房价若降50%可保10年盛世

2012年01月06日 08:06
来源：黑龙江晨报

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难忘指数：☆☆☆☆

入选理由：等着房价下跌吧！希望花儿还不会凋谢

知名地产评论人牛刀此前发表博文《房价下降50%可保未来中国10年盛世》。对于房价的讨论一直没有中断过，与牛刀观点相同，谢国忠称到2014年房价下跌50%，央行货币政策委员会委员李稻葵则表示，未来两三年，中国房价上涨不可能，但房价下跌不会超过15%。

牛刀：中国房价泡沫破灭日是2012年6月5日

2011年11月15日 10:15
来源：北青网

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日本房价破灭只用了8个月中国何时灭？

必将历史的见证中国房价泡沫的破灭，《穷人通胀富人通缩》也是全球唯一一本针对中国房价泡沫从衍生到破灭，从全球经济视野分析经济趋势和后续对经济的影响以及我们的应对的方法进行综合性思考的财经书籍。

书中比对了全球各国房价泡沫破灭的时代背景、金融运作、人口结构、如何应对泡沫破灭，以及泡沫破灭后我们应该怎样生活的全景式的经济状态。本书问世后，激发了许多网友的讨论，很多网友咨询的是，为什么书中推测泡沫破灭的具体时间节点是2012年6月5日？其实，在本书中已经做过分析和判断，并印证现在所发生的一切。

我的逻辑是，中国的经济正在稳步推进和全球经济的大循环的运行中，宏观经济的架构、经济增长模式、金融的运行、市场的法则等等，将经历一次痛苦的转型，不仅影响未来的发展，也将影响到我们每一个人。

胡锦涛在G20峰会上表达了对人民币升值态度，在国际上激起了强烈的反响，但是，在本国资本市场反应平淡，是何原因？让我们来看看新华社的解读：新华海外财经报道，胡锦涛当天还用迄今为止最为强硬的措辞，呼吁全球领导人不要再敦促新兴市场升值货币，因为这会令全球经济陷入“平衡的衰退”，使可持续增长成为不可能。

这是一种障眼法，从宏观经济的角度解读胡锦涛的讲话，丝毫不提未来人民币未来的走势。我的分析是，胡锦涛的讲话印证了本书中提出的人民币升值的末梢概念。所谓末梢概念，是指完成了单边升值的过程，未来的人民币汇率将随着市场浮动。这种情况，在其他国家的出现过，但是中国将要出现的，不是阿根廷的一次升值到位，而是日本的汇率浮动。而汇率浮动的最后结果是，人民币将逐步反映在国际市场的真实购买力。

所有汇率管制的国家，都要经过这样一次历程。当年日元出现升值末梢状态，到房价泡沫破灭时，历时只有8个月，同样出现升值末梢的阿根廷历时只有7个月，越南历时只有5个月。人民币真实的购买力将在以后的岁月当中，逐步体现出来。恐怕我们将来要面对的不是升值，而是贬值。对应日元，中国房价泡沫破灭是在2012年的6月。

相对日本汇率与房价之间的走势，来看本国房价泡沫后房价走势，那就是一个这样的结果：当人民币贬值到6.82元时，房价对人民币的真实购买水平回到了2008年，也就是房价跌回到2008年；当人民币贬值到8.26元，人民币对应房价的真实购买水平回到了2003年。这将是对买房保值的极其巨大的嘲讽。

牛刀：中国房价是全球最大笑柄 泡沫一定破灭

2011年11月22日 09:13
来源：上海热线房产频道

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图片来源：资料图

在友邦保险主办的高端财富论坛上，李稻葵针对目前市场上分歧较为严重的房价走势问题做出自己的预测，"房价上涨不可能，那样是政府扇自己耳光，但房价大跌也不可能，因为如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。"

这种财富论坛我今年接到过7场，尽管演讲费很高，但是，我全部拒绝。其原因就是，在目前中国还处在两极分化正在加剧的时候，利益集团往往会请一些经济学家质疑目前的房价调控，并形成舆论干扰宏观调控。

中国的房价是全球一个最大的笑柄。我因为工作的缘故，常常奔波北京、上海和深圳等城市，夜晚开车，在北京五环兜一圈，周边的大量的楼盘亮灯率基本不到3成，上海比北京更甚。一边是资本家的牛奶，宁可倒掉，也不降价卖给需要喝奶的人。中国现在也一样，大量的住宅宁可空置，也绝不降价卖给需要房子的人。

这两年在全国各大城市，房价疯涨，又有多少是普通居民需要住房的人购买？用李稻葵的话来说，"刚买房的年轻人"又有多少？有网友做过一个统计，而2009年至今的房子价值也才在银行资产占7%，房价下降与银行的资产风险影响不大。2008年深圳房价下降30%，在2990亿的房贷中，只有15.3亿的负资产，基本上是楼市炒家。真正的住家，有何在乎房价的涨跌的呢？照样供楼。

李教授所谓的"刚买房的年轻人"，恐怕只是一些楼市的投机分子。他们这些年赚的钱还少吗？为他们担忧的李教授应该好好想想，中国的80后90后是一种什么样的买房状态。他们，在高房价的状态下谈何创业？没有他们的积极创业，中国经济又有什么活力？

从趋势上看，这轮房价泡沫一定会破灭，捂着是没有用的。房价泡沫破灭后，中国经济将会回归常识，未来五至十年，中国将浩浩荡荡的启动一轮刺激内需的浪潮。启动内需，几乎是刚刚闭幕的亚太经合组织会议的所有新兴国家的共识，也是我的新书《穷人通胀富人通缩》分析的未来趋势之一。我们到了启动内需的初始阶段，那么，让我们来看看中国的内需。

2007年是我们这十年内需的顶峰阶段，当时的内需在宏观经济的三驾马车中，内需稳占第一，占比高达43%；出口占22%，投资高达35%。就当时那种情况，我们都曾经批评政府投资过热，影响经济平稳发展。2007年，欧美国家内需占宏观经济比重都在70%以上。但是，当时的主流经济学家樊纲等人不和欧美比，而是把中国经济和印度、巴西、俄罗斯相比，我们的内需和这三个国家相似，所以，推论出作为同为新兴经济体国家，我们的经济架构是合理。

5年过去，再回过头来看，印度内需占比迅速超越达到70%，巴西达到53%，俄罗斯也达到47%。我们呢？2010年，内需占比急剧下降到28%，而投资占比高达51%。这种经济架构不仅只是投资过热的问题，而是资产泡沫已经严重到无以复加的地步。而且，我国内需占比较大的是政府消费，而不是城乡居民的消费。美国的政府消费是单列的，在整个消费中只占11%，中国的政府消费如果仅仅只算公务员，约占消费的30%，如果加上共和国的长子--央企和国营企业及上市公司员工的消费，这个比重可能超过40%。整个城乡居民约12亿人口的消费比重只占60%。

顺便说一句，中国的住宅计入在投资中，而将租金、物管费和水电燃气费用等计入消费中。普通城乡居民人口占92%，而消费比重只占60%。公务员加央企国营企业和上市公司员工只有8%的人口，消费却占40%，这是多么大的差别。但是，差别既是潜力，就看如何激活了。(以上数据按照第六次人口普查总数据13.7亿人口初步评估。)

这样来看，我们还有什么内需？房价应该与城市居民收入状态相匹配，才有中国经济的健康运行，才有未来的内需。现在的房价至少超出城市居民实际购买力的50%以上，开发商和政府的暴利一起挤压居民的消费，还能持续吗？守着房价泡沫能当饭吃吗？不可能。为了大多数人的利益，请李教授好好想想，下次出席这样的论坛，不要再胡说八道了。房价一定要下降，否则，中国经济无救。

链接：

牛刀：中国房价的买点还没有出现

其实在我的新书《穷人通胀富人通缩》当中，对住宅出现买点的主要特征已经表述的很清楚，用了很大的篇幅阐述买点的形成，何时买房才不至于一买到房子就开始贬值。从本书的观点出发，现在买房和调整到位再买房，房价至少还有20%至30%的跌幅。但是，最近还是有许多网友和媒体向我咨询何时出现买房的时机，因此，有必要再谈谈我的观点和看法。

首先，我们来看货币。2008年出现次贷危机是9月5日雷曼兄弟破产，中国央行是10月分开始大量印钞，持续到2009年底，M2增幅达到29.7%。2009年当年中国房价上涨为1.5%，2010年房价开始暴涨，具体多少不知道。中国央行这轮紧缩政策是2010年10月20日开始的，实行的是第一次加息。持续到现在，M2降至13%，相对于2009年下降了60%。房价主要因素是货币，货币放开，房价上涨；货币紧缩，房价下降。货币传导到房价上的效应是一年，也就是说，房价真正的普跌应该出现在2012年下半年。

其次，影响房价第二大因素是土地价格。今年一线城市的土地价格，同等片区已经下降了40%，所谓地王已经成为传说，到处是土地流拍或者以底价成交。土地价格传导到房价是一年到两年，也就是未来一到两年预期房价相对2011年下降至少40%。这种预期一旦被得到市场的确认，房价才会出现实质性的下降。

目前我们看见房价下降，只是房价下降第一阶段，区域泡沫破灭阶段，最典型的特征就是，房价打折，二手房价倒挂，这个价段一般要持续半年到一年。目前为不到半年时间。这个时候的房价下降是一种假摔，假装跌倒一下，等别人来扶。但是，偏偏就会有很多人会去扶一下，其实，让房价摔倒最好，让让知道什么什么是痛。

房价下降的第二阶段是普跌阶段。进入这个阶段，我们才会发现房价出现实质性的下降，是整个不动产的价值在回归理性，作为房价会回归到与城市居民购买力相对称的状态。用凯恩斯货币通论的观点来解释就是，房价必须与货币工资挂钩。而货币工资在中国的特征就是军人、公务员和央企员工的平均月收入，当然也有一些民营企业和上市公司，是采用货币工资的模式发放薪水的。我们很多的白领和婚龄期的城市居民，很多没有享受货币工资，拿的是名义工资，那就是用自己家庭三到六年的收入可以买到一套90平方米住房的状态，才符合中国国情，否则，对经济对社会都是一场灾难，引发的社会矛盾不可调和。

房价下降的第三阶段是泡沫破灭的阶段，这一阶段是对前期炒作过度的地区实行彻底的回归，其市场特征是到处是烂尾楼，房价跌去80%也没有人买，个别大型房企破产，开发商跑路现象增多。这个时候，有很多廉价的资产。

中国房价已全面超美 泡沫破灭可惜毫无准备

2011年11月07日 08:44
来源：北青网

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美国约翰霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授陈剑：

今年8月以来，房价下跌开始蔓延。大洋彼岸的美国联邦房贷公司（房地美）的风险及建模总监陈剑从9月末开始，分别从中国、政府角色、开发商以及投资者等四个角度，撰写了如何应对房市崩盘的四篇系列文章。

在此之前，他还对中美房价做了系统比较，认为中国房价已经全面超过美国房价。

陈剑还是美国约翰霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授，世界华人不动产学会理事会理事。近日，他接受了第一财经日报《财商》的专访。他认为，中国房市的拐点已经到来，房地产泡沫开始破灭，但他同时表示泡沫破灭并不可怕，可怕的是对此毫无准备，应对无方，举止失当，雪上加霜，使得局部的危机变成全局的危机。

中国房市的拐点已经到来

《财商》：近期国内房地产市场出现一些变局，您就此写了《如何应对房市崩盘》四篇系列文章，按您判断，中国房地产市场的拐点是否已经到来？或者是泡沫正在开始破灭？

陈剑：从各种指标（包括房价、销量）和某些市场参与者的行为（包括开发商大幅降价、外资开始撤离）来看，中国房市的拐点已经到来，房地产泡沫开始破灭了。

只不过泡沫破灭的方式，是雪崩式的崩盘（collapse），还是逐渐地下行（deflate），还属未知。如同我在博客中所说，泡沫破灭并不可怕，可怕的是对此毫无准备，应对无方，举止失当，雪上加霜，使得局部的危机变成全局的危机。

《财商》：从房地产的周期来看，如果进入拐点时段，会持续多久？

陈剑：从美国的经验来看，正常市场情况下的房地产周期，大约十年，这是指从顶峰到低谷再到顶峰的时间，比如上世纪80年代末的新英格兰、90年代初的南加州。但是如果泡沫化过于严重的话，那很可能持续更长的时间，比如日本自从90年代中期房市崩溃，至今尚未走出萧条。美国的房市从2006年开始下跌，目前也未曾见底。

中国除了海南在1993年房市崩溃，其他主要城市尚未完整地走过一个周期，而且其泡沫化的程度在国际上也是罕见的，所以很难预测会持续多久。

房价最终的决定因素是家庭收入

《财商》：您对中美房价做了比较，一是用指标中位住房价格，发现中国城市平均房价比美国高14%；二是用房价中非建筑成本所占的比例这一指标，中国（64%）已经超过美国房市接近巅峰时的指标数（51%）。是否还有其他指标？

陈剑：其实还有许多其他的常见指标，比如大家常用的房价收入比，美国房地产市场在正常情况下，房价收入比一般是3~4倍左右，现在是2.7倍；另一指标是房价房租比，这与投资民用住宅的回报率（cap rate）相关，如果回报率为8%，那这一比例应该在12（基于每年的净租金收益）左右，如果回报率为5%，那这一比例在20左右；还有住房承受能力指数（housing affordability index）,住房机会指数（housing opportunity index）等等，这些指标还同时考虑收入和融资成本，在此就不详细解释了。

《财商》：对于房地产市场的趋势性变化判断，您的分析框架是怎样的？

陈剑：非常简单，房价最终的决定因素是家庭收入。在完全市场化的情况下，房产作为投资品，其价值来自未来的现金流，也就是租金，也是和收入挂钩的。如果我们期望居民家庭收入增长高于GDP增长，那房价增长高于GDP增长也是合理的。如果房价涨幅远远高于收入增长，那就很可能是泡沫。

《财商》：很多人强调中国政府在房地产市场中的作用，您怎么看？

陈剑：中国政府是一个很泛泛的概念，包括中央政府、地方政府、立法机构、国有银行、监管机构等利益不尽相同的实体。地方政府和商业银行在房地产泡沫化的过程中起到了不少推波助澜的作用，在可能的房市崩盘下，也会承受巨大的压力。

中央政府、监管部门一直在试图减小经济对于房地产行业的依赖，控制信贷风险。所以我特别给地方政府、商业银行、立法机构、监管机构提出了应对房市崩盘的一些建议，希望能起到抛砖引玉的作用。

很高兴看到住建部姜伟新部长最近提到的几个政策新动向都与我的建议不谋而合。

中国地产走势由自身的泡沫化决定

《财商》：目前很多分析认为是国内调控导致了房价下跌，那么您怎么看美元近期升值对房价下跌的影响，会不会是导火索之一（前期在上海的一些海外投机客也在抛售房产）？

陈剑：我不认为这是房市下跌的主要原因，甚至不能称其为原因之一。苏轼有一首写春天的诗，其中有两句:“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知”，“鸭先知”是后果，“春江水暖”是原因。同样，海外投资客抛售房产是后果，房市泡沫破灭是原因，至于他们套现之后是否投资美元资产与此没有太大关系。

《财商》：美元近期走出反弹行情，您对美元未来的趋势怎么看？

陈剑：我并非货币经济学家，所以只能发表一些非权威看法。个人认为，美元在这个动荡的时代，依然是无法替代的避风港，所以应该会保持强势。

从2008年全球金融危机爆发以来，美国金融机构的洗牌已经基本完成，金融监管改革已经基本就位，实体经济也在缓慢复苏。尽管出现了国会两党互相扯皮，美债降级，但是美国的财政政策和货币政策基本能够相互配合，辅以依然强大的军事力量、健康的人口走势、丰富的自然资源和最具有创新精神的企业家群体，美国的经济在西方发达国家里依然会是一枝独秀。

看看美元的替代品:欧元、日元、新兴国家货币，没有一个可以替代美元。欧洲版的金融危机才刚刚开始，而且这次危机是四重危机合一：1. 欧元区的设计危机：财政政策和货币政策的脱节使其无法自行稳定；2.以希腊为导火索的南欧元区的财政危机；3.整个欧元区的赤字及内部的不平衡（inbalance）；4.由可能的债权债务违约所带来的银行业危机。欧元能否继续存在都是一个未知数。日本依然自顾不暇。新兴国家货币尚无挑战美元的实力。

《财商》：您怎么看美元升值对中国房地产市场的影响？会不会出现大规模的资本外逃？

陈剑：如上所说，中国的房地产走势是由自身的泡沫化决定的，与美元升值没有太多关系，就如同美国的房地产泡沫主要是由美国政府的货币政策、税收政策、房产政策决定，而并非中国买了太多美国国债或是房贷抵押债券一样。（陈剑先生言论仅代表其个人观点，与所在机构及其董事会无关）