田园旅游房地产的开发

本文将分析田园旅游房地产开发与旅游休闲度假结合，最好地用于旅游休闲产业发展，形成借力房地产开发乡村旅游功能的杠杆，并对几种开发模式进行了总结。

随着经济发展，自驾车的兴起，使得人们生活空间的地域限制逐渐减小，人们的出游能力和生活空间变大，体现在旅游休闲和旅游房地产上，就是乡村旅游房地产的发展。实质上，体现了人们追求与自然贴近的本性，是追求生活方式丰富多样的表现。田园旅游房地产，是乡村休闲房地产中的一类重要产品，田园中原有的“人家”的内涵使游客容易找到亲切感。

一、田园生活休憩模式的发展趋势

田园生活是田园旅游房地产发展的吸引力。在乡村休闲产品中，田园生活是较为普及的一类产品。除了与自然亲近，游客更着重田园中“人家”生活的感觉，那是人与自然和谐相处的体验过程。吸引力内容包括：

1、田园风光：包括田园生活重要的意象，如耕田、梯田、水塘、牧童、耕牛、油菜花、大树、庭院植物等等；不同时节田园不同的景象。

2、田园生产生活方式：包括渔、樵、耕、读等等，各种农耕器具的展示与使用；田园生活节奏的体验。

3、田园的手工副业：包括自然经济下的行行业业，酿酒、制茶、养蚕、造纸、烧瓷、风筝、年画等等。

4、田园四季节庆：围绕农耕文明形成的各种节庆活动。

5、田园的建筑和小品：村舍、祠堂、庵庙、书院、水车、水井、晒场、草垛等等；各个地域有自己独特的风格，让游客乐此不疲。

6、田园的文化：包括中国士大夫文化、隐逸文化、民俗掌故等等，无数的艺术作品都在描绘诗意的田园生活。 

二、田园旅游房地产产品类型

田园旅游房地产主要有以下四类：

“农家”：一般为农民的生活生产资料，具备接待功能即是“农家乐”，如果是较大景区周边的农家，其盈利效益非常可观；

“庄园”：一般为企业或个人开发的度假村性质产品，综合了餐饮、采摘、住宿、游乐等多项休憩内容，通常以某项农作物或手工副业为卖点，综合各类配套产品，有较大的接待容量，如农庄、酒庄、水庄、山庄等等。有的产品档次极高，能满足高端市场的消费需求。一般区位靠近休闲消费市场，有点采用异国田园风格。此类庄园中的酒店产品可走野奢酒店的路线。

“乡村别墅”：除了地理位置处在城市近郊，通常有花卉、果园等配套，如葡萄园、熏衣草花园等，就很受小资阶层的青睐。此类别墅有产权和时权的产品选择。

“古村古镇古城”：此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品，以仍然保留以前鲜活的生活方式为最佳品。山水、建筑、风光、文化、人物等方面，对游客有很强的吸引力，随着可进入性和接待设施的配套，整个产品可以相对较少的投资带来非常好的现金流。目前此类产品中古徽州村落、江南水乡水镇较受欢迎，但是此类产品的旅游房地产开发须充分考虑文物保护问题，除了地块选址的问题，还须考虑新建和改造房地产的风格协调问题。

三、田园旅游房地产的土地

田园旅游房地产具备乡村休闲房地产的一般土地问题，即大部分建设用地为乡镇建设用地、集体用地、宅基地和农业生态科技园政策配套用地。

近郊农村，不仅具备发展乡村休闲旅游的条件，而且可以开发休闲旅游房地产。虽然农村集体建设用地在土地管理上存在较大的障碍，乡村房地产的法律产权基础、流通性等方面存在较多的问题，但是，乡村休闲旅游房地产仍然悄悄地发展了起来。这正在成为房地产的一个分支，也正在从法律的盲区走向商业模式的创新。

田园旅游房地产是乡村休闲房地产中较易人手运作的一种类型。因“田园”与“人家”的结合，一般存在一定存量的房产，这些房产下的地产已是事实的建设用地。这些房产的选址一般对周边环境的风水有一定考虑，自然环境一般较好，因此，会出现个人买下败落的乡村院落老宅，翻新盖私人别墅的现象。一些有实力的企业，通过“农业产业开发”、“高科技农业开发”、“旅游开发”等不同的形式，在农村开展圈地运动，靠租用、征用、私人交易等手法，占用了一些土地，建设了一批房地产。如北京一家著名企业就一举拿下北京郊区20多个古村落进行旅游房地产开发，手笔不小，但如果不能打造出田园旅游房地产的核心吸引力，这个开发的进程将有些曲折。

我们认为，乡村休闲房地产是中国经济发展到今天必然形成的一个具有相当需求的市场。国家现有的土地政策对于这一市场的发展并不鼓励，应该对农村土地流转进行调整，对集体建设用地的流转给予支持，使乡村休闲房地产能够顺利发展，使其成为推动新农村建设的一个有力的工具，带动区域公共设施配套，交通道路建设，环境整治及卫生安全建设的重要力量，带动农民生活水品的提高。

因此，此类旅游房地产的土地流转的法律形式虽然存在瑕疵，但是已经事实存在，如何规范并合理运作需要国家给予更为明确、更为详细的法律供给。

此类房地产的环境卖点、土地产权和使用权限制，一般以非固定和非永久性建筑为主。产品形式的发展还有待于法律供给的健全。

四、田园旅游房地产运作模式

田园旅游房地产已经有较为成熟的运作模式：

1、依托于具备了田园生活核心吸引力的高品质旅游资源，解决可进人性问题，开发旅游房地产。以观光休闲游客的商业消费和住宿接待为主要功能的旅游房地产，可称为景区式房地产模式。先期可对原有村落进行内部住宿接待设施提升和改造；后期可新建结合当地风格的档次较高的宾馆酒店。

2、在高品位的-古村古镇古城保护区外，具备合适条件的地方进行旅游房地产开发，为高端客户投资购买，可称为旅游目的地房地产模式。

3、在休闲消费市场需求较大的城市近郊，租入或购入适合开发田园旅游房地产的地块或村落，打造出典型田园生活的吸引力产品，吸引休闲度假游客消费，较受自驾市场、企业单位会议活动市场及其他市场的青睐，可称为度假村房地产模式。

4、最为普遍的农家乐房地产模式，体量规模较小，但却支撑了一大部分市场。

5、在城市近郊，以田园生活产品为卖点的房地产产品，以田园生活的浪漫诗意为诉求点，如郁金香花园、熏衣草庄园等，是正式的房地产产品，可称为题材房地产模式。