牛刀：中国房价是全球最大笑柄 泡沫一定破灭

2011年11月22日 09:13
来源：上海热线房产频道

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图片来源：资料图

在友邦保险主办的高端财富论坛上，李稻葵针对目前市场上分歧较为严重的房价走势问题做出自己的预测，"房价上涨不可能，那样是政府扇自己耳光，但房价大跌也不可能，因为如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。"

这种财富论坛我今年接到过7场，尽管演讲费很高，但是，我全部拒绝。其原因就是，在目前中国还处在两极分化正在加剧的时候，利益集团往往会请一些经济学家质疑目前的房价调控，并形成舆论干扰宏观调控。

中国的房价是全球一个最大的笑柄。我因为工作的缘故，常常奔波北京、上海和深圳等城市，夜晚开车，在北京五环兜一圈，周边的大量的楼盘亮灯率基本不到3成，上海比北京更甚。一边是资本家的牛奶，宁可倒掉，也不降价卖给需要喝奶的人。中国现在也一样，大量的住宅宁可空置，也绝不降价卖给需要房子的人。

这两年在全国各大城市，房价疯涨，又有多少是普通居民需要住房的人购买？用李稻葵的话来说，"刚买房的年轻人"又有多少？有网友做过一个统计，而2009年至今的房子价值也才在银行资产占7%，房价下降与银行的资产风险影响不大。2008年深圳房价下降30%，在2990亿的房贷中，只有15.3亿的负资产，基本上是楼市炒家。真正的住家，有何在乎房价的涨跌的呢？照样供楼。

李教授所谓的"刚买房的年轻人"，恐怕只是一些楼市的投机分子。他们这些年赚的钱还少吗？为他们担忧的李教授应该好好想想，中国的80后90后是一种什么样的买房状态。他们，在高房价的状态下谈何创业？没有他们的积极创业，中国经济又有什么活力？

从趋势上看，这轮房价泡沫一定会破灭，捂着是没有用的。房价泡沫破灭后，中国经济将会回归常识，未来五至十年，中国将浩浩荡荡的启动一轮刺激内需的浪潮。启动内需，几乎是刚刚闭幕的亚太经合组织会议的所有新兴国家的共识，也是我的新书《穷人通胀富人通缩》分析的未来趋势之一。我们到了启动内需的初始阶段，那么，让我们来看看中国的内需。

2007年是我们这十年内需的顶峰阶段，当时的内需在宏观经济的三驾马车中，内需稳占第一，占比高达43%；出口占22%，投资高达35%。就当时那种情况，我们都曾经批评政府投资过热，影响经济平稳发展。2007年，欧美国家内需占宏观经济比重都在70%以上。但是，当时的主流经济学家樊纲等人不和欧美比，而是把中国经济和印度、巴西、俄罗斯相比，我们的内需和这三个国家相似，所以，推论出作为同为新兴经济体国家，我们的经济架构是合理。

5年过去，再回过头来看，印度内需占比迅速超越达到70%，巴西达到53%，俄罗斯也达到47%。我们呢？2010年，内需占比急剧下降到28%，而投资占比高达51%。这种经济架构不仅只是投资过热的问题，而是资产泡沫已经严重到无以复加的地步。而且，我国内需占比较大的是政府消费，而不是城乡居民的消费。美国的政府消费是单列的，在整个消费中只占11%，中国的政府消费如果仅仅只算公务员，约占消费的30%，如果加上共和国的长子--央企和国营企业及上市公司员工的消费，这个比重可能超过40%。整个城乡居民约12亿人口的消费比重只占60%。

顺便说一句，中国的住宅计入在投资中，而将租金、物管费和水电燃气费用等计入消费中。普通城乡居民人口占92%，而消费比重只占60%。公务员加央企国营企业和上市公司员工只有8%的人口，消费却占40%，这是多么大的差别。但是，差别既是潜力，就看如何激活了。(以上数据按照第六次人口普查总数据13.7亿人口初步评估。)

牛刀：中国房价的买点还没有出现

其实在我的新书《穷人通胀富人通缩》当中，对住宅出现买点的主要特征已经表述的很清楚，用了很大的篇幅阐述买点的形成，何时买房才不至于一买到房子就开始贬值。从本书的观点出发，现在买房和调整到位再买房，房价至少还有20%至30%的跌幅。但是，最近还是有许多网友和媒体向我咨询何时出现买房的时机，因此，有必要再谈谈我的观点和看法。

首先，我们来看货币。2008年出现次贷危机是9月5日雷曼兄弟破产，中国央行是10月分开始大量印钞，持续到2009年底，M2增幅达到29.7%。2009年当年中国房价上涨为1.5%，2010年房价开始暴涨，具体多少不知道。中国央行这轮紧缩政策是2010年10月20日开始的，实行的是第一次加息。持续到现在，M2降至13%，相对于2009年下降了60%。房价主要因素是货币，货币放开，房价上涨；货币紧缩，房价下降。货币传导到房价上的效应是一年，也就是说，房价真正的普跌应该出现在2012年下半年。

其次，影响房价第二大因素是土地价格。今年一线城市的土地价格，同等片区已经下降了40%，所谓地王已经成为传说，到处是土地流拍或者以底价成交。土地价格传导到房价是一年到两年，也就是未来一到两年预期房价相对2011年下降至少40%。这种预期一旦被得到市场的确认，房价才会出现实质性的下降。

目前我们看见房价下降，只是房价下降第一阶段，区域泡沫破灭阶段，最典型的特征就是，房价打折，二手房价倒挂，这个价段一般要持续半年到一年。目前为不到半年时间。这个时候的房价下降是一种假摔，假装跌倒一下，等别人来扶。但是，偏偏就会有很多人会去扶一下，其实，让房价摔倒最好，让让知道什么什么是痛。

房价下降的第二阶段是普跌阶段。进入这个阶段，我们才会发现房价出现实质性的下降，是整个不动产的价值在回归理性，作为房价会回归到与城市居民购买力相对称的状态。用凯恩斯货币通论的观点来解释就是，房价必须与货币工资挂钩。而货币工资在中国的特征就是军人、公务员和央企员工的平均月收入，当然也有一些民营企业和上市公司，是采用货币工资的模式发放薪水的。我们很多的白领和婚龄期的城市居民，很多没有享受货币工资，拿的是名义工资，那就是用自己家庭三到六年的收入可以买到一套90平方米住房的状态，才符合中国国情，否则，对经济对社会都是一场灾难，引发的社会矛盾不可调和。

房价下降的第三阶段是泡沫破灭的阶段，这一阶段是对前期炒作过度的地区实行彻底的回归，其市场特征是到处是烂尾楼，房价跌去80%也没有人买，个别大型房企破产，开发商跑路现象增多。这个时候，有很多廉价的资产。

从目前市场情况看，房价正处在第一阶段，这个时期有楼盘打折，但不是普跌，因为货币紧缩效应和土地下降的效应还没有传导到市场。依据市场传导时间效应推算，明年6月以后，全国房价将会发生普跌，这时才是房价最好的买点。