拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。

特征 　　（1）房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。协议关系主要有房屋拆迁双方当事人参加，仅有一方当事人，协议关系便不能成立。 　　（2）房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。一是无论当事人双方的经济实力、政治地位如何，不允许任何一方将自己的意志强加给另一方；二是体现房屋拆迁权利义务的对等性，即一方从对方获得某项权利时，也承担相应的义务。凡显失公正的协议是可撤销的。 　　（3）协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。所谓合法行为，是指按照房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为。如当事人的资格，社会组织作为房屋拆迁协议当事人要有法人资格；承办人签订协议要有法人或法人代表的授权证明；委托代理订立协议的要有合法手续；被拆迁人签订协议时，应当出具产权证书、使用权证明等法律文件。凡违反法规规定，采取欺诈手段等所订立的协议都是无效协议。 　　（4）房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。表现在其权利依法产生后受到法律的保护；其义务依法产生后，则受到法律的强制。其次是依法订立的协议必须认真恪守，当事人任何一方均无权擅自变更或解除。再就是在履行协议中发生纠纷，协议条款便是解决纠纷的主要依据。 　　（5）房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务。 　　（6）房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。

内容

　　房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。 　　拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有： 　　（1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限； 　　（2）安置用房面积、标准和地点； 　　（3）产权调换房屋的差价支付方式和期限； 　　（4）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限； 　　（5）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式； 　　（6）违约责任和争议解决的方式； 　　（7）当事人约定的其他条款。 　　至于每一个拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容，还应视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的，协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限；对于实行产权调换的，协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。 　　这里需要说明的是，拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，即实行强制性公证。通过公证，保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性，有利于消除被代管人对协议的疑虑。 　　拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

新条例

　　据中国之声《央广新闻》报道，国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》。 　　会议指出，《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》是根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》起草的。制定这个条例，关系到群众切身利益，关系到工业化、城镇化进程，关系到现代化建设全局。党中央、国务院高度重视条例的制定工作，2007年12月国务院常务会议首次审议这个条例草案时提出，经过修改后要公开征求群众意见。2010年，条例草案先后两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议65601条和 37898条；起草单位召开45次各类座谈会、论证会，广泛听取中央各部门、地方政府、被征收人以及相关专家的意见；选取40多个有代表性的城市进行专项调查研究；组织力量对社会高度关注的重点难点问题逐一研究论证，力求从制度上加以解决。经过各方面的共同努力，条例草案已经比较成熟。 　　按照统筹兼顾工业化、城镇化需要和房屋被征收群众利益，把公共利益同被征收人个人利益统一起来的总体要求，条例草案规定： 　　一是对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。 　　二是征收范围。确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 　　三是征收程序。扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案，政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。 　　四是政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。 　　五是取消行政强制拆迁。被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。此外，条例草案还对违反本条例的行为设定了严格的法律责任。 　　会议决定，该条例草案经进一步修改后，由国务院公布施行。会议要求，条例公布施行后，各级政府和各部门都要认真学习贯彻，严格按照条例的规定开展国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。 　　会议提出，考虑到集体土地征收是由土地管理法调整的，国务院有关部门要抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。  如何签订拆迁补偿安置协议     补偿安置协议是取得房屋拆迁许可证的房屋拆迁人与被拆迁人签订的协议。
    拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议。
    符合下列情形之一的，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：
一、拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋，被拆迁人选择货币补偿的；
二、拆迁执行政府规定租金的私有居住房屋的；
三、拆迁房管部门依法代管的房屋；
四、拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋。
         被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租赁公房凭证、房屋赁合同所载明的所有人和房屋承租人为准。  
         签订房屋拆迁补偿协议应包含以下主要内容：
一、被拆迁房屋的建筑面积；
二、货币补偿的金额；
三、补偿安置方式；
四、搬迁期限；
五、双方当事人需要约定的其他内容。
    如果被拆迁人选择房屋调换的，协议中还应当包括安置房屋的价值金额、面积、地点和层次。拆迁协议应当使用上海市房地资源局制定的示范合同文本，并在拆迁期限届满后的30日内到区县房地局备案。 居民拆迁安置协议书
甲方：×××住宅建设有限公司
乙方：×××第    居民小组      
见证方：××市××区××街道办事处 
根据2008年1月4日签订的《××××改造项目协议书》和2008年4月11日签订的《××××改造有关货币补偿的补充协议书》的相关条款，结合溧河店村实际，经三方协商，达成如下协议：
一、乙方房屋情况：
乙方房屋坐落于××村   组，门牌   号，在拆迁改造范围之内。
房屋产权属       所有；房屋     （有、无）设置抵押权。
乙方是××居民，公安机关登记户口人数      人。
宅基地面积     平方米。
住宅房建筑面积    平方米，其中一层建筑面积    平方米，二层建筑面积    平方米，三层及三层以上建筑面积    平方米。
二、实物补偿： 
1，宅基地面积     平方米，置换     平方米住房《建筑面积》 
2，所补偿的安置房建成后由村集体进行统一分配。 
三、货币补偿： 
1居民住宅。乙方被拆除房屋建筑面积     平方米。其中一二层面积平方米，按362元/平方米进行补偿，补偿金额为    元，三层和三层以上面积    平方米，按298进行补偿，补偿金额为     元，合计补偿金额      元。 
2居民院内未建面积按准建的两层宅基地面积     平方米减去一二层实有建筑面积     平方米，每平方米补偿100元，计      元。 
3附属物的补偿金额为：7000元《补偿项目包括：木地板，大理石，水磨石，地板砖。吊顶塑料，木墙裙，门套，窗套，木隔断，铝合金隔断，墙贴板类，，不锈钢扶手，水泥地坪，砖地坪，砖围墙，门楼，三相电，压水井，分体空调，树木，灶用热水炉，管式太阳能热水器，石棉瓦房，井泵，水罐》。 
4过渡费，搬迁费，生活补助费的发放： 
A， 过渡费的发放按公安机关登记的户口人数计算，不重复计算。过度费每人每月补助150元，第一次一次性补助12月，乙方共   人，小计      元。 
B， 一次性补助乙方搬迁费每户600元。 
C， 生活补助费：按工：按公安机关登记的户口人数计算，不重复计算，人均一次性补助100元生活费，小计     元。
以上五项金额合计         元。
四、补偿金奖金的发放：
乙方自本协议签订之日起，在    日之内自行搬迁完毕，交付土地使用权证以及房屋产权证等权属证明，并自行搬迁完毕，保证房屋具备 拆除条件，经甲方验收合格，并签署《空房验收单》后，甲方向乙方支付补偿金      元（大写：                元）。乙方房屋彻底拆除后，甲方向乙方支付拆迁奖金      元（大写：         元）。
五、违约责任：
1、乙方领取过渡费后，如出现拒不搬迁或拖延搬迁等情况，甲方有权视情给予处理（包括取消乙方所享受的事项）。
2、乙方将房屋搬迁腾空、经甲方验收合格，交付甲方拆除，不得私自回迁。否则，加方有权取消乙方所享受的事项；造成损失的，甲方可以直接从拆迁补偿费用中扣除。
 签订拆迁补偿安置协议应遵循自愿合法原则 

　　[案情]

　　原告：王荫林。

　　被告：某市规划建设局。

　　2005年11月，某市旧城改造工程指挥部发布《关于旧城改造拆迁事项的通告》，原告认为有关部门确定给其的营业用房面积不足，拒绝与某市旧城改造指挥部签订拆迁补偿安置协议。2006年4月5日，某市房地产公司申请某市规划建设局依法对原告的房屋进行拆迁裁决。2006年4月29日，某市规划建设局作出东建裁字（2006）03号行政裁决书，认定原告营业用房面积为31.02平方米，楼梯间是楼上住宅用房的通道，不能界定为营业房，根据《城市房屋拆迁管理条例》第16条和第17条的规定，限被申请人即本案原告王荫林在两日内签订拆迁协议，腾空交房，逾期拒不签订协议，拒绝交房拆迁，将按有关规定强制拆迁。原告不服，以被告不具有作出拆迁裁决的主体资格、认定的营业用房面积没有事实和法律根据、责令签订拆迁协议违反平等自愿原则等为由，于2006年12月12日向本院提起行政诉讼。本院在审理期间，被告作出东建裁字（2007）02号拆迁补正裁决，对东建裁字（2006）03号拆迁裁决查明的事实、裁决的理由、适用法律和内容等作了补正，但原告没有申请撤诉。

　　[审判]

　　某市人民法院经审理认为，某市旧城改造工程符合城市总体规划及城市建设需要。原告应当与拆迁人依照有关规定就补偿、安置等问题签订书面协议，原告与拆迁人因对营业用房面积协商未达成协议，被告作为某市行政区域范围内的房屋拆迁主管部门有权依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定作出拆迁裁决。但是，签订拆迁协议应建立在拆迁人和被拆迁人自愿的基础上。本案被告作出的拆迁裁决中限原告两日内签订拆迁协议无规范性文件依据，属无权限的越权行为，法院依法不能支持。由于被告改变被诉拆迁裁决原告未申请撤诉，法院仍应依法对被诉裁决作出裁判。据此，依照国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》第13条、第16条，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释〉第50条第3款的规定，经院审判委员会讨论决定，判决确认被告某市规划建设局东建裁字（2006）03号行政裁决书违法。

　　一审宣判后，原被告双方均未提出上诉。

　　[评析]

　　一、关于被告是否有权作出拆迁裁决的问题。

　　对于行政裁决，只有在法律、行政法规特别授权的情况下，行政机关才具有裁决权。《城市房屋拆迁管理条例》第5条规定：国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。第7条规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提供以下资料……第16条规定：拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。本案被告提交了相关文件，证明其是某市人民政府负责房屋拆迁工作的部门，发给拆迁人的《城市房屋拆迁许可证》发证机关亦为被告。因此，本案被告作为某市房屋拆迁管理部门，是作出拆迁行政裁决的法定机关。

　　二、关于订立拆迁补偿安置协议的主体及拆迁人的资格问题。

　　某市旧城改造工程指挥部是某市市委、市政府设立的非常设机构，负责整个旧城改造的组织实施工作，而各拆迁区域有相应的拆迁人。原告房屋所在地的房屋拆迁人是市房地产公司，该公司领取了建设用地批准书、建设工程规划许可证、拆迁许可证等批准文件，从形式上讲，某市房地产公司具有拆迁人的主体资格。从法律角度讲，拆迁人某市房地产公司委托某市旧城改造指挥部以旧城改造指挥部的名义与被拆迁人代签协议是不合法的，因为作为被委托人的某市旧城改造指挥部与被拆迁人签订协议应以委托人某市房地产公司名义，而不应以被委托人某市旧城改造指挥部的名义。

　　需要强调的是，在房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿方式和补偿金额、搬迁期限等事项订立拆迁补偿安置协议，其性质属于民事法律行为。当事人在订立拆迁安置补偿协议时的地位是平等的，应当遵守自愿、公平、诚实信用等原则，任何人不得强迫当事人订立拆迁补偿协议，否则就违反了民事活动的基本原则。本案被告在拆迁裁决主文中限原告在两日内与拆迁人签订拆迁协议，腾空交房，既违反了自愿原则，因无规范性文件的依据，因而也属无权限的越权行为。

　　关于拆迁人的资格问题。本案被告发给拆迁人的拆迁许可证载明的拆迁期限为2005年l 1月5日至2006年2月3 1日，而原告所诉的拆迁裁决书上载明的裁决书制作时间为2006年4月29日，也就是说，被告作出裁决时拆迁许可证已失效，拆迁人某市房地产公司事实上已无拆迁人资格，其无权就拆迁的相关事项申请被告进行行政裁决，因此，被告在拆迁人无拆迁资格的情况下作出的拆迁行政裁决，明显属于主要证据不足。

　　三、关于拆迁裁决认定的事实和裁决程序问题。

　　根据2003年12月建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第12第条2款的规定，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。第12条第3款规定，对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。本案原告所诉的东建裁字（2006）03号裁决书查明的主要事实是营业用房的面积和楼梯间不能界定为营业用房的理由。但在法定举证期限内，被告没有举出按照《城市房屋拆迁估价指导意见》认定原告拆迁房屋性质和面积的证据及所依据的规范性文件，根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第26条和《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第1条的规定，应当认为被告裁决认定的事实没有相应的证据和依据。

　　关于行政裁决的形式和调解问题。行政裁决的形式主要有两种，一是法定职责型，另一种是当事人选择型。根据《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定，房屋拆迁裁决属于后者，即房屋拆迁主管部门必须在拆迁人提出申请的情况下，才能行使裁决权。《城市房屋拆迁管理条例》没有明确规定裁决机关在作出拆迁裁决前应当进行调解，但是，建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第10条规定，房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：……（三）组织当事人调解。拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。因此，组织当事人进行调解是房屋拆迁管理部门作出拆迁裁决前的一项必经程序。因为裁决机关所处理的是平等民事主体的民事纠纷，理应贯彻调解的民事纠纷处理原则。本案作为拆迁人的某市房地产公司在与原告未达成拆迁协议的情况下，已向被告提出了书面申请，但被告在裁决前没有组织当事人调解并充分听取当事人的意见，没有进行必要的调查取证，没有明确告知裁决机关裁决的意图，交代陈述和申辩权。因此，被告作出的拆迁裁决的程序不合法。 被拆迁人应如何提起行政诉讼 

　　在城市房屋拆迁过程中，被拆迁人相对处于弱势地位，那么被拆迁人对其合法财产在拆迁过程中被征用，以及受到违法拆迁行为侵害时，如何寻求救济？根据国务院2001年11月颁布实施的城市房屋拆迁管理条例（以下简称《条例》）的规定，一次房屋拆迁行为的大致过程有：1、拆迁人（取得房屋拆迁许可证的单位）向房屋拆迁管理部门申请房屋拆迁许可证；2、房屋拆迁管理部门审查、颁发房屋拆迁许可证，并将许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项进行公告；3、拆迁人就补偿安置问题与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议；4、实施拆迁。在不同阶段被拆迁人利益受损的救济途径有所不同。总的来说有三种救济途径：提起行政诉讼，提交裁决或提起民事诉讼，而三者中发生最多的是行政诉讼。被拆迁人应如何提起行政诉讼呢？

　　结合房屋拆迁行为的过程，拆迁人可以提起行政诉讼的具体行为有：

　　（一）含有具体行政行为内容的拆迁公告

　　对于拆迁公告的可诉性问题，应当具体问题具体分析。如果拆迁公告仅为政府某项区域性建设决定，无论形式还是内容，其只能归入抽象行政行为范畴，而不具可诉性。但如果拆迁公告中包含对特定对象的拆迁补偿安置标准，搬迁方法和某些限制性强制措施，被拆迁人认为公告的这些内容不合法则可提起行政诉讼，人民法院应当受理。

　　（二）有关部门的强制拆迁行为

　　《条例》第十七条规定“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县级人民政府责令有关部门强制拆迁……”据此，市、县级人民政府责令相关部门进行强制拆迁行为，属于政府的权限范围，亦是一种具体行政行为，被拆迁人如果对强制拆迁行为不服或认为强制拆迁行为侵犯了自己的合法权益，可以据此向人民法院提起行政诉讼。

　　（三）房屋拆迁管理部门或人民政府的裁决行为

　　《条例》第十六条规定，拆迁人、被拆迁人及承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可根据《条例》第十七条规定，自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

　　在可提起行政诉讼的拆迁行为阶段中，仍有一个问题值得重视，根据《条例》规定，县级以上人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，包括审查颁发房屋拆迁许可证，并对当事人因达不成拆迁补偿安置协议问题申请的裁决。这样，就排除了区、镇、乡人民政府拆迁管理权限，但在实践中，要完全排除区、镇、乡人民政府拆迁管理部门颁发拆迁许可证是不可能的。当区、镇、乡级人民政府房屋拆迁主管部门以自己名义对外颁发拆迁许可证，应如何处理？根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十一条规定，行政机关在没有法律、法规、规章授权情况下，授权其内设机构、派出机构实施行政行为，应当视为委托，公民、法人、其他组织不服提起诉讼的，应该以该行政机关为被告。因此，如果区、镇、乡级人民政府拆迁管理部门颁发拆迁许可证的，应视为县级人民政府拆迁主管部门的委托，提起行政诉讼可以县级拆迁主管部门为被告。  

房屋拆迁行政案件的受理与审查

　　随着我国经济建设步伐的不断加快，各地都在如火如荼地扩大城市规模，拉大城市框架，增加城市人口比例，城乡房屋拆迁轰轰烈烈，房地产商家借机圈地开发，大中小城市呈现出一片塔架林立，建筑行业显现出一片生机勃勃景象，与此同时，由于房屋拆迁而引发的各种矛盾日趋尖锐，拆迁人、被拆迁人及房屋拆迁行政管理部门之间的矛盾错综复杂，由房屋拆迁而引发暴力拆迁、违法拆迁、集体上访的案件常常见诸报端，一时成为新闻媒体的关注焦点，国务院为此专门下达通知，不允许再违法拆迁和暴力拆迁。近两年来，房屋拆迁行政诉讼案件也随之增加，人民法院审理房屋拆迁案件中，既要做到依法保护房屋被拆迁人，拆迁人的合法利益不受侵害，又要起到监督和支持行政机关依法行政和维护社会稳定，人民法院所裁判的案件力争达到法律效果，社会效果和政治效果的有机统一，遇到了前所未有的困难。笔者结合我院近两年来所审理的房屋拆迁行政案件，浅淡一下关于此类案件受理与审查的几点意见：

　　一、关于房屋拆迁行政案件的受理

　　房屋拆迁行政许可行政行为是一种复合行政行为，所谓复合行政行为，即一个具体行政行为包含着另一个或多个具体行政行为，且后一个具体行政行为是以前一个具体行政行为为前提，也就是行政行为程序前置。拆迁人申请办理房屋拆迁许可之前，必须具有所在地计划委员会建设项目立项批准行政行为；土地管理行政机关领取国有土地使用权批准行政行为（或办理土地使用权证）及城市建设行政管理机关颁发的城市建设用地规划许可行政行为，只有三个前置的行政行为具备，方可申请办理房屋拆迁许可证。作为房屋拆迁行政管理机关，在办理拆迁许可证时要认真审查申请人是否具备了三个前置行政程序，如果行政程序具备，并且符合《城市房屋拆迁管理条例》规定的其他办理房屋拆迁的条件，方可发放房屋拆迁许可证。这样就存在一个问题，房屋拆迁管理部门在办理拆迁许可证时是否全面审查前置行政行为的合法性问题，还是只是形式审查，如果仅是形式审查，只要申请人具备三个前置行政行为，就应当发放行政许可证，如果全面审查，房屋拆迁管理行政机关没有法律、法规授权，这就为房屋拆迁行政诉讼受理和审查增加了困难。

　　（一）行政诉讼案件管辖

　　房屋拆迁行政许可诉讼案件，有三种情况，一种是因不服房屋拆迁许可前置行政程序行政行为的诉讼，包含有对建设项目批准文件不服、对国有土地使用权不服和对建设用地规划许可证不服；另一种情况是对拆迁许可行为、房屋拆迁裁决行为、行政处罚行为及拆迁强制措施行为不服；第三种情况是起诉行政机关不作为，包含行政机关对申请人申请办理拆迁许可前置行政行为不作为和房屋拆迁管理机关对拆迁许可决定，裁决及强制措施不作为，另外还有因行政机关不履行拆迁监督、管理职责而提起的行政诉讼。对第一种情况和第三种情况应当有作出具体行政行为的被告所在地人民法院或行政不作为的被告所在地人民法院管辖为宜，而对第二种情况，由房屋所在地或者作出具体行政行为行政机关所在地人民法院管辖为宜，因为第二种情况牵扯到如果被诉具体行政行为被依法维持，行政机关有申请人民法院依法强制执行的结果，为便于实施强制措施，由房屋所在地人民法院管辖更妥。

　　（二）对复合行政行为应当分别受理。

　　由于房屋拆迁许可行政行为是一种复合的行政行为，如果拆迁许可相对人或利害关系人对拆迁许可具体行政行为提起行政诉讼，法院应当只受理对拆迁许可行为的起诉。如果相对人或利害关系人对拆迁许可行政行为的某一个前置行政程序同时提起诉讼的，应当另行起诉，因为作出具体行政行为的行政机关不同，且适用的行政程序和法律、法规、规章也不一样，所以无法合并受理。如果相对人或利害关系人仅对拆迁强制措施或拆迁补偿安置裁决不服的，人民法院也应当分别受理，而不宜合并受理，因为作为行政行为的行政机关依照法律法规授权的目的不同，而适用的行政程序有差异，行政诉讼审查应当分别进行。所以也应分别受理。最高人民法院《关于审理城市房屋拆迁行政案件若干问题的规定》征求意见稿第三十三条规定有两种意见，一种意见是合并受理，全面审查，在审查拆迁许可行政行为时，发现前置行政程序违法，应当将作出前置行政程序的行政机关列为共同被告，一并审查；另一种意见，仅对受理的行政行为进行合法性审查，涉及其他机关审批行政行为的，应告知当事人另行起诉，法院仅对形式要件作一般性审查，笔者同意第二种意见，因为第二种意见便于操作，容易作出正确的判断，且能及时作出裁判。

　　如果合并审理，追加被告，很难在法定的审限内及时作出结论。

　　二、关于房屋拆迁行政案件的审查

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第四条规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查”。第五十四条一款四项规定：“行政处罚显失公正的，可以判决变更”以上两条规定了人民法院审判行政案件从两方面进行审查，一是审查具体行政行为的合法性，二是审查具体行政行为的合理性，合法性审查主要是对作出具体行政行为的事实根据，法定行政程序，法律、法规、规章及规范性文件依据及处理结果的合法性进行审查。合理性审查主要是对具体行政行为处理结果是否显失公平进行审查，而作为房屋拆迁行政许可案件的合法性审查包含两方面的审查，一是房屋拆迁许可前置行政程序合法性审查，二是对房屋拆迁许可行为、拆迁补偿安置裁决行为、拆迁强制措施行为及行政处罚决定行为合法性审查。

　　（一）房屋拆迁许可前置行政程序的审查

　　房屋拆迁许可前置行政程序形成诉讼，一般是房屋拆迁许可相对人或利害关系人在对拆迁许可提起诉讼时，才发现行政前置程序的违法，从而又对前置行政程序提起行政诉讼，因为前置行政程序只能对申请人发放，而申请人一般是房屋拆迁人，拆迁人即使通过申请不能得到行政许可，也只能对行政机关提起行政不作为诉讼，此类行政诉讼案件很少，关于房屋拆迁形成诉讼的原因大多是房屋拆迁人进行拆迁公告时，房屋被拆迁人或利害关系人才发现由于房屋拆迁许可牵扯自己的利害关系，从而形成诉讼，进一步又形成了对拆迁许可前置程序合法性的审查，导致了新的行政诉讼。从我院近两年受理的前置行政程序诉讼案件中，对计划委员会作出的建设项目批准文件很少提起诉讼，而提起行政诉讼最多的是建设委员会作出的建设用地规划许可证和国有土地批准文件的等具体行政行为。对规划许可证提起诉讼的原因有两种情况：一是建设委员会在颁发建设用地规划许可证时没有严格按照《行政许可法》规定执行，属程序违法。二是颁发建设用地规划许可证时的规划改变了原来对城市整体规划的公示方案。因为改变后的方案侵犯了房屋被拆迁人的利益，所以被拆迁人提起诉讼，要求依法撤销规划许可行为。如我院受理的陈某诉

　　某市建设委员会及第三人某房地产开发公司撤销规划许可证一案，陈某居住的房屋位于该市区的都市村庄，

　　因某房地产公司在都市村庄附近建一商住小区，为保障所盖商住房的销售，需对原都市村庄狭窄的道路进行拓宽，经申请及时办理了建设项目批准文件，并领取了建设用地规化许可证和国有土地使用权批准文件，在公示对道路两旁的建筑物进行拆迁时，作为被拆迁房屋所有人之一的陈某及时找某房地产开发分公司质询，房地产开发公司向陈某出示了所有经行政机关依法审批的文件，并出示合法的房屋拆迁许可证，陈某自己居住了十几年的房屋，在不知情的情况下，一夜之间成了被拆迁房屋，决定讨个说法，经咨询律师后，律师提出市建委的建设用地规化许可行为严重违反法定程序，且该规划改变了原来对全市人民公示的城市整体规划示意图，可以依法向人民法院提起行政诉讼，要求予以撤销，为此陈某以市建委为被告，某房地产开发公司为第三人提起行政诉讼，请求人民法院撤销市建委为房地产开发公司颁发的建设用地规划许可证。在法庭审理中，被告辩称他们颁发的建设用地许可证是经建设技术委员会充分论证，并报请市委常委会通过的政府行为，且过去一直都是按照该程序进行的，另外向全市人民公示的城市整体规划示意图是手工绘制的，与省政府批准的规划图有偏差是正常的，经法庭审查后认为，市建委颁发的建设用地许可证是在《中华人民共和国行政许可法》生效后实施的具体行政行为，《行政许可法》第六条规定：“公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政许可，享有陈述权、申辩权；有权依法申请行政复议或提起行政诉讼；”该法第四十七条规定，“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权力”。且经上级行政机关依法定程序批准的规划方案应当与公示方案一致，本案被告在给第三人颁发建设用地许可证时，沿用过去习惯做法，没有告知利害关系人陈某享有的陈述权、申辩权，没有告知享有听证的权利，且公示图改变依法审批的图纸，属程序违法，应依法予以撤销。

　　对国有土地管理行政机关土地使用权批准文件行政行为提起诉讼的情况有三种，一是在集体土地征用过程中程序合法性问题，二是关于集体土地和国有土地使用权补偿标准有争议的问题，此类情况比较突出，且矛盾尖锐。三是土地管理行政机关在办理国有土地使用权批准文件时程序违法，房屋被拆迁人在对拆迁许可证提起行政诉讼时，发现土地使用权批准文件违法而另行提起诉讼的，要求撤销土地使用权批准文件，以达到撤销房屋拆迁许可证的目的。

　　（二）房屋拆迁许可行政行为的审查

　　房屋拆迁许可行政诉讼案件是所有关于房屋拆迁行政诉讼案件中最多的一类案件，由于房屋被拆迁人最先接触到的是房屋拆迁人在取得的拆迁许可证后对被拆迁房屋进行公告，房屋拆迁人委托具有拆迁主体资格的动迁服务中心到现场张贴拆迁公告时，被拆迁房屋所有人关心最多的是被拆房屋的补偿价格是按何种标准进行补偿，部分被拆迁房屋所有人达不到满意的补偿结果时，开始咨询有法律知识的人员，其中一些人对房屋拆迁人取得的拆迁许可证的合法性开始找毛病，一些人根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，对拆迁补偿和安置达不成协议的，申请房屋拆迁管理部门行政裁决。如果是起诉房屋拆迁管理部门对拆迁人颁发拆迁许可证违法的，要求人民法院依法撤销拆迁许可证的，人民法院可以从六个方面对拆迁许可证的合法性进行审查。一是审查拆迁许可前置行政程序的批准文件是否齐全，只进行形式要件审查；二是审查拆迁范围与文件批准范围是否一致；三是房屋拆迁人的拆迁建设资金是否符合条件；四是拆迁安置方案与合法有效的规范性文件是否一致；五是被拆迁人的安置房源和安置房是否符合规定；六是拆迁范围内的房屋产权，产籍是否清晰，经法庭审查，如发现房管拆迁管理部门在为拆迁人颁发拆迁可证时，不符合上述几方面的条件。人民法院可以依法判决撤销所颁发的房屋拆迁许可证。

　　（三）对房屋拆迁管理部门行政裁决的审查

　　《城市房屋拆迁管理条件》第十六条规定，“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉……”。由此可以看出，房屋拆迁人与被拆迁人或房屋承租人在不能达成拆迁补偿协议时，可以申请房屋拆迁管理部门依法进行行政裁决。如对裁决不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。在拆迁纠纷案件中此类案件是最多的，被拆迁人往往以对房屋补偿价格偏低，周转房不符合要求，拆迁安置方案不满意，房产调换差价太高为由不与拆迁人签订拆迁安置补偿协议。拆迁人在无奈情况下，申请房屋拆迁管理部门行政裁决，行政裁决作出后，被拆迁人或房屋承租人对行政裁决不服而诉至人民法院，要求司法救济，人民法院在审查这类行政案件时，一般应从五个方面进行审查：一是审查申请人，行政裁决及第三人的主体资格是否合法；二是审查作出裁决前是否组成各方当事人进行了调解，只有调解不成方可作出裁决，对当事人拒绝参加调解的，应当制作有调解笔录，房屋拆迁管理部门迳行作出裁决的，应认定程序违法，建设部颁发的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条一款（三） 项有明确规定；三是审查拆迁人是否领取拆迁许可证，是否在拆迁期限内、拆迁范围内进行拆迁，是否具备了拆迁条件；四是审查作出裁决时是否委托了有符合资质的房产评估机构对被拆迁房屋价值予以评估，评估项目与价格是否符合当地人民政府依据《城市房屋拆迁条例》二十四条规定制定的补偿标准；五是审查房屋拆迁管理机关作出的行政裁决书书面形式是否齐备，是否对需要裁决的补偿方式，补偿金额，安置房面积和安置地点，搬迁期限，搬迁过渡方式和过渡期限一一载明，是否告知了当事人行政复议、行政诉讼的权利及期限。如我院受理蔡某诉某市房屋拆迁管理办公室，第三人某房产开公司撤销行政裁决一案，作为原告的蔡某在某房地产开发公司拆迁范围内盖有房产两处，建筑面积近500平方米，并办有合法的房屋产权证，房地产公司在依法取得房屋拆迁许可证后，即开始实施拆迁，蔡某与房地产商因补偿安置方案意见相左无法达成补偿安置协议，后某房地产开发公司申请房屋拆迁管理部门行政裁决，由于双方矛盾激化，房屋拆迁管理部门经书面材料审核后作出行政裁决，蔡某收到行政裁决后不服，提起行政诉讼，人民法院经审查认为，房屋拆迁管理部门在作出行政裁决前，没有组织双方当事人进行调解，没有听取双方当事人的申辩意见，参照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》及《行政诉讼法》的相关规定认定房屋拆迁管理机关行政裁决程序违法，依法对作出的行政裁决予以撤销。并判决其重新作出行政裁决。

　　（四）房屋拆迁行政强制措施的审查

　　《城市房屋拆迁管理条例》第十五条规定：“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉，诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行”；第十七条规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁，实施强制拆迁前拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全”。由此可见我国目前立法中关于强制拆迁有三种情形，第一，拆迁人与被拆迁人或者承租人达不成补偿安置协议的，拆迁人可以申请仲裁，也可以向人民法院起诉，然后，由人民法院先予执行，依据生效的仲裁裁决和生效民事裁定强制拆除。第二，房屋拆迁管理部门依据生效的行政裁决向人民法院申请非诉强制执行，第三种情形是依据行政裁决，由房屋所在地的市、县人民政府责任有关部门强制拆迁，前两种情形属司法强制执行程序，第三种情形属行政强制措施程序。人民法院主要审查行政强制措施的合法性，这类案件目前很少，笔者浅谈一下个人意见。首先是申请人主体资格的审查，申请人应当是房屋拆迁管理部门作出行政裁决的当事人，一般是房屋拆迁人，其次是审查行政强制拆迁行为是否具备了完备的形式案件，即是否有行政裁决书，只有在行政机关作出强制拆迁的行政裁决后，强制拆迁的目的才由拆迁人的私人意志转变为国家意志，从而获得形式上的正当性。三是审查行政强制拆迁行为的施使人，应当是房屋所在地的市、县人民政府作出的，其他行政机关无权发布此命令，它是一种政府行为。四是审查行政强制拆迁是否进行了现场公正和证据保全，人民政府在实行行政强制迁时应当由公正部门对房屋及其房屋内物品进行公正和证据保全，如果没有按规定进行公正和证据保全，由拆迁人承担不利的法律后果，这样才能充分保护被拆迁人的利益，防止粗暴拆迁，先拆后补的不负责任做法。

　　关于房屋拆迁管理机关作出行政处罚决定的合法性审查依照行政处罚法规定进行审理，这里不再详述。

　　综上所述，房屋拆迁行政案件是一类复合性的行政诉讼，涵盖多种具体行政行为，涉及许多法律、法规、规章和规范性文件，法律关系繁杂，又是社会的热点，容易引发群体矛盾。所以，作为行政诉讼的审判人员更应时刻保持清醒头脑，严格执法、文明执法，力争达到法律效果，社会效果和政治效果的有机统一，止争定纷，确保一方社会秩序的平安和城市建设规范有序的进行。