偶看新闻daqi游戏手柄:CMBS救急 万达REITs受挫后另辟"钱途"1
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/11 02:58:26
CMBS救急 万达REITs受挫后另辟"钱途"
香港报道 2006-09-14 11:04:00到目前为止,一度甚嚣尘上的大连万达与麦格理共组REITs(房地产投资信托基金)赴港上市的计划显然已经搁浅。
有趣的是,9月6日,麦格理与大连万达宣布发行1.45亿美元(约11.6亿人民币)的2006-1系列CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券),其资产池组成包括位于长沙、大连、哈尔滨、济南、南京、南宁、沈阳、天津、武汉等地的9处商业物业,正是此前分拆REITs上市计划的物业组合。
根据标准普尔预售报告,该证券由Dynasty Assets(Holdings) Limited(以下简称"DAHL")发行,交易安排人是花旗环球金融亚洲有限公司和麦格理银行,该证券预定期限为2.75年,法定最终期限为5.75年,发行模式为私募。
目前,国际路演仍在进行中,预期整个交易将于10月6日完成。
"这次CMBS的发行与此前该基金冲刺REITs上市未果之间,无疑存在一定的因果关系,发行CMBS可以说是分拆REITs之路不通之后的第二方案。"某投行人士表示。
REITs受阻
REITs之风生水起,始于2005年。
去年11月,饱经波折的领汇终于成功登陆港交所,后受市场一再追捧。此后,各房地产开发商纷纷开始眼热,争相分拆物业以REITs形式在港上市。
今年上半年,REITs之声仍不绝,跃跃欲试的不下十只,其中以麦格理银行、摩根士丹利等为代表的大投行身影相当活跃。
自去年开始,麦格理便在内地大举收购商业物业,其中最为轰动的便是一举拿下大连万达旗下9处物业,并寄望于今年年初组REITs赴港上市。
然而,到目前为止,除了冠君REITs(2778.HK)虽成功上市但股价表现一直不理想之外,包括大连万达在内的基本上所有的REITs发行计划均已胎死腹中,而普遍的理由则是"时机不对",除此之外并无太多解释。
业内人士分析表示,香港市场在今年年中遭遇大调整,股市不振拖累整个行情,是众多REITs失利的诱因之一,但对内地房地产开发商来说,除市况不佳之外,政策方面也遭遇到了相当困境。
按照REITs发行惯例,须首先将内地开发商持有的商业物业所有权进行剥离。通常的做法是,REITs资产池中的每项物业分别有一个持有人,然后通过在境外一对一设立的壳公司持有境内公司的股权,从而间接持有物业,最后所有离岸公司的股权都将全资被一家离岸控股公司拥有,该控股公司完成间接控制所有物业,并申请上市。
在该环节之中,由于本质上是外资公司收购内地房地产资产,因此需要缴付土地增值税、印花税等大量税款,对发行REITs的公司来说,是一个相当大的风险和负担,尤其是在宏调不断来袭的情况下,很多公司不得不对此却步。
CMBS架构
从某种意义上说,正是由于上市不成,CMBS才成为麦格理和万达的最终选择。
"其实,从国外的做法上来看,发行REITs上市与发行CMBS并不冲突,两者之间不是非此即彼的关系,但从这个案例来说,发行CMBS可以说是麦格理和万达的第二选择。"中信证券资产证券化业务部段小川表示。