黑帮传奇电影在线观看:房地产评估风险形成与化解

2010年09月03日 18:13 　房地产评估是科学、艺术和经验的结合,它不仅依赖于科学严谨的估价理论与方法,还必须依赖于估价人员的经验,这导致房地产评估工作过程中必然存在一些不易控制的因素和环节。与此同时,评估人员和评估公司时常面临着各种物质利益的诱惑与社会关系的影响,如果道德观念稍微动摇,评估结果便会失之千里。这就很容易出现因评估结果的失真,导致评估人员和评估公司遭受法律起诉,从而带来对其声誉的损害和经济上的损失等。因此,房地产评估公司的风险管理显得尤其重要。
　　一、房地产评估风险的涵义
　　要了解房地产评估的风险,先从“风险”的定义入手来看。AH威雷特认为“风险是关天不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现。”武井勋认为“风险是在特定环境中和特定期间内自然存在的导致经济损失的变化。”还有的专家认为“风险是实际结果与预测结果相背离从而产生损失的一种不确定性。”
　　虽然专家们都有自己的见解,但可以看出风险的基本含义是损失的不确定性。不确定性又可以分为客观的不确定性和主观的不确定性。客观的不确定性是实际结果与预期结果的偏差,当程度较小时可看作误差,它可以使用统计学工具加以度量;主观的不确定性是个人对客观风险的评估,它同个人的知识、经验、精神、道德水平和心理状态有关,不同的人面临相同的客观风险会有不同的主观不确定性。在评估实际工作中道德方面对评估行为的约束显得尤为重要。因此,对于房地产评估风险可以这样定义:由于评估人员和评估公司在房地产评估活动中违反国家法律、法规或者因为客观因素的影响导致评估结果失真,造成评估结果使用者权益受到影响,从而给评估公司和评估人员带来的法律责任及经济、声誉等方面的损失的客观可能性或者说不确定性。
　　二、当前房地产评估风险的形成原因及分析
　　(一)评估人员的技术风险
　　房地产价格评估是的技术要求很高的工作,从对房地产估价师执业的要求可以看到,评估方法具有科学的严密性和经验的差别性,评估人员必须技术和经验两者兼备,达到科学与经验的完美结合才能使评估工作顺利完成。目前,评估人员运用的基本估价方法是市场法、成本法和收益法,无论采用哪一种方法,都需要详实的基础资料来支撑。因此,是否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。在实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等。这使得评估人员在运用房地产价格预期的技术上存在着一定的不确定性。此外,估价报告的叙述不完善或不完整也会给评估公司和评估人员带来意想不到的后果。再者就是有些估价师虽然通过资格考试,然而缺乏实际估价经验,在参数选择和方法运用上存在这样那样的漏洞,也会产生一定的估价风险。
　　(二)房地产评估市场的不规范性
　　从1994年房地产估价师协会成立算起,我国房地产评估行业的成立发展不过十几年,还处于行业发展的初期阶段。特别在1999年“脱钩改制”以前,政府有关职能部门在创造了各种评估专业服务需求的同时,又纷纷成立本部门下属的评估公司。评估公司的成立如此之易,反映了房地产土地评估行业的进入门槛很低;而部门的保护,使各种执业资格证又形成了同一行业中不同产品(即不同的专业服务)之间的进入障碍,房地产评估师、土地评估师、资产评估师分别受不同部门领导,执业范围重叠。这些都分割了房地产评估市场,直接造成评估公司“小、散、乱”的现状,而众多中小评估公司的激烈竞争又使自身的讨价还价能力不足,出现恶性的低价竞争。不少评估机构为了争取客户,不惜减低评估收费,给取高额的回报,无条件满足客户的种种要求,这种“恶性竞争”的循环,使评估机构面临的经营风险加大,对评估人员的管理风险加大。因此,引起评估风险的另一个主要原因是房地产评估市场的不规范性。
　　(三)房地产评估风险的其它原因
　　由于房地产估价中涉及到多方利益,如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益;在投资目的中涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益,因此当房地产估价结果与市场价值有较大偏差时,委托方往往要追究估价公司的责任。而实际上有些原因并非估价公司的责任,如距估价时点的日期较远,房地产市场已发生较大变化;委托方在运用估价报告时,只运用报告的一部分;委托方误把评估价格作为现实价格,而实际上评估价格只做参考;委托人要求估价公司在提供评估报告时签订保证协议,确保房地产估价结果在实现时接近市场价值,这些因素在无形中增加了评估公司的风险。 　　三、对评估公司风险管理的几点思考
　　(一)加强评估质量控制管理
　　评估质量控制管理是指评估机构为了确保每一宗评估项目的正确进行,防止评估风险而建立并实施的控制政策和程序的总称。评估质量控制管理是评估公司各项管理的核心。建立和完善此项管理制度,有助于防止因评估人员业务水平问题而造成的评估错误,有助于防止因评估过程中未能保持独立、公正而造成的评估失败。
　　其一是建立评估质量规范标准。评估公司应根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》等技术标准,结合地方有关政策及其他一些相关标准规范,制定出评估公司自身的质量控制规范标准,其内容包括评估操作程序、报告规范格式、评估方法技术要点、基本参数的确定及报告错误界定等。对评估质量规范标准要实行培训制和动态修改制,即公司制定出的质量规范标准要对评估人员进行培训讲解,以便估价人员更好理解运用;公司根据房地产估价师与房地产经纪人协会、土地估价师协会的新精神及国家地方相关政策的变化适时修改完善相关标准。
　　其二是建立评估报告复核制度。在评估人员初步完成了评估的技术部分后,由水平较高的评估师对评估报告进行初步复核。复核主要审查评估程序有没有履行,譬如有没有进行现场实地踏勘,收集的资料是不明充分和真实,评估方法选择是否恰当,参数是否合适以及评估结果是否与市场水平相吻合等等。复核后签署意见,送评估机构负责人进行最后的审核,最终评估人员根据以上意见进行修改。修改后形成正式报告,并对估价报告的文字、数据与工作底稿进行核对。经审核无误后,由评估师签字盖章和机构签字签章,形成评估公司、评估师、普通评估人员三重监督,层层监督,层层负责的报告复核制度。
　　其三是建立评估报告抽检制度,包括定期抽检和不定期抽检。定期抽检是指公司技术管理部门根据公司制定的质量规范标准,定期对每个评估人员的报告随机抽查,对报告质量打分,并提出报告修改意见和奖惩意见,由报告主办人员修改报告,收回替换提交客户的报告,公司实施奖惩。不定期抽查是指公司董事长、总经理对评估的各个环节及技术标准不定期随机抽查,提出修改意见及实施奖惩,并组织评估人员学习交流。抽检的目的在于发现并解决评估报告中的质量错误,不断完善评估技术。
　　
　　(二)扩大评估公司的经营规模
　　如果公司不上规模,就不会有市场份额的扩大、服务功能的健全、业务水平的提高、人才的集聚和抵御风险能力的增强,就有被淘汰的危险。根据国外的成功经验,通过走联合发展道路,整合人力资源,形成管理优势、业务(技术)优势和服务优势是评估公司增强自身实力、抵御经营风险的重要途径之一。
　　在公司联合的操作上,应该坚持“分步实施、平稳过渡、不急于求成”的工作方针。首先是让拟参加联合的评估公司介绍各自的人员情况、业务情况、财务情况等,让大家相互了解。其次是征求大家对联合的方式、联合后的运作模式、股份的构成、业务的开发等问题的意见及看法,统一联合思想,避免盲目加入。联合之初,主要解决平稳过渡的问题。应以企业文化先行、体制再造先行和管理创新先行为手段,通过企业文化的整合、运行体制的理顺和管理水平的提升来做到平稳过渡。在经过一段磨合后,再实行人事整合、组织架构的整合及业务市场的统一规划等实质性工作,以减少因公司间文化碰撞、体制差异以及管理手段滞后而产生的磨合期过长,避免因“形合神不合”而导致联合的夭折。
　　(三)危机管理
　　任何企业在发展过程中都不可能一帆风顺,各种风险与突出事件会随时袭来,若处理不好会对公司的发展产生消极影响,甚至是致命的,尤其是对于信誉至关重要的评估公司更是如此。因此,评估公司不仅仅要加强评估程序、评估报告的内部控制机制,更重要的是如何对突发危机进行处理。虽然是“预防为主”,但假如真的遇到这类事件该怎么办,该如何快速处理以维护公司声誉。
　　其一是临危不乱。潜伏性和意外性是危机的重要特点,评估公司面对突如其来的危机,应做到临危不乱。乱则无法看清危机实质,无法有效地进行整体公关。评估要牢牢抓住危机实质,尽快分析危机产生的原因,是估价报告误用问题,还是估价报告本身问题等,要在第一时间内迅速做出判断,并制定出相应的危机应对方案。
　　其二是快速反应、及早处理。危机消息的出现,经常使评估公司的形象受到消极的影响。媒体消息来源的渠道是复杂的、不同的,有时是相互转载。因此可能会对同一危机事件的传播,在内容上有很大的差异。当危机发生时,评估公司应主动请专家组对估价程序、技术方法进行审定,以最快的速度把事情真相和审定结果通过媒体公开,并应主动邀请其他客户进行沟通,确保危机消息来源的统一,最大可能地消除对危机的各种猜测和疑虑。
　　其三是以诚相待。面对危机,评估公司只有开诚布公地说明事情的原委,诚恳地接受批评才能淡化矛盾、转化危机。无论面对的是何种性质、类型及起因的危机事件,评估都应该主动承担义务,积极进行处理。以积极的态度去赢得时间,以正确的措施去赢得顾客,创造妥善处理危机的良好氛围。