定的地块所属地域上的空间层次。根据我国国情，划分的空间层次应与行政管理系统相一致。

    1. 城镇地区土地划分

    首先按各级行政区划的管理范围进行划分土地，城镇可划分区和街道两级，在街道内划分宗地(地块)。当街道范围太大时，可在街道的区域内，根据线状地物，如街道、马路、沟渠或河道等为界，划分若干街坊，在街坊内划分宗地(地块)；若城镇比较小，无街道建制时，也可在区或镇的管辖范围内，划分若干街坊，在街坊内划分宗地(地块)。对城镇，完整的土地划分就是××省××市××区××街道××街坊××宗地(地块)。

    2. 农村地区土地划分

    按我国目前农村行政管辖系统，未级行政区是乡(镇)，按城镇模式，完整的土地划分应是××省××县(县级市)××乡(镇)××行政村××宗地(地块)××图斑。

    3. 地籍区和地籍子区

    这两个名词是根据地籍工作的需要而设立的。在我国，地籍管理的基层单位为县、区级土地管理部门。实际工作中，地籍区相当于街道或乡镇，地籍子区相当于街坊或行政村。当然还有其他的划分方法。在德国的某些地方用二千分之一的地籍图的图幅范围为一个地籍区或地籍子区。

    二、地块、宗地与界址

    (一) 地块与宗地

    地块是可辨认出同类属性的最小土地单元。在地面上确定一个地块实体的关键在于根据不同的目的确定“同类属性”的含义。它可以是权利的，或生态的，或经济的，或利用类别的，等等。如地块具有权利上的同一性，则称为权利地块，实质上就是我们所说的宗地或丘；如地块具有利用类别上的同一性，则称分类地块，在土地利用现状调查中称图斑；如地块具有质量上的统一性，则称质量地块(均质地域)；如地块是受特别保护的耕地，则叫农田保护区或基本农田保护区，等等。地块的特征如下：

    (1) 在空间上具有连续性。

    (2) 空间位置是固定的，边界是相对明确的。

    (3) “同类属性”既可以是某一种属性，也可以是某一类属性的集合，即可以采用土地的权利、质量、利用类别等中的一个属性或几个属性的组合作为“同类属性”来标识一个地块的具体空间位置。在地籍工作中，宗地、图斑、均质地域、农田保护区等都是具有确定的“同类属性”的地块。

    宗地是指权利上具有同一性的地块，即同一土地权利相连成片的用地范围。根根据地块的含义，宗地具有固定的位置和明确的权利边界，并可同时辨认出确定的权利、利用、质量和时态等土地基本要素。

    (二) 土地权属界址

    土地权属界址(简称界址)包括界址线、界址点和界标。所谓土地权属界址线(简称界址线)是指相邻宗地之间的分界线，或称宗地的边界线。有的界址线与明显地物重合，如围墙、墙壁、道路、沟渠等，但要注意实际界线可能是它们的中线、内边线或外边线。界址点是指界址线或边界线的空间或属性的转折点。

    界标是指在界址点上设置的标志。界标不仅能确定土地权属界址或地块边界在实地的地理位置，为今后可能产生的土地权属纠纷提供直接依据和和睦邻里关系，同时也是测定界址点坐标值的位置依据。《城镇地籍调查规程》设计了5种界标，分别见图2-1至图2-5。图中数值的单位为毫米。

    (1) 混凝土界址标桩(地面埋设用)见图2-1。

    图2-1 混凝土界址标桩

    (2) 石灰界址标桩(用于地面填设)见图2-2。

    图2-2 石灰界址标桩

    (3) 带铝帽的钢钉界址标桩(在坚硬的地面上打入埋设)见图2-3。

    图2-3 带铝帽的钢钉界址标桩

    (4) 带塑料套的钢棍界址标桩(在房、墙角浇筑)见图2-4。

    图2-4 带塑料套的钢棍界址标桩

    (5) 喷漆界址标志(在墙上喷漆)图2-5。

    图2-5 喷漆界址标志

    (三) 边界类型与边界系统

    1. 边界类型

    边界，也称界线，在地籍中有着特殊的地位，这是由土地的自然特性和人类对土地占有或使用的结果所决定的。根据土地划分的方法，形成了三种边界，即行政边界、宗地边界和地块边界。

    (1) 行政边界。包括省界、县界、市界、区界、乡镇、行政村界等。这些边界一般由各级政府部门(如民政部门等)划定。它们大都由路、沟渠、河流、田埂、山脊或山谷、人造边界要素等构成，边界多半有一定的宽度，并由行政辖区双方共有。在农村，一般这些边界都与土地所有权界线重合。

    (2) 宗地边界。根据宗地划分方法而划分出的地块边界。

    (3) 地块边界。在土地管理工作中，根据地块的含义划分出的地块的边界。

    2. 边界系统

    所谓边界系统，就是人们或政府管理机构通常以某种方式所承认的界线存在形式。一般由普通边界和法律边界组成。

    所谓普通边界是指主要依靠自然的或人造的边界要素，依据各地的普通规则，但没有精确的边界数据，或有边界数据但没有法律手续固定下来的边界。这种边界在英国的土地登记系统中有较为详细的描述，在我国农村地区普遍存在。至今我国的行政边界也大都属于此类，我国土地利用现状的调查中的地块边界也属此类。

    所谓法律边界是指对人造的或自然的边界要素进行精确的测量，获取测量数据，通过法律程序给予承认，并在实地以法律的形式固定下来的边界。

    自然边界要素主要指一些固定的、明显的地物点(如围墙、道路中心线、房角等)和固定的、明显的线状地物或地形结构线(如山脊线、山谷线、行树、河流的边线或中心线等)。人造边界要素主要指人工制作的界标，如《地籍调查规程》中设计的5种界标。在这里，最重要的是精确测量这些要素，其数据通过法律程序予以确认即可。

    在我国的地籍管理工作中，这两种边界都存在。普通边界由于其自然要素的存在，缺乏必需的边界数据和法律手续，可能引起争议，缺乏安全性。如果全部采用法律边界，需要强大的经济资助，此时就必须详细地分析普通边界向法律边界转换的经济与利益的关系和必要性。在这个问题上，考虑其区域性是很重要的。

    (四) 宗地的划分

    根据权属性质的不同，宗地可分为土地所有权宗地和土地使用权宗地。依照我国相关法律法规，通常调查集体土地所有权宗地、集体土地使用权宗地和国有土地使用权宗地。

    1. 基本方法

    无论是集体土地所有权宗地，还是集体土地使用权宗地和国有土地使用权宗地，其划分如下：

    (1) 由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地；

    (2) 如果同一个权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；

    (3) 如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称组合宗。

    (4) 对一个权属主拥有的相连成片的用地范围，如果土地权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与未建成区(如住宅小区)，或用地价款不同，或使用年期不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成若干宗地。

    2. 集体非农建设用地使用权宗地划分

    在农村和城市郊区，依据宗地划分的基本原则，农村居民地内村民建房用地(宅基地)和其他建设用地，可按集体土地的使用权单位的用地范围划分为宗地，一般反映在农村居民地地籍图(岛图)上。

    3. 集体土地所有权宗地的划分

    依照《中华人民共和国土地管理法》规定，农村可根据集体土地所有权单位(如村民委员会、农业集体经济组织、村民小组、乡(镇)农民集体经济组织等)的土地范围划分土地所有权宗地。

    一个地块由几个集体土地所有者共同所有，其间难以划清权属界线的，为共有宗。共有宗不存在国家和集体共同所有的情况。

    4. 城镇以外的国有土地使用权宗地的划分

    城镇以外，铁路、公路、工矿企业、军队等用地，都是国有土地，这些国有土地使用权界线大多与集体土地的所有权界线重合，其宗地的划分方法与前述相同。

    5. 争议地、间隙地和飞地

    争议地是指有争议的地块，即两个或两个以上土地权属主都不能提供有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块。间隙地是指无土地使用权属主的空置土地。飞地是指镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。这些地块均实行单独分宗。

    三、土地编号

    1. 城镇地区土地编号

    通常以行政区划的街道和宗地两级进行编号，如果街道下划分有街坊(地籍子区)就采用街道、街坊和宗地三级编号。一般情况下，地籍编号统一自西向东、从北到南从“001”开始顺序编号。如03—05—012，表示××省××市××区第3街道，第5街坊，第12宗地。地籍图上采用不同的字体和不同字号加以区分；而宗地号在图上宗地内以分数形式表示，分子为宗地编号，分母为地类号。通常省、市、区、街道、街坊的编号在调查前已经编好，调查时只编宗地号，并及时填写在相应的表册中。

    2. 农村地区地籍编号

    农村应以乡(镇)、宗地和地块三级组成编号。其原则同上，如02—04—005表示××省××县(县级市)××乡(镇)第2行政村，第4宗地，第5地块(图斑)。

    通常省、县(县级市)、乡(镇)、行政村的编号在调查前已经编好，调查时只编宗地号和地块号，并及时填写在相应的表册中。

    3. 其他的编号方法

    根据宗地的划分情况，每个宗地编号共有13位，编号方法见表2-1。编号第1～10位为该宗地所属行政区划的代码。其中，前6位即省、地市、县/区的代码，可直接采用身份证的前6位编号方案，如610324代表陕西省宝鸡市扶凤县；第7、8位为街道/镇/乡代码；第9、10位为街坊/行政村代码。它们是在所属上一级行政区划范围内统一编号的。第11、12、13位为宗地所在街坊/行政村(村民委员会)范围内按“弓”型顺编的序号。

    表2-1 宗 地 编 号

    在编号中的位置

    第1、2位

    第3、4位

    第5、6位

    第7、8位

    第9、10位

    第11、12、13位

    宗地编号

    × ×

    × ×

    × ×

    × ×

    × ×

    × × ×

    代码数字范围

    00~99

    00~99

    00~99

    00~99

    00~99

    001~999

    代码意义

    省级代码

    城市级

    代码

    县、县级市、区代码

    街道、镇、乡代码

    街坊、行政村代码

    宗地序号

    注：城镇中在划分街坊时一般以马路、巷道、河沟等线状地物为界来划分、街坊划分不宜过大，以宗地不超过999个为宜，并且要给变更编号留有较大的余地。

    第三节 土地权属调查

    土地权属调查是指以宗地为单位，对土地的权利、位置等属性的调查和确认(土地登记前具有法律意义的初步确认)。土地权属调查可分为土地所有权调查和土地使用权调查。在我国，初始土地所有权调查与土地利用现状调查一起进行，同时也调查城镇以外的国有土地使用权，如铁路、公路、独立工矿企事业、军队、水利、风景区的用地和国营农场、林场、苗圃的用地等。

    一、土地权属调查的内容

    (1) 土地的权属状况，包括宗地权属性质、权属来源、取得土地时间、土地使用者或所有者名称、土地使用期限等。

    (2) 土地的位置，包括土地的座落、界址、四至关系等。

    (3) 土地的行政区划界线，包括行政村界线(相应级界线)、村民小组界线(相应级界线)、乡(镇)界线、区界线以及相关的地理名称等。

    (4) 对城镇国有土地，调查土地的利用状况和土地级别。

    二、土地权属调查的程序

    (1) 拟订调查计划。首先明确调查任务、范围、方法、时间、步骤，人员组织以及经费预算，然后组织专业队伍，进行技术培训与试点。

    (2) 物质方面准备。印刷统一制定的调查表格和簿册，配备各种仪器与绘图工具、生活交通工具和劳保用品等。

    (3) 调查底图的选择。根据需要和已有的图件，选择调查底图。一般要求使用近期测绘的地形图、航片、正射像片等。对土地所有权调查，调查底图的比例尺在1:5 000至1:50 000之间；对土地使用权调查，调查底图的比例尺在1:500至1:2 000之间。

    (4) 街道和街坊的划分。在确定了调查范围之后，还要在调查底图上，依据行政区划或自然界线划分成若干街道和街坊，作为调查工作区。

    (5) 发放通知书。实地调查前，要向土地所有者或使用者发出通知书，同时对其四至发出指界通知。按照工作计划，分区分片通知，并要求土地所有者或使用者(法人或法人委托的指界人)及其四至的合法指界人，按时到达现场。

    (6) 土地权属资料的收集、分析和处理。在进行实地调查以前，调查员应到各土地权属单位，收集土地权属资料，并对这些资料进行分析处理，确定实地调查的技术方案。在进行资料分析处理时，对于能完全确权的宗地，在调查的底图上标绘出各宗地的范围线，并预编宗地号，及时建立地籍档案。否则，按街道或街坊将宗地资料分类，预编宗地号，在工作图上大致圈定其位置，以备实地调查。

    (7) 实地调查。根据资料收集、分析和处理的情况，逐宗地进行实地调查，现场确定界址位置，填写地籍调查表，绘制宗地草图。

    (8) 资料整理。在资料收集、分析、处理和实地调查的基础上，编制宗地号，建立宗地档案，准备地籍测量所需的资料。

    三、土地权属状况调查

    (一)土地权属来源调查

    土地权属来源(简称权源)是指土地权属主依照国家法律获取土地权利的方式。

    1. 集体土地所有权来源调查

    集体土地所有权的权属来源种类主要有：

    (1) 土改时分配给农民并颁发了土地证书，土改后转为集体所有。

    (2) 农民的宅基地、自留地、自留山及小片荒山、荒地、林地、水面等。

    (3) 城市郊区依照法律规定属于集体所有的土地。

    (4) 凡在1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》颁布时确认的生产经营的土地和以后经批准开垦的耕地。

    (5) 城市市区内已按法律规定确认为集体所有的农民长期耕种的土地、集体经济组织长期使用的建设用地、宅基地。

    (6) 按照协议，集体经济组织与国营农、林、牧、渔场相互调整权属地界或插花地后，归集体所有的土地。

    (7) 国家划拨给移民并确定为移民拥有集体土地所有权的土地。

    2. 城镇土地使用权来源调查

    迄今为止，我国城镇土地使用权属来源主要分两种情况：

    一种是1982年5月《国家建设征用土地条例》颁布之前权属主取得的土地，通常叫历史用地。

    另一种是1982年5月《国家建设征用土地条例》颁布之后权属主取得的土地。具体地：

    ——经人民政府批准征用的土地，叫行政划拨用地，一般是无偿使用的。

    ——1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布后权属主取得的土地，叫协议用地，一般是有偿使用的。

    在土地权属调查时，具体的情况可能较复杂，各个地方的情况也有所差别。

    3. 土地权属来源调查的注意事项

    在调查土地权属来源时，应注意被调查单位(即土地登记申请单位)与权源证明中单位名称的一致性。发现不一致时，需要对权属单位的历史沿革、使用土地的变化及其法律依据进行细致调查，并在地籍调查表的相应栏目中填写清楚。

    (二) 其他要素的调查

    (1) 权属主名称。权属主名称是指土地使用者或土地所有者的全称。有明确权属主的为权属主全称；组合宗地要调查清楚全部权属主全称和份额；无明确权属主的，则为该宗地的地理名称或建筑物的名称，如××水库等。

    (2) 取得土地的时间和土地年期。取得土地的时间是指获得土地权利的起始时间。土地年期是指获得国有土地使用权的最高年限。在我国，城镇国有土地使用权出让的最高年限规定为：住宅用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

    (3) 土地位置。对土地所有权宗地，调查核实宗地四至，所在乡(镇)、村的名称以及宗地预编号及编号。对土地使用权宗地，调查核实土地座落，宗地四至，所在区、街道、门牌号，宗地预编号及编号。

    (4) 土地利用分类和土地等级调查。由于集体土地所有权宗地的土地类型较多，其调查方法参阅第三章；而城镇村庄土地使用权宗地的土地类型比较单一，2002年以前采用《城镇土地利用分类及含义》（见附录一），2002年以后采用《全国土地分类(试行)》（参阅第三章）。

    四、土地权属界址调查

    界线调查时，必须向土地权属主发放指界通知书，明确土地权属主代表到场指界时间、地点和需带的证明与权源材料。

    1. 界址调查的指界

    界址调查的指界是指确认被调查宗地的界址范围及其界址点、线的具体位置。现场指界必须由本宗地及相邻宗地指界人亲自到场共同指界。若由单位法人代表指界，则出示法人代表证明。当法人代表不能亲自出席指界时，应由委托的代理人指界，并出示委托书和身份证明。由多个土地所有者或使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出示委托书和身份证明。

    (2) 对现场指界无争议的界址点和界址线，要埋设界标，填写宗地界址调查表，各方指界人要在宗地界址调查表上签字盖章，对于不签字盖章的，按违约缺席处理。

    (3) 宗地界址调查表的填写应特别注意标明界址线应在的位置，如界址点(线)标志物的中心、内边、外边等。

    对于违约缺席指界的，根据不同情况按下述办法处理：

    (1) 如一方违约缺席，其界址线以另一方指定的界址线为准确定；

    (2) 如双方违约缺席，其界址线由调查员依据有关图件和文件，结合实地现状决定。

    (3) 确定界址线(简称确界)后的结果以书面形式送达违约缺席的业主，并在用地现场公告，如有异议的，必须在结果送达之日起十五日内提出重新确界申请，并负责重新确界的费用，逾期不申请，确界自动生效。

    2. 权属主不明确的界线调查

    (1) 征地后未确定使用者的剩余土地和法律、法规规定为国有而未明确使用者的土地，在国有土地使用权、乡(镇) 集体土地所有权和村集体土地所有权界线调查的基础上，根据实际情况划定土地界线。

    (2) 暂不确定使用者的国有公路、水域的界线，一般按公路、水域的实际使用范围确界。

    (3) 不明确或暂不确定使用者的国有土地与相邻权属单位的界线，暂时由相邻权属单位单方指界，并签订《权属界线确认书》，待明确土地使用者并提供权源材料后，再对界线予以正式确认或调整。

    3. 乡镇行政境界调查

    调查队会同各相邻乡(镇)土地管理所依据既是村界又是乡(镇)界的界线，结合民政部门有关境界划定的规定，分段绘制相邻乡(镇)行政境界接边草图，并将该图附于《乡(镇)行政界线核定书》，并由调查队将所确定的乡(镇)行政界线标注在航片或地形图上，提供内业编辑。

    4. 界标的设置

    调查人员根据指界认定的土地范围，设置界标。对于弧形界址线，按弧线的曲率可多设几个界标。对于弯曲过多的界址线，由于设置界标太多，过于繁琐，可以采取截弯取直的方法，但对相邻宗地来说，由取直划进、划出的土地面积应尽量相等。

    乡(镇)、行政村、村民小组、公路、铁路、河流等界线一般不设界标。但土地行政管理部门或权属主有要求和易发生争议的地段，应设立界标。

    5. 界址的标注和调查表的填写

    一个乡(镇)权属调查结束后，在乡(镇)境界内形成的土地所有权界线、国有土地使用权界线、无权属主或权属主不明确的土地权属界线、争议界线、城镇范围线构成无缝隙、无重叠的界线关系，这些界址点、线均应标注在调查用图上。

    地籍调查表(见本章附录二)是土地权属调查确定权属界线的原始记录，是处理权属争议的依据之一，必须按规定的格式和要求认真填写。

    五、土地权属界址的审核与调处

    外业调查后，要对其结果进行审核和调查处理。使用国有土地的单位，要将实地标绘的界线与权源证明文件上记载的界线相对照。若两者一致，则可认为调查结束；否则需查明原因，视具体情况作进一步处理。对集体所有土地，若其四邻对界线无异议并签字盖章，则调查结束。

    有争议的土地权属界线，短期内确实难以解决的，调查人员填写《土地争议原由书》一式5份，权属双方各执1份，市、县(区)、乡(镇、街道)各1份。调查人员根据实际情况，选择双方实际使用的界线，或争议地块的中心线，或权属双方协商的临时界线作为现状界线，并用红色虚线将其标注在提供市、区的《土地争议原由书》和航片(或地形图)上。争议未解决之前，任何一方不得改变土地利用现状，不得破坏土地上的附着物。

    六、宗地草图的绘制

    宗地草图是描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地草编记录。在进行权属调查时，调查员填写并核实所需要调查的各项内容，实地确定了界址点位置并对其埋设了标志后，现场草编绘制宗地草图。

    1. 宗地草图记录的内容

    (1) 本宗地号和门牌号，权属主名称和相邻宗地的宗地号、门牌号、权属主名称；

    (2) 本宗地界址点，界址点序号及界址线，宗地内地物及宗地外紧靠界址点线的地物等；

    (3) 界址边长、界址点与邻近地物的相关距离和条件距离；

    (4) 确定宗地界址点位置，界址边长方位所必须的建筑物或构筑物；

    (5) 概略指北针和比例尺、丈量者、丈量日期。

    2. 宗地草图的特征

    (1) 它是宗地的原始描述；

    (2) 图上数据是实量的，精度高；

    (3) 所绘宗地草图是近似的，相邻宗地草图不能拼接；

    3. 宗地草图的作用

    (1) 它是地籍资料中的原始资料；

    (2) 配合地籍调查表，为测定界址点坐标和制作宗地图提供了初始信息；

    (3) 可为界址点的维护、恢复和解决权属纠纷提供依据。

    4. 绘制宗地草图的基本要求

    绘制宗地草图时，图纸质量要好，能长期保存，其规格为32开、16开或8开，过大宗地可分幅绘制；草图按概略比例尺，使用2H～4H铅笔绘制，要求线条均匀，字迹清楚，数字注记字头向北向西书写；过密的部位可移位放大绘出；应在实地绘制，不得涂改注记数字；用钢尺丈量界址边长和相关边长，并精确至0.01m。

关于宗地2009—10号地块调整用地界址的公示

• 2010-09-04
• 土地出让
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　　榕国土公示[2010]08号

　　宗地2009-10号系位于台江区，西二环南路以东，长汀路北侧（台西科技园地块八）的一幅地块。2009年6月22日，福州康嘉房地产开发有限公司以人民币壹亿零玖佰伍拾万元挂牌竞得，与我局签订了《福州市国有土地使用权出让合同》（榕地合[2009]010号，以下简称原合同）。

　　由于该宗地纳入我市规划中的闽江北岸中央商务中心片区控规编制，经市政府批准，拟就该项目用地界址就地微调。现根据市规划局《关于调整原宗地2009-10号公开出让用地界址的函》（榕规函[2010]308号），将该地块用地调整有关事宜公示如下：

　　一、调整前与调整后宗地界址图及位置示意图（见附图）

　　二、原合同约定的其它规划指标均保持不变

　　上述公示期限为十五天，自2010年8月25日起，截止时间至2010年9月8日下午五时。公示期内若有异议，可向我局提出；公示期内无人提出异议的，我局将按照公示内容与受让人签订土地使用权出让补充合同，办理相关的批准及登记手续。

　　特此公示。

　　联系部门: 市国土局土地利用处、土地矿产交易中心

　　联系电话：83337002、83372954

　　福州市国土资源局

　　 二〇一〇年八月二十五日

国有土地使用权出让合同（成片开发土地出让合同）

第一条：本合同双方当事人：
出让方：中华人民共和国＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿市（县）土地管理局
（以下简称甲方）；
受让方：＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）；
    根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。
　　第二条 甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。
地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。
　　第三条 乙方根据本合同受让的土地使用权，在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护；但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。

第二章 定 义

第四条 本合同所使用的特定词语定义如下：
１．“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围，即本合同第五条界定的
范围。
２．“总体规划”指经中国政府批准的＿＿＿＿开发区域的土地利用和开发建设总体规
划。
３．“成片开发规划”指依据总体规划编制的，经中国政府批准的在受让土地使用权范
围内各项建设的具体布置、安排，以及开发后土地利用方案。
４．“公用设施”指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设，建成的供排水、
供电、供热、道路、通信等供公共使用的设施。

第三章 出让地块的范围、面积和年限

第五条 甲方出让给乙方的地块位于＿＿＿＿。（见附件＿＿＿＿＿地块地理位置图，
略）。
　　第六条 第五条所指地块总面积为＿＿＿＿平方米。
　　第七条 本合同项下的土地使用权出让年限为＿＿＿＿年；自取得该地块《中华人民共
和国国有土地使用证》之日起算。

第四章 土地用途

第八条 本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项
目（建设项目）为主的工业区（综合区），亦准许＿＿＿＿％用地开办一些与之相配套的生
产和生活服务设施。（注：根据具体情况定）。
　　第九条 本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律
效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。
　　第十条 在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途和《土地使用条件》，
应当取得甲方同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，
并办理土地使用权变更登记手续。

第五章 土地费用及支付

第十一条 乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费、乙方向
第三方转让时的土地增值税以及国家有关土地的税（费）。
　　第十二条 该地块的土地使用权出让金为每平方米＿＿＿＿＿元人民币，总额为＿＿＿
＿元人民币。
　　第十三条 本合同经双方签字后＿＿＿＿＿＿日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的＿＿＿＿＿％共计＿＿＿＿元人民币，作为履行合同定金，定金抵作出让金。乙方应在签订本合同后＿＿＿＿日内，支付完全部土地使用权出让金。
　　第十四条 乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后＿＿日内，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。
　第十五条 乙方同意从＿＿＿＿年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年＿＿＿＿月＿＿＿＿日。土地使用费每年每平方米为＿＿＿＿元人民币。
第十六条 除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要

求支付的费用汇入甲方的银行帐户内。银行名称：＿＿＿＿银行＿＿＿＿分行，帐号为＿＿＿＿。甲方银行、帐号如有变更，应在变更后＿＿＿＿日内，以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

　　　　　　　　　第六章 土地使用权转让

　　第十七条乙方在实施成片开发规划，并完成全部公用设施建设，形成工业用地和其他建设用地条件（除土地出让金外项目连续投资必须达到投资总额的＿＿＿＿％，或建成面积达到设计总面积的＿＿＿＿％，或根据具体情况定）后，有权将合同项下全部或部分地块的余期使用权转让（包括出售、交换和赠与）。
　　第十八条 土地使用权转让的受让人除法律另有规定外，可以为中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。
双方签订的转让合同，不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同规定。
　　第十九条 乙方在作出转让＿＿＿＿日前应通知甲方。转让双方在转让合同签字后＿＿＿日内，应将转让合同及有关附件的正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权变更登记手续，换领土地使用证，并按照国家有关规定缴纳土地增值税。
　　第二十条 自转让合同生效之日起，本合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
　　第二十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经甲方和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记手续。

　　　　　　　　　　　第七章 土地使用权出租

　　第二十二条 乙方按本合同规定完成全部或部分地块的公用设施并建成通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地上建筑物后，有权作为出租人将本合同项下全部或部分地块余期使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用。
　　第二十三条 出租人与承租人签订的租赁合同不得违背中华人民共和国法律、法规和本合同的规定。
　　第二十四条 土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理有关登记手续。
　　第二十五条 本合同项下的全部或部分地块使用权出租后，出租人必须继续履行本合同。

　　　　　　　　　　　　第八章 土地使用权抵押

　　第二十八条 依据第二十七条而取代乙方抵押权人或第三人，享有并承担合同规定的权利和义务。

　　　　　　　　　　　　　　第九章 期限届满

　　第二十九条 本合同规定的使用年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的使用权，并无偿取得地块建筑物及其他附着物所有权。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理土地使用权注销登记手续。
　　第三十条 本合同规定的使用年限届满，乙方如需继续使用该地块，须在期满＿＿＿＿天前向甲方提交续期申请书，并经甲方同意在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，签订续期出让合同，并重新办理土地使用权登记手续。
　　第三十一条 本合同存续期间，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，甲方可以依照法定程序提前收回出让地块的使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。

　　　　　　　　　　　　　　第十章 不可抗力

　　第三十二条 任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同不负责任。但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。
　　　第三十三条 遇有不可抗力的一方，应在＿＿＿＿小时内将事件的情况以信件或电报（电传或传真）的书面形式通知另一方，并且在事件发生后＿＿＿＿日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。

　　　　　　　　　　　　　　第十一章 违约责任

　　第三十四条 如果一方未履行本合同规定的义务，应承担违约责任。
　　第三十五条 如果由于甲方的过失而致使乙方对该地块使用权占有的延期，甲方应赔偿乙方已付出让金＿＿＿＿％的违约金。
　　第三十六条 乙方在该地块上未按开发计划进行建设，应缴纳已付出让金＿＿＿＿％的违约金；连续两年未投资建设的，甲方有权无偿收回该地块土地使用权。
　　第三十七条 如果乙方不能按时支付任何应付款项（出让金除外），从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的＿＿＿＿％缴纳滞纳金。
　　第三十八条如果乙方未按合同规定期限和要求完成公用设施建设，则应在规定完成日期至少＿＿＿＿日前通知甲方。如果甲方认为必要，可根据情况适当延长完成日期；如没有在规定期限内通知甲方，或甲方有理由认定上述延期理由无法成立并不同意延期，甲方有权无偿收回部分土地使用权。该部分土地使用权占全部土地使用权的比例与未开发的公用设施占全部要求开发的公用设施比例相等。
　　第三十九条 在颁发土地使用证后，因不可抗力的特殊情况，乙方在＿＿＿＿年内未能招引并安排该地块内所有兴建的项目，则应在规定日期至少＿＿＿＿日前通知甲方，经双方协商，可根据情况适当延长本合同规定的建设期限，否则，甲方有权无偿收回并安排建设项目地块的使用权。

　　　　　　　　　　　　第十二章 通 知

　　第四十条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。双方的地址应为：

　　甲方： 　　　　　　　　　乙方：
　　法人住所地＿＿＿＿＿＿；法人住所地＿＿＿＿＿＿；
　　邮政编码＿＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿＿；
　　电话号码＿＿＿＿＿＿＿；电话号码＿＿＿＿＿＿＿；
　　电 传＿＿＿＿＿＿＿；电 传＿＿＿＿＿＿＿；
　　传 真＿＿＿＿＿＿＿；传 真＿＿＿＿＿＿＿；
　　电报挂号＿＿＿＿＿＿＿；电报挂号＿＿＿＿＿＿＿；
　　任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后＿＿＿＿日内应将新的地址通知另一方。

　　　　　　　　　第十三章 适用法律及争议解决

　　第四十一条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。
　　第四十二条 因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向＿＿＿＿仲裁委员会申请仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

　　　　　　　　　　　第十四章 附 则

　　第四十三条 本合同经双方法定代表人（授权委托代理人）签字，并经有权一级政府批准后生效。
　　第四十四条 本合同采用中＿＿＿＿两种文字书写，两种文字具有同等法律效力。两种文字如有不符，以中文为准。合同的中文正本一式＿＿＿＿份，双方各执＿＿＿＿份。
　　第四十五条 本合同于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日在中国＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿市（县）签订。
　　第四十六条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。

　　　甲方： 　　　　　　　　　　　　　乙方：

　　中华人民共和国＿＿＿＿＿省 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿（自治区、直辖市）＿＿＿市 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿（县）土地管理局（章） ＿＿＿＿＿＿＿（章）
　　法定代表人（委托代理人） 　　　　法人代表人（委托代理人）
　　　＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（签字）　　　 ＿＿＿＿＿＿＿＿（签字）

　　　　　　　　附件：土地使用条件（成片开发经营项目）

　　一、成立开发企业
　　１．１土地使用者须依照中华人民共和国有关法律、法规成立从事土地开发经营的开发企业，开发企业依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定取得开发区域的土地使用权。开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权和司法管辖权，开发企业与其他企业的关系是商务关系。
开发企业的经营活动应遵守中华人民共和国的法律、法规，其合法权益受中华人民共和
国法律保护。
　　二、界桩定点
　　２．１《国有土地使用权出让合同》（以下简称本合同）正式签订后＿＿＿＿日内，＿＿＿＿市（县）土地管理局会同开发企业依出让宗地图各界址点实地核定所示座标的界桩；面积无误后，双方在出让宗地图上签字认定。界桩由开发企业妥善保护，不得私自改动，界桩遭到破坏或移动时，应及时报告＿＿＿＿市（县）土地管理局，请求恢复界址测量，重新埋设界桩。

　　４．５ 公用设施完成后，开发企业可以依照中华人民共和国法律组成一个或多个对公用设施进行开发、经营为目的的合资、合作企业。
　　４．６ 开发企业必须根据总体规划要求，在该开发区域内为政府行政、司法管理部门无偿提供公用设施，如办公用房等。
　　４．７ 相邻双方必须相互合作，并根据需要授予对方必要的相邻权，以及其他他项权利以保证开发区域与相邻区域的交通往来和开发建设的顺利进行。
　　五、设计、施工、竣工
　　５．１ 开发区域内的建筑设计、建筑用途等必须符合土地利用要求及成片开发规划，涉及交通、管线、消防、环保、人防、绿化等，须报中国政府有关主管部门审批后建设，交由地方政府派出机构管理。

　　５．２ 开发企业在签订本合同＿＿＿＿日内按批准的规划设计图纸和施工设计图纸动土施工，并在＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日以前建成不少于＿＿＿＿平方米的标准或专业厂房。
　　六、项目引进
　　６．１ 开发企业负责吸引投资者到开发区域投资，并保证自土地使用证颁发之日起＿＿＿＿年内招引并安排区内所有的建设项目，＿＿年内所有建设项目全部竣工投产。

　　６．２ 在开发区域内兴建的建设项目，其建设应符合成片开发规划的要求，并按建设项目审批管理的有关规定报经中国政府有关部门批准。
　　６．３ 在开发区域举办企业，应符合国家有关投资产业政策的要求。属于下列情况的项目不得兴建：
　　（１）有污染环境又无符合规定的环保措施的项目；
　　（２）为中国政府所禁止的建设项目和生产产品。