偶看新闻异次元战姬内购破解版:现代物流有关问题（上）
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/01 00:27:27
现代物流有关问题（上）
姜超峰
中储发展股份有限公司监事会主席 、中国物资储运协会会长
前言
一共讲五个方面的问题：
第一、现代物流的沿革与发展。我国物流发展的历程以及现状。
第二、我国物流业的现状与问题，现在还存在需要改革的地方。
第三、物流园区的问题，我们国家最近一段出现了很多物流园区，物流园区热正在全国的大地上出现，讲讲物流园区当中的问题。
第四、物流的商业模式。目前物流企业做的业务模式都是什么样的。
第五、物流中心的运营与管理。因为我是做仓储出身的，仓储就是物流中心的一个基本设施、设备。
一、现代物流的沿革与发展
（一）物流与现代物流
什么叫物流？什么叫现代物流？
物流作为人类的活动早已经有之，人类的活动有几千年的历史，有历史记载的5000年，在这5000年当中，物流一直是人类的活动之一。
而现代物流是用现代的科学技术和管理方法完成货物位移的行动，现代物流是用现代的科学技术以及管理技术来完成货物位移。
狭义的物流和广义的物流？有的人把物流定义在比较狭义的范围之内，有很多只有第三方的物流企业或者说没有具体资产的，只从事物流方案设计、物流操作的这样一些企业叫做物流企业。我的概念觉得应该把广义的物流引入，只要是从事物流活动又是多种、综合化进行经营的就叫广义的物流，我们研究应该从广义的物流去研究。
第三方物流和第N方物流的问题。大家现在提到很多词，就是第三方物流、第四方物流，甚至有人提出来第五方物流，我对这种分类方式觉得不是太满意，我的解释就是说什么叫第三方物流？就是货物买卖当事人之外的第三方完成物流活动叫做第三方物流。
但是另一种解释是物流交易当事人之外的第三方完成物流的活动，就是我是物流供应商、物流操作商、物流需求方和物流供应方这两家之间的第三者，他们俩都不从事这个活动，由第三者完成这个活动。我是主张前面一种解释，就是货物买卖当事人第三方完成的物流活动就叫做第三方物流。
（二）物流产业
什么叫物流产业？从四个方面去看：
1. 产业的概念
产业的概念含义是比较广泛的，一般是指具有相同特征企业的聚集叫做产业。物流产业是与货物流通有关系的企业的聚集，所以我们把物流作为复合型产业来对的话，那么它是相同特征物流企业的一种聚集。
2. 物流产业的特性
物流产业一共有三个特点：
一是服务性。它的价值产生于服务过程；
二是流通性。在这个过程当中货物是发生位移的，一定要从甲地运到乙地，从东边运到西边，或者从南边运到北边，货物一定要发生位移。
三是交易性。从交易的角度来看，是商流决定物流，有了交易才会产生货物所有权的转移，而货物所有权的转移才产生了货物的流动。所以我们认为商流决定物流，物流为商流创造条件。
3. 物流产业与其他产业的交叉界定
物流产业与其他产业的交叉界定是什么？物流业与交通运输业、物流业与装备制造业、物流业与商贸流通业都有着密切的关系。交通运输业是货物位移的一个主要行业，但是它又不完全是物流业，因为物流业是一种多种的经济服务的过程，要由仓储保管、装修搬运、加工增值、包装等等这些活动。
物流业与装备制造业什么关系呢？装备制造业实际上是物流的一些基础设施和工具的制造部门。装备制造业发展的程度也直接影响到物流业的发展速度和发展水平。
物流业与商贸流通业，不管你的商贸形式、交易形式发生何种变化，但是物流总是时时刻刻在发生着，如果物流不把货物运到必须去的地方，那么商贸的流通是不能彻底完成的。过去我们的商贸业是见面的易货贸易，以货换货，后来有了货币之后拿货币来买货，买了货之后是不是完成了商贸流通呢？没有，因为你的货还没有到消费者手中，所以这个也不能算是真正完成。
电子商务，现在的交易方式已经不是面对面的现金的交易和银行结算之间的交易，而是电子商务的交易，网上下单、网上交易。网上交易完成之后这个货物还是要由物流企业送到消费者手上，所以物流业和几乎我们国家所有的行业都发生关系。
4. 物流产业的分类
目前有一些说法，就是企业物流，就是商贸企业、制造企业自己内部产生的物流，比如说装备制造业需要采购原材料，原料和材料怎么样运到你的工位上去、运到车间里面去，这就是物流活动，这就是企业的物流。那么你的成品怎么样运到门店去，如果这个门店是你自己开的话，那么也是企业物流。
但是物流企业不一样，物流企业是独立的法人实体，从事着独立的物流业务，承接的是装备制造业、农副产品加工业、商贸流通业交付给它的、转移给它的物品，由它来负责转移到或者保管到需要的地方去。在物流企业里面分了三类：一类是物流的实体企业，就是说从事跟物有关系的实际的物流企业，比如说装卸搬运、仓储保管、运输配送等等是物流实体企业；二是物流的管理企业，不直接从事操作，但是负责制订整体的物流规划、物流方案，并且在每一个环节雇佣合适的物流实体企业来完成这种操作，这就叫物流管理企业。最典型的物流管理企业就是我们的国际货运代理公司或者是租船定仓公司，它一般都是要把全程的物流方案做好，然后由业主方同意分段交给物流企业来完成；三类是物流技术企业，物流技术企业主要是为物流产业提供技术装备的企业。如果从这个分类来看，物流的技术企业应该包括货运车辆的制造业、叉车搬运设备的制造业，也应该包括计算机软件、传感技术等等这些企业都是属于物流的技术企业。
从物流业的市场细分来看，目前越来越细分，比如说冷链、液体化工、大宗物资、粮食、食品等等，所以物流业的市场细分也可以分很多种类。
（三）物流在国民经济当中的作用
首先物流业是国民经济的重要支柱，因为物流量在逐年的增加，主要原因在于人类开发利用自然资源的规模在不断的增加。我们原先煤炭的消费量全国也就是15、6亿吨，现在煤炭的开采量达到30多亿吨，开发利用自然资源的规模在增大。
第二、国际分工使国家间的货物流通增加。中国的对外贸易一年2万多亿美元，这2万多亿美元背后都是有实际的物品在流动，所以规模越来越大。
第三、低碳经济要求我们更好的组织物流活动。
同时物流又是国家竞争力的表现，物流水平反应了国家经济实力和对实物的掌控能力，尤其是涉及到国家安全的战略物流掌控能力。比如我们国家利用的石油资源越来越多，那么能不能掌控石油安全的、迅速的运到中国，这就是非常大的国家安全的问题，这是国家竞争力的体现。
（四）物流业的发展
最近十几年以来，全世界都在发展物流业，是因为流通的量在增大。下面这个数据就是说发达国家的物流业规模是巨大的，这个数据是2008年的：德国邮政是全世界最大的物流企业，它的营业收入一年是927亿美元，总资产是3438亿美元；马士基马士基的营业收入是512亿美元，总资产645亿美元；联邦快递营业收入352亿美元，总资产240亿美元，利润是32亿美元，联邦快递联合包裹这两个全世界最大的空运快递企业，是竞争性的垄断，占据了全世界很大的份额。
另外一个特点就是物流业的兼并重组速度在加快，德国邮政收购了英运物流（Exel），马士基马士基收购了铁行渣华。马士基在全世界航运市场的位置原来是占12%，铁行渣华占5%，所以马士基把铁行渣华收购了，那么它在全世界航运市场的份额就占到了17%。新加坡国家投资公司收购了普罗斯，普罗斯是一个物流地产商，在中国拥有很多土地，200多万平方米的库房，2008年12月的时候新加坡投资公司收购了普罗斯，
二、我国物流业的现状与问题
（一）物流业的现状
1. 物流总量在急剧上升
2009年我国的港口吞吐量是76亿吨，单从这个数字看不出来，但是如果对比一下看，2000年的时候我们的港口吞吐量是13亿吨，增长的数字是特别大。铁路的货运量去年是33亿吨，公路的货运量210亿吨，航空的运输量445万吨，这是前年的数字，去年达到了800多万吨；水运的货运量31亿吨。这么多的东西都要从出产地运到需求地，有的时候是长途跋涉。比如说煤炭，煤炭的运输量，咱们的煤炭基地西移，从山西、河南往西移，移到陕西、内蒙、宁夏，它的产量已经从原来的1、2亿吨，现在三北地区已经成了10亿吨的煤炭基地，要把这10亿吨的煤炭运到东部的港口和码头，是需要很多的汽车，还有铁路运输，目前铁路运输不畅，所以才发生了京藏高速大堵车的局面，京藏高速到煤炭产业基地1000公里的路程上，每天运出的车辆是1.4万辆，全年跑下来需要消耗很多成品油，然后这些车辆又要空车回去。
2. 从物流需求的高度来看物流业的现状
（1）一体化服务
从物流的需求来讲，很多客户要求的是一体化服务，要求总包。就是说他有一个项目，或者这个企业所有的产品要求有一家物流公司或者几家物流公司进行总包，然后运到他所需要的地方去，现在我们的工业企业规模都比较大，经常是一地生产全国销售，甚至全世界销售，那么就需要有一个大的物流企业把物流过程管起来。
像钢铁企业一年都是2、3000万吨的产量，一个大的家电企业，一年都是2、3000万台的产量，它不可能在全国都设立自己的仓库，必须把这些产品物流外包，所以要求总包。而且要求全程，因为有一些产品运输工具是需要多次的转运，需要通过轮船、火车、汽车，甚至也需要通过飞机来转运，有一家公司能够把各个环节都连接起来的话，是他求之不得的事情。
再一个是信息，这些企业时时刻刻都需要知道我的产品今天到哪个仓库，到哪个物流中心，到了多少，到的什么品种，今天发了多少，发的什么品种，要时刻的掌握。如果是运输的话，在运输过程中，要准确的知道货物到什么地方了，好安排销售。所以现在我们的货主单位、需要服务的单位需求是一体化的服务，而不是单环节的服务。
（2）需要网络化的服务
因为产品销售是网络化的，因为需要网络化的服务。需要产品所到之处必须有相应的物流企业在跟着服务。很遗憾的是我们现在做不到，没有一个企业在全球包括在所有地方的网络我们现在还缺乏，如果求全的话，全世界也没有一家企业能够满足所有大企业的全球网络的布点需求，一定要实施外包。
(3)精细化的服务
现在的服务已经不要求粗放式的经营了，需要精细化的服务，需要定制服务。比如我明天的生产需要多少吨的钢材、需要多少吨的零部件，需要多少汽车的底盘、轮胎等等，那么物流企业必须按时、按量送到装配车间，这叫定制。然后还要帮助我进行库存的控制，因为如果我为了销售的话，经常要在仓库里面做一些储备的库存，这些储备的库存是为了应对突发的市场需求，定单来了，拿不出货怎么办，那么仓储企业就有功能就是库存控制。我能够通过长期的为你服务，来掌握你的安全库存。比如说安全库存是100件，那么就把库存的下限定在100件，如果你突然这段时间安全库存量减少了，实际库存量减少了，我要通知你，说你的库存量减少了，必须及时的补货，否则不能够满足你的销售。
(4)增值服务
比如说简单的加工、组装、包装以及资金的一些需求。中国出口的产品如果出口自行车到欧洲去的话，那么是整车运过去还是以零部件的方式运过去？为了节省费用，当然是零部件的方式运过去，运去之后就要进行组装，组装的时候最好就在仓库里面组装，然后再运到成品店，所以仓储企业可以组装产品、改包装，大宗来的物资要小包外出，比如说人家运来的时候都是大集装袋运过来的，一吨一袋，但是卖的时候可能50公斤一袋，那么必须在这里换装。另外还有资金贷款的需求，等会还要专门讲怎样融资的事。
物流需求方面有一些行业的细分，冷链物流、大宗物流、化工危险品物流、液体物流以及快递物流等等，这都是行业细分，越专业化越能够保证你物流的利润和市场。
在物流供给方面，我们的问题首先是能力不足，我们无法完全满足客户的物流需求，这是由于我们的设施、设备、管理技术、人员知识水平还不能满足国际的大的需求商的需求。
另外物流企业散小乱的现象仍然未变，物流企业太散、太小、太乱，我经常举的数据，我们有1000万辆的货运车辆保有量，但是我们货运车辆的业主大概有500万个，平均每一个货运车辆的业主有2辆车，所以这个仍然没有改变；所谓乱是因为没有一定的竞争秩序，也需要调整规范。
3. 资金、人才技术差别比较大
我们国家还缺乏大型的物流企业，最大的物流企业是中远，最大的物流企业资产总额是1500亿，但是UPS、Fedex这两家企业每一家企业的资产都接近300亿美元，所以比起来我们还不是足够的大，包括德国邮政规模都是比较大的。
国际物流的人才也比较缺乏，技术水平也比较低。
4. 低水平、同质化的竞争激烈
大家都做同一样的业务，都上同一种产品，就没有差异化的竞争，所以水平比较低。
5. 铁公水空不能有效的连接
铁路运输和公路运输连接的稍微可以一点，但是铁路和水路连接就比较差，为什么呢？因为我们的水路运输是有码头的，由港务局管理的，港务局的管理体系和铁道部门的管理体系是两个体系，所以我们不能够做到从船上卸下来货直接装到火车上拉走，或者从火车上直接卸下的货不能直接装船，不能做到这一点。所以必须铁路的货到达一个地方以后，我们把它卸下来，然后装到汽车上转运到船边，再用吊机装船，多了两次装卸，所以效率还是比较低，连接还不太好。
6. 物流业的现状的特点
另外我们物流业的现状里面有一个特点：物流基础设施的建设速度在加快。
因为我们规划了五大港口和两个黄金水道的规划，前年出台的，这个是非常重要的事情。另外港口物流中心与港口经济带出现，就是沿着港口、码头出现了一批物流中心，沿着这些物流中心周边又出现了一些经济带，产业聚集在这里，所以它实际上一个大型的生产、制造、加工、物流、运输结合在一起的大的经济区域，很多港口附近都是这样的现象。
第二、铁路货运运能也在迅速的增加。高速客运铁路修成之后，铁路运力会大大的释放，既有的铁路线可以走货。
第三、空港货运受到重视。
物流园区的发展是迅速的。另外战略储备和应急物流体系被关注，尤其是近年来我们国家对石油的需求，国家已经修完了第一期的石油储备，4000万吨的原油储备量，但是远远不够。像我们这样大的国家应该有和美国一样的石油储备量才行，因为我们人口多，需要量大，所以至少要有5亿吨的石油储备才行。另外应急物流体系被关注，因为这两年的自然灾害比较多，应急物流体系也被提到议事日程上来。
7. 物流主体行业的基本情况
这组数据是物流主体行业的基本情况，这是2004年国家经济普查得出来的数据，这次经济普查把物流主体行业分为九类：铁路运输业、道路运输业、城市公交业、水上运输业、航空运输业、管道运输业、其它运输业、仓储业、邮政业。这是2004年经济普查的数据，这个行业分类跟日本稍有不同，日本是把货运代理企业专门的列出来作为一个行业，而且不仅仅是作为一个行业，航空代理业、铁路代理业和水路代理业。所以跟我们的分类有不同，但是我们这样的分类我觉得也不错。
从统计数据上可以看到，2004年的时候，我们国家物流主体行业的企业法人单位数是72753个，就业人员760万人，资产总额35763亿，负债总额17050亿，所有者权益18713亿，营业收入11661亿，利润是1022亿。这是整个国家物流主体行业2004年的数据。今年的经济普查已经统计上来，但是还没有公布，所以我估计，如果公布了就可以拿今年的数据和2004年的数据比较一下，就可以看出物流主体行业的发展。
8. 政府对物流行业的重视
首先是物流业调整振兴规划出台，然后各个地方、各个有关的部门都在分别制订自己的物流发展规划，另外财政政策、税收政策都有一定的优惠，保税物流园区和保税港区在迅速的发展。尤其是地方政府在支持物流企业的发展，分别出台了一些政策，包括规划，空间布局、交通组织、城市规划、用地规划等等，包括扶持重点企业，对重点企业物流企业的用地、税收、规费、工商补贴等等。另外还有一个特点，大家的热点都集中在商贸物流综合设施的建设，就是在这个物流设施上建了大量的商贸设施，也就是建市场。
9. 行业协会的作用
目前我们国家最重要的行业协会就是两个，一个是中国物流产业联合会、一个是交通运输协会。其他还有一些小一些的专业化的行业协会，比如说货运代理协会、仓储协会、物资储运协会、冷链协会等等都是专业的协会。
（二）物流行业的问题
第一、港口码头的建设规划
港口热会造成过剩，现在凡是有水陆条件的地方都在建码头、建港口。建码头、建港口的费用是很大的，但是大家都热衷于有一个物流枢纽或者物流设施。我曾经算了一下，环渤海地区这些城市已经建成有名有姓的码头是554座，就是有编号的码头。但是正在规划的，将要建设的还有500多座，那么就是环渤海地区一定有1100个码头、泊位，将来会不会造成过剩，大家集中在某一地建那么多的码头，这个我是比较担心。五大港口群每一个港口群都可以有很多延伸的。码头的建设耗资很大，每一延长米大约是35万到40万，就跟我们家庭的橱柜延长米的算法一样，每一延长米的码头是35万到40万的造价。
第二、铁路专业线的忧虑
我们国家的铁路专业线在日趋减少，因为原先拥有专业线的物流企业都是从事大宗货物仓储运输的，但是现在城市扩张了，这些铁路专线成为城市交通的瓶颈，因此要被撤销，所以有很多物流公司的铁路专线都被停用了。减少的速度非常快，将来我们担心这个铁路专线减少到一定限度之后，大家都要用汽车运输的话，不知又要消耗多少石油。
第三、物流园区建设当中也存在一些问题。
第四、货运中心的滥与劣
现在的货运中心比较多，但是管理不到位。
第五、城市物流体系的乱与挤
城市物流体系比较混乱，城市里面不允许走货车，厢式火车要分早晚时间，然后停车的地点不知道，然后城市的交通拥堵、噪音污染等等。所以城市的物流体系比较乱。
第六、联运体系的难题，水铁联运问题、公铁联运问题比较难。
第七、保税物流园的状况，保税物流园或者保税物流港区现在运营起来都比较困难，因为投资比较大。投资比较大的话，那么在短期内不能收回投资，所以适于保税的货物没有足够的量。
第八、应急物流体系的建立。我们的大地震以后、大洪灾以后，怎么样保证人民生活的需求和建设的需求，这个物流体系该怎么建立。
第九、化工危险品的物流设施。现在每一个城市都不愿意化工物流行业在这个城市建仓库或者建园区，因为它容易污染、着火、爆炸，所以大家都不愿意搞这个，但是总还是要存在的，这个体系怎么建，由谁来规划，由谁来建设，由谁来运营，现在还没有一家单位来为他服务。
第十、战略储备和安全储备的问题。国家的战略储备和生产安全的储备也需要注意。
十一、东西南北货流量的不对等，我们的资源分布在西部，它的资源要运输必须长途跋涉到东部或者南部，这是原材料，从北向南运，从西向东运。但是产成品和这些原材料的物流量是不对等的，产成品是东部往西部去，比如西部往东部发了10车煤，但是只有1车的生活用品从东部往西部运，就有9辆车必须返空。所以这是一个非常大的问题。
存在的问题里面还有一些问题，比如说物流企业规模小，能力弱；物流技术水平总体差距比较大，所以我们的计算机管理技术、条码技术、无限射频技术还有装卸设备的技术、自动化技术、机械化水平都比较差；人力资源不足，我们通晓国际物流的骨干型人才仍然缺乏；缺乏统一的物流管理体系和标准，我们国家的政府体制，政府部门是按条条设置的，但是物流是横向运动的，所以没有一家单位能够按照物流规定的要求来从头到尾的管理到底，所以缺乏统一的管理体制和标准。目前我们缺乏物流的标准，比如说建仓库、站台库，站台有多高，现在就没有标准，它没有标准是因为车辆没有标准，货运车辆的长宽高没有统一的标准，而且既使是有了统一的标准，我们对改装厂的控制很差，所以一改装这个车就变成了另外一种长宽高了；物流信息化水平亟待提高。
（三）发展趋势
我们国家物流业的发展趋势，我一直强调我们国家的物流业应该朝着国际化、综合化、精细化的方向发展。
1. 国际化
所谓的国际化，就是说你到物流的流程、标准、器具应该和国际接轨，比如说托盘，托盘是最典型的，托盘现在国际上是不接轨的，一个是日本式的托盘，一个是欧洲式的托盘，
2. 全程化和综合化
我们现在做全程化的企业非常少，经验也不多；做综合化物流的企业也不是太多，所以大部分的还是单打一，搞运输的就专搞运输，搞仓储的就专搞仓储，没有把一个货物从头到尾的物流活动全部掌控起来。
3. 精细化
我们在物流作业当中还比较粗放，有一些在成本控制方面还不是那么严格，所以我们的精细化水平还不能满足国际企业的需求。比如说人家要求及时响应，及时响应响应率比如说半个小时之内你必须给我单子，目前为止我们做不到。做不到的原因，有人的问题、社会的问题、观念的问题、整体效率、整体的管理问题。
4. 垄断
还有一个趋势，这个趋势是我们不愿意看到的，但是切实存在的，就是形成垄断的局面。目前有一些局部的小的行业的物流已经有一些企业在垄断，比如说航空快递业，航空快递业在我们这里大概是几乎被美国的UPS、Fedex垄断了，留给我们自己的市场大概只有20%—30%。所以这个是我们不愿意看到，但是不得不接受，因为他们实力太强了。
三、物流园区
物流园区最近十几年在我们国家发展的很迅速。
（一）物流园区的沿革与发展
最早的物流园可以追溯到上世纪60年代的日本，因为日本的土地资源短缺和城市扩张，物流用地需要向外围转移，所以政府出台了《物流业务市接地整治法》（音），就是说要把物流企业往城市的外围去发展。城市里面的土地用于城市的建设，通过一系列的优惠政策吸引并推动物流企业外迁，形成了物流园区。我们经常介绍的日本东京的四大物流园区，就是60年代形成的，前前后后经过20年的发展才逐步成形。其后，德国、荷兰、美国等发达国家也都出现了一系列的物流园，所以物流园区不是一个国家在做，是很多国家在做。
我们的物流园区在1999年第一个物流园是深圳平湖物流园，在此之后就形成了一股物流园区热，2003年国务院及国土资源部对各类园区进行了清理，但是到了2008年，全国共有占地面积10万平方米以上的物流园一共是475家，这个统计数据是调查数据，不是行政的统计数据，不一定准确。其中已经运营的是122家，在建的219家，规划中的134家，比2006年的调查增长了129%，呈急剧扩张的态势。所以我们国家的物流园发展很快，在去年和今年物流园区又得到了长足的发展。
另外谈到物流园区，我们还应该谈谈其他类的物流园区，实际上是一种园区经济。改革开放之后，我们国家先后批准成立了国家级的经济开发区、保税区、其他类开发区、高新技术产业开发区、出口加工区、边境经济开发区等共222个，总的占地面积是2323平方公里，物流园区就是仿照上述园区的模式而产生的，唯一的不同是这些经济开发区、保税区、高新技术产业区都是国家批准的，而物流园区基本上是地方政府批准的，虽然都是政府批准的，但是前一类是国家批准的，后一类是地方政府批准的。
2006年9月，海关总署开始批准设立保税物流园，后来又批准了15个保税物流港区，所以园区经济以不同的形式出现，物流园区是园区经济的一种。
（二）对物流园区进行分类
1. 分类
可以依据不同的标准对物流园区进行分类：一类是按功能进行分类、一类是按照依托的资源分类、一类是按照服务的区域类来分类。
按功能分类：可以分为货运型的物流园区、生产型的物流园区、商贸型的物流园区和综合型的物流园区。
按资源分类：可以分为港口型的物流园区、空港型的物流园区和内陆型的物流园区。
按照服务区域分类：可以分为国际性的物流园区、区域性物流园区和专业性物流园区。
2. 物流园区的特点
物流园区的基本特点可以归结为物流企业的聚集区和货物集散的中心区。
第二个特点，有以下的基本条件：比如说有大规模的货物流动，如果没有大规模的货物流动我们建这个园区毫无疑义，无物可流的物流园区没有意义；第二种是有多种交通运输方式相连接，铁路和公路、公路和水路，铁公水联合，还有航空和公路等等。上次我们去台湾，看到台湾的桃园机场，桃园机场旁边建一个航空港物流园，航空港物流园的主要运输工具就是飞机和火车，两种运输工具在航空港物流园区聚集。
第二，必须有基本的仓储和物流设施
没有仓储和物流设施这个园区就是一个贸易型的园区，不起物流的作用。
另外有多种物流功能的整合，不仅仅是运输的功能，还有仓储保管的功能，还有加工组装的功能等等，所以多种功能组合。
因此我们评价是不是物流园区就可以找到这两点，一个是物流业的聚集区和货物的集散中心区，另外要有大规模的货物流动，要有多种运输方式的连接，有基本的仓储运输设施还有多种物流功能的组合。因此地方政府如果要批准物流园区的话，必须给进驻的企业提出这些条件。
（三）物流园区的业务形态和基础设施
首先，物流园区的业务形态是多种多样的
1. 货物型的物流园区
目前没有人或者没有标准来限定必须做什么样的业务，是一种开放性的。我们把四种类型的物流园区放在一起来讲，比如说货物型的物流园区是运输企业聚集的园区，主要聚集了运输企业，以不同运输方式的转换、装卸、拆拼箱、货运代理为主业态，典型的代表是意大利的维罗纳货运村，浙江的传化物流基地。意大利的维罗纳货运村我没去过，但是我看过它的卫星图片，占地3000多亩，铁路、公路、航空聚集都在这一块聚集，所以有大量的工业品都在这里聚集，尤其是汽车，整车零部件是一个大的集散区，另外农副产品的集散区都在这个货运村。浙江传化的物流基地是把货运企业聚集在一起的场地，大概有三个货运基地了，它的功能是以保管、装卸、分拣、配送、加工、组装、集散、信息服务、质押监管（音）为主要业态，兼有展示结算的功能。
我们举戴尔电脑的例子，戴尔电脑在中国的生产厂主要在厦门，是按照定单生产，但是零部件的供应是几十家国外的企业提供零部件，这些零部件是在保税区的保税仓库里面存着，一旦戴尔有定单了，马上就下一个物流的通知单给供货商，供货商马上就根据通知单来备货，备货之后然后替他报关、验放然后送到车间，送去之后再付款。因此戴尔的生产企业是不准备购买零部件大量资金的储备，仓库里面也不准备那么多的零部件，急需的准备一些，有物流商在他的旁边做一些储存。
再举一个例子：汽车生产厂，汽车一部整车零部件有上万种，这些零部件大部分都是其他厂子生产的，汽车的组装厂自己不生产或者很少生产零部件，因此有大量的物流商聚集在组装厂的周围，随时准备给他提供需要的零部件，提供物流服务。它的主要设施是库房、装卸平台和货场、铁路专业线等等。
典型的代表是美国芝加哥的物流园，美国芝加哥是个工业区，工业区旁边有物流园，和中国的大型物资储运企业像我服务的这家公司就是中国物资储运总公司，就是大型的物资储运企业，储存了大量的钢材、有色金属、塑料、纸张等等，这些都是为工业企业提供服务的。
2. 商贸型物流园
还有一类园区商贸型物流园服务商贸企业，按照有无市场摊位分为两类，一种是以现货销售、结算、信息服务、物业管理、仓储配送、装卸、搬运、集散为主要功能。有的商贸型物流园区自己不建市场，但是有很多物流园区自己建市场，要有一些门面，要有商场，要有销售网点，它的主要设施是库房、交易间和办公楼、停车场。根据我们的调查，现在商贸型的物流园区占物流园区总数的65%以上，所以商贸型物流园区占主导地位。
3. 综合型的物流园区
是以上三种形式的混合状态，各种企业都在这里聚集，各种物流业态都有一定的份额，是一个综合型的，什么都有，生产也服务、货运也服务、商贸也服务。
（四）物流园区的开发
物流园区的开发主要是政府和所属部门来推动，为什么？是因为土地是国家直接管理的，因此物流园区的开发主体涉及到政府、房地产开发企业和运营企业。首先政府部门应该先做好土地利用总体规划、城市总体规划，在合适的区域进行规划、拆迁、收储、平整等工作，然后进入园区开发企业，要先把地整理好。物流园区要占有很大的土地面积，所以政府部门必须是做好规划，然后把地整理好。
在大多数情况下，先成立一个由政府控制的投资公司对外招商，土地收储的补偿价格和土地整理价格往往低于土地的出让价格，因为把地整好以后，就要往外出让，政府由此获得差额收入。由于这个差额巨大，使得许多地方政府热衷于经营土地，从而经营园区。所以为什么物流园区发展特别迅速，是因为政府可以经营土地。
当政府没有足额的资金时，便引入物流园区开发商，一些物流地产企业应运而生，像普洛斯、AMB、盖世理、嘉民、枫树这些投资商已经在中国设立了、建设了100多个物流园区和物流中心，有些是园区，有些是中心。国内的民营企业像传化等企业也加入其中，国有企业中如中远、中储、中油、中铁都在建设自己的物流园区，所不同的是，我们跟上一个不同的是，物流地产商不运作物流业务，只建设仓储仓库设施，而物流企业运作、运营物流业务。
中小物流企业如货运企业、商储企业、快递企业、货代企业就要进驻园区，因为自己独立买地很困难，独立建库、独立建园区很困难，所以只能进入人家已经建好的园区，成为园区业务的支撑体，其他也有的生产企业、贸易企业、金融企业、餐饮业、修理业等等服务企业进驻物流园区。
物流园区的经营一般是由政府设立的物流园区管委会及其投资的管理公司作为经营主体，但是如果该园区是企业独自投资的，则由企业作为经营主体，像一些大的企业，中远、中储、中外运这些大的企业，完全可以自己有能力建设一个物流园区，把相关的企业引进来。在国外有入驻企业共同成立的经营委员会来管理，也有投资方独立进行管理。
（五）园区的收入来源
所有的园区大概都是这些收入，土地的级差收入，买地买的便宜，卖的比较贵。办公楼、市场摊位的租金，库房货场的租金、设施设备的租金、物业管理费、信息服务费、中介费和物流业务收入等等，这些收入是物流园区的主要收入。
（六）影响物流园区经营的因素
五个主要因素：
1. 土地用量的限制
国家实行了严格的土地管理之后，建设用地实施指标管理，尤其是耕地转化为建设用地的土地利用指标很难取得，目前越来越难了。去年有一个会上曾经让我做一个演讲，我说今年赶紧拿地，能拿的就赶紧拿，拿不了的明年就比较紧张了。果然，今年国家出台了一系列土地用量限制的政策，这当然是跟国家的基本国策是有关系的，保证18亿亩耕地。
2. 规划政策
有了土地指标能不能被用作物流，主要的影响因素是政府的规划，包括交通、通讯、电力、水资源、环保等规划，要过五关斩六将，通过这些部门的批准，园区才能够得到批准。
3. 土地价格
目前的土地价格越来越贵，目前我们国家是土地使用权出让制，土地使用权出让的方法还是要招拍挂，土地基准价比如说是30万的话，一招拍挂可能拍到100万去，所以无形当中提高了取得土地的成本。协议转让的方式，不通过招拍挂，可以通过协议转让就可以取得土地，但是这个土地限于工业企业比较多，对于工业企业采取协议转让的方式，对于物流企业有些地方政府是把物流用地看作是工业用地，但是有一些地方政府是把物流用地看作高于工业用地的方式来对待，所以国家没有统一的政策。
4. 税收
现在是土地使用税、房产税、营业税、所得税，其税率和税基的确定将直接影响到土地使用的成本。比如我们国家土地使用税，城镇土地使用税
房产税，房产出租营业12%的征收，也有一种征收方式是拿你的房产的园值乘以一个百分比，比如70%、80%然后再乘1.2%的方式。
营业税大致是两种，一种是3%的营业税，一种是5%的营业税。3%的营业税是指运输企业、装卸搬运企业，这个是3%。仓储业营业税和货运代理的营业税是5%，所以比较高。
5. 行政限制
有的地方规定了土地的用途，土地投资强度和税收的贡献，从而限制了一些企业的进入。我们去买地的时候地方政府就跟我们说，1亩地1年产值多少，1亩地1年必须给我贡献多少税收，1亩地的投资强度不能少于200万，这就是地方政府规定了土地的用途，主要还是地方收入利益的问题。
6. 其它因素
(1)规划设计
另外影响物流园区经营的因素里面还有一些规划设计的因素，比如说在物流园区开发过程当中，有一些园区规划不当而无法运营，主要表现在交通运输条件不具备，地区经济总量不足，物流园区定位不准，物流园区过大，缺乏资金支持等等。交通运输条件不够，政府划一块地说你就在这里搞物流园区，但是道路不通，水电不通，通信不通，那就比较难了。再一个如果比较偏远的话，让运输企业、货主企业多跑几十公里取货，也是不便，所以人家不愿意去。另外经济总量不足，一个地市、一个省会城市如果经济总量比如GDP只有1000亿，那么要建一个10平方公里、20平方公里的大的园区，肯定是经济总量不够。物流园区定位不准，不是服务这样的客户，没有这样的客户非要定这样的园区也是不行的。
(2)第二、演变为房地产
物流园区最容易演变为房地产，其中作用的基本规律是企业的基本特征是盈利，在盈利的顺序上房产销售利润大于仓库出租利润，仓库出租利润大于场地出租利润，场地出租的收入大于农业收入，因此怎么着都比农业收入要高，所以大家一般都热衷于园区，先把土地拿下来，然后再改变用途变成房地产，就是这样一种路径。因此许多物流园区最后演变为房地产的买卖和经营，这是追求利润最大化的结果，在这个过程当中，政府与园区经营者的利润是一致的。
(3)第三、城市化工业化的促进作用
城市化和工业化引发了人群的聚集、物品的集散和交通运输的发展，这也给物流园区的发展带来了条件，同时由于土地的稀缺性，使土地价格在相当长的时期内是上升趋势。我们国家的土地价格可能在十年之内、二十年之内都是上升趋势，拥有一个物流园区就拥有了土地保值、增值的机会，这个增值的幅度比从事物流业务要大的多，因此大家热衷于搞物流园。
比如买一块地本来搞物流园，然后十年之后不让我搞了，这块地原先是5万元买的，十年之后这块土地为我提供了很多收入之后，十年之后再卖可能卖100万，所以这个100万比上原来的5万增长了20倍，这个20倍做任何业务都做不了20倍的收入，所以这是土地增值，可能也是很多人的一种追求。
（七）物流园区规模的依据
从政府来讲，一个城市、一个地区规划物流园区多大才合适，面积多大才合适，有人提出了物流强度的概念，这个物流强度是新的指标体系，是一个标准制订小组提出来的。即年度的货物吞吐量与园区占地面积之比，我觉得这个指标有一定的参考意义。我曾经就这个指标统计了我们国家13个城市规划物流园区的物流强度，平均的物流强度每平方公里每年的货物吞吐量是700万吨，这是没有水路的情况下的物流强度。有水路的情况下是1700万吨，有大码头、大港口、沿海的物流园区平均的物流强度是每平方公里2300万吨/年，这个数据不一定准确，但是没有其他的数据可以佐证，所以说这个数据可以作为参考。
物流强度的概念也有问题，这个数据的确定不容易，一是货物的吞吐量与园区和企业的运营效率有关，企业的设施设备好了吞吐量就高，设施设备不好的吞吐量就少；第二、受货物品种的影响，轻泡货物、高价值货物与大宗低值货物的吞吐量是不一样的。像有些运电脑的、运电子元器件的物流园区，比如说一个物流仓库，只要几十立方米，那么它的价值就有可能就是十几亿，但是你用货运量的指标去衡量就不对了，所以我们和台湾的货物的交流，我们往台湾运的是建筑材料，运的是花岗岩、煤炭、钢铁，那么大船货运过去。但是台湾运过来的是电脑的面板和电子元器件，根据不需要大轮船去运，空运一个货箱就过来了，所以我们说货物的品种不一样，吞吐量也是不一样的。
存储轻泡货物的仓库的占地面积跟吞吐量之比也是不一样的。还有一个指标建筑容积率影响着园区的面积，建设平房库、一层的库容积率大约只能做到50%到60%，否则就有可能影响道路、车场的规划。现在有一些地方建起了楼库，楼库需要看楼层来定，新加坡港务局有一个八层的楼库，车辆可以开上去装卸，日本有六层楼库，容积率可以达到3或4，但是楼库的造价和运营成本都比较高，而且我们国家沿海的城市像厦门、福州、上海、广州等等都出现了一些楼库，我估计今后楼库可能会更多一些。
当务之急是要取得经验数据来推断园区的规划面积，我们试图找到这个经验数据，但是缺乏依据不太理想。目前我们国家有一个物流园区的评价小组正在制订一些评估的标准，这些评估标准能够确定物流园区到底需要什么样的设施设备，需要有多大的面积，需要有多大的建设规模和物流量，专门有个小组在做这个事情。
（八）国家对物流园区的态度
2003年到2004年我们清理整顿园区的时候，曾经把物流园区作为清理整顿的对象，但是那个时候我就说物流园区是清理不了的，因为物流园区在发展，物流园区的需求在增加，所以国家实际上现在要有计划的、有规划的发展物流园区，但是这个标准、规划目前还在酝酿阶段，还正在草拟阶段，没有出台。