偶看新闻长虹硕士待遇怎么样:中国物流地产市场特点及案例分析2
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/27 15:09:47
4. 案例分析：富力花都物流园区
4.1项目背景
花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽，地处南北交通要道，素有“省城之屏障，南北粤之咽喉”之称，广州新白云国际机场坐落其中。花都区以汽车以及零部件制造业、皮革皮具业、金银首饰加工业为三大支柱产业。其中2004年汽车产业实现工业产值占了全区工业比重达22.31%，实现产值130.2亿元，汽车工业的核心地位初步建立，被业界专家认为是“目前中国汽车整车及其零部件工业最适宜投资发展的区域之一”。2005年1-7月份汽车产业保持快速增长，工业产值同比增长117.18%，占全区工业总产值比重高达36.82%。
航空运输与汽车产业有着紧密的关系。虽然空运费用在所有运输方式中最高的，但随着世界产业链的变迁、经济全球化、供应链一体化，不少行业开始优先选用空运或加大空运比例，以谋求更快的市场反应及总体供应成本的降低。其中汽车零件的市场成长速度及市场规模在航空运输中占有相当重要的比重。汽车产业的快速增长带动了物流设施及相关配套服务的需求增长。虽然广州新白云国际机场内空港货站为国内最大的货运站，但多数中小型3PL及货代并没有租用，而是选择租用周边花东镇农民房屋作为临时仓库、货物集散点、办事处等。分析原因主要有：需求方未必有足够的货运量支持；需求方多以国内空运、区域配送，以及简单的仓储服务，利润率较低，难以承担高额租金。所以目前只有少数国际性的3PL及货代公司会租用广州新白云国际机场区域内的仓储设施。
4.2项目规划
区域物流需求的快速增长为发展物流地产项目提供了商机。富力花都物流园区选址于机场北出口约6.3公里，西南向与机场高速接驳，东向连接京珠高速公路，经机场高速北延线只需3分钟就可到达广州新白云国际机场。总规划用地面积近130万平方米，其中80平方米的工业、物流用地，将为航空货运提供仓储服务和为周边汽车产业提供配套设施服务，营业收入以出租和提供管理服务为主。
根据项目前期市场调查显示，80%以上受访企业愿意租用仓库使用，表明企业愿意租赁仓库多于自建；接近一半的受访企业，有意租用富力花都物流园区；受访企业希望物流服务商提供的服务项目中，对物流园区提供管理服务的需求最大，比例高达71%，其次是海关监管，约37%；再次是保税仓，比例为30% 。就目前仓储租赁价格来看，以40元左右的价格面市将远低于机场货站近百元的价格，具有相当的吸引力和竞争优势。
按照初步规划，本项目将包括高尚住宅、星级酒店、学校、商业中心、总部基地、工业厂房和物流仓库等设施。作为广州新白云国际机场空港物流园的延伸物流园区，该项目为目标客户提供空运仓储和汽车工业仓储及加工所需的、适宜的、现代化的各类型仓库和工业厂房，以及为仓储物流和加工服务的相关配套设施，满足空运货量的持续增长，适应市场的国际化和日益激烈的市场竞争，并满足目标企业在生产及销售环节最大限度地挖掘第三利润源泉、降低成本、提高快速反应能力。
4.3项目市场定位
依托广州新白云国际机场，发展空运仓储物流。定位于成为空运货物集散中心，内设有仓储区，为通过广州新白云国际机场出口的货物提供上机前的仓储服务和进口货物下机后的分拨及地面派送服务。立足于为国内外第三方物流企业／货运代理等企业提供空运仓储物流、货物集散、流通加工、城市配送等服务设施，是物流增值服务商的理想的操作场地。
依托周边产业及汽车项目（如花都汽车城和现代商用车基地），提供配套服务设施。依托花东镇周边的产业发展、花都汽车城和现代商用车基地等大型项目，立足于为国际及国内大中型汽车产业链上配套企业提供研究开发、生产加工、仓储物流及住宿、停车、商业等配套服务设施，以配合其零库存和JIT生产的运作需求。
为加工贸易或商贸企业提供出口物流服务，提供航空物流流通加工与临时储存功能，加工企业和出口贸易商的货物能够在此进行简单的分拣、打码、换装、包装等加工功能，而且集中的出货量可进一步发挥管理和运输方面的规模效益，降低流通环节的成本，以及更好地配合广州新白云国际机场航线及航班的运作时间，提高效率。
为加工贸易或商贸企业提供商品展示服务 富力花都物流园区可同时提供商品展示服务。商品展示作为重要功能之一，可大大提高商品流通的速度和效率。大宗商品如设备及原材料等，可存放在富力花都物流园区，作常年或定期展示。
其它配套功能服务，为入驻企业的高效运作做好其它相关配套服务及后勤保障服务，如政府、工商、税务的协调，商务配套服务、设施及配套的物业管理等。
5. 小结
从以上分析可以看出，物流地产市场的发育依赖于区域经济的增长及行业特点，同时也需要相关产业（如交通）的有力支持。物流地产市场作为物流价值链上的重要一环，是物流规模化、专业化的操作场所，同样需要在建设模式、运作模式上进行创新，以实现顾客价值最大化的市场竞争策略。可以预见，在中国大力发展流通产业的时代，物流地产市场将具有极大的发展空间。
参考文献：
[1]张成，谁在“玩转”物流地产，物流时代，2005.5
[2]江宏，物流地产：值得关注的新领域，物流技术与应用，2004.3
[3]刘昌兵，十大主流地产新概念解读，住宅与房地产，2006.1
[4]李颖，普洛斯之道，中国物流与采购，2006.16
4.1项目背景
花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽，地处南北交通要道，素有“省城之屏障，南北粤之咽喉”之称，广州新白云国际机场坐落其中。花都区以汽车以及零部件制造业、皮革皮具业、金银首饰加工业为三大支柱产业。其中2004年汽车产业实现工业产值占了全区工业比重达22.31%，实现产值130.2亿元，汽车工业的核心地位初步建立，被业界专家认为是“目前中国汽车整车及其零部件工业最适宜投资发展的区域之一”。2005年1-7月份汽车产业保持快速增长，工业产值同比增长117.18%，占全区工业总产值比重高达36.82%。
航空运输与汽车产业有着紧密的关系。虽然空运费用在所有运输方式中最高的，但随着世界产业链的变迁、经济全球化、供应链一体化，不少行业开始优先选用空运或加大空运比例，以谋求更快的市场反应及总体供应成本的降低。其中汽车零件的市场成长速度及市场规模在航空运输中占有相当重要的比重。汽车产业的快速增长带动了物流设施及相关配套服务的需求增长。虽然广州新白云国际机场内空港货站为国内最大的货运站，但多数中小型3PL及货代并没有租用，而是选择租用周边花东镇农民房屋作为临时仓库、货物集散点、办事处等。分析原因主要有：需求方未必有足够的货运量支持；需求方多以国内空运、区域配送，以及简单的仓储服务，利润率较低，难以承担高额租金。所以目前只有少数国际性的3PL及货代公司会租用广州新白云国际机场区域内的仓储设施。
4.2项目规划
区域物流需求的快速增长为发展物流地产项目提供了商机。富力花都物流园区选址于机场北出口约6.3公里，西南向与机场高速接驳，东向连接京珠高速公路，经机场高速北延线只需3分钟就可到达广州新白云国际机场。总规划用地面积近130万平方米，其中80平方米的工业、物流用地，将为航空货运提供仓储服务和为周边汽车产业提供配套设施服务，营业收入以出租和提供管理服务为主。
根据项目前期市场调查显示，80%以上受访企业愿意租用仓库使用，表明企业愿意租赁仓库多于自建；接近一半的受访企业，有意租用富力花都物流园区；受访企业希望物流服务商提供的服务项目中，对物流园区提供管理服务的需求最大，比例高达71%，其次是海关监管，约37%；再次是保税仓，比例为30% 。就目前仓储租赁价格来看，以40元左右的价格面市将远低于机场货站近百元的价格，具有相当的吸引力和竞争优势。
按照初步规划，本项目将包括高尚住宅、星级酒店、学校、商业中心、总部基地、工业厂房和物流仓库等设施。作为广州新白云国际机场空港物流园的延伸物流园区，该项目为目标客户提供空运仓储和汽车工业仓储及加工所需的、适宜的、现代化的各类型仓库和工业厂房，以及为仓储物流和加工服务的相关配套设施，满足空运货量的持续增长，适应市场的国际化和日益激烈的市场竞争，并满足目标企业在生产及销售环节最大限度地挖掘第三利润源泉、降低成本、提高快速反应能力。
4.3项目市场定位
依托广州新白云国际机场，发展空运仓储物流。定位于成为空运货物集散中心，内设有仓储区，为通过广州新白云国际机场出口的货物提供上机前的仓储服务和进口货物下机后的分拨及地面派送服务。立足于为国内外第三方物流企业／货运代理等企业提供空运仓储物流、货物集散、流通加工、城市配送等服务设施，是物流增值服务商的理想的操作场地。
依托周边产业及汽车项目（如花都汽车城和现代商用车基地），提供配套服务设施。依托花东镇周边的产业发展、花都汽车城和现代商用车基地等大型项目，立足于为国际及国内大中型汽车产业链上配套企业提供研究开发、生产加工、仓储物流及住宿、停车、商业等配套服务设施，以配合其零库存和JIT生产的运作需求。
为加工贸易或商贸企业提供出口物流服务，提供航空物流流通加工与临时储存功能，加工企业和出口贸易商的货物能够在此进行简单的分拣、打码、换装、包装等加工功能，而且集中的出货量可进一步发挥管理和运输方面的规模效益，降低流通环节的成本，以及更好地配合广州新白云国际机场航线及航班的运作时间，提高效率。
为加工贸易或商贸企业提供商品展示服务 富力花都物流园区可同时提供商品展示服务。商品展示作为重要功能之一，可大大提高商品流通的速度和效率。大宗商品如设备及原材料等，可存放在富力花都物流园区，作常年或定期展示。
其它配套功能服务，为入驻企业的高效运作做好其它相关配套服务及后勤保障服务，如政府、工商、税务的协调，商务配套服务、设施及配套的物业管理等。
5. 小结
从以上分析可以看出，物流地产市场的发育依赖于区域经济的增长及行业特点，同时也需要相关产业（如交通）的有力支持。物流地产市场作为物流价值链上的重要一环，是物流规模化、专业化的操作场所，同样需要在建设模式、运作模式上进行创新，以实现顾客价值最大化的市场竞争策略。可以预见，在中国大力发展流通产业的时代，物流地产市场将具有极大的发展空间。
参考文献：
[1]张成，谁在“玩转”物流地产，物流时代，2005.5
[2]江宏，物流地产：值得关注的新领域，物流技术与应用，2004.3
[3]刘昌兵，十大主流地产新概念解读，住宅与房地产，2006.1
[4]李颖，普洛斯之道，中国物流与采购，2006.16