深挖洞广积粮不称霸 开发商过冬各出奇招

核心提示：进入年底，各家房地产公司进入出货竞跑阶段。随着市场走势逐渐清晰，开发商对于未来楼价并不看好，纷纷抱着抢跑心态打折促销，广州不少楼盘的折扣甚至低至八折。

王云涛/绘

新快报11月18日讯 年关将至，开发商面临年终大考。为了完成年度业绩，开发商推出各种各样的打折活动，不仅送房、送车、送管理费，一些楼盘更是推出员工价、内部价。然而，开发商的各种招数，都是为了回笼资金，以应付明年更为严峻的形势。对于买家来说，能不能趁着开发商过冬的时候抄个小底，还真要细细斟酌。

进入年底，各家房地产公司进入出货竞跑阶段。随着市场走势逐渐清晰，开发商对于未来楼价并不看好，纷纷抱着抢跑心态打折促销，广州不少楼盘的折扣甚至低至八折。

中海、碧桂园、万科等大集团在全国率先拉开降价大幕，就连对促销较为保守的保利集团也开始大幅打折。以保利东江首府为例，该盘目前特价单位仅“8”字头，直降3000元/平方米。利海托斯卡纳近日推出的洋房员工内部价，折后均价仅16000元/平方米，有44-87平方米多种户型供选择。该价格不仅远低于附近岭南新世界嘉云府20000元/平方米的价格，也低于同区域的其他楼盘。一向以低价抢占市场的碧桂园，旗下假日半岛近日推出的别墅产品，打折之后更是低至85万元一套，可谓平过郊区洋房。

郊区盘促销凶猛，市区盘也优惠多多。近日，位于珠江新城的富力公园28推出买房送10年管理费的优惠措施，按照该盘4元/月/平方米的价格计算，相当于优惠了480元/平方米。

招数1.首付沉重 发展商来帮忙

广州限贷政策非常严厉，目前首次置业者没有贷款利率优惠，而二、三次置业的买家则需要更雄厚的资金才能买房，因此在楼市成交低迷的情况下，又有发展商动起了帮业主减轻首付压力的脑筋。

记者近日从侨建集团获悉，侨建御溪谷首创零利率购房模式，买家支付四成首期款，可购买300-800平方米的大花园和350-625平方米的大别墅，余款可在1-3年内免息分期支付，既可每月、每季、每年固定额度支付，又可根据实际情况变通支付。

9月底开始，祈福集团就推出旗下的楼盘购房者无论是第几次置业，都可以先首付三成，余下七成楼款分三年免息付款的购房优惠措施。近期，又有更多发展商参与到这一活动中。如位于金沙洲的楼盘星汇金沙近期进行一二手联动，并打出“首付14万元起，轻松做业主的招牌”。楼盘目前推出一些精选单位，总价135万元起，首付14万元，即相当于首付一成。如果是首次置业，则可以先首付一成，剩下的两成首付在一个月内再交齐。白云区楼盘利海托斯卡也推出面积44平方米的单位，首付可先给5万元，剩余首付款项半年内付清的特殊付款方式。发展商的做法都体现了想促进成交，快速出货的心态。 （谢蔓）

招数2.一次性付款打8.9折

一次性付款，优惠折扣更大。这是每逢房地产的“冬天”来临，开发商都会采用的一款必杀技。这样可以快速回笼资金，为企业“充血”。不过消费者是否买账就不一定了。

据了解，碧桂园假日半岛184-506㎡独栋、双拼别墅一次性付款有8.9折。

日前，位于番禺的雅居乐七里海就推出了一次性付款的较大幅优惠。该项目现一次性付款可享9.3折，商业贷款9.7折，公积金贷款9.9折。按照该项目北向售价10000-11000元/平方米，南向售价11000-12000元/平方米的情况计算，一次性付款要比商业贷款和公积金贷款便宜几百元/平方米。项目选择主推97㎡、112㎡、123㎡的三房和135㎡四房单位，折合下来，最多的可以便宜8.9万元。

还有些项目的一次性优惠，会叠加在各种名头的折扣当中。虽然本身优惠幅度并不大，但整合在一起，最终的折扣还是十分给力。比如上月中旬，位于海珠区的星品开放样板间，并接受内部认购。据介绍，当时接受内部认购者，可在9×9.6×9.8×9.8折后再享折扣，一次性付款可再享折上9.5折，按揭再享折上9.8折，如此推算，最优惠的折扣低至7.9折。目前该项目主力户型为89-145平方米两至三房。

业内人士分析认为，由于目前广州楼市还处在市场观望期，大幅度的优惠降价潮还未真正出现。而且能够一次性付款买房的人少之又少，因此现在广州市场上推出一次性付款大幅优惠的项目还不多。颐和四季公馆、君华香柏广场、碧桂园清泉城等各个楼盘，都推出一次性付款的额外优惠，但优惠幅度多在9.2折或以上。 （杨金霞）

招数3.买别墅送洋房

“买别墅送洋房？还有这等好事？”看到颐和盛世硕大的广告牌，文姐有点不敢相信，买楼送管理费、送车位、送汽车见过，买别墅送洋房还是第一次见。“现在开发商的促销手段真是越来越多样化了，不过好东西不嫌多，买一套送一套也未尝不可。”

根据现场工作人员介绍，目前颐和盛世还有一批叠院别墅在售，总售价300万元/套起。根据“买别墅送洋房”的促销活动，现在只要买叠院别墅，就可以送100平方米的全能三房。而且，开发商会和买家签订送洋房的赠予协议，因此买家不会受到限购的影响。

据了解，目前广州地区买别墅送洋房的促销活动，仅此一家。有业内人士坦言，由于整个楼市行情不好，目前买房的人也比较少，楼市的销售确实比较困难，开发商推出各种各样“以送带卖”的促销活动，实际上也只是向购房者传达降价信息。记者从颐和地产获悉，颐和盛世在推出买别墅送洋房后，市场的反馈效果还是很好，对楼盘促销有一定的促进。不过，也有业内人士分析认为，由于别墅针对的客户通常是一些拥有不止一套房的人群，受限购影响较大。现在市场上，买得起别墅、又允许买、又想买的人已经少之又少，即使开发商的优惠促销再怎么有诱惑力，也怕部分潜在客户是有心无力。在现有的市场环境下，相对于洋房而言，别墅的销售压力会更大。 （杨金霞）

招数4.买房送奔驰

“郊区的价格够吸引人，就是太远了，上下班不方便。”白领小吴就喜欢郊区楼盘的环境、价格，却因为在市区上班心存疑虑。为此，在市场不景气的情况下，一些开发商针对这部分人群特地做出了针对性营销。日前，颐和地产、元邦地产旗下都有项目推出“买房送汽车”的相关活动。

记者了解到，这两个买房送汽车的项目都同属花都，分别是元邦山清水秀和颐和盛世。元邦山清水秀推出“买别墅送奔驰”，只要是购买别墅就送E级或S级奔驰轿车，所送汽车售价46.5万元起。据悉，元邦山清水秀在售588-900平方米带电梯独栋、双拼别墅，部分设有私家泳池，毛坯均价10000元/平方米。据元邦地产的相关负责人介绍，自年初启动的“买别墅送奔驰”活动，市场反应不错。

在上周末颐和盛世举办的“颐和彼岸花开音乐节”上，记者看到，颐和盛世销售中心门口停了一辆小汽车，旁边竖立的广告牌上写着“购买N+2洋房送汽车”等字样。记者从颐和地产获悉，凡在颐和盛世购买133平方米以上或价格在100万元以上的洋房，就可以送10万元左右的汽车，购房者只需直接负担上牌和保险等相关费用即可。如果购房者不要汽车，也可以根据车价在房价中直接扣减。

有业内人士分析表示，郊区的楼盘往往都是临山临水，环境好、空气好，价格也比市区实惠。不过由于交通限制，很多郊区的靓盘成为一些人的“第二居所”，逢周末、假期才会小住一阵。开发商通过送汽车的促销方式，可谓十分“贴心”，让郊区盘成为人们“第一居所”的选择。（杨金霞）

招数5.一二手联动 中介拿走几十万提成

楼市成交低迷，不少中介将眼光投向了商铺、写字楼项目，更积极与发展商合作，大搞一二手联动。据透露，以往一二手联动销售住宅和写字楼项目，中介公司方面能获得的返点通常是0.6%-1.2%，但近期返点竟然超过6%，开发商为推货真是不惜成本了！

早在国庆时，康王中路的钰珑荟开售，中原地产和合富置业等二手中介轮流上阵拉客，据称当时发展商给中介的返点就高达4%。合富置业的经纪人小周，拉了个投资客去买铺，那投资客一口气买了5间，小周也一下子就拎走了27万元的提成。

前两周，环市东路的正佳环市中心推售商用公寓和商铺新货，合富置业出动几十位经纪人上街拉客，几乎引发环市东路塞车。有业内人士透露，中介之所以如此“落力”，是因为正佳环市中心给的提成高达6.3%。也就是说卖一套300万元的铺，就可提成近20万元，这发展商为了卖铺卖公寓，确实是不惜成本了！该人士还透露，除了超高额的返点外，发展商现场还有更“给力”的措施——只要能将客人带到售楼部，下了10万元的定金，不管后来是不是真的做成交易，发展商都会先现提1万元给中介当“奖金”。如此大手笔，难怪中介为了拉客，拼上老命也不在乎了！

为什么商铺的返点能如此之高？有业内人士分析，随着银行信贷从严，很多一手商铺项目很难申请到贷款，就算能申请得到，通常也只有三四成，而且利率要提高30%-50%，放贷速度也超慢。目前商铺开发销售都求“短平快”，铺卖得快，开发商才能更快回笼资金。 （李琳）

招数6.内部员工价抢先走量

近日，白云大道北的某楼盘进行员工内部认购专场，该盘目前折后均价16000元/平方米，有44-87平方米多种户型供选择。该价格不仅远低于附近岭南新世界嘉云府20000元/平方米的价格，也低于同区域的其他楼盘。

据开发商透露，此次开盘主要针对开发商内部员工，根据员工的工龄提供不同程度的折扣优惠，对外并不销售。预计要到月底才会正式开盘。

在琶洲，某大型开发商9月份就开始进行员工内部认购，根据工龄的不同提供7—8折的优惠，但打完折下来也要25000元/平方米左右。不过，据该公司一位员工透露，要享受员工折扣必须一次性付款，而且正式开盘时间也是一拖再拖。“看来公司挺缺钱的，都打起员工的主意来了。”

增城也有楼盘搞起了员工内部团购。金地公园上城近期推出高层精装洋房，产品为124-142平方米三房，该组团已经在上周末开售，均价为8000—9000元/平方米，毛坯房起步价仅为5418元/平方米。就在开盘前，该组团就用“一万抵三万”的优惠登记来吸引客户，而开盘后，销售人员称可以参加某公司团购，最低5字头，可以毛坯买入，不用额外付装修款。

另外，日前广州珠光地产旗下的珠光南沙御景也向某行业的员工发出团购邀请，毛坯最低7000元/平方米起，介绍人还可获得0.8%的现金返还奖励，而该项目目前均价为8800元/平方米，团购的优惠很给力。

业内人士分析，开发商之所以搞团购，就是希望通过快速出货的方式回笼资金，而且只针对某一行业降价促销，也在一定程度上保证了降价的“隐蔽性”，不至于太过刺激前期没拿到折扣的买家。 （陈齐）

招数7.晚上偷偷卖房

对于广州的开发商来说，晚上开盘早就不是什么新鲜事了，这一招甚至已经被全国的开发商“偷师”。不过，由于近期楼价进入敏感阶段，不少开发商担心降价促销会引发前期购房业主反弹，因此半夜开盘未尝不是开发商低调卖楼的一个好选择。

9月30日，位于金沙洲的星汇金沙选择晚上开盘，最低价1.28万元/平方米，均价为1.4万-1.5万元/平方米，比起吹风价每平方米低了一两千元。据开发商称，星汇金沙开盘当天卖了3亿元。

事实上，该盘附近的某金沙洲楼盘已多次选择夜间开盘，并且十分低调，除了通知诚意登记过的买家，对外并不宣扬。记者了解到，该盘近日又推出9.2折优惠，引发前期买家反弹，有业主抱怨称：“我上个月才付的全款，最近才知道比同楼盘现在买的要贵七八万元。现在公开说有9.2折，上月我买的时候说是只有提前认购才有这个价，都是血汗钱，就这样被骗了！”

事实上，日前因为降价被砸售楼部的上海浦东中海御景熙岸也是选择半夜开盘降价。据悉，10月25日深夜，上海浦东中海御景熙岸售楼处门外挤满了排队领号的购房者，当晚有数百名购楼者前去选房。而在此前的10月22日，该盘业主因为闻悉开发商要降价而怒砸售楼部。

据业内人士分析，开发商现阶段选择夜间开盘，除了以往夜间开盘容易促成成交等因素以外，更重要是想保持低调，尽量减少因为价格变化而带来的麻烦。随着楼价的不断调整，夜间悄然开盘的楼盘会越来越多。 （陈齐）

招数8.买房送20年管理费

如今，各个楼盘的物业管理费越涨越高，开发商打起了“买房送管理费”的旗号进行促销。近日，位于海珠区的世纪云顶雅苑就推出了买房送20年管理费的“噱头”，而珠江新城的富力公园28，现在买房也有10年的管理费和契税赠送。

据悉，世纪云顶雅苑只剩20余套尾货在售，户型为94平方米两房和111平方米三房，均价29000元/平方米，带2000元/平方米装修，朝向为东北向、低楼层单元，现在购房送20年物业管理费。记者了解到，该盘的物业管理费为2.90元/平方米/月，也就是说，按照最低94平方米的单位计算，可以省下65424元，相当于在楼价上减了696元/平方米。不过，这笔优惠因为是抵扣管理费，因此买家需要住上20年才能完全享受。

无独有偶，同样位于市中心的富力公园28也有巨额管理费赠送，该盘目前均价为30000元/平方米，带豪华装修。近期推出最后一期B2栋，户型面积为163-185平方米的双套房三房，附送全屋豪华装修，其装修标准一律采用国际一线品牌，包括杜拉维特卫浴、三菱电机中央空调、西门子家电等。现推出减免10年管理费、购房即免契税等多重大礼。

按照该盘4元/平方米/月计算，减免的管理费相当于楼价优惠了480元/平方米，163-185平方米三房户型相当于减免了78240元到88800元，优惠幅度也算不小了。

不过，有业内人士指出，开发商送管理费，业主必须与开发商在合同中注明。对于一些小开发商来说，买家尤其需要留心大规模减免管理费后，开发商提供的物业管理服务质量会否有所下降，甚至可能出现物管公司不承认开发商赠送管理费的情况。