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陈真诚：前脚禁黄后脚开房

——土地新政或再成稻草人，是政策遭贱还是有人幽默到家？

文/陈真诚

（内容导读：在超20万平方米面积出让北京市顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地的榜样作用下，土地新政会不会再次变成一只纸老虎，或只是一个稻草人…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

娱乐业常有一种灰色幽默：边禁黄边开房

每到年底岁末，往往会习惯性地展开一场传统行动——“扫黄打非”，以整治社会治安。只是，也因为是年底，各大公司或部门的娱乐应酬颇为多起来，也往往是娱乐消费旺季，娱乐业经营者往往不会错过这个“人傻钱多”的赚钱机会。于是乎，在一些地方，常有娱乐业内从业者传出笑话称，某某官员哥儿，刚下午开会布置“扫黄”行动，紧接着，在当天的晚上，就去“快乐之地”开房找乐了……当然，娱乐业这种边禁黄边开房的灰色幽默的传说，我只是听说过而已，无法去验证，但也相信有不少人听说过，足可称得上一个广为流传类的冷笑话。

今天在此提及这类冷笑话，并不是要说娱乐业的事，而是因最近发生的房地产领域的一些事情，容易让人联想到这个冷笑话。也实在想不出更恰当的类比了，姑且暂时用这个冷笑话来类比下房地产的事儿。

打击囤地调儿很高动作不少

说起房地产，大家一直在关注房价上涨、房价走势、去年出台的优惠政策是否真的会到期退出，以及不断攀升的地价、不断叠出的“地王”等等，尤其是李泽楷旗下的房地产公司盈科大衍地产公司，囤积炒卖位于北京核心城区的工体四号地块一事，在11月1日，被中央电视台《经济半小时》节目报道暴光后，开发商囤地闲地炒地这号事，再次成为了焦点，掀起了舆论上的轩然大波……

可以说，在2009年11月，在房地产领域，土地市场成为了绝对的主角，囤地成为了热门关键词，呼吁政府打击囤地闲地炒地成为了公众、舆论界、业界共同发声的最强音。

继8月23日国土资源部表示下半年要加强土地的批后监管、严查囤地未建现象、防止趁机搭车圈地以来，国土资源部一直在采取措施，不断推进加强土地市场监管等调控工作。

9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，要求开发商必须一次付清地款才能取得土地权证。国土资源部提高了房地产企业购地成本，改变了过去开发商只要缴一部分土地出让金就可以取得土地使用权证，进而利用土地使用权向银行抵押贷款的做法。在9月，国土资源部还下发了《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》，目标直指囤地危机甚至触及背后的土地储备运行制度。

10月, 针对开发商囤地现象，国土资源部规定在新土地出让合同中防止土地闲置。10月28日，国土资源部相关负责人表示，各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此已经制定了详细的方法，采取四大措施打击开发商囤地：一是要求实行“净地”出让，二是合理控制单宗土地出让规模，三是规定每宗土地的开发建设时间，四是加大闲置土地的处置力度。

到了11月，国土资源部更是掀起了意在打击囤地的高潮，开启新一轮土地市场调控，更奠定了囤地作为房地产市场的热门关键词的地位。

11月9日，国土部宣布将启动一场全国范围内的土地调研，兵分十路，调研对象直指开发商“囤地”。

11月12日，国土资源部调控司司长张婉丽在广州调研表示，房地产市场牵涉利益面广，地方政府在出台政策的时候，不能只看到眼前的利益，否则即使当前的政策有效果，也不能长期持续。张婉丽指出土地政策有针对性地调整，是保证经济健康发展的条件。张婉丽还对广州市政府收回闲置不开发“地王”的举动给予了肯定。也是11月12日当天，国土资源部出台了土地新政，发布了《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》的通知：对商品住宅用地的宗地出让面积，通知给出了明确的上限：大城市20万平方米（约300亩），中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

11月13日上午，在国家发改委等部门召开“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”第二次部门联合信息发布会上，国土资源部规划司司长董祚继表示，国土资源部正在研究并将很快出台专门办法，对开发商囤地行为进行治理。

11月18日，国土资源部又下发了《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》，对“批而未用”土地展开核实。同时，国土资源部还要求各派驻地方的国家土地督察局负责对核实结果进行重点督查，形成督查结果。

此外，11月，国土资源部还组织召开了北京、上海等10个重点城市房地产市场和土地市场运行座谈会，各省土地部门主要负责人参加。据媒体报道，座谈会除了对2009年房地产形势和土地市场运行情况进行通报总结外，更多是酝酿2010年的土地调控政策：除了限制单宗地出让规模外，诸如税收、闲置土地增值税等一系列控制“地王”的土地政策，有望在2010年初被重新祭起。

不难看出，进入11月，包括重点旨在打击囤地等内容在内的土地市场治理风暴已经骤起，新一轮土地市场调控已经在紧锣密鼓地运筹，部分内容甚至已经在开始推进。有舆论认为，国土资源部展开的新土地市场调控，最为突出的目的之一，应该是着力治理囤地和地王，调儿很高，动作也不少。以土地市场调控先行和重点内容的新一轮房地产调控，已经开始。

公众对限单宗最大面积的土地新政本寄予了厚望

应该说，在自8月以来，国土资源部所采取的行动中，尤以国土资源部11月12日发布的关于发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》的通知最为引人注意，被认为是出台了一个以前没有过的土地新政：对商品住宅用地的宗地出让面积，通知给出了明确的上限。政府出让用于房地产开发的单宗土地，新政给出了明确的面积限制：大城市20万平方米（约300亩），中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

本来，对于这个土地新政，公众寄予了厚望。舆论普遍认为，出台土地新政，说明政府在采取新措施，加大防止开发商囤地、打击囤地的力度。本文作者陈真诚也曾经撰文分析指出，土地新政具有8个方面的积极意义：一是可遏止大开发商拿地后的囤地行为，二是可抑制土地资源越来越向少数大开发商集中的趋势，三是可防止一些大开发商利用相对垄断所造成的市场话语权推涨房价从而有利于抑制房价非正常上涨，四是可加快土地项目的开发速度、加速土地形成房屋供应上市以满足市场需求，五是可积极鼓励开发商在拿地环节能够形成真正的竞争从而增加大小开发商拿地、参与竞争的公平性，六是可促进开发商投资建设更多的中小户型房屋产品以满足不同层次的消费者需求，七是可防止土地市场因宗地总价过高而增强土地价格的参照样本作用从而拉升地价预期，八是可增加地块供应宗数，以降低开发商的地荒心理，增加不同开发商拿地的机会，不至于拼命地挤在一起争夺土地抬高地价。

当然，这个土地新政依然存在一些急需修补的漏洞，可能使得政策在执行上遭遇一些困难：一是有关城市规模定义模糊。这是因为，大城市、中等城市、小城市属于口头用语，没有明确、统一的认定标准，除北京、上海、广州、深圳这些一线城市之外，难以鉴定哪个城市到底属于大城市或是中等城市还是小城市。为应对政策，恐怕直辖市及所有的省会城市乃至一些地级市都可能会认定自己是大城市，按照最高上限来执行政策。如果是这样的话，那就等于这个政策又可能成为无法执行或执行起来没有多大意义的政策。二是新政可能被“化整为零”所化解。一种可能是，为规避政策，一些地方政府可能采取与开发商“勾地”出让的办法，把一宗大面积地块分拆成几个符合政策规定的地块，然后，开发商在出让方设定特定条件“约束”的帮助下，分期、陆续把实际上的整块大面积土地全部拿下。

不过，话又说回来，尽管土地新政存在一些漏洞需要修补，但本文作者陈真诚认为，终究是一个对单宗土地出让面积做出了具体上限规定的政策。在当今房地产市场情势下，土地新政，对减少“地王”出现机会、打击囤地等方面当具有重要意义，至少具有威慑的力量。业内人士也普遍认为，此举正是为了遏制“地王”频出的现象，并抬高开发商囤地成本。然后，令人大跌眼镜的是，就在11月12日出台大城市出让单宗用于房地产开发的土地最高限制在20万平方米以内这个土地新政后不到10天的日子里，就在皇城根下，就在出炉政策的打印机桌子下北京，11月20号，紧接着就暴出新地王的面积超过50万平方米，即便去掉代征面积，依然超过了20万平方米。这不能不说是给土地新政在执行方面来了个灰色幽默。

土地新政立即迎来了实打实的热讽刺

11月20日，北京市大龙房地产开发有限公司以50.5亿元拍得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地。据悉，该宗地土地面积 526737平方米，其中代征地面积255171.6平方米，总建筑面积169126平方米，去除绿地道路等公建面积，容积率为0.62，是北京近期少有的低容积率地块，可以开发成联排别墅、叠拼别墅加公寓。该地块的楼面价为2.97万/平方米，成为北京楼面起价、楼面地价、地块总价“三料地王”，引起了广泛关注。

对于该地块，许多人关注的是，由于楼面价已近3万元/平方米，有人保守估计该项目建成后的销售均价可能在3.5万元/平方米左右甚至更高，因此可能进一步把该地区的房价推向更高，从而更有人坚定了房价不会降而会有大涨的信心，预期房价还有很大的上涨空间。也许由于这个问题显得很吸引人们的目光，使得另一个重要关注点没被太多人注意到。

另一个重要关注点就是，该宗地块总面积 526737平方米，即便去掉代征面积后，建设用地面积依然达到了271565平方米，比刚于其前11月20日出台的土地新政规定的20万平方米完超出了7万多平方米，给土地新政的执行问题来了实打实的热讽刺。

联想到此前出台的闲置两年及以上的土地“坚决无偿收回”的政策成为空文，一直没能得到有效执行，让人直感觉政府出台的土地政策真就象个稻草人。

前面刚出台不久的政策还是个直见红光的大烙天，马上就被泼上一盆冷水，让人直听得冷热淬击下的“刺”“刺”声，不能不说是对土地新政来了个灰色幽默。尤其是，政府出让用于房地产开发的单宗土地面积最高限不得超过20万平方米这个政策是政府制订、刚出台的，而北京顺义区后沙峪镇天竺开发区22号这个超过20万平方米的住宅用地也是政府卖出的，怎不让人直疑土地新政到底会被执行得如何？

土地新政会不会依然只是个稻草人

也许有人会说，顺义区后沙峪镇天竺开发区22号这块地是政策出台前定下要这样卖的，不受政策制约。如果真是这样，会不会在全国出现“榜样的力量是无穷的”的情况？既然北京做出了样板，其他城市为什么不能学？为什么不能也把超面积土地出让计划说成是此前已定的，以谋得个“既往不咎”？事实上，这种情形不能说是不会发生的。如果真是这样，对土地新政来说，那可未必是好事。

事实上，最近，由于国土资源部正在展开新一轮土地调控，尤其出台了限制单宗土地面积的新政策，于是，一些政府便在抓紧时机推地卖地。如在广州市，根据广州市国土资源和房屋管理局的公告显示，截止11月24日的公告，将在12月推出38宗地块，平均每三天将举行一次土地拍卖会，出让的建筑面积更是达惊人的5841872平方米。对于在一个月之内如此密集地推地38宗、建筑面积达5841872平方米的行为，有舆论指出：“不免让人产生一种趁着楼市红火狠捞一把的想法”。

再则，顺义区后沙峪镇天竺开发区22号这块地，如果真是因为属于政策出台前定下要超20万平方米地出让而不受政策制约，那是否就意味着土地新政依然高举“既往不咎”的旗帜？如果真是这样，那就可想而知了，包括“过期”的“地王”在内，对此前大量囤积闲置土地，就很可能不会施以“法”力而“惩前毖后”了。

事实上，多年来，中央政府已经多次出台文件打击囤地闲地炒地行为。早在1994年，中央政府就颁布了《城市房地产管理法》。其后，在1999年，国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》。到2008年1月7日，国务院办公厅再次下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》：严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。只是，由于这些政策一直几乎没有得到有效执行，至今受处罚的企业实在难觅，也少有看到超过两年期限的闲置土地真正被“无偿收回”，开发商囤积土地被政府无偿收回的风险近于零，违反政策的成本太低，于是，几年来，囤地现象愈演愈烈，囤积在开发商手上的土地越来越多。

如今，政府再次出台土地新政，如果土地新政依然只是个稻草人，做做摆相来糊弄下老百姓，不会得到有效执行，如果土地政策不能做到惩前毖后，如果新一轮土地市场调控依然只是吹吹风，其效果是否将依然是个迷局？打击囤地闲地炒地，是否会依然只是出出政策、发发号召而难见成效？“地王”频现、地价房价继续非正常上涨之势是否会依然继续？

面对土地新政刚出台就来了个灰色幽默这个现实，人民不能不发出诸多疑问。我们在此只能说的是，但愿不会是那样！否则，在超20万平方米面积出让北京市顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地的榜样作用下，新政很可能再次变成一只纸老虎，或只是一个十足的稻草人！至于执行效果到底会怎样？公众只能做的是，静待未来！