酷乐视x2e:深圳城市更新改造工作步入“快车道”

　　11月13日，《深圳特区报》、《晶报》、《商报》、《南方都市报》等市内外主要媒体集中刊文报道了我委有关《深圳市城市更新办法》解读及城市更新工作进展情况，其中《深圳特区报》A1接A3版及A6专版分刊题为《25个项目将上马》、《城市更新项目用地出让不必招牌挂》等文，现将全部内容转载如下 ：

　　文一：      深圳城市更新改造工作步入“快车道”

　　25个项目将上马

　　记者昨日从市规划和国土委员会获悉，对我市城市更新工作意义重大的《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）于日前通过，１２月１日起正式实施。《更新办法》在鼓励权利人自行改造、自行改造可协议出让土地等许多方面做出了重大突破。至此，过去困扰我市城市更新工作的主要政策障碍被扫除。此前规划就已获批准的２５个改造项目将在近期进入实施阶段。全市城市更新改造工作将由此步入“快车道”。

　　《更新办法》在政策上有如下重大突破：一是明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需一定由“发展商”实施，鼓励权利人自行改造；同时突破更新改造土地必须“招拍挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。二是《更新办法》还明确了更新改造的地价收取标准。而在以往，上述问题都是困扰我市推进更新改造进展的重大障碍。

　　《更新办法》还突破了原有的框架范围（我市原来的“旧改”只限于城中村改造和旧工业区升级改造），将更新改造范围扩大到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等所有城市更新活动。

　　《更新办法》还首次引入了“城市更新单元”这一概念。“城市更新单元”的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，而是通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更多的“腾挪”余地，保障更新改造中城市基础设施和公共服务设施的相对完整性。

　　《更新办法》还规定，主管部门每年将编制城市更新年度计划。以计划的方式对城市更新的节奏和进展予以控制，以保障城市更新与整个城市的社会经济发展保持步调一致。为节约资源，保障更新改造的效率，《更新办法》提出“综合整治、功能改变、拆除重建”三类模式并行。

　　《更新改造》还明确了各级政府和相关部门的职责和职能，规范了相关的工作、审批流程。为今后城市更新工作的高效、规范开展奠定了基础。

　　不过，不是任何项目都可以“想改就改”。《更新办法》对城市更新予以了明确的定义：“城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；环境恶劣或者存在重大安全隐患；现在土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的。”

　　市规划国土委员会主任王芃表示，伴随着我市经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的矛盾日益突出，城市更新已成为我市挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择。《更新办法》的出台，突破政策瓶颈，实质性地推动城市更新工作的进展，实现了我市城市更新领域的一大跨越。同时，也完成了市政府提出的２００９年“十大突破”之一（城市更新工作要取得突破）的工作要求。

　　有专家认为，出台《更新办法》推动城市更新全面开展，对于“老区”焕发新活力；促进全市产业的空间布局优化和结构调整；促进社会结构优化与历史遗存保护；提升人居环境意义重大。此外，《更新办法》的出台也是深圳城市发展转型的一个重要标志。它意味着深圳的城市发展正由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主转变迈出了重要一步。

　　《更新办法》出台之后，规划已获批准的２５个项目将在近期办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。２５个更新改造项目涉及总用地面积总１０９．７万平方米；总建筑面积３９７万平方米。其中，住宅面积２０２万平方米左右。对此，有专家认为，在当前的经济形势下，这些项目的上马对拉动固定资产投资、完成“三保”任务将作出应有的贡献。

　　市规划国土委员会副主任薛峰透露，《更新办法》出台后，一系列配套政策的研究工作将随即展开，以最终形成一个完善的城市更新政策和规划体系。同时，规划国土部门将致力于研究和推行深圳城市更新的低碳发展模式，在更新改造中坚持“生态化改造”原则。

　　文二：市规划国土委员会有关负责人介绍《深圳市城市更新办法》五大政策性突破

　　城市更新项目用地出让不必招拍挂

　　我市全面启动以城中村改造和旧工业区改造工作已有数年时间。几年下来，规划获批准的改造项目已有数十个之多，但真正完成改造或已进入改造实施阶段的改造项目为数不多。究其原因，主要在于在开发新增土地时各项政策和规范都已成熟，但在如何处理存量土地改造利用上，政策、管理手段都还不完善，一些地方甚至还有政策瓶颈。比如说，改造项目用地是否要“招拍挂”出让土地使用权，按什么标准收取改造项目地价等问题都没有明确。因此，到目前为止，真正改造完毕的只有渔农村、水库新村等为数寥寥的几个项目。大批改造规划已批的项目都在“等政策”。

　　市规划国土委员会有关负责人介绍说，本次出台的《更新办法》在五个方面的重大突破则基本上扫除了上述政策障碍。《更新办法》出台之后，更新项目从计划规划管理到行政审批的各个环节和操作程序都将明晰，更新工作步伐将大大加快。

　　突破之一：城市更新项目用地可协议出让

　　在过去，对于城市更新在确定实施主体、如何确定地价标准、土地使用权的出让方式等问题上都缺乏政策规范。对于上述问题，《更新办法》都一一确定了规范，全面扫清了过往城市更新工作推动过程中的政策屏障与障碍。

　　在过去，对于更新改造项目是否一定要交给“发展商”实施，原村集体或原权利人是否可以作为改造主体，一直有争论。对此，《更新办法》第三十一条有如下表述：“除鼓励权利人自行改造外，……”此段表述意思非常明确，“鼓励权利人自行改造”。第三十三条更进一步规定：“存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新。”

　　此前，对于自行改造的项目改造用地是否需要通过“招拍挂”方式公开出让土地使用权一事也一直有争论。对此，《更新办法》规定，对于自行改造的项目，“实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同土地使用权期限重新计算。”尽管没有直言，但这段表述意味着城市更新项目的土地使用权可以通过协议方式出让。

　　专家认为，权利人可自行改造以及自行改造的项目不需要以“招拍挂”方式出让土地使用权明确之后，将大大促进原权利人进行改造的积极性。

　　关于地价标准，《更新办法》也作出了明确规定：“拆除重建类城市更新项目中城中村部分建筑容积率在２．５及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在２．５至４．５之间的部分，按照公告基准地价标准的２０％补缴地价；建筑容积率超过４．５的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。”

　　对于广为关注的城中村改造后建筑物可否取得完全产权的问题，《更新办法》也作出了明确的回答：“城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。”不过，对于违法用地和违法建筑涉及的更新改造问题。《更新办法》相关条文规定，城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关规定处理后，方可作为权属确定的更新对象。言下之意，违法建筑和违法用地只有接受处理之后才可进行更新改造。

　　突破之二：城市更新对象全覆盖

　　２００４年１０月２８日我市召开全市查处违法建筑和城中村改造工作动员大会，全面启动城中村改造工作；不久之后，旧工业区改造工作也全面展开。但在过去，城市更新主要集中在城中村全面改造和旧工业区升级改造两个方面。与此不同的是，本次出台的《更新办法》则涵盖了我市行政区域范围内所有的城市更新活动。从适用范围上看，实现了旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更新活动的全覆盖。

　　其次，与过去的“旧城改造”（俗称“旧改”）相比，现今使用的“城市更新”概念定位更加准确、内涵更加深刻。市规划国土委副主任薛峰介绍说：“从一般意义上看，过去的‘城改’大多被理解为简单的拆除重建或‘穿衣戴帽’。‘城市更新’的内涵则更具综合性，更注重城市品质和内涵的提升。《更新办法》的第一条就明确，‘城市更新’的目标是进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、促进经济社会可持续发展。可以说，相比之下，‘城市更新’比‘旧改’有质的飞跃。”

　　 突破之三：首创“城市更新单元”概念

　　《更新办法》首次引入了“城市更新单元”这一全新的概念。《更新办法》第四条规定：“城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。”

　　规划专家介绍说，“过去的‘旧改’一般是以行政单位或者地块为改造单元。比如说某某村的改造或者某某地块的改造。这种方式有很大的缺陷，打个简单的比方，如果改造的范围过小，‘腾挪’的空间就很小，一些设施就‘落’不下去，改造的效果也就肯定不理想。比如说，如果有两个村都要改造，而改造规划想在这两个村中安排一所学校，那么这所学校到底安排在哪里就是很费脑筋的事。但如果能把这两个村都纳入到一个‘城市更新单元’中去，则可以统筹考虑，而且可以平衡各方的利益。”

　　他说：“引入‘城市更新单元’的好处就在于，‘城市更新单元’的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更多的‘腾挪’余地，保障城市基础设施和公共服务设施的相对完整性。《更新办法》第十一条就提出：“一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。”

　　 突破之四：以城市更新年度计划控制城市更新节奏

　　很显然，尽管城市更新对深圳来说非常重要，但不可能“一哄而上”。作为一项重要的经济活动，城市更新必须纳入社会经济的整体发展中予以考虑。比如说，城市更新的步伐必须与产业升级的节奏保持一致，必须与城市发展的总体布局和安排相吻合，必须考虑到城市更新对房地产市场可能形成的影响等。为此，《更新办法》提出，要对城市更新活动实行计划管理。

　　薛峰介绍说，城市更新年度计划将对每一年度的城市更新单元规划和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项目作出计划安排，并将之纳入全市的近期建设规划年度实施计划和土地利用计划的平台，以此强化城市更新的计划管理，保障城市更新工作的有序进行。

　　突破之五：综合整治、功能改变、拆除重建三类更新模式并行

　　从具体的实施看，各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求。有些需要推倒重来、有些可以通过改变功能予以实施、有些可以通过以完善基础设施为主的综合整治的方式进行。为此，《更新办法》区分了三种不同的更新模式——综合整治、功能改变和拆除重建。此外，在同一城市更新单元内，还有可能出现多种改造模式并存的情况。

　　《更新办法》相关条文规定：

　　“综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。”

　　“功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。”

　　至于拆除重建，顾名思义，就是推倒重来。薛峰介绍说：“从经济的角度看，城市更新不是意味着一定要‘大拆大建’。为此，《更新办法》区分了城市更新的三种方式。总的来看，综合整治、功能改变类城市更新的适用条件较为宽泛；而对拆除重建类设置的前提和条件则要严得多。未来，深圳的城市更新将是三种重建模式的有机结合，而且以综合整治为主。”

　　文三：     目前已批各类改造规划５８项

　　配套政策研究随即展开

　　市规划国土委副主任薛峰表示，《更新办法》出台之后，在配套政策研究、推进具体项目上还有许多工作要做。可谓任重道远。

　　其一，加快推进一批城市更新试点项目。据了解，全市已经列入改造计划的各类拆除重建项目共计２００项，其中城中村全面改造项目１３７项，旧城改造项目３２项，工业区升级改造项目３１项，计划改造用地面积１６．５平方公里。目前，已批准各类改造专项规划５８项。

　　薛峰表示，规划国土部门将结合《更新办法》出台加快推进已有的计划项目，同时推动一批城市更新试点项目，结合试点项目深入探索包括保障性住房和创新性产业用房配建、基础设施和公共服务设施用地保障及建设等公共政策的制定。

　　其二，加快配套政策研究。《更新办法》出台之后，还有相关的土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财政税收等各项配套政策有待完善，以形成以《更新办法》为核心的完备的城市更新政策法规体系。

　　其三，完善城市更新规划体系。规划国土部门还将构建和完善全市城市更新专项规划和城市更新单元规划两层次的城市更新规划体系。对于城市发展从增量发展为主向存量发展为主转变后，对城市总体规划和控制性规划的编制以及审批办法做出相应的调整和改革。

　　其四，进一步探索城市更新单元制度。如上所述，《更新办法》确定了“城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据”。今后，规划国土部门将继续对“城市更新单元”策略进行更深入的研究，使其更好地发挥作用。”

　　其五，构建城市更新专家决策支持系统，量化城市更新目标体系和评估机制，实现城市更新决策的科学化和程序化。

　　另外，研究和推行深圳城市更新的低碳发展模式。在更新改造中坚持“生态化改造”原则，将低碳社会的建设当作城市更新发展模式的一场革命。

　　文四：    从增量发展为主向存量发展为主转变

　　城市发展转型迈出重要一步

　　深圳土地资源日渐稀缺是不争的事实。但与此同时，现有很多用地的用途或建筑物使用功能已明显不符合社会经济发展、产业发展要求。统计显示，我市目前有待进行城市更新的各类用地总面积约为２００平方公里。

　　专家表示，有待更新的２００平方公里左右的用地，总量已经超出了深圳尚未开发的可建设用地的总量。这一方面体现了我市开展城市更新工作的重要性。同时，也鲜明地表明，深圳的城市发展已从过去的以增量发展为主，正在转向以存量发展为主。毫无疑问，这是深圳城市发展转型的重要标志之一。在当前的条件下，大力推进城市更新，挖掘建设用地潜力、拓展发展空间已成为深圳的必然选择。

　　正因为该项工作的重要性，今年城市更新被市委市政府纳入“十大民生实事”和“十大举措”之列，要求城市更新工作在今年取得突破，《更新办法》的出台以及随后一批项目的实施可被视为突破的重要标志。

　　不仅深圳对城市更新工作高度重视，国家相关部委也对深圳的城市更新工作寄予了很高的期望。前不久，国家住房与城乡发展建设部刚刚确定了以“部市共建”的方式将深圳市确定为城市更新的试点城市，寄望深圳先行试点，为全国提供经验。

　　规划专家介绍说，城市更新对于深圳未来的发展意义非凡，《更新办法》的出台意义重大：

　　首先，《更新办法》出台将加快推动城市重点区域内用地效益低下、不符合城市规划用地的功能提升与转变，促进老区活力重振与新区的结构优化；城市中心区、轨道站点、景观门户等地区内的三旧对象将优先改造，以满足城市重点地区发展要求。

　　其次，促进全市产业的空间布局优化和结构调整。《更新办法》的出台将加快旧工业区及用地效益低下的产业空间的整合改造，集约节约利用土地，并通过“腾挪置换”为高成长型企业的发展提供空间。此外，城市更新将推动传统制造业的优化升级和现代服务业的快速发展，积极推进创新型产业用房建设，实现产业空间布局的优化整合。同时，引导工业用地合理置换。工业用地功能转换将逐步降低全市工业用地比例，加大产业空间置换力度，实现土地利用结构的进一步优化配置。

　　其三，促进社会结构优化与历史遗存保护。更新改造将增加商业住房和政府保障性住房的供给，并以经济发展模式的转型带动城市人口结构的优化调整。此外，更新改造还将注重传承和保育历史文化遗存，加强多元文化的融合，充分发挥深圳作为移民城市文化多元的特点。

　　另外，与百姓生活关系最密切的是更新改造可提升人居环境。通过城市更新将逐步改造和消除环境恶劣、存在安全隐患的区域，加快完善市政配套设施建设，改善民生。《更新办法》中就明确提出：“城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于基础设施和公共服务设施的建设。”