偶看新闻gto扎古和RG绿扎古:房价真实价格计算帖：房价远没有想象的那么贵
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/04 17:45:38
房价真实价格计算帖：房价远没有想象的那么贵
房价，是房产未来总收益的贴现值。用公式表示，即，房价=∑未来收益 /(1+货币贴现率)。
以按竭购房为例，购房者实际支出如下。
房价=首付 + 12 * ∑月供 /(1+货币贴现率)^N
比如，200万的房子，首付3成，贷款30年，利率7.05%，货币贴现率15.6%。
房价贴现值=首付 + 12 * ∑月供 /(1+货币贴现率)^N (N=30)
=60万 + 12 * 9361.29 * ∑1/(1+15.6%)^30 (N=30)
=60万 + 12 * 9361.29 * 6.30
=60万 + 70.80万
=130.80万
说明：
1，月供是未来实时支付的，贴现值会很低。通俗地讲，用未来的钱来买现在的东西，是很划算的，因为货币贬值。
比如，第30年，月供贴现值=9361.29/(1+15.6%)^29=139.8元。
这个不难理解，假设货币贬值率这么持续下去的话，30年后，一袋大米估计需要1万元，
2，货币贴现率15.6%如何理解。
以现在的200万现金为例，从前往后贴现。
20年前：200万/(1+15.6%)^19 =12.73万元
10年前：200万/(1+15.6%)^9 =54.25万元
5年前 ：200万/(1+15.6%)^4 =111.99万元
现在 ： 200.00万元
5年后 : 200万*(1+15.6%)^4 =357.16万元
10年后: 200万*(1+15.6%)^9 =737.31万元
20年后: 200万*(1+15.6%)^19 =3142.2万元
以上不同年代的现金面额，购买力差不多，即所能买到的东西差不多。
3，按揭对支付能力有限的年轻人有利，因为年轻人可以将个人的未来收入当做担保，获得贷款资格，老年人是没这种资格的。