千万别心存侥幸！每当泡沫来临时，总会有人说这次不一样，我们这儿是不一样的，可历史总是惊人的相似，历史总是不断重演，区别在于早晚而已。结果，造就了800年来的一部金融荒唐史。往往是一切保持正常，直到不正常的事情发生，就像日本刚发生的地震海啸，就在半小时之前还是晴空万里……

中国房市用泡沫来形容已不够了

文/陈思进

这几年，对中国房地产是否有泡沫，国内好些专家各执一词，分成了两派。

什么叫泡沫？泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么，该如何计算？对此，就像股票的P/E值一样，国际上有很多计算尺度，如“收入房价比”，“月收入每平米价格比”，以及“租售比”等等。由于中国居民的收入来源繁杂，比较难于得出准确的金额，这里就用租售比来衡量房子的价位吧。

所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5千的话，那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说，当租售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。

有人忍不住会质疑，为何租售比要定在160这个节点上？这一数据从何而来？

首先，这是因为欧美房价的上下起伏，在过去的2、300年间与通胀的幅度相似。如上图显示，美国自1890年之后的120年间，扣除了通胀（平均每年2%）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。

举一个具体的实例。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万的房子，假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子，乙君以6250一个月租了下来。

以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收），这儿为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等，他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%）的回报率，正好支付房租。

因此在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看，在房价没有泡沫的时候，其实租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是为何欧美的大城市，长期以来租房和买房的比例一半一半。

然而，由于中国目前不用支付地产税，所以160的租售比，可以提高至200。如果还是以市值100万的房子为例的话，假如月租金为5000元，那么从金融角度上来看，房价就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，房价就有泡沫之嫌了。

但事实上，当今中国房价的租售比，已经普遍超过了200，特别像北上广那样的大城市，租售比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价800万的公寓楼，每月租金7500，租售比超过了1000！按先前那个甲乙二君实例来看，那在中国租房简直太合算了！

在这种情况下，如果还有专家坚称中国房价毫无泡沫，我倒同意这个说辞，因为再以泡沫来形容中国的房价，已经不准确。犹如普通的秤最多到达300斤，如果一个人体重超过了600斤的话，在医学上就不能用fat（胖）来形容，只能用obesity（中文中好像还没有对应的词儿，翻译成“痴肥”吧）。

有泡沫又怎样？国内好些专家说，中国国情不同，我们这儿的房价只会涨，不会跌，即使有泡沫也不会破。这句话，30年多前南美人说过；20多年前香港人说过、台湾人说过、东南亚人说过，日本人也说过；几年前美国人说过、爱尔兰人说过、俄国人说过、迪拜人也说过……大家往往都真心的坚信，即使其他地方的房价会跌，可他们那儿的房价只涨不跌，绝对不会跌！

但遗憾的是，结果都有那么一天，那儿的房价突然掉头向下……

千万别心存侥幸！每当泡沫来临时，总会有人说这次不一样，我们这儿是不一样的，可历史总是惊人的相似，历史总是不断重演，区别在于早晚而已。结果，造就了800年来的一部金融荒唐史。往往是一切保持正常，直到不正常的事情发生，就像日本刚发生的地震海啸，就在半小时之前还是晴空万里……

• 心情的天空2011-03-15 04:33:33 [举报]

  欧美的租售比是基于百年的统计平均数。1，不是其中单个年份的数据。2，不是最近十年的数据。中国的房价放到百年的尺度上，是个什么数据呢？请指教。

  博主回复：2011-03-15 04:47:04

  谁说欧美的租售比是基于百年的统计平均数？

• 姚鸿恩2011-03-15 04:33:46 [举报]

  现在正是中国房产海啸前的依然晴空的时刻。

• 姚鸿恩2011-03-15 04:33:46 [举报]

  现在正是中国房产海啸前的依然晴空的时刻。

• hope2011-03-15 07:39:11 [举报]

  中国最大的问题还是腐败。譬如高校，在招聘的时候，一般都是每个部门的处长有最后的决定权，假如你有关系，给他十万八万的，就能给你搞定，如果没有关系的，通过中间人，那至少要二三十万吧。这是我所知道的高校权利寻租的一部分情况。

• 新浪网友2011-03-15 08:29:52 [举报]

  那一天终会来的.

• 心情的天空2011-03-15 08:42:24 [举报]

  从租售比定在160这个数字的计算和推理过程。2007年前美国的租售比和2010年房价普降后的租售比未必相同。当售价下降时，租金是同比例下降的吗？我没有数据，只是猜测。倒底是高的更合理，还是低的更合理，单看个别年份无法判断，只有放在长时间的历史趋势中。而160这个数字既是理论的计算，更是一种来自历史趋势的统计或者说解释。要判断中国房价是否符合160这个租售比，要使用相同的计算基础和统计时间。苹果要和苹果比，桔子要和桔子比。

• 真相道白2011-03-15 08:45:19 [举报]

  “心情的天空：中国的房价放到百年的尺度上，是个什么数据呢？”
  
  我来回答你：民国初年，一两黄金可以买二亩良田，五两黄金可以买北京一个四合院。

• cgg09872011-03-15 08:54:47 [举报]

  博主良言，世人当谨记。

• 心情的天空2011-03-15 09:01:30 [举报]

  补充一个数据，悉尼中产密集区（非市中心），900平方的地，在1905年卖132英镑。现在同一块地，卖110万澳元。大约4166倍。按“真相道白”的数据，大约一两黄金折一盎司（一斤算16两）。现在北京四合院就算1亿吧，大约10702盎司黄金＝10702两，约2132倍增值。大概北京四合院涨到2亿，差不多保持同步。不知美国的数据如何？另外澳洲的房价也属于偏高的。
  
  

  博主回复：2011-03-15 09:43:45

  全世界，只要中国人聚集之处，房价就高，已经成为一种phenomenon（现象）了……

• 新浪网友2011-03-15 09:12:30 [举报]

  
  我在年前就将唯一套住房给卖掉了。
  为什么卖？只是觉得泡沫太大。
  90平250万，靠太夸张了。
  250万放到银行吃利息，三年期的每年都得十万（250*0.45*0.9>10)
  一年5万能在同一栋楼租一个110平的大两居，还且还可省去物业费和取暖费。
  当然，我只将50万存银行，其他投资股票，2个月取得近20%的收益。

• 天道2011-03-15 09:12:51 [举报]

  中国再牛逼，也不会违背自然规律

• 新浪网友2011-03-15 09:13:32 [举报]

  我在年前就将唯一套住房给卖掉了。
  为什么卖？只是觉得泡沫太大。
  90平250万，靠太夸张了。
  250万放到银行吃利息，三年期的每年都得十万（250*0.045*0.9>10)
  一年5万能在同一栋楼租一个110平的大两居，还且还可省去物业费和取暖费。
  当然，我只将50万存银行，其他投资股票，2个月取得近20%的收益。

• 天山顽强小蜜蜂2011-03-15 09:14:46 [举报]

  学习了

• 梁山好汉2011-03-15 09:40:05 [举报]

  千万别心存侥幸！每当泡沫来临时，总会有人说这次不一样，我们这儿是不一样的，可历史总是惊人的相似，历史总是不断重演，区别在于早晚而已。结果，造就了800年来的一部金融荒唐史。往往是一切保持正常，直到不正常的事情发生，就像日本刚发生的地震海啸，就在半小时之前还是晴空万里……

• 下午专家介入不看后悔2011-03-15 10:14:28 [举报]

  
   
   
   
   
   
   
   
   
  

• Z$缘份$2011-03-15 12:12:13 [举报]

  5000的房租有多少人能租得起?

• volitation2011-03-15 12:13:12 [举报]

  
  说还会涨的两种情况，一是5500点等着出货的，忽悠别人进货呢，二是利益无关方，专业干这个的，不信你明儿给人五毛，就按你说的忽悠了。
  
  有人出货有人进货。想进进呗，您5500进货，6000可要跑出来啊。千万别炒房炒成房东，1800的时候告诉别人，我这可是5500买的。呵呵

• 午夜有民2011-03-15 12:49:03 [举报]

  
  现在房价控制的再好，到了人口红利出现逆转时，会跌得出人意料，主要是需要房子的人太多了，现在西部开发，希望能对房价有抑制做用，房价飞的太高，跌下来会很惨的，吃亏的永远是老百姓……
     再想想社保……

• 买其所值2011-03-15 13:19:08 [举报]

      在中国投资房产有几个靠房租获益的、投资股票有几个靠分红获得回报的，租售比只是骗子算给傻子魔术道具。
  

• 新浪网友2011-03-15 13:59:50 [举报]

  我还是觉得，之所以中国的地产泡沫可以维系，主要还是权贵资本的介入，他们才可以玩地产，甚至玩国家的政策和法律，你如果到处在中国看看，就会明白了，地方二三线城市也是如此，他们可以扭曲价格，这是中国地产和其他国家最根本的区别所在，最后如果破裂，遭殃的还是老百姓，因为银行坏账最终还是要靠财政部给他们买单，而财政部的钱来自税收，就是大众的钱，这就是个无法无天的国家，权力就是王道，其他其实没有什么秘密可言的。