初恋2016韩国电影神马:《国务院关于城镇住房制度改革的决定》政策189问 |搜房地产资讯

城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和方法。主要包括：城镇住房建设投资方式、分配方式、管理方式、交换关系等方面。这些方面经济关系的总和就是城镇住房制度

一个国家的住房制度与它的基本经济政策有着极为密切的关系。以计划经济体制为主的国家，一般采取了国家统包住房建设投资、低租金使用、无偿分配的住房制度，以市场经济体制为主的国家，则主要通过市场供求关系的调节决定住房资源的国家，则主要通过市场供求关系的调节决定住房资源的配置、分配与使用，国家的作用体现在调控市场和对低收入城镇居民提供基本的住房保障方面。保障范围和保障方式的不同，又把市场经济体制国家的住房制度划分为两种基本类型，即瑞典等福利主义国家的市场－保障型制度和美国等国的市场－救济型制度。随着国家基本经济政策的变化，住房制度也会发生相应的转变。如社会主义国家普遍进行的住房制度改革，英国由市场－保障型制度向市场－救济型制度的转变等等。

2.我国原有的城镇住房制度的基本特征及其弊端是什么？

我国原有的城镇住房制度是随着计划经济体制的确立而逐渐形成的，有以下几个主要特征：一是住房投资主要由国家和企业统包；二是住房分配采取实物福利分配，三是低租金使用。这种住房制度存在诸多弊端，首先，形成了职工对住房等、靠、要的观念，抑制了个人对住房的投入，其次，排斥了市场机制的作用，使市场机制在住房领域不能发挥其对资源配置的基础性作用，抑制了住房市场的发育，阻碍了住宅业及其相关产业的发展，第三，难以从机制上抑制不合理的住房需求，助长了以权谋房的不正之风、这样的住房制度，使住房的供需矛盾无法根本解决。

建国以来，特别是改革开放以来，党和政府为解决城镇住房问题投入了大量资金，使我国城镇住房建设发展很快，取得了很大的成就，1979至1993年，全国无镇住房建设累计投资5799.75亿元，为建国以来投资总额的95.4％，建造住房20.3亿平米，为建国以来新建住房82.12％，城镇人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到1993年的7.5平方米。但仍有相当数量的居民存在不同程度的住房困难，住房供需矛盾仍很突出，据1992年底统计，全国城镇还有人均4平方米以下的住房困难户550万户，其中已设市城市住房困难户440万户，到2000年，全国预计共有800万户困难户。要实现2000年城镇居民小康居住目标，每年还要新建住宅1.8亿平方米左右，解决这么大的住房困难，每年需要近2千亿元资金投入，仅仅依靠国家和单位的力量是不可能实现上述目标的，必须开辟新的投资渠道，调动包括个人在内的住房投入的积极性。因此，必需加快和深化城镇住房制度改革。

3.建立社会主义市场经济体制对城镇住房制度改革提出了什么新的要求？

党的十四届三中全会作出了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》。建立社会主义市场经济体制就是要发挥市场机制对资源配置的基础性作用，建立统一开放和竞争有序的市场体系，建立产权清晰，权责明确，政企分开，管理科学的现代企业制度，建立以间接手段为主的完善的宏观调控体系；建立以按劳分配为主体，效率优先、兼顾公平的收入分配制度；建立多层次的社会保障体系，最大限度地解放和发展生产力，增强国家的综合国力，提高人民的生活水平。社会主义市场经济体制对城镇住房制度改革提出了新的要求：

（1）通过逐步把住房建设、分配、管理和维修服务等职能从企业中分离出去， 实现住房商品化、社会化，减轻企业的社会负担，使企业能适应日益激烈的市场争，转换国有企业经营机制，建立现代企业制度。

（2）培育和发展房地产市场，建立由市场形成价格、决定住房资源配置的机制。发挥市场在住房的建设、交换和消费过程中的主导作用，使城镇居民这市场租赁或购买住房、维修或管理住房，促进住房资源的优化配置。

（3）转变政府职能，改变由政府统包住房 ，直接投资建房、分房的体制。 政府主要运用经济手段、法律手段和必要的行政手段来加强对住房的调控。国家通过对住房市场的调控，引导住宅投资，促进住宅建筑业和经济发展，缓解社会矛盾。政府对住宅市场的调控成为调控宏观经济的一个重要杠杆。

（4）建立住房保障体系。住房保障是社会保障体系的重要组成部分。实现住房商品化和社会化，一方面，要求高收入职工以市场价购买和租赁住房，另一方面，对大多数中低收入职工，则要求政府建立起住房保障体系。世界各国都制定了与住房相关的法律体系如英国的《住宅法》、日本的《公营住宅法》等，以保障居民的住房。我国城镇房改也必须通过政府的有效调控，建立多层次的住房保障体系。

4.城镇住房制度改革的意义是什么？

城镇住房制度改革对于调整消费结构和产业结构；加强政府宏观调控，抑制通货膨胀，推动企业经营机制转换，建立现代企业制度具有重要意义。

城镇住房制度改革有利于促进国民经济持续、消费四个健康发展。经济活动包括生产、流通、分配、消费四个环节，住房与这四个环节密切相关，特别是在消费方面，一般来说，住主支出应占全部支出的五分之一，但由于我国长期实行住房低租金福利制，目前实示支出不到2％，这样就导致了消费结构失调和消费膨胀，不利宏观经济的调控和产业结构的优化。

城镇住房制度改革是从根本上解决城镇居民住房困难，实现小康目标的需要。城镇住房制度改革就是要改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配为主的货币工资分配方式，实现住房的商品化和社会化，加快住房建设，从根本上解决城镇居的住房困难。

城镇住房制度改革有利于密切党群关系、政群关系维护社会稳定。由地旧的住房制度采取低租金福利制度，用行政手段分配住房，进行城镇住房制度改革就是要改变住房的这种分配制度，克服住房分配中的不正之风，抑制不合理的住房需求。

5.为什么说城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分？

城镇住房制度，是城镇经济体制的一个重要方面。城镇住房制度改革可以使企业从目前所承担的建房、分房、维修管理住房的社会职能中解脱出来，推动企业劳动、人事、分配制度的改革，加快建立适应市场经济体制要求和产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，可以促进劳动力和房地产要素市场的发育，建立社会主义市场体系，理顺价格关系，发挥市场对资源配置的基础性作用，可以促进政府职能转变，建立新型的政府调控和管理住房的体制，建立住房保障制度，可以促进房地产业的发展，调整产业结构，促进经济增长，解放生产力。因此，住房制度改革与国民经济相关部门及整个经济体制改革有着非常密切的联系。是建立社会主义市场经济体制的必然要求，是经济体制改革的重要组成部分。

6.城镇住房制度改革的根本目的是什么？

城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

7.什么是住房商品化？

住房的商品化，就是把住房作为商品，按照市场经济规律的要求组织生产，通过市场交换而成为生活消费品，把住房纳入市场经济的大循环。

住房商品化的主要标志是：住房出售和出租价格由市场供需关系调节，实行市场房价和市场租金。但作为人类生活的基本需求，政府应对住房市场进行积极的干预和调控，并向中低收入居民提供基本的住房保障。因此住房商品化并不意味着住房生产和消费全部由市场决定，而是在市场决定住房资源配置的前提下，又有政府宏观调控、提供住房保障的市场－保障性住房商品化。

8.什么是住房的社会化？

住房社会化，就是改变各单位自行建设、分配、维修、管理职工住房的体制，实行社会化、专业化的住房运行体制。

住房社会化具体包括以下几个方面：

(1)住房开发建设社会化。改革单纯由各单位投资建房的做法，以社会化、专业化商品生产方式开发建设住房。

(2)住房分配社会化。改变由各单位负责本单位职工住房分配的做法，通过住房市场购买或租赁住房。

住房维修管理社会化。改变由各单位维修管理各自住房的做法，发展种所有制形式的物业管理企业，实行社会化、专业人的维修管理和服务。

9.什么是与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度？

与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度的基本框架是：

(1)住房建设投资由国家、单位和个人三者合理负担；

(2)住房建设、经营、维修和管理实行商品化、专业化和社会化；

(3)住房分配实行以按劳分配为主的货币工资分配方式；

(4)住房供应分为以中低收入家庭为对象和以高收入家庭为对象的两种供应体系；

(5)普遍建立住房公积金制度；

(6)完善的住房金融、住房保险和住房信贷体系；

规范的房地产交易市场和社会化的房屋维修管理市场

10.什么是城镇居民不断增长的住房需求？

随着经济的发展，城镇居民经济支付能力不断增强，对住房的数量和质量方面的需求都将不断增长。住房不再是一般的生存条件和生存需要，而是根据支付能力的提高要求住得更好、更舒适；成为享受和发展的需要。当前房改的目标是到2000年实现小康居住水平。

11.城镇住房制度改革的基本内容是什么？

城镇住房制度改革的基本内容包括7个方面：

一是改革住房建设投资体制。由原来国家或单位统包的投资体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。

二是改革住房建设、分配、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、 管理社会化的体制。

三是改革住房分配体制。由原来的行政手段、福利性质、实物分配的制度，转变为按劳分配为主的货币工资分配的体制。职工根据自己的承受能力通过向市场购买或租赁住房解决住房问题，满足住房需求。

四是建立以轨制的住房供应体系。即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。

五是建立住房公积金制度。由职工个人和所在单位分别交缴占职工工资一定比例的资金，均归职工个人所有，集中管理、定向使用、可供融通，形成职工个人住房基金，提高职工住房支付能力。

六是建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。

七是建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为，发展社会化的房屋维修、 管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

12.为什么住房建设投资体制要实行国家、单位、个人三者合理负担？

党的十一届三中全会以来，党中央和国务院制定了一系列方针政策，调动各方面的积极性，尤其是国家进行了大量的住房资金投入，兴建了大批住宅，解决了部分职工和城镇居民的住房问题。但是，随着人们住房需求的不断增长，城市化加速时期城镇人口的大量增加，住房问题仍然没有从根本上得到解决。城镇住房短缺，仍是当前我国城镇中一个严重社会问题。要加快住房建设，促进城镇住房问题的解决，必须改变由国家和单位统包的住房建设投资体制，由国家、单位、个人三者合理负担，发挥三个方面的积极性，增加住房建设资金来源，促进城镇住房建设的发展。

另外，随着经济的发展，职工家庭工资收入的不断提高，工资中住房消费的比例逐步加大，职工依靠个人力量解决住房问题的能力逐步增强，在住房这个家庭主要消费品方面适当增加一点负担也是合理的。

13.为什么住房经营和维修管理体制要实行社会化、专业化的运行体制？

社会化、专业化是市场经济和社会化大生产的必然要求，有利于提高经营效率和服务质量。随着城镇住房制度改革的不断深化，住房建设投资体制、住房分配制度和住房供应体系的改变，必然引起住房所有制形式等多方面的变化。比如住房制度改革要促进职工个人买房，参加合作建房和集资建房。这就必然出现一栋住宅多家所有，公、私产权住房交叉相处，在这种情况下，公共使用的部位和设备、房屋整体的维修和管理、清洁卫生、治安保卫以及环境绿化等方面的工作，就必须由社会化的维修、管理市场来解决。即住房使用社会性与分散所有要求住房维修和管理的社会化。因此，必须发展相应的社会化、专业化的住房经营、维修、管理队伍，建立社会化、专业化的运行机制。

14.为什么要改变住房实物分配体制？

职工住房实行福利性实物分配的体制存在着许多弊端：一是不适应社会主义市场经济的要求，难以实现住房资金投入产出的良性循环；抑制了城镇居民有支付能力的住房要求的发展，不利于住房市场的健康发展，抑制了房地产的兴起。二是不利于贯彻社会主义“按劳分配”的原则，难以解决住房分配不公， 苦乐不均的问题，容易出现以权谋私、优亲厚友等不正之风。三是以实物形式直接把住房分给职工使用，缺少约束机制和调节手段，不利于抑制不合理的住房需求。四是限制了职工在住房消费方面的投入，不利于加速解决职工住房问题。因此，必须改变福利性实物分配的住房分配体制，代之以工资性货币分配的体制。

15.为什么要建立以中低收入家庭为对象的具有社会保障性质的经济适用住房供应体系？

住房问题是一个社会问题。城市尤其是大中城市工业集中、人口众多，地价上涨快，住房价格远远超过了中低收入居民的经济承受能力，使这些家庭难以完全通过自身努力解决住房问题。因此，在以市场决定住房资源配置的同时，国家一般采取减免税收、提供低息贷款、建设平价住房等手段帮助中低收入居民家庭解决住房问题，满足其基本的住房需求。我国是社会主义国家，经济发展的根本目的就是不断提高人民生活水平，实现共同富裕。尤其作为发展中国家，大多数地区的职工工资收入和消费支出仍然处在低水平阶段，依靠自身力量解决住房问题的能力较弱。因此，在住房供应方面，必须对中低收入家庭实行相应的优惠政策，降低住房价格，建立社会保障性的住房供应体系使之既符合住房新制度的要求，又适应职工的经济承受能力。

16.什么是住房金融？发展住房金融的意义是什么？

住房金融是为住房的生产和消费提供资金的筹集、融通、借贷、结算等一系列信用活动的总称。发展住房金融既是我国金融发展和金融体制改革的重要内容 ，也是深化城镇住房制度改革的必然要求。

(1)发展住房金融，可以发挥银行对资金积累的集中功能。即通过信用化的手段，将分散、无序的住房资金来源稳定化、合理化、规范化、使之在为有序集中的资金，并将短期性的资金转化为长期性的资金，有效地筹集住房资金，加快住房建设步伐。

(2)发展住房金融，可以强化结构调节功能，优化资金配置。住房金融有多方面的结构调节功能：一是产业结构调节功能，即促进房地产开发经营，进而带动建筑业、房地产业及相关产业的发展，使之成为国民经济的支柱产业；二是促进消费结构合理化功能，即建立职工个人住房储蓄积累机制，逐步提高家庭住房消费支出比重；三是调节住房分配的功能，即把多渠道筹资与多形式建房结合起来，支持解危解困和无房、少房单位住房建设，缓解住房分配不公现象。

发展住房金融，可以通过建设信贷和消费信贷的投入，扩大住房供给，提供单位个人购建住房贷款，实现住房资金的良性循环。

17.什么是住房保险？发展住房保险的意义是什么？

在住房生产、分配、交换、消费过程中，风险事故的发生有可能造成住房的损坏或灭失，给人们带来经济上的损失，造成经营上的困难，或使日常生活受到影响。为了消除这种可能的不利影响，住房所有人、承租人或有关当事人可以与保险公司达成一项协定，一方被保险人通过交付一定的费用保险费以获得另一方保险公司对住房的意外损失给予一定的经济补偿的保证。这种以住房及其有关利益或责任为保险目标的保险。称为住房保险。

住房保险无论对生产、经营企业，还是对居民个人都有十分重要的作用。主要表现在：

(1)住房保险可以使居民在房屋因遭受自然灾害和意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，为居民的日常生活提供安全保障。

(2)住房保险可维护房产经营者的利益。房产经营者以收取租金为目的。风险事故发生后，住房受损，房租因风险事故的发生而中断。如果投保了住房保险，就可以使经营者在这方面的利益获得保障。

(3)住房保险可增强被保险人的信用程度。保险具有提高信用，促进资金融通的作用。例如，以住房为抵押物申请银行贷款时，银行常要求申请人将其住房投保，以增加投保的价值，故住房保险有助于住房所有人信用的提高。

18.为什么要建立政策性和商业性并存的住房信贷体系？

任何国家都有两种不同类型的企业需要银行信贷资金的支持。一类是那些以获取最大利润为经营目标的企业。银行对这些企业的信贷业务称为经营性商业性信贷。另一类是那些社会效益好，而自身效益低于社会平均利润的行业和企业。这些行业和企业不以最大利润为目标，而以全社会公共利益为目标，如贯彻国家产业政策及区域发展战略的重点建设项目，农业和城市居民的住房等等。承担这些以贯彻国家政策意图为目的的企业，无法承担银行正常 贷款利息，需低息优惠贷款给予资金支持。政策住房信贷的另一个重要作用是为中低收入家庭购房提供可承受的抵押贷款，提高中低收入家庭解决住房问题的能力。因此，政策性住房信贷具有社会保障意义，一般采取银行贷款，财政贴息的方式。银行所办理的这类业务通常称为政策性信贷。

城镇住房制度改革的内容之一，是建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象商品房供应体系，与这两种住房供应体系相联系，也必须建立政策性和商业性并存在两种信贷体系。

19.为什么要建立规范化的房地产交易市场？

建立规范化的房地产交易市场，是形成社会主义要素市场，建立社会主义市场经济体制的需要，是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度的一个重要组成部分。

(1)建立社会主义市场经济体制，要求加快培育包括房地产市场在内的统一开放的市场体系。所以说，建立规范化的房地产交易市场，是完善社会主义市场体系的一个重要组成部分。

(2)住房商品化，要改变住房产品生产的方式，福利性实物分配的体制为新的商品化、货币化的生产方式和分配体制，必须有相应的市场运行环境 。

(3)随着房改的不断深化，职工个人拥有的房产将会增多。取得住房所有权的居民，除了个人家庭住用之外，又增加了投入流通的权利与机会，城镇住房的流通领域将逐步活跃。在这种情况下，政府必须制定相应的政策、法规和提供交易场所即住房交易市场，才能满足住房流通的要求。

(4)住房是一种特殊商品。住房作为一种不动产，在买卖流通过程中，无论对社会还是对双方当事人，在经济上都会发生重大影响。尤其是在建立以中低收入家庭为对象的具有社会保障性质的和以高收入家庭为对象的商品房两种住房供应体系的情况下，必须把房地产交易规范化 ，加强对房地产交易市场的管理，完善各项规章制度，打击违法行为。把住房市场管理纳入法制轨道

20.为什么要建立规范化的、 社会化的房屋维修管理市场？

住房制度改革要促进职工个人购买住房或参与合作建房、集资建房。大批住房的维修和管理将由原来房管部门统一负责改为由分散的房屋所有者自理。因此必须发展多种所有制形多的、社会化的、 独立自主的住房维修、管理、服务企业，建立起规范化的住房 维修、管理市场， 形成合理的住房服务价格形成机制，完善有关政策、法规，搞好住房的售后维修、管理和服务工作。建立规范化的住房维修管理市场，也是企业住房社会化管理的需要。

21.为什么说城镇住房制度改革能够促进房地产业和相关产业的发展？

从根本上讲，房改就是要为住房发展创造一个好机制。通过确立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，形成规范化的住房再生产过程，从需求和供给两方面促进房地产业及相关产业的发展。具体说：

第一，从需求方面看，房改增强了居民住房的有效需求。(1)实现住房商品化，培育了居民的住房商品化意识和金融意识，为形成住房社会需求奠定了基础。(2)住房货币形式分配和普遍建立公积金制度，增加了职工工资收入中的住房消费因素含量，提高了个人住房消费基金的积累，增强了职工的住房支付能力。住房抵押信贷，缓解了居民一次性支付购房款的困难，直接扩大了居民住房的有效需求。

第二，从供给方面看，房改支持了住房供给。(1)实现住房社会化，形成住房的建设、维修、分配、管理专业化、社会化方式的运行，完善了房地产业的组织结构，为增加住房供给奠定了产业基础。(2)住房建设投资由国家、单位、个人三者合理负担，形成住房多元化投资渠道，加速了住房供给。(3)两种住房供应体系和规范的房地产交易市场，对于搞活住房存量和增加住房供给提供了条件。

经济发展实践证明，一个产业的发展来源于需求拉动和供给推动的双重效应。城镇住房制度改革已经并将继续从需求和供给两个方面促进房地产业和建筑业的发展，住房发展和居住条件的改善又必然带动其它方面消费需求的增长，促进相关产业的发展。

22.城镇住房制度改革为什么要坚持配套、分阶段推进？

城镇住房制度改革涉及面广，政策性强。不仅涉及国家、企业和个人之间利益关系的调整，还涉及财政、税收、工资、物价、金融、计划以及住房经营管理体制等方面的配套改革。而每项改革都不是一蹴而就，而是逐步实施的。所以，住房制度改革，要与整个经济体制改革进程相适应，按照配套，分阶段推进的原则逐步完成由计划经济向市场经济转变的过程，逐步实现住房商品化、社会化。此外，住房改革本身的复杂性也要求采取配套、分阶段推进的策略。住房改革包括提租、售房、建立公积金制度和抵押贷款制度、发展经济适用住房等主要内容 ，这些政策是相互联系、相互促进的，缺一不可。必须同步、配套进行，分阶段实施。

23.近期城镇住房制度改革的任务是什么？

近期城镇住房制度改革的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房的建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。

24.什么是城镇居民小康居住水平？

城镇居民居住水平，是衡量小康生活水平的重要标准之一。所谓小康居住水平：一个是面积指标，城市人均居住面积达到8平方米约折合人均使用面积12平方米；另一个是成套率指标，要求全国住房成套率达到60％以上。其基本模式是一个三口之家应拥有两居室，即起居室、卧房、厨房。厕所、卫生间俱全的一套住房；室内设施成龙配套，水、电、煤气、电话、电视共用天线等各种管线在建房时预置；四是居住环境，要达到住宅区人有公共绿地、娱乐活动场地、商店、医院、幼儿园等，以基本满足小康生活水平的需要；五是保障90％上的居民居住面积在4平方米以上，基本消灭住房特困户。

25.什么是住房公积金制度?

住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。

住房公积金制度的具体内容主要有三个方面：一是按照“个人存储，单位资助”的原则进行归集。所有行政和企事业单位及其职工均应交纳住房公积金，即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有，存入职工个人公积金帐户。职工的住房公积金本息免征个人所得税；二是按“统一管理”的原则管理住房公积金。职工住房公积金由各地人民政府设定的住房公积金管理机构根据责权利一致的原则进行统一管理。住房公积金的存贷款等金融业务一律由地方人民政府委托指定的专业银行办理；三是按“专项使用”的原则运用住房公积金。住房公积金只能用于职工购、建、大修住房。如果职工积累的公积金包括其本户成员和其直系亲属积累和公积金不足支付购、建、大修住房费用的，可申请公积金贷款。此外，为保障职工公积金权益，当职工离、 退休时，其积累的公积金本息余额一次结清，退还职工本人。

26.为什么要全面推行住房公积金制度？

实行住房公积金制度，可以逐步形成国家、集体、个人三结合的筹资建设住房机制，加快住房建设速度，解决住房问题。

实行住房公积金制度的根本意义在于它有利于转变住房分配体制；有利于住房资金的积累；有利于政策性抵押贷款制度的建立，有利于加快住房建设。通过公积金的长期积累，可以逐步提高职工的自我保障意识，增强职工购、建、大修住房的能力。

27.为什么说住房公积金制度有利于住房资金的积累和周转？

实行住房公积金制度，国家可以筹集一笔稳定的住房融通资金。通过向单位贷款和购建房投资加快住房建设，有利于住房资金的短期周转，通过向个人提供长期抵押贷款，进行个人购建房融资，有利于住房资金的长期周转。

28.为什么说住房公积金制度有利于政策笥抵押贷款制度的建立？

首先，通过住房公积金积累为政策性抵押贷款提供了较低成本的、长期稳定的贷款资金来源，第二，由于住房公积金存储利率相对较低，利用住房公积金积累所发放的银行贷款利率也相对较低，因此职工有较强的贷款承受能力，可以鼓励职工利用贷款建房购记，第三住房公积金按月交纳，为借款人提供了长期稳定的还款保证；第四，通过抵押贷款可以使个人先购住房后还款，使购主房者得到实惠，从而逐步形成购房贷款意识。

29.为什么说住房公积金制度有利于提高职工购、建住房的能力？

在目前的职工收入还不高的情况下，单纯依靠自己的力量自置居所，是缺乏能力的。实行公积金制度后，职工有了一笔长期、稳定的资金积累，可以通过使用公积金积累，也可以通过获取政策性抵押贷款，提高自身购、建、大修住房的能力。这样也利于引导个人用其他消费资金购、建住房，扩大住房资金来源。

30.为什么说住房公积金制度有利于促进住房建设？

住房公积金制度是从两个方面促进住房建设的，即从需求拉动方面，通过资金积累和贷款使个人和单位具备购房能力，增强了有支付能力的住房需求，从供给推动方面，通过公积金资金融通，为住房建设提供资金。两者分别从需求和供给角度推动了住房生产和消费的发展，促进了住房市场的繁荣，推动住房建设住房。

31.为什么所有行政、企事业单位均要建立住房公积金制度？

住房公积金制度实质上是一种住房保障制度，具有社会性、互助性、保障性、政策性等特征；同时又是住房实物分配货化的一种形式。所有行政和企事业单位及其职工建立公积金制度才能体现上述特性，发挥公积金集聚、融通资金等作用，有利于转换住房机制，用货币分配方式取代实物分配方式，奠定新体制的基础。

32.建立住房公积金制度的基本原则是什么？

建立住房公积金制度是国家、单位、个人三者共同负担解决住房问题的体现。其归集工作实行“个人存储、单位资助”的原则；管理工作实行“统一管理、责权利一致、利归地方”的原则；使用实行“专项使用”的原则。

33.住房公积金由谁交纳？

住房公积金是一种义务性的长期储金，它由职工及职工所在单位交纳。职工个人按月交纳占工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金。两者均归职工个人所有，随工资发放时交纳，存入职工个人公积金帐户。

34.如何确定住房公积金缴交率?

住房公积金缴交率的确定，首先要考虑单位和个人的经济承受能力，其次要考虑实物分配向货币分配转换的需要，第三是考虑职工住房公积金积累可以购买住房的能力与房屋价格的比例关系，一般要求一个职工的长期住房公积金积累能够买到按平均产计算的住房面积。目前职工个人和所在单位的住房公积金缴交率分别掌握在5％，已超过这个比例的可以不变。外商投资企业及其中方职工的住房公积缴交率，由于其分配制度与一般企业不同，可由各省、自治区、直辖市人民政府根据当地情况自行确定。

今后随着经济的发展和个人收入的提高，住房公积金的缴交率可以相应进行调整。

35.如何确定单位和个人住房公积金的月缴交数额？

住房公积金月缴交数额，等于职工工资乘以公积金缴交率。职工公积金的缴交数以职工上一年的月平均工资为准。职工上一年的月平均工资以统计局规定的工资总额统计范围为依据。住房公积金交存数额确定后一般可一年不变。单位资助职工公积金的月缴义办法与个人公积金缴交额的确定为法一致

36.行政事业单位职工的月平均工资如何确定？

行政事业单位职工的工资按统计局规定的工资总额的统计口径与要求进行。

37.为什么住房公积金归个人所有?

住房公积金归个人所有是由建立住房公积金制度的性质和目的决定的。实行住房公积金制度，是使职工依靠自己的力量，加上单位的资助，通过长期的、稳定的储蓄积累，逐步提高职工家庭解决自住住房的能力，运用公积金购、建自住住房，职工个人缴交纳和单位提供的公积金都归职工个人所有，还可以调动职工参加公积金的积极性，关心公积金的权益。另外，住房公积金是国家住房分配制度转变的一种形式，即由实物分配向货币分配转换，单位交纳的部分应视同工资发给职工，归个人所有，逐步提高职工工资中住房消费含量。

38.什么是个人住房公积金帐户？

个人住房公积金帐户指记载职工个人公积金缴交、转移、支取和封存等情况变化的明细记录，个人住房公积金帐户可详细反映职工公积金缴交情况，体现交纳公积金职工的权益。

39.单位和个人如何交纳住房公积金?

单位和个人交纳住房公积金一般应与发工资同时进行。个人应交纳的住房公积金由单位在每月发工资时代为扣交，单位应交纳的住房公积金连同个人交纳的住房公积金一并记入单位公积金交纳清册中的个人栏目，并按时向住房公积金管理机构交纳。

40.住房公积金对职工个人有哪些用途？

职工住房公积金只能用于支付职工家庭购买自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修费用。住房的装修、房屋养护、认购住宅建设债券或住房租赁保证金等费用，除另有规定外，一般不得用公积金支付。

41.在什么情况下住房公积金本息可以一次结清退还个人？

当职工离、退休时，其积累的公积金本息一次结清，退还职工本人。

另外，当职工在职期间去世，其结余的公积金本息，可由其继承人或受遗赠人根据继承法的有关规定，办理提取手续。

42.离、退休职工为什么不再实行住房公积金制度？

住房公积金制度对于需要解决住房困难的职工和家庭来说是一种资金机制上的保障。而对于一部分暂时不需要解决住房困难的职工和有住房公积金积累的离、退体职工来说，住房公积金是养老金的补充，这是我国住房公积金制度本身所具有的两种机能。因此，职工离、退休不实行公积金制度实际上是为了保障职工利用住房公积金的养老的权益。如果职工离、退休后继续交纳住房公积金的话，将享受不到这笔资金养老保障的优越性，甚至会降低他们的生活水平，等职工去世拿这笔资金是没有意义的、从另一个方面看，职工运用公积金购建房，也就达到了解决住房的目的，并从住房资产角度间接地保障了其养老的权益。因此，我国住房公积金办法规定，离、退休职工不实行住房公积金制度，当职工离、退休时，其积累的公积金可以提取供养老之用。

43.为什么目前单位和个人住房公积缴交率分别掌握在5％？

住房公积金缴交率的确定，一是考虑单位和个人的经济承受能力。二是考虑居民住房支出占消费结构比重，在目前的收入水平下，居民 住房支出比重以1015％为宜。考虑职工工资中已包含了一定的住房消费含量，同时考虑到当前地方财政资金紧缺、企业承受能力有限、职工收入水平还不高的情况，确定住房公积金缴交率各为5％是适宜的。但住房公积金缴交率并不是固定不变的，随着经济的发展和个人收入的提高，可分别进行调整。

44.外商投资企业的中方职工是否要缴纳住房公积金，缴交比例如何确定？

外商投资企业的中方职工也应缴纳住房公积金，外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地情况自行确定。

45.职工个人如何支取交纳的住房公积金？

职工在符合有关条件下可支取住房公积金。以上海市为例，一般情况下支取公积金须由职工向单位申请，经单位批准后，由经办银行审核并付款。上海市规定支取住房公积金的流程如下：

(1)个人应根据公积金支取条件，向单位提出支取公积金的书面申请离、退休职工提取公积金时除外，并附上有关的证明：

(2)经单位审核并同意个人提取公积金后，由财务部门开具公积金支取申请书一式三份，由单位瓴导签章并加盖银行提款印鉴。

(3)单位公积金经办银行接受“公积金支取申请书”，经后台复核后填写银行付款凭证一式四联交取款人，同时打印职工公积金支取对帐单。

(4)个人凭银行付款凭证，收取银行公积支取对帐 与对帐单上支取金额一致的公积金本息、

(5)银行将“公积金支取申请书”和银行付款凭证各一联送公积金管理机构结帐。

( 6)银行将付款凭证一联送至单位，由单位作为公积金帐册的记帐凭证。

46.在什么情况下住房公积金可以进行转移？

当职工变动工作时，其住房公积金本息转入新调入的单位职工公积金帐户下，职工住房公积金帐号也作相应调整。

当职工因故脱离工作单位，中断工资关系时，其公积金缴交随之中断，其结余的公积金本息仍保留在原单位名下的职工公积金户名内，职工公积金帐号不变，职工恢复工作时，如在原单位发工资的，则继续在原单位缴交公积金，如变动单位的，可办理公积金转移手续。

职工公积金转移时，须由调出单位先办理调出手续，由银行进行转移后再通知调出单位。

47企业为职工交纳的住房公积金的资金来源有哪些？

企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本、费用中列支。

48行政事业单位为职工交纳的住房公积金的资金来源有哪些？

行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付，差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付，其余用自有资金支付，自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。

49职工的住房公积金本息为什么免征个人所得税？

征收个人所得税是国家对具有一定收入水平以上的人实行的一种税收调节政策，而职工的住房公积金是专项用于职工有家庭解决自住住房的一种义务性长期储金，是一种保障制度。国家规定对职工住房公积金本息免征个人所得税，体现了政府对个人自住其力解决住房问题的鼓励和扶持，在客观上也增加了职工住房公积金的积累量，提高了职工解决自住住房的经济能力，与实行住房公积金制度的初衷相一致。

50.住房公积金的管理原则是什么？

住房公积金按照“责权一致”的原则进行统一管理。责权利一致是指管理公积金的机构要承担解决 职工住房困难的责任，为了承担这一责任，就需要赋予相应的资金归集、支付、核算和编制使用计划等权力，对于经营性机构适当给予相应的利益。由于住房问题是一个区域性的城市问题，所以解决住房问题的直接责任在市县政府，住房公积金的管理权相应归市县政府，住房公积金的增值收益也归公积金交纳人和市县政府所有。具体地说，市县人民政府、住房公积金管理机构、承办公积金存贷业务的专业银行，应分别按照各自的职责划分，享有权利和利益，并承担相应的责任，统一协调管理住房公积金，完善住房公积金管理制度。

51为什么要设立专门的住房公积金管理机构？

各市县人民政府为了加强公积金管理，建立和完善住房公积金管理制度，可以设立专门的住房公积金管理机构。这一机构是在各市县人民政府领导下专门从事住房公积金归集和管理的具体办事机构。住房公积金管理机构一方面落实市县人民政府制定的住房公积金归集、使用、管理等有关具体规定，落实住房公积金的使用计划和财务收支预决算。经市县人民政府授权后，可代表政府协调与受委托承办住房公积金存贷业务的专业银行的关系，保证住房公积金的专款专用。

52.住房公积金管理机构的职责是什么？

住房公积金管理机构既要对市县人民政府负责，又要对公积金交纳人负责。其具体职责是：执行市县人民政府制定的住房公积金归集、使用和管理等有关政策， 负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作，落实市县人民政府批准的住房公积金使用计划和财务收支预决算，保障职工公积金使用、增值与提取的权益。

53.市(县)政府对住房公积金的管理有哪些职责？

市(县)人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审定住房公积金的使用计划和财务收支预决算。负责设立专门的住房公积金管理机构，委托指定办理住房公积金存贷款等金融业务的专业银行。

54.什么是委托指定？

委托指定是指承办公积金存贷金融业务的银行应由市县人民政府指定，金融业务应由市县人民政府委托。只有政府指定的专业银行才能承担受托的金融业务。

55.为什么要加大租金改革力度？

城镇住房的低租金制，是旧的住房制度的主要特征，也是产生修缮资金短缺，以租不能养房，刺激不合理的住房需求和诱发住房分配方面的不正之风等多种问题的根源。不改革低租金制，合理调整租售比价关系，就不能促进职工买房和建房，也就不能加快建立新的城镇住房制度的进程。在前几年的房改起步阶段，各地对住房租金进行了调整，取得了一定成效，但总的看步子还比较小，租金还比较低。目前全国实行房改的地区租金水平平均只有0.30元/平方米左右，还不够1992年住房维修费一项因素。特别是近几年，住房维修、管理成本和新建住房成本上升很快，提租幅度赶不上物价上涨，提租效果受到较大抵消，租售比价更加不合理，影响了群众买房的积极性。

因此，为加快城镇住房制度改革，提高职工买房、建房的积极性，逐步实现住房资金的良性循环，进一步改善住房条件，为加速实现城镇住房商品化，建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，必须加大租金改革的力度。

56.什么是职工家庭合理住房支出范围？

职工家庭合理住房支出范围是指职工家庭收入中用于支付住房的租金占家庭收入的合理比例。参照国际惯例，结合我国城镇职工的家庭收入实际情况和住房情况，经测算认为，目前职工家庭合理住房支出以占家庭收入的12％为宜。

57.如何计算双职工家庭平均工资？

双职工家庭平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算

58.什么是成本租金？

成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金标准。成本租金由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税5项因素构成。

59.什么是市场租金？

市场租金，是以住房的价值为基础，由市场供求关系决定的租金标准。

从供给方面讲，市场租金应包括折旧费。维修费、 管理费、贷款利息、房产税、保险费、利润和地租8项因素。从需求方面讲，市场租金要和城镇居民的长期住房支付能力相致，在不同的发展阶段和不同的城市，市场租金支出一般占家庭收入的10－25％之间，平均在18％左右。

60.2000年，住房租金为什么原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％？

按照2000年初步建立起新的城镇住房制度租金水平基本达到折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税5项因素租金水平，同时考虑同期租房职工的住房支出家庭收入的比重与购房职工应基本平衡为出发点。根据到本世纪末达到小康生活水平的职工收和水平以及相应收入下国际一般水平，2000年住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％的比例。

61.为什么租金水平已达到或超过5项因素成本租金水平的地区要按成本租金或市场租金计算？

根据2000年住房租金原则上应达到占家庭双职工平均工资的15％的租金改革规划要求。租金提高幅度和次数，要与当地居民的收入水平相适应，并在知价指数控制目标统筹安排下，按照双职工平均工资15％测定租金水平。已经达到或超过5项因素成本租金水平的，说明已具有提前实现住房商品化目标的能力。为使其提前进入新的城镇住房制度的行列，就要求这些地区、城市和单位不要降低已经达到的标准，仍坚持按成本租金或市场租金水平计租。

62.为什么各地要根据实际情况制定并公布2000年以前租金改革规划？

决定要求，2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％、按此测定，租金水平已达到或超过成本租金水平的，按成本租金或市场租金计租。考虑到目前职工收入水平和住房机制转换的阶段性，要在全国范围内一步在室规定的目标难度很大，需要分阶段、有步骤地逐步实现。但又必须坚定不移、持之以恒地提高公房租金。在各市县经济发展水平、居民商品化意识、各方面承受能力差异很大的情况下，国家不可能采取一切的办法，制定全国统一的分年度、分阶段调租规划。而应由各地根据国家规定的总的租金改革目标，结合实际情况制定并公布租金改革的规划。这样既有利于把租金改革纳入价格改革之列全面规划，统筹安排，也使广大干部和群众形成租金将不为提高的预期，增强住房商品化意识，减少租金改革的阻力。

63.租金提高幅度和次数，为什么要根据物价指数控制目标统筹安排？

国家为调控宏观经济，每年均制定物价指数控制目标，各市县各地区亦相应制定物价指数控制目标。租金改革是价格改革的一个重要内容 ，直接影响物价指数的变动。如果提租幅度过大，会推动物价指数上涨过快，反之，提租幅度赶不上物价上涨， 提租效果受到较大抵消。因此，租金改革需由政策制定规划， 统筹安排，综合平衡，把握好适当时面出台。

64.租金提高的幅度和次数，为什么要与当地居民的收入水平相适应？

收入水平的高低是衡量在一定的居民收入水平下， 衣、食、住、行等消费支出应有一个合理的比例。一般收入越高，住房支出比例越高。因此，租金提高的幅度和次数，要与当地居民的收入水平相适应。一方面使租金支出在职工家庭支出中占有合理的比重，另一方面又不致因租金改革影响职工家庭生活。所以租金提高的幅度和次数应与当地居民的收入水平相适应。如果租金改革超出了居民的实际负担能力，造成职工的实际生活水平下降，改革也就得不到群众的理解和支持。反之，则贻误改革时机，难以摆脱低租金状态。

65.怎样才能较快实现向成本租金和市场租金的过渡？

各地要根据实际情况制定租金改革规划，统筹安排，积极推进，加快向成本租金和市场租金过渡。经济效益好，职工承受能力强的地工或单位，可结合实际情况加大租金改革的力度，以点带面，加快租金改革进程。尤其要抓住每次提高工资的机会，调整公房租金，要把原来用于住房实物分配的资金核定、划转，逐不理入职工工资，提高职工对提租的承受能力。在租金水平达到成本租金以前，对新房含腾空的旧房可实行新制度，其租金标准可以高于同期现住房的租金标准。同时，还可以积极推动公房出售，部分公房出售后，提租涉及的职工面缩小，提租补贴所需的资金量减少，有利于加快租金改革的步伐。

66.为什么租金水平在达到成本租金以前，新房的租金标准可以高于同期现住房的租金标准？

租金改革不仅受到职工经济承受能力的限制，也受到职工心理承受能力的限制。一般来说，新分配住房时职工心量承受能力较强，而对现住房提租的心理承受能力较弱、阻力较大。因此可以对改革前后的住房区别对待，在租金水平达到成本租金以前，新房含腾空的旧房的租金标准可以高于同期现住房的租金标准。这样，主要是可以避免新房进入旧体制，促使新房较快地向新体制过渡，培养职工的住房商品化意识。

67 .什么是新房含腾空的旧房？

指1992年元月1日以后竣工但未签定租赁合同的住房和腾空的旧住房。

68.什么是租赁保证金？

指城镇住房制度改革后，承租人在办理公有住房包括直管产、企业产等租赁手续时，为保证履行对产权单位的承租义务，按规定的标准，向出租单位交纳的一次性保证金国外也称为钥匙，在公房租赁关系终止时，承租人可收回保证金本金。我国目前实行的租赁保证金制度实际上是低房租情况下，以保证金的利息作为房屋维修费用不足的一种补偿。

69.什么是住房债券？

指承租人在办理公有住房租赁关系时，按规定的标准购买的有一定利息和期限的债券，有的称为住房建设债券或住房租赁债券。分配新房认购住房债券是建立新的住房分配制度的一个重要内容，是改革公房无偿分本的一种起步方式，是调整租售比价关系，促进售房的过渡性措施。同时，也是筹集住房资金加快住房建设，缓解住房困难的一个途径。

70.哪些住户属于政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象？

社会救济对象和非在职的优抚对象的确认标准，由各省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。社会救济对象一般是指无经济来源、无劳动能力、无依无靠的城镇孤老困难家庭，及无固定职业和收入、暂时丧失劳动能务或部分丧失劳动能力的城镇困难户等家庭。

非在职的优抚对象一般是指有城镇户口但无工作单位的革命烈士家属、因公牺牲军人家属、病故军人家属、伤残军人和老复员军人指1954年10月31日前入伍的志愿兵家庭。

71.减、免、补政策指的是什么？

租金调整后，为照顾住房未超过标准，但经济负担有困难的离退体职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等少数住户，对其增加的租金实行减租、免租或由有关单位予以补助的政策，称为减、免、补。

实行“减、免、补”政策，应坚持四条原则：(1)严格控制范围，明确申请审批手续。(2)“减、免、”限于租住现住房的住户。对租金调整后进住新房的，应通过正常的福利性补助途径，解决其支付新增租金的问题。(3)“减、免、补”的数额应与家庭收入、住房数量成反比，即家庭收入越高、住心越多的，“减、免、补”的数额越低，反之则高。(4)“减、免、”政策是过渡性措施，应有时间限制。从长远看，解决少数住户经济负担困难的问题，应通过理顺正常福利性补助途径来解决，这样有利于建立规范化的住房租赁关系。

“减、免、补”的具体办法， 由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

72.职工住房的规定标准是什么？

职工住房的标准由省级人民政府，按照人均住房使用面积标准、事分室标及国爱关于领导干部和只分子住房规定具体确定。

73.规定的个人合理负担的部分指的是什么？

规定的个人合理负担的部分指的是，租金调整后职工应该用工资收入支付的那部分租金。规定个人合理负担的标准，目的是要改变目前居民家庭房租支出过低的情况，正确引导家庭消费，逐步形成合理的家庭消费结构。

决定明确2000年，住房租金原则上应达到中双职工家庭平均工资的15％，各市县要根据实际情况制定并公布2000年以前租金改革规划。

74.个人合理负担部分加上全部补贴仍不足支付房租的，差额如何由所在单位给予适当补助？

职工住房未超过标准，但由于家庭收入低，个人合理负担部分加上全阅住房补贴仍不足支付房租的，差额经职工申请，可由所在单位给予适当补助。企业和自收自支事业单位用于补助的资金在本单位住房基金中列支，其它行政事业单位在本单位住房基金中列支，不足部分，经同级财政部门审核，在城市住房基金中列支，未建立城市住房基金的，在同级财政预算中列支。

75.什么是单位住房基金?

单位住房基金是单位为解决职工住房问题、转换住房机制而建立的专项基金。通过建立单位住房基金，把企事业单位用于生产和住房的资金分列，使住房资金的来源和使用合理化、规范化、固定化，为实现住房实物福利分配转变为以按劳分配为主的货币工资分配奠定基础。建立单位住房基金要立足原有资金的划转，即依据国家的房改政策和有关的财务规定，把单位现在用于住房建设、维修管理和补贴等支出的资金进行核定，并按相应的规模建立住房基金备查帐户。单位住房基金主要用于资助职工建立住房公积金，支付出租住房的购建、维修管理费用和出售住房时个人支付房价与住宅造价之间的差额，以及提租后对生活困难的职工发放房租补贴。

76.什么是城市住房基金？

城市住房基金是市县政府用于解决行政事业单位职工及中低收入居民住房问题的专项基金。城市住房基金从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金，当地提取的住房固定资产投资方向调节税、房产税、土地使用权出让金，以及出售属于国有资产的住房回收的资金等渠道筹集。

77.住房租金收入归谁所有？

取得租金收入是住房所有权的重要体现，因此，租金收入应归出租住房的产权单位人所有。

78.公有住房租金如何管理？

公有住房的租金收入是产权单位住房基金的来源之一，按照收入和支出两条线实施管理。租金收入纳入单位住房基金，专项用于住房维修、管理和住房建设，以及资助职工建立住房公积金或发放租补贴。

79.公有住房租金收入的使用方向有哪些？

完整意义上的住房租金应包括维修费、管理费、折旧费、投资利息、保险费、房产税、地租或称土地使用税、利润等8项费用，亦称商品租金，并且按相应的方向投入使用。由于目前我国公有住房租金水平很低，连维修、管理两项费用都不够，回收的租金仅能补充维修管理费。另外，在实际操作上本着收入和支出两条线，产权单位回收和租金应纳入单位住房基金，然后再按规定安排使用。

80.为什么要稳步出售公有住房？

据统计，全国现有27亿平方米公有住房，由于目前租金连维修管理费都不够，更谈不上回收投。如果按500元平方米计算，每年2％的损耗将达270亿元，为维修这些住房，国家、企业每年还要投入80亿元左右。通过出售公有住房，一是有利于搞活存量住房，加快回收资金，促进住房建设，二是有利于带动租金改革，三是有利于减轻国家负担，四是适应了城镇居民购房置业的要求，五是促进机制转换。

在公有住房出售时要注意积极稳妥，防止违反国家统一政策低价售房，造成新的社会分配不公和腐败现象，核心是严格执行决定规定的价格政策。

81.哪些是不宜出售的公有住房？

具体范围由各市县以上人民政府确定。下列公房一般不宜出售：(1)无合法证件的公有住房，(2)有产权争议的公有住房,(3)已经政府批准征用或划拨的建设用地范围内的公有住房，(4)严重损坏房、危险房,(5)具有历史纪念意义的公有住房。

82.什么人可以购房？

职工购房需具备的条件应由各市县人民政府规定，一般情况下具有城镇常住户口的职工，均可申请购买公有住房。

83.为什么要坚持购买自愿的原则？

出售住房与出租住房是住房商品化的两种基本形式，长期并存。买房居住还是租房居住应由居民个人自原选择。由于我国目前租金水平很低，租买比价不平衡，房改又不可能一蹴而就，这样售房对推动房改，加快住房资金的循环，促进住房建设和实现居住小康比较有利，因此，许多产权单位采取新房新制度、同等条件下买房者优先等等鼓励居民购房的措施，但要坚持购房自愿的原则。

84.什么是新建住房？

指刚竣工并交付使用的住房。

85.什么是腾空的旧住房？

指原住户已经搬出，准备安排新住户使用的旧住房。

86.为什么新建住房和腾空的旧住房要实行先售后租？

先售后租是指同等条件下，新建住房和腾空的旧住房优先分配给买房户。以加快住房资金回收，加快住房建设，解决其他职工的住房困难。同时先售后租也可有效地推动新房租金改革，促进住房机制转换。

87.什么是住房困难户？

指因住房面积少造成家庭生活困难或严重不方便的城镇居民家庭。如人均居住面积4平方米以下、老少三代同室、两对夫妇同室、13周岁以下子女与父母同室的家庭等。

88.什么是高收入家庭？什么是中低收入家庭？

房改中的高收入家庭是指经济收入较高，有能力以市场价购租住房的家庭。中低收入家庭指经济收入一般，无能力按市场价购、租住房的家庭。一般来说，用家庭年收入的5－6倍 购买一套市场价房的家庭是高收入家庭。由于各地社会经济发展情况不同，确定高收入家庭和中低收入家庭宾界限标准及办法，由各地政府制定。

89.什么是出售公有住房的市场价？

商品的市场价是指由商品价值决定，并受市场供求因素制约的价格。根据国家物价局、建设部、财政部、中国人民建行银行颁布的商品住宅价格管理暂行办法的规定，及国家关于城镇国有土地出让转让的规定，住宅的市场价应包括土地使用权出让金、开发建设成本、利润和税金。

90.什么是出售公有住房的成本价？成本价包含哪些因素？

出售公有住房的成本价是指各市县按照建造公有住房的平均成本而测定的价格。根据决定的规定，成本价应包括：(1)征地和拆迁补偿费，(2)勘察设计和前期工程费，(3)建安工程费,(4)住宅小区基础设施建设费小区级非营利性配套公建费是否列入成本，由各地自行确定，(5)管理费,(6)贷款利息,(7)税金。

91.新建公有住房的平均成本价如何测定？

各市县测定平均成本价，一般依下列原则取值：(1)征地拆迁补偿费以二处以上有代表性的新征地发生数取值。(2)勘察设计费依当地政府规定的取费定额取值，前期工程费按二处以上有代表性的住宅小区实际发生的临时水、电、路、场地平整费取值。(3)建安工程费按当地统计部门公布的上年房屋建筑平方米造价取值。(4)住宅小区基础设施建设费，按二处以上有代表性的开发建设住宅小区实际发生额取值。(5)管理费按上述1至4项之和为基数的1－3％取值。(6_)贷款利息按当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率，结合当地单位自建房的情况确定。(7)税金按以上1至6项之和为基础，按国家和当地政府规定的营业税、城市建设维护税、教育费附加计征办法确定。

92.为什么向高收入家庭售房实行市场价，向中低收入家庭售房实行成本价？

住房是一种特殊商品，一方面作为生活消费资料，应像电冰箱、彩电一样，纳入家庭消费范畴，逐步实现按个人经济支付能力和需求购买或租住住房。另一方面作为人们生活不可缺少的基本条件，政府应为每个家庭提供与社会发展相适应的居住条件。住房作为社会问题，世界上众多国家或地区都采取了一种相近的政策措施，即对中低收入家庭由政府给予某种帮助，使这些家庭能够获得与其支付能力相适应的住房，而高收入家庭则到市场去购、租住房。借鉴上述作法，决定中规定，向高收入家庭售房实行市场价，向中低收入家庭售房实行成本价。

93.什么是出售公有住房的标准价？

标准价是指目前以成本价向中低收入职工家庭售房确有困难的市县、依据该市县职工家庭平均经济承受能力确定的售房价格。标准作为过渡性决策价格，要随着中低收入职工家庭经济承受能力的提高而提高，逐步达到按成本价售房。中小城市和县镇建房成本相对较低，职工有较强的经济承受能力，原则上按成本价售房。

94.标准价如何计算？

标准价按负担和抵交价之和测定。

负担价指按照双职工年平均工资的一定倍数计算的房价，称负担价是表明这部分房价款是职工用个人工资收入直接支付的。

95.标准价计算公式中的各种数据是由各地自己规定，还是由国家统一规定？

标准价计算公式中，年工资增长率8.12%，年物价增长指数6％，住房公积金年储蓄存款利率6.66%，男职工工作年限35年，女职工工作年限30年，标准房建筑面积56平方米，均为国家统一规定的测算标准价的数据。计算公式中的其它数据，由各市县按决定的规定，结合当地的实际情况确定。

96.为什么说经济发展水平高的城市或地区，负担价应高于双职工平均工资的3倍？

负担价是按照职工家庭的经济承受能力计算确定的房价。从市场经济国家长期住房供求调节的结果看，房价与家庭收入之间有一个合理的比值，一般在3倍至6倍之间。同时，一个国家在从温饱阶段向富裕阶段的发展过程中，居民家庭用于吃、 穿的费用占家庭支出的比重逐小下降，住的费用相应增长。一般情况下，发达型国家为5－6倍 ，小康型国家为4－5倍，发展中国家为3－4倍。我国大多城数市县基本解决了温饱问题，部分地区向小康迈进，因此借鉴上述规律，结合我国经济发展的现状，决定规定对经济发展水平相对较高的市县，负担价与双职工年均工资的比值应高于3。

97.为什么抵交价按双职工65年工龄计算？

抵交价是按双职工在其工作年限内积累的单位资助的住房公积金现值计算确定的。职工离退休后，个人不再缴交住房公积金，单位也不再给予资助。因此，在计算职工得到单位资助住房公积金的数量时，必须考虑国家规定的男、女职工的就业年限。根据国务院关于工人退休退职的暂行办法和关于安置老弱病残干部的暂行办法的规定，如男、女职工20岁参加工作，在男35年、女30年后已分别的55岁和50岁，大多数职工已达到或接近国家规定的退离休年龄。因此，抵交价按职工65年，其中男职工35年、女职工30年的工作年限计算。

98·为什么抵交价要按住房公积金贴现值的80％计算？

住房公积金作为职工用于住房消费的资金，既要用于购、建住房，又要用于支付维修住房的费用。为了不加大购房职工的经济负担，在计算房价时把单位资助职工住房公积金贴现值打了一个80％的折扣，就是为购房职工预留部分用于维修费用的资金。

99.在确定标准价时为什么要包括抵交价？

职工购、租住房的能力一般来自于两个方面，一是职工工资中用于支付房租、购房款的部分；二是房改中给职工增发的住房补贴和住房公积金。所以在确定标准价时应包括抵交价。

100.没有建立住房公积金的市县，能否以低于决定规定的标准价水平出售公房？

根据决定的规定，任何市县， 不得以低于标准价的水平出售公房。因此没有建立公积金制度的市县应尽快建立公积金制度，提高职工的经济承受能力，在没有建立公积金制度之前，也不能以低于标准价的价格售房。

101.每个职工是否都要按标准价计算公式和自己的具体情况测定房价？

不是。标准价的计算公式只是供各城市或地区的房改部门每年测定本市县的标准价、工龄折扣数额时用。职工购房时只需根据所在市县公布的标准价、工龄折扣数额及相应的地段、层次、朝向等调剂因素计算所购住房的房价。

例如某城市的售房标准价为700元平方米，工龄折扣为每年417元，该家庭双职工双方工龄总和为40年，则该家庭购房基价为700-4.17? 40=533元/平方米，再考虑房屋折旧及各种调节因素即可确定实际付款价。

102.以职工家庭收入为依据确定的标准价是否符合价值规律？

市场经济下，商品的价格是价值规律的集中体现。价格要反映同一类商品的社会平均成本和利润。以实现简单再生产和扩大再生产，又要反映等价交换原则下的社会消费能力和供需关系。商品成本很高，超过需求者的消费能力，商品不能出让，成本不能回收，简单再生产不可能实现，更谈不下扩大再生产。因此，按照价值规律要求形成的商品价格，实质上是商品生产者和消费者长期相互制约、相互作用，互为依存的产物。

住房作为一种特殊商品，即人们生活最基本条件，其价格售价或租金必然与社会经济发展能力相适应。据有关部门对世界上40多个国家调研表明，一套普通住宅的价格相当于一般收入的居民家庭年收入的3至6倍。

这种定量关系客观地反映了市场经济下住宅生产和消费之间的本质关系。从我国房改的实践看，在城镇住房建设投资体制和职工住房工资分配制度改革远未到位，而且地区之间发展极不平衡状况下，以职工家庭收入为依据确定标准价不仅符合价值规律的客观要求，而且有利于引导居民家庭合理消费，有利于促进社会经济发展较快的市县，加快售价向成本价或市场价过渡，有利于引导成本价超过当地中低收入家庭经济承受能力的市县，合理确定售房价格，加快推进房改。

103.为什么目前可以实行标准价售房？

决定第15条规定，目前以成本价售房确有困难的市县，可以实行标准价作为过渡。由此可见，标准价售房是一种过渡措施。实行标准价售房，是为了适应这国不同地区经济发展不平衡、职工收入水平不平衡、住宅建设成本不平衡、转换住房分配机制进程不平衡这样一种现实状况。一般来说，标准价售 只知用于大城市和特大城市，因为这些城市建房造价相对较高，如北京市成本达到2000元平方米，这是中低收入家庭难以承受的，因此需要以标准价作为过渡。通过规范标准价售房，既可促进经济发达、职工经济承受能力强的地区实行成本价售房，实现住房建设投入产出的良性循环。又可以防上低价售房，引导成本价超进当地中低收入家庭经济承受能力的市县在合理确定售房价格的基础上，通过售房推进住房制度改革。这些市县应随着当地经济发展和职工支付能力的增强，逐步从标准价过渡到成本价。

104.哪些地区可以实行标准价售房？

各市县都应按照决定的规定测算出当地的标准价和成本价，二者相比，凡是成本价高于标准价的市县，可以实行标准价售房，标准价高于或接近于成本价的市县则应衽 成本价售房。

105.旧住房如何计算成新折扣？

在以成本价出售公房的市县，未经过大修或设备更新的旧住房，按出售当年新房成本价为100％，每早竣工一年成新折扣2％，使用年限超过30年的，按30年计算。例如，一套旧住房已竣工使用20年，应给予成新折扣40％，再如，一套旧住房已竣工使用40年，其成新折扣只能给予60％或按有关规定评估计算。

在以标准价出售公有住房的市县，未经过大修或设备更新的旧住房，以出售当年新房标准从为100％，按下述办法给予成新折扣：(1)负担价部分的成新折扣办法与成本价售房一样。(2)抵交价部分的成新折扣可根据使用年限适当给予折扣，但最多不能超过新房抵交价的20％。(3)依据上述规定以标准价出售旧住房的年折旧率计算公式为：

出售经过大修或设备更新的旧住房，应按有关规定，经评估后确定成新折扣。

106为.什么售房要坚持先评估后出售的原则？

住房建成后，由于地段环境、市场供求、建造费用等多项因素的变化，住房本身的价值也会随之发生变化。因此，应该通过评估确定出售时的合理价格。对那些经过大修或设备更新的旧住房，按简单的比例法成新折扣确定的出售价格，与其实际价值不符，应进行严格的评估，然后再确定出售价格，这样才能保障买卖双方的利益。

107.为什么住房实际售价要考虑地段、朝向、结构、层次、设施、装修标准等因素？

有两个原因：一是有些因素直接对住房的建造成本有影响，如地段、结构、设施、装修标准等；二是有些因素对住房人的使用有影响，如朝向、层次等。在住房实际售价中考虑上述因素，既反映了住房在建造成本上的差异，又对住房人在使用效果方面进行经济上的调节。

108.为什么成本价要逐年测定？

由于成本价构成因素每年都将发生变化，如征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金。这些因素的变化，使成本价也随之改变。所以，成本价要逐年测定。

109.为什么标准价要逐年测定？

根据决定的规定，标准价按负担价和抵交价之和测定。而负担价和抵交价都是按职工年工资收入水平确定的。由于每年职工的平均工资都有变化，同时负担价与双职工年平均工资之间的倍数关系要不断上调，所以，标准价要逐年测定。

110.现行售房价格已高于规定的标准价，为什么不应再降低价格？

向中低收入职工家庭出售公房，应实行成本价。标准价实际是对目前以杨本价售房确有困难的城市或地区规定的最低限价，要逐年提高，向成本价过渡。现行售房价格已高于规定标准价的市县，还须向成本价或市场价售房过渡，而不应再降低价格。

111.为什么1994年对职工购买现已住用的公房要给予5％的折扣？

对购买现已住用公积的职工给予5％的折扣，目的是促进出售现住房。租售相比，售房回收资金快，有利于加快住宅建设，加快解危解困。新房先售后租购房人为优先取得住房而具有买房动力。现住房与新房不同，现住房的使用人已经取得使用权，适当让利，有利于促售。

112.为什么对职工购买现住房给予的折扣要逐年少，并到2000年全部取消？

按决定的要求，2000年，住房租金原则上应达支占双职工家庭平均工资的15％，届时，职工个人购买或租住住房的支出负担将趋于一致。在此之前，由于租售比价相差较大，所以对购买现住房的职工给予一定的现住房折扣，以后逐步减少并全部取消现住房折扣，可以鼓励职工早购买现住房。

113.为什么售房单位要对购房职工建立住房公积金前的工龄给工龄折扣？

我国传统住房制度是以国家对职工工资中住房消费因素扣除、统一建房、实物分配为特点的。因此，职工购房时应对原来的实物分配部分予以一定的返还，具体采取了工龄折扣的办法。同时由于公积金性质即是实物分配向货币分配的转 化，所以建立公积金后，职工已享有了一定的住房消费收入，不再给予工龄折扣。因此，决定中规定，对于购房职工没有享受住房公积金的工作年限应给予工龄折扣，工龄折扣的计算年限以公积金建立的时间为限。

114.每年工龄折扣如何计算？

每年每建筑平方米工龄折扣的数额，等于该地区售房的每建筑平方米抵交价除以65年。例如，某城市售房抵交价为元平方米，则该城市职工购房年折扣率为元平方米。

115.按成本价售房是不给予工龄折扣？

应该给。具体数额由各市县按决下规定的计算办法，结合负担价与成本价的差额确定。

116.什么是国家规定的职工离退休年龄？离退休职工工龄超过65年男35岁女30岁的部分是否计算折扣？

国家规定的职工离退休年龄是指国家有关部门关于对不不岗位的职工规定的离退休年龄。现已离退休的职工购房，工龄折扣按其实际工龄计算。工龄计算时间，从职工参加工作之日起国家规定的该职工工作岗位离退休年龄止。

例如某同志1945年参加革命工作，1992按规定年龄离休，其工龄应为47年，其爱人1950年参加革命工作，1992年按定年龄退休，其工龄为42年，夫妇两人合计工龄为89年，工龄折扣了也应按89年计算。

117.为什么规定职工按成本价或标准价购买规定面积标准内的公房，每个家庭只享受一次？

职工以成本价或标准价购买公房，与市场价购房相比，价格差别很大，原因是考虑到中低收入家庭的经济承受能力。为解决这些家庭的住房问题，在建设住房或向这些家庭出售住房时，政府或企业都要给予一定的政策扶持或补簋。职工家庭每多买一次住房，就会多享受一次政策扶持或补贴，相对其他职工的利益就不平衡了，从某种意义上说会形成新的分配不公。因而决定规定，每个职工家庭只能以成本价或标准价购买公房一次。

118.为什么职工购房超过规定标准部分一律实行市场价？

国家根据社会经济发展的目标和为了保障职工最基本的居住条件，规定了职工住房的在积标准。同时区分不同收入的家庭，实行市场价售房和成本价含标准价售房。由于政府或企业对中低收入家庭按成本价购房给予政策扶持或补贴，职工家庭每多买一平方米住房，就多享受一平方米的政府或企业的政策扶持或补贴。所以，决定规定，对职工以成本价或标准价买房的面积要作出限制，而对超出规定面积的部分实行市场价，也就是对每个职工享受政策扶持或补贴的数量作出奶制，避免出现分配不公，产生不正之风。

119.为什么售房价格要逐步从标准价过渡到成本价？

房改的终极目标是要实现住房商品化。即把住房作为商品，纳入家庭生活消费，并按照价值规律的要求，以市场交换的方式获得住房，实现住房建设抽入产出的良性循环。当然，实现这一目标，涉及到工资制度、城市建设投资体制、住房金融体制和住房开发建设体制等多方面的综合配套改革。当前，一些市倒围绕住房分配机制的综合配套改革没有到位，住房造价相对较高，职工家庭收入相对较低，按决定以标准价向职工售房。但这只是一项过渡的措施，随着经济发展和各项 地到位，职工的收入不断提高，房价与家庭收入之间的比值关系不断合理化，最终实现以市场价向高收入家庭售房，以成本价向中低收入家庭售房的目标。适应经济发展和改革的进程，适应职工经济承受能力不断提高的客观条件，售房的标准价要逐步过渡到成本价。

120.标准价与成本价是什么关系？

首先，标准价是确定一个市县是否实行成本价售房或市场价售房的依据。凡是成本价接近或低于规定的标准价的市县，均应实行成本价售房，一些中小城市或县镇市场价已接近或低于规定的标准价的，均应实行市场价售房。

其次，以成本价向中低收入家庭售房确有困难的市县，标准价是向这些家庭售房的起步价格，并随着职工经济承受能力的提高，逐年提高标准价，过渡到按成本价售房。

121.为什么新房负担价与双职工家庭平均工资的倍数，要逐步提高，在2000年以前达到35倍？

从世界众多国家的发展规律看，随着社会经济由温饱阶段向小康阶段发展和居民家庭经济收入的增加，居民家庭用于吃、穿方面的支出比例逐步降低，用于住房的支出比例相对提高。借鉴上述规律，结合对我国社会经济发展的预测，决定中规定，新房负担价与双职工家庭平均工资的倍数要逐步提高，并在2000年前达到35倍。

122.按照标准计算，售房价格超过成本价后，是否还要执行标准价？

按照决定规定计算方法测定的标准价已达到或超过当地住房成本价的，售房价格不再执行标准价，而按实际的成本价或市场售房。

123.什么是一次付款？

一次付款是职工购房时，在没有享受政策性贷款优惠的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位。

124.为什么职工购房可以分期付款？

分期付款是指购房职工按规定，在一定时期内分次支付房价款的购房方式。住房属于价值量很大的生活消费资料，就平均水平而言 ，一套普通住宅相当于一般家庭3－6年的年收入。一个家庭不可能在3－6年内不吃、不喝、不穿，把所有的工资都用来买房子，而是要将售中的一次性支付进行分摊，在较长的时期内拿出家庭收入一定比例的资金，通过分期付款的办法购房。所以，除有能力的家庭购房可以一次付款外，多数家庭可以按照决定的规定，通过分期付款的方式购房。

125.为什么职工购房一次付款要给折扣？什么情况下不给一次祭款折扣？

实行一次付款给折扣是针对买房人具备一次付款能力， 同时，在政策性贷款利率低于银行正常储蓄存款利率的前提下，鼓励买房人一次付款的措施。只有对一次付款给予一定的付款的折扣，才能使一次付款的职工与享受政策性贷款或分期付款的职工获得的利益相平衡。为此，决定规定给予一次付款的买房人以付款折扣。今后，随着公积金利率和政策性贷款利率的逐步提高，一次付款折扣将逐步减少，直至取消。另外，有些市县住房公积金存款利率执行同期银行存款利率，政策性贷款利率也高于同期银行存款利率，这种情况下，对一次付款的买房人不不再给予付款折扣了。在没有建立住房公积金制度，没有开展政策性抵押贷款业务的市县， 同样不能给予一次付款折扣。

126.,职工购房一次付款的折扣率怎样确定？

一次付款折扣率参与当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定，具体确定办法见附录八。

‘

127给予购房职工一次性付款折扣的基数如何确定？

决定规定，分期付款的职工，首付款不得低于实际售价的30％，因此，计算购房职工一次性付款哲扣的基数，应为实际售价的70％。

128.为什么分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30％？

决定中规定，分期付款的职工，首期付款不得低于实际售价的30％，这样规定的原因，一是为了加快回收资金，减轻贷款的压力，二是一般情况下购房职工大都工作几年，有一定的积蓄，这样规定符合职工的经济承受能力，三是在房改实践中，租住公房的职工也要一次性地缴纳租赁保证金、集资款或购住房债券，所以购房职工也应一次性地交纳部分购房款。

129.为什么分期付款的期限一般不超过10年？

规定分期付款的期限，一是要保证资金稳定按期收回，二是从实践看，一般情况下，购房职工的夫妇双方，在10年的分期付款期内，用两者收入的15％加之双方单位资助的各5％的住房公积金可以偿还除首付款外的分期付款额的本息。因此决定中规定分期付款期限一般不超过10年，若夫妇双方的承受能力超过上述水平，可根据购房职匠意 实际情况确定付款期限。

130.为什么分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息？

这样规定的主要原因，一是与一次付款者的利益相平衡，二是更好地发挥资金效益，三是与职工的经济支付能力相适应。

131.什么是住房产权？

住房产权是住房各项权益的总和。依据我国法律规定，产权人对其所有的住房享有占有、使用、收益、处分等权利。

132.为什么以市场价购买的住房，产权归个人所有？

市场价格是以价值规律为基础，并反映商品供求关系在而形成的一种价格。以市场价购买的住房，个人负担了全部费用，所以产权归个人所有。

133.为什么以成本价购买的住房，产权也归个人所有？

成本价是按照实现简单再生产和建立具有社会保障性质的经济适用住房供给体系的原则而实行的价格。同时为有利于住房市场的发展和交易主体的确定，在完善市场管理的前提下，决定规定，以成本价出售的公房，产权也归个人所有。

134.以市场价和成本价购买住房的产权有何不同？

以两种价格购买的住房产权都归个人所有，但在处分住房时有以下区别：以市场价购买的住房依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有，以成本价购买的住房，具有社会保障性质，并以职工自住为目的，所以规定一般住房用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规 交纳有关税费后，收入归个人所有。

135.为什么以标准价购买的住房获得部分产权？

标准价是达不到成本价的市县依据职工的承受能力确定的决策价格。由于标准价与市场价和成本价之间存在差距，为正确处理国家、单位与个人的利益关系，决定规定以标准价购买的公房，购房人只获得部分产权。

136.什么是部分产权？

以标准价购买的住房，购房人享有享有购住房的占有权、使用权，有限的收 驻和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。一般住房5年后方可依法进入市场出售或出租，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权，原售房单位已经撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权、租用权，出售和出租收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，按单位和个人拥有的产权比例进行分配。

137.如何确定标准价购房人的产权比例？

按购房当年标准价占当的成本价的比例确定。

138.为什么以成本价和标准价购买的住房进入市场进行产权再交易时要补交土地使用权出让金？

住房的成本价和标准价中均未包含土地的使用价格。按照国家的有关规定，无偿取得土地使用权的单位和个人，在按市场价格出售房屋时，土地使用权随之转用权出让金，应向政府补交。相应地，出租所购住房的收入中的土地收益部分也属国家所有。

139.什么是房地产市场？

房地产市场是指房屋和土地的商品交换关系的总和。具体说，是指房屋的买卖、租赁、抵押、典当和产权的互换，以及土地使用权的有偿出让和转让等。

140.什么是规范化的房地产交易？

是指职工购买住房后，应按当地政府的规定， 心地产管理部分办理房产过户和产权转移登记手续。同时办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书。产权证书应注明产权属性。按标准价购买的住房应注明产权比例：出售、出租、赠与、继承及以其它形式转让所购住房，均须按规定交纳有关税费。

141.职工购买住房后怎样办理住房过户和产权转移登记手续？

职工购买住房后，由买卖双方或由售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户和产权转移登记手续，申领产权证书。对分期付款或贷款者，须将产权证书抵押在单位或金融机构，直到还清房价款或贷款后，才能领回房屋所有权证。

142职工购买住房是否办理土地使用权变更登记手续？

职工购买住房时，应按照当地人民政府的规定，办理土地使用权的转移变更登记手续。

143.房屋产权证书包括哪些内容 ？

房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产座落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门绘制的分户房屋平面图。

144.为什么职工出租和出售、赠与、继承及其它形式转让所购住房要按规定交纳有关税费？

税费是 地方政府按照法律、法规规定的标准，取得财政收入的一种主要方式。也是实现正常的社会管理职能的物质保证。所以职工出租和出售、赠与。继承及其它形式转让所购住房，都要按规定交纳有关税费。

145.什么是住房交易中的违法行为？

在住房交易中私自倒买倒，隐价瞒租，牟取暴 ，偷税漏税等均属违法行为。各有关部门应互相配合，坚决查处。

146.住房的售后维修、管理服务包括哪些内容 ？

新建住房出售后，售房单位应按国家规定实行保修。旧房出售前，售房单位应对房屋结构和装修设 是行检修。

住房出售给个人后，售房单位应负责落实维修项目的施工单位，并给织或指导产权人建立住房管理机构，以便落实楼房共用部位和共用设施设备的维修和进行日常管理。

147.住房的维修、管理如何收费？

住房的维修、管理应本着“权利与义务相一致”的原则，确定维修管理的项目，费用标准可按照当地房屋维修客理部门规定的标准或采取议之下 的方式确定。一般情况下，自用部位和自用设备的维修管理应由产权人自己负责。楼房共用部位和共用设施的维修管理，通过建立公共维修基金的办法，由相关产权人共同负责。

148.什么是楼房的自用部位和自用设备？什么是楼房的共用部位和共用设施？

自用部位包括户口、户窗、户内顶棚、户内内墙面、户内楼地面、户内非承重隔墙、隔、自用阳台包括自用户外楼屋顶平台、栏杆、扶手以及户内其它装修。

自用设备包括户内电气、自来水分户表以内的管线及配件包括分户表。，卫生器具和相关的下水管道。

共用部位是指承重结构部位包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。

住宅的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线等。

具体项目由各地人民政府根据当地实际情况确定。

149.如何建立住房共用部位、共用设施的维修基金？

购房人按住房建筑面积交纳公共维修基金，公共维修基金存入指定的资金管理机构。公共维修基金的利息，按个人储蓄存款利率计息。不足时，由产权人按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。 公共维修基金由购房人购房时一次性交纳。产权人出售住房或住房拆除更新时退还个人交纳的本金。

150.为什么国有住房的出售收入要按一定比例上缴同级财政和留给单位？

在旧的投资管理体制下，住房建设资金是以统收统支的形式分配的。由于多种原因，有的单位分到建房资，金建房较多，有的单位没有分到或分得少，建房较少。房改售房后，国有住房的出售收入按一定比例上缴同级财政，统筹使用并各建房少、困难户多的单位适当倾，避免产生新的不平衡。同时照顾售房单位的利益，将一部分售房收入留给售房单位，纳入单位住房基金，用于解决本单位职工的住房困难。在当前改革时期，单位还不可能完全从职工住房问题中撤出，相当一段时间内单位职工的住房还应由单位负责，所以单位应从售房收入中取得较大的比例。

151.国有住房的出售收入为什么要纳入各级住房基金？

当前，各级住房建设资金十分紧张，实现住房小康和解困压力很大，为了保证国有住房的出售收入专项用于住房建设和住房制度改革，决定规定国有住房的出售收入必须纳入各级住房基金。

152.各级住房基金如何管理？

因城市规模不同，财政管理体制不同，住房建设的渠道和管理方式不同，住房基金的管理、存储、使用办法，应按照所有权不变，专项使用和中权一致的原则，由各地人民政府确定。

153.为什么公房出售收入要全部用于住房建设和住房制度改革。严禁挪用？

住房制度改革的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，加快解决人民群众的住房问题。目前，我国居民的居住水平离小康标准还有一定的差距，住房建设资金紧张，用于转换住房分配机制的资金难于落实。住房建设和住房制度改革的任务非常艰巨，为了推动住房建设，加快住房制度改革，出售公房的收入必须纳入各级住房基金，专款专用，全部用了住房建设和住房制度改革，严禁挪作他用。

154.什么是经济适用住房？

经济适用住房是指具有社会保障性质的商品住房，具有经济性和适用性。经济性是指住房价格相对市场价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性是指在住房设计及其建筑标上强调 住房的使用效果，而不是降低建筑标准。随着时代的发展，经济适用住房的适用性也会发生质的变化的，即随着经济发展水平的提高而不断提高住房质量。以新加坡为例，五十年代末期，在经济发展水平较低时，经济适用住房主要以简易住房为主，但目前，经济适用住房无论从建筑面积，还是建筑质量都接近了商品房。因此经济适用住房的建设在数量上必须满足接近了商品房。因此经济适用住房的建设在数量上必须满足不同时期的工薪阶层不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划，精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设，标准不高水平高，面积适中功能全，造价不主质量好，占地不多环境美，利用有限的资金和有限的空间，为城镇居民创造适宜的居住环境。

155.建设经济适用住房的意义是什么？

经济适用住房，是政府运用市场机制的基本原理，解决中低收入居民的住房问的一种手段，兼有调控住房市场，调节收入分配的作用。

建设经济适用住房，有助于逐步缓解居民住房困难、不断改善住房条件、正确引导消费、实现住房商品化，最终目的是为了解决城镇居民的住房问题，提高城镇居民的居住水平，它着眼于房改目标的实现，致力于改善居民居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

建设经济适用住房有利于中低收入家庭住房问题的解决。我 是低收入的国家，中低收入者占绝大多数，他们迫切需要与其购买力相适应的住房，以满足基本的住房需求。从国我经验看，即使经济发展到一定阶段也总有一部分中低收入者需要政府提供社会保障性质的经济适用住房，因此必须在社会主义市场机制原则下，把解决人民群 住房问题提到一定的高度，既要与市场经济相衔接又要与社会保障体系相结合。要建立以中低收入家庭为对象具有社会保障性质的经济适用住房供应市场，以保证中低收入居民有基本的居住条件，并且经过中低收入家庭的努力，解决自身住房问题。

建设经济适用住房有利于社会稳定。住房问题是一个社会问题，关系到社会稳定和政治安定。经济适用住房的建设， 现了政府对住房困难户的关怀，体现了社会主义的优越性，密切了党和政府与人民群众的联系，也是全国人民共同实现小康生活水平的一项重要举措，下接关 以经济的发展和主会的安定。

156.政府在经济适用住房建设中应给予哪些方面的政扶持？

住房是一个特殊的商品，是人类最基本的，不可缺少的生存条件，因而在解决住房问题上既要符合商品交换的价值规律，又要考虑其社会保障特性，既要与市场体制相衔接，又要与社会保障机制相结合，由政府、单位、个人三者合理负担。解决中低收入家庭的住房问题，政府要通过政策扶持，努力降低住房造价，使中低收入者能承担得起住房出侪的价格。

结合我国的具体实际，政府在经济适用住房建设中主要给予用地、计划、规划、拆迁、税费等方面政策扶持。

用地方面：政府对经济适用住房的用地，原则上采取行政划拨方式，这是平抑价格的重要措施，是降低社会保障住房成本的关键。

计划方面：国家对住宅投资的计划单列下达，能够确何经济 和住房在计划上优先安排，不被其他基本建设项目挤占。各地政府在住房资金使用计划编制上，要向经济适用住房倾。

规划方面：规划部门优先安排用地，优先安排选点、规划、设计，并在选点时，提供有利于降低在本的地块，尽力在规划布局上提高住宅小区的容积率。

征地拆迁方面：各地在征地拆迁时，应对经济适用住房建设提供方便和政策上的优惠，对其过程中出现的劳动力安置，劳动部门应根据建设规模作出总体安排，受益单位应顾全大局积极分摊安置劳动力，以确保经济适用住房建设的顺利进行。

税费减免：各地在建设经济适用住房税费的减免上不尽统一，属于上交地方财政的税费，各地应结合自身实际情况，本着对影响成本构成主要因素的税费进行减免，有利于降低造价。例如：城市基础设施费、农业发展基金、新菜地开发基金、水增容费、电力开发费等。属于上交国家财政的税费，各有关部门应予以支持，并作出相应的决策。

对企事业单位符合政府解困政策，在自有土地上自建的房屋亦享受税费减免。

各级政府除了在经济适用住房建设中给予政策扶持外，还应在经济适用住房建设过程中加强领导，及时协调和处理出现的问题，各有关部门要本着“特事特办”的原则，提供及时便捷的服务。

157.各级建设部门在经济适用住房建设中的任务是什么？

各级建设部门在经济适用住房建设中的主要任务，一是会同计划部门实施计划管理，二是协调经济适用住房凤工作中的各项事宜，三是监督检查计划实篱情况，四是加强调度，提高住宅建设的效益。

158.金融部门应在哪些方面支持经济适用住房建设？

金融部门应认真执行各地住房基金管理机构制定的住房资金使用计划，在信贷方面合理有效地发放贷款，为支持经 适用住房提供全方位、多甸能的服务。

首先，金融部门应利用信贷资金向经济适用住房发放贷款，并在银行下达信贷指标时优先列入计划；其次，应积极有效地组织资，开拓信贷业务，对经济适用住房建设的信贷逐年递增，逐步加大资金的投入，第三，对经济适用住房建设贷款利率，给予适当优惠。

159.为什么房地产开发公司每年建房总量中，经济适用住房要占20％以上？

建设经济适用住房，解决中低收入者的住房问题是全社会的事，国家、单位、个人都有一份责任。作为各类房地产开发公民也有义不容辞的责任和义务。开发公司每年建房总量中，经济适用住房要占20％以上，这是我国政府借鉴了国外的有效做法，结合我国的实际情况而采取的政策，在国发19936号文件中也已作了明确规定，因此各地房地产开发公司应积极做好此项工作。

160.什么是集资合作建房？

集资建房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通地筹集资金，进行住房建设的一种办法。这种办法对职工来谟，适用于双困户，即住房困难，同时又无力自购住房，对单位来谟，适用于经济条件尚可，建房资金基本具备，或经济比较困难，建房资金有较大缺口，但经过努力，建房资金可以解决的单位。

合作建房是指在政府或主管部门的组织，扶持和单位资助下，采取由职工集聚资金、相互协作共同建设住房的方式，来解决职工住房困难，具有合作性质的建房。

集资合作建房的目的，是通过公私合作，群帮互助，最大限度地调动国家、集体和职工个人三者的建房积极性，因此说集资合作建房是解决城镇住 问题的有效途径之一。

161.什么是住房合作社？

住房合作社是合作建房的一种组织形式，是批市县人民政府房地产行政 主管部门批准，由城镇居民职工为解决自身住房问题 和改善自身住房条件而自愿参加不以盈利为目的，上人法人资格的公益性经济组织。

合作社遵循个人集资、单位资助、政府扶持、自愿参加、民主管理、 我服务的原则，实行独立核算，自负盈亏的方针，为职工群众服务，为公用事业服务，为社会服务。

162.为什么要鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社？

鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社是解决城镇居民住房问题的一种好办法。

第一，充分体现了国家、集体、个人共同负担解决住房问题的原则。由 于我国经济水平比较低，城镇人口增长很快，这么多人的住房问题，完全依靠哪一方面解决都很困难，需要动，员全社会力量，广泛开辟建房资金渠道，吸收社会亲散资金用于住房建设。集资合作建房，单位资助，多渠道解决住房问题个人集资，政府支持，减轻了国家在住房建设方面的压力，又加速了职工住房困难问题的解决。

第二，由于逐步增加了职工、个人在住房方面的投入，必然扩大住宅建投的投资来源，扩大住房供应的总量，从而有利于推动住房制度改革，加快住房建设。

第三，有利于引导职工消费结构的合理调整。现在我国消费结构不尽合理，群众持币较多，市场压力很， 组织集资建房，一方面可以把群众的消费引导到住房上来回收大量的社会个人资，金有利于消费结构的调整，另一方面也为那些分房无望，购房无力，建房无法的住房困难户，打开了解决住房问题的方便之门。

第四，有助于转变长期以来形成的住房靠国家的供给制观念，增强城镇居、 依靠自己力量解决住房问题的意识。

163.如何加快城市危旧房改靠的进程？

在加快住房设的过程中，切实抓好城市危旧房改造是一项不可忽视的重要事情，它是关系到人民生命财产安全的一项极为紧迫的任务，是深化住房制度改革、实现住房 吕化的组成部分，也是稳定社会秩序，实现经济建设第二步战略目标并达到居住小康水平的重要内容 。城市危旧房改造是一项涉及面广、群众性强的社会建设工程，必须充分发挥各个方面的积极性，才能加速 是房改靠宾进程。

城市危旧房改造应本着统一政策、统一管理、统一规划，配套建设的方针，充分发挥国家、单位、个人三方面的积极性。地方政府要统一领导，将“解困”、“解危”有机地结合起来，实行目标管理。为搞好城市危旧房改造，政府职能部门应明确责任，建设部门负责实施下，根据危旧房改造的特点在规划的布局、配套及层高、间距上从实际出发审定方案，土地管理部门负责办理土地划拨手续，房管部门负责办理房屋拆迁手续并负责组织实施，财政税务、公用事业等部门应当负责在资金筹措、税收办理、公用设施配套方面给予积极支持并提供良好服务。另外，为了降低危旧房改造的成本，地方政府应在政策上给予扶持，原由上享受经济适用住房的优惠政策，适当减免有关税费。具体办法由各地人民政府制定。

城市危旧房改造的各项政策、规定要与住房制度改革及城市“解困”的政策、 下相衔接，充分发挥单位和个人的积极性，加快危旧房改造的进程。

164.为什么要做好与原有售房政策的衔接工作?

决定对公房出售价格明确规定，高收入家庭实行市场价，中低收入家庭实行成本价，目前实行成本价确有困难的，可以实行标准价过渡。决定中标准价的内涵，与过去文件规定的标准价及各地实际执行的公房售价都有很大的差别，需要通过房价和产权方面进行规范，搞好政策衔接，实现房改政策的平衡过渡。再者，各地在以标准价出倍公房的产权处理上也不规范，有的产权归个人所有，有的实行部分产权，且部分产权的比例计算也不规范。因此，在深化房改的过程中，认真做好与原有售房政策的衔接，可以正确处理国家、单位、个人的关系。保障国家利益、单位利益和个人利益，意义十分重大。

165.为什么已出售的公房都要明确个人拥有的产权比例？

决定指出，已出售的公房均须按照售房当年的售价占成本的比例明确个人拥有的产权比例。这是在综合分析了全国公房出售的现状后，根据发展规范化的房地产市场、到进一步加强房地产市场管理的要求提出的。明晰住房产权，可以切实地保护产权人的合法权益，促进房地产市场的健康发展。

一是各地已出倍的公房实际售价，绝大多数未达支规定的成本价水准，而决定中规定，以成本价购买的住房，产权归个人所有。以标准价购买的住房，拥有部分产权。这样，凡未达到成本价购买的公房，明确个人拥有的产权比例就可以明确单位和个人的产权份额及其相应的权益。

二是随着时间的推移及房地产市场的逐步形成，职工将已购买的住房依法进入二级市场交易时，必然会涉及到个人收益的分配，这里也有一个人拥有产权比例的问题。

三是原标准价毕竟是房改起步阶段国家的决策价格，是优惠的，并远低于市场价。如果不明确个人拥有的产权比例，在房地产市场管理体系还不完善的情况下，就会有人利用房屋产权政策的不完善，倒卖已出售公房，从中牟利而引起社会不满。因此，明确出售公房个人拥有的产权比例，对加强房地产市场的管理，避免和防止倒买倒卖已出售公房，是完全必要的。

四是在房屋占有、使用、收益、处分的民事行为中，必然会出现各种纠纷。如果房屋的产权比例不明确，在处理时，就会缺乏政策和法律的依据。

166.如何明确已出售公房个人拥有的产权比例？按原标准价已购房的职工怎样才能获得全部产权？

凡1994年1月1日前出售的公房，其个人拥有的产权比例的计算应按决定规定的成本价构成因素，测算出购房当年的成本价，其售价占当年成本价的比重，即个人拥有的产权比例。

对按原标准价购房的职工，在按购房当年成本价及利息补齐价款后，即可取得全部产权。补交的利息标准及补交办法，可由各省、自治区、直辖市人民政府确定。也可按照目前的成本价和个人拥有的产权比例，继续购买属于单位的那部分产权后，产权归个人所有。

167.为什么1994年1月1日后出售的公房，一律按决定的规定政策进行规范？

1994年1月1日，国务院办公厅向全国发出关于制止低价出售公有住房的紧急通知，通知规定：在国务院关于深化城镇住房制度改革的决定眼布实施前，各地区各部门要一律暂停出售公房。因此，凡1994年1月1日以扣出售的公房必须要按国务院关于深化城镇住房制度改革的决定进行规范。

在国务院办公厅正式发出关于制止低价出售公有住房的紧急通知后，各地应当坚决执行，一律暂停出售公房，对个别地方，不按通知执行，仍然继续出售公房的，为严肃纪律，要一律按决定规定的政策进行规范，这是十分必要的。

168.为什么原有文件规定出售公房的标准价和最低价一律停止执行并不再明确最低价？

国发198811号文件规定，标准价的内涵是，住房本身建筑造价加征地拆迁站偿费。决定规定，标准价的内涵是，负担价加抵交价。因为原标准价与现标准价的内涵不同，不能与现标准价并论，所以要停止执行。

关于出售公房最低价的问题，由于我国幅员辽阔，地区之间的住房建设成本存在明显差异，如北方建房为了保暖，墙体必须加厚，还须增加供暖设备，这样建房成本显然比南方高得多，因此，在全国限定一个售房 最低价不可行的。

其次，实践证明，规定一个最低价，容易造成逆向攀比。如1993年以前各地在售房中，一些地区逆向攀比，通过增加各种优惠条件，向低价靠拢，就是一个教训。因此，就这个意义上讲，最低价的限定对房改没有什么积极作用。

显然，1988年原文件规定的出售公房每平方米120元的最低限价现在延用就更不适宜了，应该停止执行。

169.为什么要做好原有住房资金转入各级住房基金的工作？

由于原有的住房资金零散、无序。不稳定，在低租金、国家包、福利制的旧机制下，只有投入没有产出，直接影响了住房建设的正常进行。为了正确疏导、理顺和管好用好住房资金，实现住房资金良性循环，从而保证房改的健康、顺利进行，促进住房建设的稳步增长，因此做好原有住房资金的划转，建立各级住房基金是非常必要的，其重要意义是：

通过划转原有住房资金，建立各级住房基金，逐步改变过去住房设、维修、管理资金无序的状况，使之形成合理、有序的、规范的资金来源。

通过划转原有住房资金，建立各级住房基金，改变过去住房单纯依靠国家和企事业单位统锯的机制，建立起由国家、单位、个人三者合埂负担共同解决住房的新机制。

通过划转原有住房资金，建立各级住房基金，改变过去住房生产一分配一消费过程，形成住房生产一交换一消费一再生产的过程，实现住房资金的良性循环。

通过划转原有住房资金，建立各级住房基金，有利于住房资金使用的监督和和管理，确保住房资金专款专用，避免住房资金的流失和挪用。

170.怎样把原有住房资金划转到各级住房基金？

根据国务院房改领导小组、财政部、建设部联合下发的财综字92第31号关于住房资金的筹集使用和管理的暂行规定要求，住房资金要按政府、单位和个人共同负担的原则进行筹集。首先要立足于原有住房资金的转化，不足部分，按国务院国发198811号文件规定，要有控制地在成本和预算中列支。

核定划转工作必须在各级人民政府委会房改领导小组领导下，由财政部门集体抽有制的单位由税务部门会同房改办、主管部门逐一对各部门、各单位原有的住房资金包括的内容和数量进行清理，并根据总体的核定划转原则，结合各单位的具体情况进行核定，合理地将原有住房投资和支出金额计入各级住房基金。

171.各级政府如何管理和使用住房基金？

地方政府应如何管理住房基金

地方政府应根据责权一致的原则，设立专门的住房公积金管理机构，在当地房改瓴导小组住房委员会领导下，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等客理工作，对住房基金实行专户存储，管理机构在承办银行开设存款户、委托贷款基金户、结算户，并会同财政部门每年编制住房基金及住房公积金使用计划报地方政府或房委会房改领导小组批准后执行。

地方政府应根据住房基金利留地方的原则，委托当地政府指定的专业银行办理住房基金及住房公积金的存贷款等金融业务，责成住房公积金管理机构与承办金融业务的专业银行签订委托协议，使房改资金的利益留于寺方，要求管理机构与承办银行严格执行财会制度，主动接受财政、审计、监察部门和监督。

地方政府要责成资金管理机构紧紧围绕房改目标，切实管好、用准、盘活住房基金，为加快解决职工的住房服务。

地方政府应如何使用住房基金

地方政府根据住房资金定向使用的原则，审定住房基金及住房公积金年度计划的使用方向，确保资金用于住房建设。

地方政府应根据计划管理的原则，强调住房公积金的使用本着先个人、后经济适用住房、再单位的顺序排列，这三块的比重应在使用计划中占绝大部分，同时还应注意到支取备付金的留存和保值增值的营运。

地方政府应根据资金安全性第一的原则，充分考虑管理机构和承办银行对住房基金使用的意见，避免政府行为的贷款。

172.划转的住房资金和原有的住房补贴为什么要逐步理入职工工资？

在特定的历史条件下，我国实行低工资制度，工资中住房消费的含量较少，而大部分住房消费的费用扣除下来，直接转化为住房建房资金，为了适应职工的负担能力，实行了低租金。因而分配给职工的低租金住房实际已成为职工货币工资之外的实物工资。决定中明确：为积极推进租金改革要在职工家庭合理住房支出范围内加大力度。2000年各市县住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％，为与租金改革相配套，职工工资中的住房消费含量也要相应增加，这就需要把划转的住房资金和原有的住房补贴，逐步理入工资，使职工工资中包括平均必需的住房消费费用，职工才有支付能力去租房或买房。

划转的住房资金和原有的住房补贴逐步理入职工工资主要体现了四个方面的需要：

第一、调整经济关系变化的需要。城镇住房制度改革作为经济体制改革的要组成部分，其目的之一就是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，通过改变住房实物福利分配体制，调整两方面的经济关系。即分配关系和交换关系。分配关系调整是指把原来作为社会扣除的职工住房消费费用返还给职工，加入到货币工资中去，变实物分配为货币分配，变两次分配为一次分配。交换关系调整是指原来把住宅作为产品分配，变成为商品交换，按照按劳分配的原则，职工获得包含有住房消费费用的工资以后，用工资像购买其他消费品一样去租房或买房。因此，经济关系的调整，必须通过将原有住房资金和补巾理入职工资才能解决。

第二、稳定资金来源渠道的需要。建立国家、单位、个人三级住房基金，逐步理顺原有的住房资金渠道，才能保证有一个稳定的住房资金来源，由于原有的住房资金和补巾没有理适应症工资，导致了有些地区租金提高了而住房没有稳定的资金来源渠道，出现了政出多门，有的企业靠出售公房款来填补，有的企业靠住房贷款来发放，一些行政事业单位刀同样通过各种办法来调剂解决，这种极不规范的得理方式，必须通过将原有的住房资金和补巾理入工资加以规范。

第三、环的需要。提租补巾是由于现行工资关于住房消费含量较沙而采取的一项临时性措施，由于对这一个问题还存在认识上的差距，因此有的地方政府，认为发放住房补贴，又收回租金是无效益的劳动，或干革命脆用收回租金去发放住房补巾，使应在正常列支渠道的住房补巾，没有列支，属财政合理负担在住房补贴，没有负担，提租后的租金收入并没有用于以租养房，导致了当地财政支付便理的住房补巾刚性不强， 实际上开了新口子，堵了老口子。因此资金的良性循环，必须通过将原有的补贴下入工资来实现。

社会合理分配的需要。住房制度改革的初期，国家对住私房的职工明确暂不发补贴，因此各地房改后，对住公房或购公房者发篱了住房补贴，那些租住私房或自住私房的职工往往就没有住房补贴，而部分人长期以来是依靠自力努力来解决住房问题的，为政府解了忧，而却得不到应有的了酬，这一方面使他们中的部分人产生了心理不平衡，另一方面诱发了他们要求住公房或购买公房的欲望，从而加在了国家和企业新建住房的压力。要实现社会住房消费的便理分配，必须通过将原有的住房资金和补贴理入工资来解决。

从我国国情和实际情况出发，在全国范围内或在一个城市范围内把原有住资金和补贴一次性全部理入工资是不现实的，只能采取逐步理入的办法，有条件的城镇和单位可一次性理入工资，率先进入新体制。

173.为什以说加快住房建设和推进住房制度改革是各级人民政府的重要职责？

住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，与企业经营机制转换建立现代企业制度和建立社会主义市场体系，建立政府宏观调控体制及住房保障制度都有着密切联系，房改的进程深刻地影响着社会主义市场经济体制建立的进程，因而是一项重要的改革任务。同时住房制度改革也是实现住房小康目标，提前实现人民生活小康水平的核心环节，是国民经济发展的现实要求。房改直接关系到广大群众的切身利益，关系到政治稳定和社会安定，涉及到政治、经济、法律、社会等方面面，是复杂的，难度很大的一项综合性改革，必须引起高度重视。各级人民政府要把加快住房建设和推动住房制度改革列入重要议事日程，当作一件大事来抓。

174.为什么说房乞讨政策必须兼顾住房制度改革的长期目标和阶段性目标？

房改的最终目的是建立适应社会主义市场经济体制要求的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，是一项长期的艰巨任务。在推进房改和制定有关住房制度改革的政策时，必须正确下理局部与全局，眼前长远、近期规划与长远发展的关系。防止只顾眼前，不顾长无利益的短期行为。既要从当前的实际出发，有利于房改的起步，又要考虍到长远的住房发展和房改目标的实现。例如房价的制定，过高的定价，脱离了当前的实际，超载重了城镇居民的承受能力，不利于房乞讨的起步和推进，但定价过低，不利于回收资金加快住房建设，也会形成新的住房分配不公而影响社会安定，影响其他方面改革。因此，政策的制定既要科学、合理，又要处理好改革和发展的关系，当前与长元的关系，要统筹规划，分步实施，配套进行。

175.各地人民政府为什么要健全住房制度改革工作机构？

住房制度改革是一项复杂的社会系统工程， 涉及到中央和地方，部门、单位和个人之间利益的调整。房改的复杂性和长期性表明，房改工作不是哪个部门所能独立承担的，必须建立健全专门的房改工作机构。房改也是一项政策性、理论性、专业性、技术性较强的工作，既要有丰富的实践经验，又要掌握一定的专业技术知识。建立一支高素质的房改干部队伍绝非朝之间就能实现，需要在长期的实践中逐步锻练培养，这是搞好房改工作的基本保证。因此各地人民政府要加强对房改工作的领导，有相对稳定健全的工作机构，充实各类专业素质较高的工作人员，并且，要赋予这个机构以相应的协调责任和决策权力。

176.为什么要建立备案审批制度？

建立备案审批制度主要基于以下几点考虑：

(1)住房制度改革是一项政策性很强的工作，我国地域辽阔，东西南北、沿海与内陆差异很大，经济发展很不平衡，在这种情况下推进房改，必须加强宏观监督、协调和指导，保持全国房改健康发展和国家房改统一政策的贯彻落实。建立备案制度，也体现了事权一致的原则，既给予了地方自主权，同时又便于国务院掌握全国房改进度、力度，及进进行分类指

(2)建立备案审批制度主要有两层涵义：一是各省、自治区、直辖市房改方案要报国务院房改领导小组备案，凡需突破全国统一政策规定的，要经国务字房改领导小组核报国务院批准后才能实施。另一层涵义是，各市县在国家统一政策前提下，结合本市县实际制定的房改方案，须报省、自治区、直辖市人民政府批准后才能实施。建立以省、自治区、直辖市人民政府为主的方案审批制度，有利于根据各市县的具体情况，从实际出发推进房改工作，同时由于省、自治区、直辖市政府对所辖市县情况比较了解，便于对市县房改的监叔指导，保证房改统一政策的贯彻执行。

177.为什么所有单位不论隶属关系都要执行所在市县的房改统一政策和部署？统一部署和统一政策的具体含义是什么？

中央单位与地方单位，以及各级地方单位职工交叉住房现象非常普遍，为保证房改政策的统一性和房改的顺利进行，减少攀比等问题，国家明确提出了房改的属地化原则。并在历次的房改文件中都明确，所有单位，不论隶属关系，都应执行所在市县政府对房改的统一部署和政策。如果不坚持属地化原则，过多的强调条条管理、部门利益，则势必形成各自为政、各行其事，在一个城市或地区会出现诸多的房改政策，不但单位之间义叉居住形成的辐射问题得不到妥善处理。而且县造成横向攀比，影响房改进行。

统一部署和政策的内涵是：房改方案的出台都须明确实施运转的时间，改革的范围、对象，公有住房出售的价格审批、评审以及各种证件的发放，租金标准，住房补贴标准，公积金缴交比例，各种优惠政策，减免补政策，各类住房基金的归集、存储、使用及管理等都要严格执行地方人民政的统一部署和政策，实行统一管理。

178.什么说企业房改是城镇住房制度改革的重点？

全国大部城市中，大中型企业的单位自管房产占到60%以上，有些城市企业房产占到80%以上，全国企业自管房在城镇公房中占75%左右，在某种意义上讲，企业房改对于住房制度改革至整个经济体制改革影响很大。从房改实践中看，房改在全国没有普遍开展的情况下，不少的企事业单位先行改革，积极探索，为当地城市的房改带了好头。对推动当地房改起到了积极的作用。

企业本身又具有推动房改的内在动力。长期以来，企业职工住房水平偏低，住房供求矛盾突出，历史欠帐较多。对低租金高补贴，实物分配制度的弊端感受很深。企业办社会分散了企业领导和职工的工作精力，已成为搞活企业的累赘和转换经营机制建立现代企业制度的障碍。因此，企业住房制度改革又是深化企业内部改革，转换经营机制的重要组成部分。，通过房改，把住房开发建设、分配管理和维修服务这一社会职能逐步从企业中分离出来，加快实现住房的商品化、社会化、专业化，可以使企业甩掉沉重社会包袱，促进劳动、人事、工资制度的改革，推动企业经营机制的转换，建立现代企业制度。

179.当前如何把住房建设、分配、管理和维修等社会职能从企业中分离出去？

企业住房制度改革，要以转换经营机制为轴心，通过房改，逐步加大个人在住房建设上的投资比重，改变住房建设投资由国家、单位统包体制 ，为国家、单位、个人三者负担的体制，逐步减轻企业的社会责任，改变各单位统管建房、分房和维修、管理住房体制为社会化、专业化运行的体制，改变住房作为福利的实物分配为货币分配体制 。建立住房公积金制度，逐步与医、养老保险等社会保障制度并轨，提高职工解决自住住房的能力。国有大中型企业按照国家的房改政策，通过归集、理顺、划转建立单位住房基金，专户存储、专项使用。成立社会化的住房经营、开发公司，主要负责本单位的住房开发建设、单独核算、单独纳税，从企业的生产经营中分离出来，实现住房商品化、社会化。使企业的领导和职工集中精力，搞好生产经营，有效地参与市场竞争。

180.住房制度改革进行分类指导的意义是什么？

在统一政策的基础上，我国住房制度改革应坚持因地制宜、分类指导的原则。这是由于各地经济发展水平、收入水平、居住条件及生活习俗方面现产存在的差异所决定的。我国地域辽阔，沿海与内地之间，南方与北方之间，大城市与小城市及县镇之间的房改条件存在着现实的差异性。房改的试点经验告诉我们：经济发展的程度不同，群众的经济承受能力也有很大差异，商品观念的浓厚与深薄，产权意识的强弱，传统住房制度影响程度不同。因此，住房制度改革应从实际情况出发，在符合全国统一政策的宏观规划、分类指导的原则下，选符适合自己情况的起步方式或房改方案而不能拘泥于某种做法或孤立地推广某种模式。要充分发挥各级政府的主动性、创造性和大胆控索精神，不断深化和完善房改。同时，从全国来讲，应根据各地实际，在统一政策前提下，区别不同情况，搞好分类指导，不搞一刀切。

181.为什么要抓好大城市的住房制度改革？

大城市房改在整个房改中占有重要的地位，因为直辖市、省会城市、计划单列市都是大城市，人口多、人员结构复杂、企业集中，公有住房占的比例较大，住房福利影响较深，住房的供需矛盾突出，两级政府同在，中央和省级驻地单位较多。另一方面，抓好大城市的房改可以推动全省乃至全国改革，起到先锋带头、打开局面的作用。大城市成功的房改经验，对于指导全国的房改有着十分重要的意义。比如上海市率先创立的住房公积金制度，得到国务院肯定而在全国大中城市普遍推广，给全国城镇住房制度改革开发先例，为住房新体制的建立奠定了基础。所以，某种意义上讲，大城市的房改难度大，影响也大，抓好大城市的房改意义深远。

182.为什么要及时总结各地的房改经验？

住房制度改革是一项开拓性的工作，是我国建设有中国特色的社会主义制度，建立适应社会主义市场经济要求的住房新制度的需要，是一次综合性的重大改革。既没有固定的模式可学，也没有现成的经验可借鉴，只能在探索中改革，摸索中前进。所以及时总结各地成功的房改经验，以点带面，推动全国房改向纵深发展，是十分必要的。

183·为什么要抓紧房改政策规定和配套措施的立法工作？

住房制度改革政策性强，操作难度大，需要方方面面的协调配合。房改一些成功的做法也需用法律形式加以肯定，国务院房改领导小组要会同有关部门，按照《决定》的政策精神制定相应的配套政策，地方政府制订具体实施方案等，从三个不同层次着手，形成一整套政策法规，使房改有法可依、有章可循。这是不断深化房改建立新的适应社会主义市场经济要求的住房新制度的必然要求。

184.为什么要认真做好房改的宣传工作？

住房制度改革涉及到千家万户的利益，是一项政策性、技术性、群众性很强的工作。既有提租和建立公积金制度这样的行政性政府行为，又有购房这样的居民自愿性行为，因此广大群众的支持是住房制度改革坚实的社会基础，没有广大群众的积极参与大力支持，工作很难顺利开展下去。要充分利用各种宣传媒介，进行形式多样的房改宣传，使群众真正了解房改的目的、意义、重要性和主要政策。从而动员群众、宣传群众，改变传统的住房福利制观念，培养住房商品化意识，使群众支持房改、参与房改，为房改的推进创造良好的社会环境和坚实的群众基础。

185.为什么说要严肃房改纪律？

严肃的房改纪律是国家房改统一政策贯彻落实的重要保证。各级领导干部在房改中要率先垂范、廉洁自律。各地监察部门要加强监督、检查、坚决查处房改中违背国家政策和谋取私利的腐败行为。保证我国住房制度改革健康顺利地进行。

186.为什么要严格执行国务院的统一政策？

当前全国的住房制度改革已形成大的气候。决定要求各地的房改政策必须要统一到国务院的统一政策上来，兼顾长远目标和阶段目标、长远利益和眼前利益，要顾全大局，合理调整国家、单位及个人三者的利益，避免出现眼前的改革为今后的改革设置障碍的情形。只有统一到国务院的房改政策上来，才能有效地进行分类指导，使房改健康地向前推进。

187.什么是变相增加优惠？

变相增加优惠主要表现在：增加优惠内容，改变住房标准，扩大优惠对象，修改规定的房价计算参数等突破国务院的房改政策的其它作法。

188.什么是低价售房？

《决定》明确以市场价和成本价出售公房，按成本价售房确有困难的地区，实行标准价售房。标准价是以当地上年的工资收入水平和国家规划的物价指数、工资增长幅度等因素为基础确定的。标准价由负担价和抵交价两部分组成。凡是低于本市（县）规定的成本价或标准价的售房都是低价售房。

189.各级监察部门如何在房改中加强纪律监督和检查工作？

各级监察部门在房改中加强纪律监督和检查是保证我国住房制度改革健康发展的重要手段之一。要把此项工作列入重要的工作议事日程，积极参与、热情支持房改，要认真学习国家的房改政策，了解房改情况，切实履行自己的职责。要制定与房改有关的检查监督措施，有效地开展检查工作。