aai起搏器感知不良:我国房地产调控的回顾与反思

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我国房地产调控的回顾与反思(2011-08-20 15:53:02)

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房产

2005年以来，我国每年都出台政策对房地产市场进行调控，尤其是2010年，在一年时间里政府先后三次出台房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管政府调控房地产市场的十八般武器用尽，而政策效果并不理想：2005年至2010年，北京、上海等一线城市的房价平均上涨了2到3倍左右；面对2010年密集出台的房地产调控政策，全国大多数城市的房价依旧十分坚挺。要破解房地产市场“越调越涨”的怪圈，需要我们认真分析和总结最近今年我们房地产调控的经验和教训。一、2005年至2010年房地产调控政策回顾从2005年以来，我国先后出台一系列政策对房地产市场进行调控，主要政策有： 2005年4月30日，出台《关于做好稳定住房价格工作意见通知》（国发［2005］26号，简称“国八条”）。主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。 2006年5月24日，国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国发［2006］37号，简称“国六条”）。主要内容是：规定新增的住宅供应必须符合“7090标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例；进一步发挥信贷、税收、土地等政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号），主要内容是加大住房保障力度；2007年9月，人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2007］359号），主要内容是提高利用贷款购买第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又发布补充通知（银发［2007］452号），进一步明确二套住房的认定标准。 2010年，先后三次出台政策对房地产市场进行调控。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策；三是加强风险防范和市场监管，加强房地产信贷风险管理；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。 2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［2010］10号），俗称为“新国十条”。在历次调控中，这次使用的政策工具最齐全，力度也最大。主要内容有：一是各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制，住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。二是坚决抑制不合理住房需求。三是实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；部分城市暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。四是发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。五是增加居住用地有效供应，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。六是调整住房供应结构，各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。七是确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务.八是加强对房地产开发企业购地和融资的监管，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。九是加大交易秩序监管力度。十是完善房地产市场信息披露制度。 2010年9月29日，国家相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。银监会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发［2010］275号），建设部、国土资源部、监察部联合发文《关于进一步贯彻落实国发［2010］10号文件的通知》（建房［2010］155号）。主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示要在全国范围内推进房产税改革。二、房地产调控政策效果评价从二手房价格月度环比走势图可以看出，2005年7月至2010年底（该数据从2005年7月份开始发布）的大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，在75个月份中，价格呈现环比为负的月份只有12个，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受国际金融危机的冲击。需要注意的是，因为2005年5月份后，房地产交易过程中的税收增加，因此，市场交易中普遍存在“阴阳合同”现象，使统计的二手房价格数据比实际市场交易数据低很多（有些城市可能低50%以上）。总之，过去了五年里房价基本上是快速上涨的，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。分别考察之，不同的政策措施所产生的效果又不尽相同。首先考察一下2005年的房地产调控政策效果。从全国总体看，2005年的“国八条”的政策效果十分明显。从价格看（见图2），在政策出台后的半年时间里，全国总体的房价稳中有落，从国家统计局的数据看，2005年7、8月份的二手房价格环比分别为-0.4和-0.1，根据当时的市场反应，5、6月份的房价下跌幅度应该更大一些。下跌幅度最大的是上海市，该市的房价出现了明显的下跌（下跌约15%左右）；从交易量看，住房交易量出现明显下降；房地产投资的增长速度也明显放缓，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地产市场又开始重新活跃，尤其是北京、深圳、广州等城市房价出现快速上升的势头。 2006年政府出台的“国六条”的政策效果不及“国八条”。房价只是出现了短暂的环比上涨速度放缓，并没有出现价格的下跌（如图1所示），房地产投资增长速度从2005年的19.8%增加到23%。 2007年，以差别化的住房信贷政策为主要内容的房地产调控政策使房地产市场出现了明显的调整（参见图1、图2），从2007年8月份到2009年1月份，深圳房价下跌了26%，北京、上海、广州、天津等城市的房价下跌了11%-15%左右。但应该客观地看，导致这轮市场调整的原因除了政策作用之外，国际金融危机的冲击应该不可忽视。按照市场对政策的反应规律，政策出台之始市场反应应该最明显，但2007年9月至2008年4月的八个月里，二手房价环比数据分别是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，确实出现了明显的涨幅放缓，但一直没有出现价格下跌。房价下跌出现在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，笔者认为，这一轮的政策调控虽然对市场调整起到了一定作用，但促使市场出现持续、深幅调整的最主要因素应该是金融危机的冲击。 2010年的房地产调控政策组合里，核心是4月出台的“国十条”。1月份“4号文件”出台初期市场有所反应，交易量出现大幅度下降，价格也有所松动（见图3），部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底数量。但3月份之后交易量和房价又迅速反弹。导致了“国十条”的出台。 “国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具

。在政策出台初期，交易量迅速下降，根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右（图3）。同时，价格也出现明显下降，深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。从全国总体情况看，十号文件出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大（见图1），但随后二手房价又开始出现上涨，8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅明显加快。说明“国十条”只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大，不仅将按揭贷款的条件进一步收紧，而且明显了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从价格看，仅出现一个月的环比涨幅回落（从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），随后又开始加速上涨（见图1）。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短；政策改变不了房价上涨的趋势，即使是最严厉的政策组合也没有能够阻止其上涨趋势。三、房地产调控的难点分析房价为什么会出现“越调越涨”的怪圈？房地产调控的难点何在？房地产调控的难点之一：货币供应量增长太快 2003年至2010年，中国的外汇储备增加了2万多亿美元，对应的货币投放是20万多亿元人民币，也就是说，在这6年中，我们向市场多投放了20万亿人民币。加上我国经济一直依赖投资增长拉动，而投资的增长又高度依赖信贷的扩张，货币的过度投放与信贷的快速扩张必然导致货币总规模的快速增长。2000年我国的广义货币供应量M2为13万亿人民币，2010底M2达到了76万亿人民币，十年时间增长了4.84倍，而同期GDP的增长幅度只有290%，货币增长速度远高于经济总量的增长速度。货币地过多投放必然导致物价上涨，但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济变为供给相对过剩的经济，多余的货币不会冲击一般消费品，物价上涨更多地表现在资产价格领域，楼市成为这些多余的货币的主要发泄场所。只要我国的出口导向不变、外汇管理体制和汇率政策基本保持不变、人民币升值的预期存在，则外汇储备不断增加的态势就不变出现大的变化，则货币投放过多的状态也就不会发生改变，也就是说，“钱多”可能是我国现阶段的一种基本状态。这是有关房价调控的最主要难题。过多的货币通过按揭贷款和房地产开发贷款两个途径影响住房的需求和价格。住房按揭贷款影响的是住房需求。2003年以来，我国的实际利率平均为负数（见图4），通过按揭贷款来买房的实际资金成本很低，有时甚至是负的。资金过剩加上低利率的事实无异于在鼓励居民通过按揭贷款来炒房子。图4 2003年前后实际利率对比在房地产调控的实践中，2007年出台了“二套房贷”政策，其核心就是对首次置业和非首次置业采取有差别的信贷政策，其本质是提高二套及二套以上按揭贷款的资金成本，由调控前的享受七折的利率优惠变成正常利率的1.1倍，利率提高了40%。2007年底至2008年初的市场走势表明，该政策是有效果的：2007年九月份出台“二套房贷”政策后，十月份交易量就明显减少，价格涨幅也开始回落（图1），二手房价格环比从政策出台前的2%迅速下降到0附近。提高二套放贷的利率有效缓解了住房价格上涨的压力的事实，从反面印证了利率过低对住房价格的刺激作用。房地产开发贷款是如何影响住房价格的呢？按照一般常理，住房开发贷款影响的是住房的供给，此类贷款越多则住房供给越多，住房价格上涨压力越小，因此，要控制遏制住房价格的上涨就应该鼓励房地产开发贷款。但实际的传导逻辑却是这样的：开发贷款多刺激开发商高价拿地，刺激房价上涨。 2008年至2009年，我们已经清晰地看到了开发贷款对房价的影响和传导途径。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以后，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售并高价拿地。这里需要注意的是，在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。 2010年“两会”后之所以出现房价的快速上升，最直接的原因就是北京等城市出现了“地王”现象，而高价拿地的公司几乎都是央企，央企高价拿地的底气来自银行给它们的充裕的授信。这些正是2009年后的宽松货币政策的结果，在同等条件下，银行更愿意将贷款发放给中央企业。总之，2010年宽松的货币政策通过多种途径影响到房地产价格。房地产调控的难点之二：土地制度及地方政府对土地财政的依赖我国现行的土地出让制度主要模仿香港的做法，其特点是政府高度垄断土地市场，而我国现行的《土地管理法》明确规定农村集体所有制的土地没有资格进入市场流通。这样的土地制度和土地出让方式导致了很多弊端，最受关注的是腐败问题和地方政府对土地财政的依赖问题。为了解决土地出让过程中的腐败问题，在2003年以后，政府推出了市场化改革的方案，土地使用权的转让方式由以前的“协议转让”改革为“招、拍、挂”方式，从形式上看，这些土地出让方式是市场化的，但事实上，在没有改变政府垄断土地市场的背景下实施的“市场化”改革不仅没有有效杜绝腐败问题，而且强化了地方政府对土地财政的依赖。土地的市场化改革和股票市场的市场化发行定价几乎完全一样。2000年开始，我国股票市场曾经试验过市场化发行，但因为政府一直在意股市的价格波动，担心股市发行速度不受控制会导致股市价格的大幅度下跌。因此，只对发行定价实现了市场化，将一级市场的定价完全和二级市场挂钩，希望通过此举消除一级市场和二级市场之间的价格套利机会，但改革的结果并没有消除一级市场的无风险收益水平，反而推高了二级市场的股价。2000年进行的发行改革试验失败的根本原因在于放开发行定价的同时，人为控制了发行的速度和规模，其实只是“单边的市场化”。在地方政府垄断土地的情况下，企图实现土地市场的市场化改革，让市场价格成为配置资源的有效手段是不现实的，充其量只是实现了形式上的市场化改革，没有改变其本质。市场化的改革实际上为地方政府操纵土地价格找到了合法化的手段和途径。这是房价和地价越调越高的主要原因之一。根据目前的财政管理体制，土地收益主要归地方政府支配，甚至没有列入预算。土地收入成为地方政府最重要的收入来源。从表1可知，2003年以后，土地收入占地方政府财政收入的比重迅速上升，2003年以前该比例不到20%，2010年上升到了76.6%。表1 近10年我国地方财政收入和土地出让金比较地方财政收入增幅（%）土地出让金（亿元）增幅（% ）出让金占地方财政收入的比例（%） 2001年 7803.30 - 1295.89 - 16.6 2002年 8515.00 9.1 2416.79 86.5 28.4 2003年 9849.98 15.7 5421.00 124.3 55.0 2004年 11893.37 20.7 6412.00 18.3 53.9 2005年 15100.76 27.0 5884.00 -8.2 39.0 2006年 18303.58 21.2 7676.89 30.5 41.9 2007年 23572.62 28.8 11947.95 55.6 50.7 2008年 28649。79 21.5 9600.00 -19.7 33.5 2009年 32581.00 13.7 15910.22005年以来，我国每年都出台政策对房地产市场进行调控，尤其是2010年，在一年时间里政府先后三次出台房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管政府调控房地产市场的十八般武器用尽，而政策效果并不理想：2005年至2010年，北京、上海等一线城市的房价平均上涨了2到3倍左右；面对2010年密集出台的房地产调控政策，全国大多数城市的房价依旧十分坚挺。

要破解房地产市场“越调越涨”的怪圈，需要我们认真分析和总结最近今年我们房地产调控的经验和教训。

一、 2005年以来，我国每年都出台政策对房地产市场进行调控，尤其是2010年，在一年时间里政府先后三次出台房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管政府调控房地产市场的十八般武器用尽，而政策效果并不理想：2005年至2010年，北京、上海等一线城市的房价平均上涨了2到3倍左右；面对2010年密集出台的房地产调控政策，全国大多数城市的房价依旧十分坚挺。要破解房地产市场“越调越涨”的怪圈，需要我们认真分析和总结最近今年我们房地产调控的经验和教训。一、2005年至2010年房地产调控政策回顾从2005年以来，我国先后出台一系列政策对房地产市场进行调控，主要政策有： 2005年4月30日，出台《关于做好稳定住房价格工作意见通知》（国发［2005］26号，简称“国八条”）。主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。 2006年5月24日，国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国发［2006］37号，简称“国六条”）。主要内容是：规定新增的住宅供应必须符合“7090标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例；进一步发挥信贷、税收、土地等政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号），主要内容是加大住房保障力度；2007年9月，人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2007］359号），主要内容是提高利用贷款购买第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又发布补充通知（银发［2007］452号），进一步明确二套住房的认定标准。 2010年，先后三次出台政策对房地产市场进行调控。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策；三是加强风险防范和市场监管，加强房地产信贷风险管理；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。 2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［2010］10号），俗称为“新国十条”。在历次调控中，这次使用的政策工具最齐全，力度也最大。主要内容有：一是各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制，住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。二是坚决抑制不合理住房需求。三是实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；部分城市暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。四是发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。五是增加居住用地有效供应，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。六是调整住房供应结构，各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。七是确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务.八是加强对房地产开发企业购地和融资的监管，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。九是加大交易秩序监管力度。十是完善房地产市场信息披露制度。 2010年9月29日，国家相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。银监会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发［2010］275号），建设部、国土资源部、监察部联合发文《关于进一步贯彻落实国发［2010］10号文件的通知》（建房［2010］155号）。主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示要在全国范围内推进房产税改革。二、房地产调控政策效果评价从二手房价格月度环比走势图可以看出，2005年7月至2010年底（该数据从2005年7月份开始发布）的大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，在75个月份中，价格呈现环比为负的月份只有12个，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受国际金融危机的冲击。需要注意的是，因为2005年5月份后，房地产交易过程中的税收增加，因此，市场交易中普遍存在“阴阳合同”现象，使统计的二手房价格数据比实际市场交易数据低很多（有些城市可能低50%以上）。总之，过去了五年里房价基本上是快速上涨的，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。分别考察之，不同的政策措施所产生的效果又不尽相同。首先考察一下2005年的房地产调控政策效果。从全国总体看，2005年的“国八条”的政策效果十分明显。从价格看（见图2），在政策出台后的半年时间里，全国总体的房价稳中有落，从国家统计局的数据看，2005年7、8月份的二手房价格环比分别为-0.4和-0.1，根据当时的市场反应，5、6月份的房价下跌幅度应该更大一些。下跌幅度最大的是上海市，该市的房价出现了明显的下跌（下跌约15%左右）；从交易量看，住房交易量出现明显下降；房地产投资的增长速度也明显放缓，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地产市场又开始重新活跃，尤其是北京、深圳、广州等城市房价出现快速上升的势头。 2006年政府出台的“国六条”的政策效果不及“国八条”。房价只是出现了短暂的环比上涨速度放缓，并没有出现价格的下跌（如图1所示），房地产投资增长速度从2005年的19.8%增加到23%。 2007年，以差别化的住房信贷政策为主要内容的房地产调控政策使房地产市场出现了明显的调整（参见图1、图2），从2007年8月份到2009年1月份，深圳房价下跌了26%，北京、上海、广州、天津等城市的房价下跌了11%-15%左右。但应该客观地看，导致这轮市场调整的原因除了政策作用之外，国际金融危机的冲击应该不可忽视。按照市场对政策的反应规律，政策出台之始市场反应应该最明显，但2007年9月至2008年4月的八个月里，二手房价环比数据分别是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，确实出现了明显的涨幅放缓，但一直没有出现价格下跌。房价下跌出现在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，笔者认为，这一轮的政策调控虽然对市场调整起到了一定作用，但促使市场出现持续、深幅调整的最主要因素应该是金融危机的冲击。 2010年的房地产调控政策组合里，核心是4月出台的“国十条”。1月份“4号文件”出台初期市场有所反应，交易量出现大幅度下降，价格也有所松动（见图3），部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底数量。但3月份之后交易量和房价又迅速反弹。导致了“国十条”的出台。 “国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具2005年至2010 2005年以来，我国每年都出台政策对房地产市场进行调控，尤其是2010年，在一年时间里政府先后三次出台房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管政府调控房地产市场的十八般武器用尽，而政策效果并不理想：2005年至2010年，北京、上海等一线城市的房价平均上涨了2到3倍左右；面对2010年密集出台的房地产调控政策，全国大多数城市的房价依旧十分坚挺。要破解房地产市场“越调越涨”的怪圈，需要我们认真分析和总结最近今年我们房地产调控的经验和教训。一、2005年至2010年房地产调控政策回顾从2005年以来，我国先后出台一系列政策对房地产市场进行调控，主要政策有： 2005年4月30日，出台《关于做好稳定住房价格工作意见通知》（国发［2005］26号，简称“国八条”）。主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。 2006年5月24日，国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国发［2006］37号，简称“国六条”）。主要内容是：规定新增的住宅供应必须符合“7090标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例；进一步发挥信贷、税收、土地等政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号），主要内容是加大住房保障力度；2007年9月，人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2007］359号），主要内容是提高利用贷款购买第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又发布补充通知（银发［2007］452号），进一步明确二套住房的认定标准。 2010年，先后三次出台政策对房地产市场进行调控。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策；三是加强风险防范和市场监管，加强房地产信贷风险管理；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。 2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［2010］10号），俗称为“新国十条”。在历次调控中，这次使用的政策工具最齐全，力度也最大。主要内容有：一是各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制，住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。二是坚决抑制不合理住房需求。三是实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；部分城市暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。四是发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。五是增加居住用地有效供应，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。六是调整住房供应结构，各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。七是确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务.八是加强对房地产开发企业购地和融资的监管，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。九是加大交易秩序监管力度。十是完善房地产市场信息披露制度。 2010年9月29日，国家相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。银监会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发［2010］275号），建设部、国土资源部、监察部联合发文《关于进一步贯彻落实国发［2010］10号文件的通知》（建房［2010］155号）。主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示要在全国范围内推进房产税改革。二、房地产调控政策效果评价从二手房价格月度环比走势图可以看出，2005年7月至2010年底（该数据从2005年7月份开始发布）的大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，在75个月份中，价格呈现环比为负的月份只有12个，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受国际金融危机的冲击。需要注意的是，因为2005年5月份后，房地产交易过程中的税收增加，因此，市场交易中普遍存在“阴阳合同”现象，使统计的二手房价格数据比实际市场交易数据低很多（有些城市可能低50%以上）。总之，过去了五年里房价基本上是快速上涨的，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。分别考察之，不同的政策措施所产生的效果又不尽相同。首先考察一下2005年的房地产调控政策效果。从全国总体看，2005年的“国八条”的政策效果十分明显。从价格看（见图2），在政策出台后的半年时间里，全国总体的房价稳中有落，从国家统计局的数据看，2005年7、8月份的二手房价格环比分别为-0.4和-0.1，根据当时的市场反应，5、6月份的房价下跌幅度应该更大一些。下跌幅度最大的是上海市，该市的房价出现了明显的下跌（下跌约15%左右）；从交易量看，住房交易量出现明显下降；房地产投资的增长速度也明显放缓，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地产市场又开始重新活跃，尤其是北京、深圳、广州等城市房价出现快速上升的势头。 2006年政府出台的“国六条”的政策效果不及“国八条”。房价只是出现了短暂的环比上涨速度放缓，并没有出现价格的下跌（如图1所示），房地产投资增长速度从2005年的19.8%增加到23%。 2007年，以差别化的住房信贷政策为主要内容的房地产调控政策使房地产市场出现了明显的调整（参见图1、图2），从2007年8月份到2009年1月份，深圳房价下跌了26%，北京、上海、广州、天津等城市的房价下跌了11%-15%左右。但应该客观地看，导致这轮市场调整的原因除了政策作用之外，国际金融危机的冲击应该不可忽视。按照市场对政策的反应规律，政策出台之始市场反应应该最明显，但2007年9月至2008年4月的八个月里，二手房价环比数据分别是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，确实出现了明显的涨幅放缓，但一直没有出现价格下跌。房价下跌出现在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，笔者认为，这一轮的政策调控虽然对市场调整起到了一定作用，但促使市场出现持续、深幅调整的最主要因素应该是金融危机的冲击。 2010年的房地产调控政策组合里，核心是4月出台的“国十条”。1月份“4号文件”出台初期市场有所反应，交易量出现大幅度下降，价格也有所松动（见图3），部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底数量。但3月份之后交易量和房价又迅速反弹。导致了“国十条”的出台。 “国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具年房地产调控政策回顾

从2005年以来，我国先后出台一系列政策对房地产市场进行调控，主要政策有：

0 65.7 48.8 2010年 35382.97 8.6 27111.00 70.4 76.6 资料来源：中国房地产研究会《2010年中国房地产年鉴》（P261） 2009年和2010年，为了应对金融危机，地方财政严重透支。根据国家审计署于2011年7月份公布的数据，截止2010年末，地方政府的融资平台贷款余额为10.7万亿，相当于地方政府2010年财政收入的3倍，每年光利息支出就有5000亿-8000亿之巨。地方政府从商业银行获取贷款的方式基本上都是以土地的预期收益为担保的。假如房价出现下跌，结果将是土地价格下跌，出让土地获得的收入大减少，于是，地方政府的财政风险很快暴露，各城市融资平台的贷款的不良率将上升。尽管土地财政不是导致高房价的主要原因，但由于土地收入的超常规增长已经让地方财政对土地收入产生了高度的依赖性。不断推高土地价格成为地方政府正常运行的前提条件。因此，不改变当前的土地出让方式，则土地位置会越来越偏僻，而土地价格会越来越高。房价则水涨船高。房地产调控的难点之三：长期的房价上涨强化了“牛市”心理预期因为房地产不仅是消费品，而且具有投资品的特性，使得房地产市场的价格形成机制和一般商品有较大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法来分析房地产市场。一般商品价格均衡理论认为，在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。但投资品的价格决定不遵循上述规律，投资品的价格决定于未来的收益预期。投资品的市场没有均衡点，更不存在均衡价格。对于投资品而言，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少。对于具有市场投资经验的人都知道，所谓的“预期价格”主要是根据历史的价格走势来判断的。简单来说就是，如果最近一段时间市场是上涨的，那么，“预期价格”就是上涨的；反之，如果最近市场价格下跌，则“预期价格”就是下跌的。因此，在投资品市场，市场的需求和价格走势是正相关关系：价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。简单概括投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”：当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我强化功能。如牛市形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。 2000年以来，我国的房地产市场已经持续上涨了10年，期间有过因为政策调控而导致的房价的短暂的回落（如2005年），也曾经因为全球金融危机的冲击而出现市场的萧条（2008年底和2009年初），但总体趋势是持续上涨的，十年的大牛市使投资者心理产生了中国房地产价格只涨不跌的“神话”。经过测算，2005年至2010年，投资一线城市住房的投资回报率超过600%（按照首付三成计算），全国平均的投资楼市的收益率也超过100%，而同期投资国债的收益率为23%，储蓄存款的收益为14%，投资信托产品的收益为35%。 2010年的多次房地产调控都没有改变房地产价格的上涨趋势的事实表明，这个“神话”已经有十分广泛的群众基础。国内外的经验表明，当房地产价格上涨的“神话”出现以后，希望通过政策调控来实现市场的软着陆的企图是不现实的：要么用外力强行使“神话”破灭，价格迅速崩溃；要么纵容价格继续膨胀。这可能是当前房地产调控抉择者的最大困惑。四、简要的结论与政策建议导致现阶段我国房价持续上涨的最重要原因是宽松的货币环境和地方政府对土地财政的依赖及不合理的土地出让方式，要遏制房价的上涨必须从这两个根本上入手。具体而言，应该：货币政策方面，笔者建议：（1）货币与信贷尽快回到稳健或从紧的状态。尽管2010年底的经济工作会议对此已经作出安排，但从2011年上半年的实际情况看，货币与信贷仍然处在较宽松的状态，前6个月信贷规模超过了4万亿，社会融资总规模超过7万亿。比2009年前还是超出太多。当然，要从宽松的状态迅速恢复到稳健状态也不太可能，2011年上半年市场普遍感觉资金紧张，主要原因是地方政府的投资规模还处在超长增长的状态，与投资与货币政策之间还缺乏协调。在投资缺乏预算约束的情况下，货币与信贷的口子必须经常处在收紧的状态。2011年上半年的“钱慌”说明用通过信贷来约束投资膨胀的重要性。（2）实际利率尽快回到正的状态。2003年以来实际利率基本上处在负利率状态的情况必须尽快得到修正，否则，不仅房价难降，物价也很难得到控制。土地制度及土地出让方式上，笔者建议：（1）完善税收制度，调节土地收益。中国是土地公有制的国家，土地的增值部分应该属于全体国民，对住房以及其他和土地有关的财产的增值收益征税就应该是理所当然的了。应该尽快完善有关征收物业税的制度体系。（2）要让农村集体土地自由进入市场。需要修改现行的土地管理法，废除限制农村集体所有者土地自由进入市场的歧视性规定，使农村集体土地在符合规划的情况下，可以直接进入市场交易，不仅可以让农民获得农村城市化所带来的土地增值收益（可以有效刺激内需增长、缩小城乡差别），而且可以有效平抑土地价格。如果无法做到上述几点，在无法消除房价上涨的制度性基础的情况下，行政干预或许是最有效的手段。若干次政策调控的实践表明，一般性的政策难以改变市场的运行趋势，要阻止该趋势的持续，不得已的方式就是“限购”和大批量增加保障性住房的供给。

2005年4月30日，出台《关于做好稳定住房价格工作意见通知》（国发［2005］26号，简称“国八条”）。主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。

2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号），主要内容是加大住房保障力度；2007年9月，人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2007］359号），主要内容是提高利用贷款购买第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又发布补充通知（银发［2007］452号），进一步明确二套住房的认定标准。

2010年，先后三次出台政策对房地产市场进行调控。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策；三是加强风险防范和市场监管，加强房地产信贷风险管理；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。

2010年9月29日，国家相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。银监会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发［2010］275号），建设部、国土资源部、监察部联合发文《关于进一步贯彻落实国发［2010］10号文件的通知》（建房［2010］155号）。主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示要在全国范围内推进房产税改革。

二、房地产调控政策效果评价

从二手房价格月度环比走势图可以看出，2005年7月至2010年底（该数据从2005年7月份开始发布）的大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，在75个月份中，价格呈现环比为负的月份只有12个，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受国际金融危机的冲击。需要注意的是，因为2005年5月份后，房地产交易过程中的税收增加，因此，市场交易中普遍存在“阴阳合同”现象，使统计的二手房价格数据比实际市场交易数据低很多（有些城市可能低50%以上）。总之，过去了五年里房价基本上是快速上涨的，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。

分别考察之，不同的政策措施所产生的效果又不尽相同。

首先考察一下2005年的房地产调控政策效果。从全国总体看，2005年的“国八条”的政策效果十分明显。从价格看（见图2），在政策出台后的半年时间里，全国总体的房价稳中有落，从国家统计局的数据看，2005年7、8月份的二手房价格环比分别为-0.4和-0.1，根据当时的市场反应，5、6月份的房价下跌幅度应该更大一些。下跌幅度最大的是上海市，该市的房价出现了明显的下跌（下跌约15%左右）；从交易量看，住房交易量出现明显下降；房地产投资的增长速度也明显放缓，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地产市场又开始重新活跃，尤其是北京、深圳、广州等城市房价出现快速上升的势头。

2006年政府出台的“国六条”的政策效果不及“国八条”。房价只是出现了短暂的环比上涨速度放缓，并没有出现价格的下跌（如图1所示），房地产投资增长速度从2005年的19.8%增加到23%。

。在政策出台初期，交易量迅速下降，根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右（图3）。同时，价格也出现明显下降，深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。从全国总体情况看，十号文件出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大（见图1），但随后二手房价又开始出现上涨，8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅明显加快。说明“国十条”只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大，不仅将按揭贷款的条件进一步收紧，而且明显了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从价格看，仅出现一个月的环比涨幅回落（从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），随后又开始加速上涨（见图1）。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短；政策改变不了房价上涨的趋势，即使是最严厉的政策组合也没有能够阻止其上涨趋势。三、房地产调控的难点分析房价为什么会出现“越调越涨”的怪圈？房地产调控的难点何在？房地产调控的难点之一：货币供应量增长太快 2003年至2010年，中国的外汇储备增加了2万多亿美元，对应的货币投放是20万多亿元人民币，也就是说，在这6年中，我们向市场多投放了20万亿人民币。加上我国经济一直依赖投资增长拉动，而投资的增长又高度依赖信贷的扩张，货币的过度投放与信贷的快速扩张必然导致货币总规模的快速增长。2000年我国的广义货币供应量M2为13万亿人民币，2010底M2达到了76万亿人民币，十年时间增长了4.84倍，而同期GDP的增长幅度只有290%，货币增长速度远高于经济总量的增长速度。货币地过多投放必然导致物价上涨，但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济变为供给相对过剩的经济，多余的货币不会冲击一般消费品，物价上涨更多地表现在资产价格领域，楼市成为这些多余的货币的主要发泄场所。只要我国的出口导向不变、外汇管理体制和汇率政策基本保持不变、人民币升值的预期存在，则外汇储备不断增加的态势就不变出现大的变化，则货币投放过多的状态也就不会发生改变，也就是说，“钱多”可能是我国现阶段的一种基本状态。这是有关房价调控的最主要难题。过多的货币通过按揭贷款和房地产开发贷款两个途径影响住房的需求和价格。住房按揭贷款影响的是住房需求。2003年以来，我国的实际利率平均为负数（见图4），通过按揭贷款来买房的实际资金成本很低，有时甚至是负的。资金过剩加上低利率的事实无异于在鼓励居民通过按揭贷款来炒房子。图4 2003年前后实际利率对比在房地产调控的实践中，2007年出台了“二套房贷”政策，其核心就是对首次置业和非首次置业采取有差别的信贷政策，其本质是提高二套及二套以上按揭贷款的资金成本，由调控前的享受七折的利率优惠变成正常利率的1.1倍，利率提高了40%。2007年底至2008年初的市场走势表明，该政策是有效果的：2007年九月份出台“二套房贷”政策后，十月份交易量就明显减少，价格涨幅也开始回落（图1），二手房价格环比从政策出台前的2%迅速下降到0附近。提高二套放贷的利率有效缓解了住房价格上涨的压力的事实，从反面印证了利率过低对住房价格的刺激作用。房地产开发贷款是如何影响住房价格的呢？按照一般常理，住房开发贷款影响的是住房的供给，此类贷款越多则住房供给越多，住房价格上涨压力越小，因此，要控制遏制住房价格的上涨就应该鼓励房地产开发贷款。但实际的传导逻辑却是这样的：开发贷款多刺激开发商高价拿地，刺激房价上涨。 2008年至2009年，我们已经清晰地看到了开发贷款对房价的影响和传导途径。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以后，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售并高价拿地。这里需要注意的是，在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。 2010年“两会”后之所以出现房价的快速上升，最直接的原因就是北京等城市出现了“地王”现象，而高价拿地的公司几乎都是央企，央企高价拿地的底气来自银行给它们的充裕的授信。这些正是2009年后的宽松货币政策的结果，在同等条件下，银行更愿意将贷款发放给中央企业。总之，2010年宽松的货币政策通过多种途径影响到房地产价格。房地产调控的难点之二：土地制度及地方政府对土地财政的依赖我国现行的土地出让制度主要模仿香港的做法，其特点是政府高度垄断土地市场，而我国现行的《土地管理法》明确规定农村集体所有制的土地没有资格进入市场流通。这样的土地制度和土地出让方式导致了很多弊端，最受关注的是腐败问题和地方政府对土地财政的依赖问题。为了解决土地出让过程中的腐败问题，在2003年以后，政府推出了市场化改革的方案，土地使用权的转让方式由以前的“协议转让”改革为“招、拍、挂”方式，从形式上看，这些土地出让方式是市场化的，但事实上，在没有改变政府垄断土地市场的背景下实施的“市场化”改革不仅没有有效杜绝腐败问题，而且强化了地方政府对土地财政的依赖。土地的市场化改革和股票市场的市场化发行定价几乎完全一样。2000年开始，我国股票市场曾经试验过市场化发行，但因为政府一直在意股市的价格波动，担心股市发行速度不受控制会导致股市价格的大幅度下跌。因此，只对发行定价实现了市场化，将一级市场的定价完全和二级市场挂钩，希望通过此举消除一级市场和二级市场之间的价格套利机会，但改革的结果并没有消除一级市场的无风险收益水平，反而推高了二级市场的股价。2000年进行的发行改革试验失败的根本原因在于放开发行定价的同时，人为控制了发行的速度和规模，其实只是“单边的市场化”。在地方政府垄断土地的情况下，企图实现土地市场的市场化改革，让市场价格成为配置资源的有效手段是不现实的，充其量只是实现了形式上的市场化改革，没有改变其本质。市场化的改革实际上为地方政府操纵土地价格找到了合法化的手段和途径。这是房价和地价越调越高的主要原因之一。根据目前的财政管理体制，土地收益主要归地方政府支配，甚至没有列入预算。土地收入成为地方政府最重要的收入来源。从表1可知，2003年以后，土地收入占地方政府财政收入的比重迅速上升，2003年以前该比例不到20%，2010年上升到了76.6%。表1 近10年我国地方财政收入和土地出让金比较地方财政收入增幅（%）土地出让金（亿元）增幅（% ）出让金占地方财政收入的比例（%） 2001年 7803.30 - 1295.89 - 16.6 2002年 8515.00 9.1 2416.79 86.5 28.4 2003年 9849.98 15.7 5421.00 124.3 55.0 2004年 11893.37 20.7 6412.00 18.3 53.9 2005年 15100.76 27.0 5884.00 -8.2 39.0 2006年 18303.58 21.2 7676.89 30.5 41.9 2007年 23572.62 28.8 11947.95 55.6 50.7 2008年 28649。79 21.5 9600.00 -19.7 33.5 2009年 32581.00 13.7 15910.22007年，以差别化的住房信贷政策为主要内容的房地产调控政策使房地产市场出现了明显的调整（参见图1、图2），从2007年8月份到2009年1月份，深圳房价下跌了26%，北京、上海、广州、天津等城市的房价下跌了11%-15%左右。但应该客观地看，导致这轮市场调整的原因除了政策作用之外，国际金融危机的冲击应该不可忽视。按照市场对政策的反应规律，政策出台之始市场反应应该最明显，但2007年9月至2008年4月的八个月里，二手房价环比数据分别是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，确实出现了明显的涨幅放缓，但一直没有出现价格下跌。房价下跌出现在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，笔者认为，这一轮的政策调控虽然对市场调整起到了一定作用，但促使市场出现持续、深幅调整的最主要因素应该是金融危机的冲击。

2010年的房地产调控政策组合里，核心是4月出台的“国十条”。1月份“4号文件”出台初期市场有所反应，交易量出现大幅度下降，价格也有所松动（见图3），部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底数量。但3月份之后交易量和房价又迅速反弹。导致了“国十条”的出台。

“国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具。在政策出台初期，交易量迅速下降，根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右（图3）。同时，价格也出现明显下降，深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。

从全国总体情况看，十号文件出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大（见图1），但随后二手房价又开始出现上涨，8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅明显加快。说明“国十条”只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。

。在政策出台初期，交易量迅速下降，根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右（图3）。同时，价格也出现明显下降，深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。从全国总体情况看，十号文件出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大（见图1），但随后二手房价又开始出现上涨，8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅明显加快。说明“国十条”只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大，不仅将按揭贷款的条件进一步收紧，而且明显了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从价格看，仅出现一个月的环比涨幅回落（从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），随后又开始加速上涨（见图1）。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短；政策改变不了房价上涨的趋势，即使是最严厉的政策组合也没有能够阻止其上涨趋势。三、房地产调控的难点分析房价为什么会出现“越调越涨”的怪圈？房地产调控的难点何在？房地产调控的难点之一：货币供应量增长太快 2003年至2010年，中国的外汇储备增加了2万多亿美元，对应的货币投放是20万多亿元人民币，也就是说，在这6年中，我们向市场多投放了20万亿人民币。加上我国经济一直依赖投资增长拉动，而投资的增长又高度依赖信贷的扩张，货币的过度投放与信贷的快速扩张必然导致货币总规模的快速增长。2000年我国的广义货币供应量M2为13万亿人民币，2010底M2达到了76万亿人民币，十年时间增长了4.84倍，而同期GDP的增长幅度只有290%，货币增长速度远高于经济总量的增长速度。货币地过多投放必然导致物价上涨，但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济变为供给相对过剩的经济，多余的货币不会冲击一般消费品，物价上涨更多地表现在资产价格领域，楼市成为这些多余的货币的主要发泄场所。只要我国的出口导向不变、外汇管理体制和汇率政策基本保持不变、人民币升值的预期存在，则外汇储备不断增加的态势就不变出现大的变化，则货币投放过多的状态也就不会发生改变，也就是说，“钱多”可能是我国现阶段的一种基本状态。这是有关房价调控的最主要难题。过多的货币通过按揭贷款和房地产开发贷款两个途径影响住房的需求和价格。住房按揭贷款影响的是住房需求。2003年以来，我国的实际利率平均为负数（见图4），通过按揭贷款来买房的实际资金成本很低，有时甚至是负的。资金过剩加上低利率的事实无异于在鼓励居民通过按揭贷款来炒房子。图4 2003年前后实际利率对比在房地产调控的实践中，2007年出台了“二套房贷”政策，其核心就是对首次置业和非首次置业采取有差别的信贷政策，其本质是提高二套及二套以上按揭贷款的资金成本，由调控前的享受七折的利率优惠变成正常利率的1.1倍，利率提高了40%。2007年底至2008年初的市场走势表明，该政策是有效果的：2007年九月份出台“二套房贷”政策后，十月份交易量就明显减少，价格涨幅也开始回落（图1），二手房价格环比从政策出台前的2%迅速下降到0附近。提高二套放贷的利率有效缓解了住房价格上涨的压力的事实，从反面印证了利率过低对住房价格的刺激作用。房地产开发贷款是如何影响住房价格的呢？按照一般常理，住房开发贷款影响的是住房的供给，此类贷款越多则住房供给越多，住房价格上涨压力越小，因此，要控制遏制住房价格的上涨就应该鼓励房地产开发贷款。但实际的传导逻辑却是这样的：开发贷款多刺激开发商高价拿地，刺激房价上涨。 2008年至2009年，我们已经清晰地看到了开发贷款对房价的影响和传导途径。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以后，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售并高价拿地。这里需要注意的是，在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。 2010年“两会”后之所以出现房价的快速上升，最直接的原因就是北京等城市出现了“地王”现象，而高价拿地的公司几乎都是央企，央企高价拿地的底气来自银行给它们的充裕的授信。这些正是2009年后的宽松货币政策的结果，在同等条件下，银行更愿意将贷款发放给中央企业。总之，2010年宽松的货币政策通过多种途径影响到房地产价格。房地产调控的难点之二：土地制度及地方政府对土地财政的依赖我国现行的土地出让制度主要模仿香港的做法，其特点是政府高度垄断土地市场，而我国现行的《土地管理法》明确规定农村集体所有制的土地没有资格进入市场流通。这样的土地制度和土地出让方式导致了很多弊端，最受关注的是腐败问题和地方政府对土地财政的依赖问题。为了解决土地出让过程中的腐败问题，在2003年以后，政府推出了市场化改革的方案，土地使用权的转让方式由以前的“协议转让”改革为“招、拍、挂”方式，从形式上看，这些土地出让方式是市场化的，但事实上，在没有改变政府垄断土地市场的背景下实施的“市场化”改革不仅没有有效杜绝腐败问题，而且强化了地方政府对土地财政的依赖。土地的市场化改革和股票市场的市场化发行定价几乎完全一样。2000年开始，我国股票市场曾经试验过市场化发行，但因为政府一直在意股市的价格波动，担心股市发行速度不受控制会导致股市价格的大幅度下跌。因此，只对发行定价实现了市场化，将一级市场的定价完全和二级市场挂钩，希望通过此举消除一级市场和二级市场之间的价格套利机会，但改革的结果并没有消除一级市场的无风险收益水平，反而推高了二级市场的股价。2000年进行的发行改革试验失败的根本原因在于放开发行定价的同时，人为控制了发行的速度和规模，其实只是“单边的市场化”。在地方政府垄断土地的情况下，企图实现土地市场的市场化改革，让市场价格成为配置资源的有效手段是不现实的，充其量只是实现了形式上的市场化改革，没有改变其本质。市场化的改革实际上为地方政府操纵土地价格找到了合法化的手段和途径。这是房价和地价越调越高的主要原因之一。根据目前的财政管理体制，土地收益主要归地方政府支配，甚至没有列入预算。土地收入成为地方政府最重要的收入来源。从表1可知，2003年以后，土地收入占地方政府财政收入的比重迅速上升，2003年以前该比例不到20%，2010年上升到了76.6%。表1 近10年我国地方财政收入和土地出让金比较地方财政收入增幅（%）土地出让金（亿元）增幅（% ）出让金占地方财政收入的比例（%） 2001年 7803.30 - 1295.89 - 16.6 2002年 8515.00 9.1 2416.79 86.5 28.4 2003年 9849.98 15.7 5421.00 124.3 55.0 2004年 11893.37 20.7 6412.00 18.3 53.9 2005年 15100.76 27.0 5884.00 -8.2 39.0 2006年 18303.58 21.2 7676.89 30.5 41.9 2007年 23572.62 28.8 11947.95 55.6 50.7 2008年 28649。79 21.5 9600.00 -19.7 33.5 2009年 32581.00 13.7 15910.2尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大，不仅将按揭贷款的条件进一步收紧，而且明显了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从价格看，仅出现一个月的环比涨幅回落（从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），随后又开始加速上涨（见图1）。

观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短；政策改变不了房价上涨的趋势，即使是最严厉的政策组合也没有能够阻止其上涨趋势。

房价为什么会出现“越调越涨”的怪圈？房地产调控的难点何在？

2003年至2010年，中国的外汇储备增加了2万多亿美元，对应的货币投放是20万多亿元人民币，也就是说，在这6年中，我们向市场多投放了20万亿人民币。加上我国经济一直依赖投资增长拉动，而投资的增长又高度依赖信贷的扩张，货币的过度投放与信贷的快速扩张必然导致货币总规模的快速增长。2000年我国的广义货币供应量M2为13万亿人民币，2010底M2达到了76万亿人民币，十年时间增长了4.84倍，而同期GDP的增长幅度只有290%，货币增长速度远高于经济总量的增长速度。

货币地过多投放必然导致物价上涨，但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济变为供给相对过剩的经济，多余的货币不会冲击一般消费品，物价上涨更多地表现在资产价格领域，楼市成为这些多余的货币的主要发泄场所。

过多的货币通过按揭贷款和房地产开发贷款两个途径影响住房的需求和价格。

住房按揭贷款影响的是住房需求。2003年以来，我国的实际利率平均为负数（见图4），通过按揭贷款来买房的实际资金成本很低，有时甚至是负的。资金过剩加上低利率的事实无异于在鼓励居民通过按揭贷款来炒房子。

图4 2003年前后实际利率对比

在房地产调控的实践中，2007年出台了“二套房贷”政策，其核心就是对首次置业和非首次置业采取有差别的信贷政策，其本质是提高二套及二套以上按揭贷款的资金成本，由调控前的享受七折的利率优惠变成正常利率的1.1倍，利率提高了40%。2007年底至2008年初的市场走势表明，该政策是有效果的：2007年九月份出台“二套房贷”政策后，十月份交易量就明显减少，价格涨幅也开始回落（图1），二手房价格环比从政策出台前的2%迅速下降到0附近。

房地产开发贷款是如何影响住房价格的呢？按照一般常理，住房开发贷款影响的是住房的供给，此类贷款越多则住房供给越多，住房价格上涨压力越小，因此，要控制遏制住房价格的上涨就应该鼓励房地产开发贷款。但实际的传导逻辑却是这样的：开发贷款多刺激开发商高价拿地，刺激房价上涨。

2008年至2009年，我们已经清晰地看到了开发贷款对房价的影响和传导途径。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以后，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售并高价拿地。

这里需要注意的是，在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。

2010年“两会”后之所以出现房价的快速上升，最直接的原因就是北京等城市出现了“地王”现象，而高价拿地的公司几乎都是央企，央企高价拿地的底气来自银行给它们的充裕的授信。这些正是2009年后的宽松货币政策的结果，在同等条件下，银行更愿意将贷款发放给中央企业。

总之，2010年宽松的货币政策通过多种途径影响到房地产价格。

我国现行的土地出让制度主要模仿香港的做法，其特点是政府高度垄断土地市场，而我国现行的《土地管理法》明确规定农村集体所有制的土地没有资格进入市场流通。这样的土地制度和土地出让方式导致了很多弊端，最受关注的是腐败问题和地方政府对土地财政的依赖问题。

为了解决土地出让过程中的腐败问题，在2003年以后，政府推出了市场化改革的方案，土地使用权的转让方式由以前的“协议转让”改革为“招、拍、挂”方式，从形式上看，这些土地出让方式是市场化的，但事实上，在没有改变政府垄断土地市场的背景下实施的“市场化”改革不仅没有有效杜绝腐败问题，而且强化了地方政府对土地财政的依赖。

土地的市场化改革和股票市场的市场化发行定价几乎完全一样。2000年开始，我国股票市场曾经试验过市场化发行，但因为政府一直在意股市的价格波动，担心股市发行速度不受控制会导致股市价格的大幅度下跌。因此，只对发行定价实现了市场化，将一级市场的定价完全和二级市场挂钩，希望通过此举消除一级市场和二级市场之间的价格套利机会，但改革的结果并没有消除一级市场的无风险收益水平，反而推高了二级市场的股价。2000年进行的发行改革试验失败的根本原因在于放开发行定价的同时，人为控制了发行的速度和规模，其实只是“单边的市场化”。

在地方政府垄断土地的情况下，企图实现土地市场的市场化改革，让市场价格成为配置资源的有效手段是不现实的，充其量只是实现了形式上的市场化改革，没有改变其本质。市场化的改革实际上为地方政府操纵土地价格找到了合法化的手段和途径。这是房价和地价越调越高的主要原因之一。

根据目前的财政管理体制，土地收益主要归地方政府支配，甚至没有列入预算。土地收入成为地方政府最重要的收入来源。从表1可知，2003年以后，土地收入占地方政府财政收入的比重迅速上升，2003年以前该比例不到20%，2010年上升到了76.6%。

表1 近10年我国地方财政收入和土地出让金比较

地方财政收入

增幅（%）

土地出让金

2001年

7803.30

1295.89

16.6

2002年

8515.00

9.1

2416.79

86.5

28.4

5421.00

55.0

2004年

11893.37

20.7

6412.00

18.3

53.9

2005年

15100.76

27.0

5884.00

-8.2

39.0

2006年

21.2

2007年

23572.62

28.8

11947.95

55.6

50.7

2008年

28649。79

21.5

9600.00

-19.7

33.5

32581.00

2010年

35382.97

8.6

27111.00

70.4

76.6

资料来源：中国房地产研究会《2010年中国房地产年鉴》（P261）

2009年和2010年，为了应对金融危机，地方财政严重透支。根据国家审计署于2011年7月份公布的数据，截止2010年末，地方政府的融资平台贷款余额为10.7万亿，相当于地方政府2010年财政收入的3倍，每年光利息支出就有5000亿-8000亿之巨。地方政府从商业银行获取贷款的方式基本上都是以土地的预期收益为担保的。

假如房价出现下跌，结果将是土地价格下跌，出让土地获得的收入大减少，于是，地方政府的财政风险很快暴露，各城市融资平台的贷款的不良率将上升。

。在政策出台初期，交易量迅速下降，根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右（图3）。同时，价格也出现明显下降，深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。从全国总体情况看，十号文件出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大（见图1），但随后二手房价又开始出现上涨，8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅明显加快。说明“国十条”只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大，不仅将按揭贷款的条件进一步收紧，而且明显了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从价格看，仅出现一个月的环比涨幅回落（从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），随后又开始加速上涨（见图1）。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短；政策改变不了房价上涨的趋势，即使是最严厉的政策组合也没有能够阻止其上涨趋势。三、房地产调控的难点分析房价为什么会出现“越调越涨”的怪圈？房地产调控的难点何在？房地产调控的难点之一：货币供应量增长太快 2003年至2010年，中国的外汇储备增加了2万多亿美元，对应的货币投放是20万多亿元人民币，也就是说，在这6年中，我们向市场多投放了20万亿人民币。加上我国经济一直依赖投资增长拉动，而投资的增长又高度依赖信贷的扩张，货币的过度投放与信贷的快速扩张必然导致货币总规模的快速增长。2000年我国的广义货币供应量M2为13万亿人民币，2010底M2达到了76万亿人民币，十年时间增长了4.84倍，而同期GDP的增长幅度只有290%，货币增长速度远高于经济总量的增长速度。货币地过多投放必然导致物价上涨，但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济变为供给相对过剩的经济，多余的货币不会冲击一般消费品，物价上涨更多地表现在资产价格领域，楼市成为这些多余的货币的主要发泄场所。只要我国的出口导向不变、外汇管理体制和汇率政策基本保持不变、人民币升值的预期存在，则外汇储备不断增加的态势就不变出现大的变化，则货币投放过多的状态也就不会发生改变，也就是说，“钱多”可能是我国现阶段的一种基本状态。这是有关房价调控的最主要难题。过多的货币通过按揭贷款和房地产开发贷款两个途径影响住房的需求和价格。住房按揭贷款影响的是住房需求。2003年以来，我国的实际利率平均为负数（见图4），通过按揭贷款来买房的实际资金成本很低，有时甚至是负的。资金过剩加上低利率的事实无异于在鼓励居民通过按揭贷款来炒房子。图4 2003年前后实际利率对比在房地产调控的实践中，2007年出台了“二套房贷”政策，其核心就是对首次置业和非首次置业采取有差别的信贷政策，其本质是提高二套及二套以上按揭贷款的资金成本，由调控前的享受七折的利率优惠变成正常利率的1.1倍，利率提高了40%。2007年底至2008年初的市场走势表明，该政策是有效果的：2007年九月份出台“二套房贷”政策后，十月份交易量就明显减少，价格涨幅也开始回落（图1），二手房价格环比从政策出台前的2%迅速下降到0附近。提高二套放贷的利率有效缓解了住房价格上涨的压力的事实，从反面印证了利率过低对住房价格的刺激作用。房地产开发贷款是如何影响住房价格的呢？按照一般常理，住房开发贷款影响的是住房的供给，此类贷款越多则住房供给越多，住房价格上涨压力越小，因此，要控制遏制住房价格的上涨就应该鼓励房地产开发贷款。但实际的传导逻辑却是这样的：开发贷款多刺激开发商高价拿地，刺激房价上涨。 2008年至2009年，我们已经清晰地看到了开发贷款对房价的影响和传导途径。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以后，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售并高价拿地。这里需要注意的是，在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。 2010年“两会”后之所以出现房价的快速上升，最直接的原因就是北京等城市出现了“地王”现象，而高价拿地的公司几乎都是央企，央企高价拿地的底气来自银行给它们的充裕的授信。这些正是2009年后的宽松货币政策的结果，在同等条件下，银行更愿意将贷款发放给中央企业。总之，2010年宽松的货币政策通过多种途径影响到房地产价格。房地产调控的难点之二：土地制度及地方政府对土地财政的依赖我国现行的土地出让制度主要模仿香港的做法，其特点是政府高度垄断土地市场，而我国现行的《土地管理法》明确规定农村集体所有制的土地没有资格进入市场流通。这样的土地制度和土地出让方式导致了很多弊端，最受关注的是腐败问题和地方政府对土地财政的依赖问题。为了解决土地出让过程中的腐败问题，在2003年以后，政府推出了市场化改革的方案，土地使用权的转让方式由以前的“协议转让”改革为“招、拍、挂”方式，从形式上看，这些土地出让方式是市场化的，但事实上，在没有改变政府垄断土地市场的背景下实施的“市场化”改革不仅没有有效杜绝腐败问题，而且强化了地方政府对土地财政的依赖。土地的市场化改革和股票市场的市场化发行定价几乎完全一样。2000年开始，我国股票市场曾经试验过市场化发行，但因为政府一直在意股市的价格波动，担心股市发行速度不受控制会导致股市价格的大幅度下跌。因此，只对发行定价实现了市场化，将一级市场的定价完全和二级市场挂钩，希望通过此举消除一级市场和二级市场之间的价格套利机会，但改革的结果并没有消除一级市场的无风险收益水平，反而推高了二级市场的股价。2000年进行的发行改革试验失败的根本原因在于放开发行定价的同时，人为控制了发行的速度和规模，其实只是“单边的市场化”。在地方政府垄断土地的情况下，企图实现土地市场的市场化改革，让市场价格成为配置资源的有效手段是不现实的，充其量只是实现了形式上的市场化改革，没有改变其本质。市场化的改革实际上为地方政府操纵土地价格找到了合法化的手段和途径。这是房价和地价越调越高的主要原因之一。根据目前的财政管理体制，土地收益主要归地方政府支配，甚至没有列入预算。土地收入成为地方政府最重要的收入来源。从表1可知，2003年以后，土地收入占地方政府财政收入的比重迅速上升，2003年以前该比例不到20%，2010年上升到了76.6%。表1 近10年我国地方财政收入和土地出让金比较地方财政收入增幅（%）土地出让金（亿元）增幅（% ）出让金占地方财政收入的比例（%） 2001年 7803.30 - 1295.89 - 16.6 2002年 8515.00 9.1 2416.79 86.5 28.4 2003年 9849.98 15.7 5421.00 124.3 55.0 2004年 11893.37 20.7 6412.00 18.3 53.9 2005年 15100.76 27.0 5884.00 -8.2 39.0 2006年 18303.58 21.2 7676.89 30.5 41.9 2007年 23572.62 28.8 11947.95 55.6 50.7 2008年 28649。79 21.5 9600.00 -19.7 33.5 2009年 32581.00 13.7 15910.2尽管土地财政不是导致高房价的主要原因，但由于土地收入的超常规增长已经让地方财政对土地收入产生了高度的依赖性。不断推高土地价格成为地方政府正常运行的前提条件。

因此，不改变当前的土地出让方式，则土地位置会越来越偏僻，而土地价格会越来越高。房价则水涨船高。

。在政策出台初期，交易量迅速下降，根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右（图3）。同时，价格也出现明显下降，深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。从全国总体情况看，十号文件出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大（见图1），但随后二手房价又开始出现上涨，8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅明显加快。说明“国十条”只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大，不仅将按揭贷款的条件进一步收紧，而且明显了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从价格看，仅出现一个月的环比涨幅回落（从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），随后又开始加速上涨（见图1）。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短；政策改变不了房价上涨的趋势，即使是最严厉的政策组合也没有能够阻止其上涨趋势。三、房地产调控的难点分析房价为什么会出现“越调越涨”的怪圈？房地产调控的难点何在？房地产调控的难点之一：货币供应量增长太快 2003年至2010年，中国的外汇储备增加了2万多亿美元，对应的货币投放是20万多亿元人民币，也就是说，在这6年中，我们向市场多投放了20万亿人民币。加上我国经济一直依赖投资增长拉动，而投资的增长又高度依赖信贷的扩张，货币的过度投放与信贷的快速扩张必然导致货币总规模的快速增长。2000年我国的广义货币供应量M2为13万亿人民币，2010底M2达到了76万亿人民币，十年时间增长了4.84倍，而同期GDP的增长幅度只有290%，货币增长速度远高于经济总量的增长速度。货币地过多投放必然导致物价上涨，但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济变为供给相对过剩的经济，多余的货币不会冲击一般消费品，物价上涨更多地表现在资产价格领域，楼市成为这些多余的货币的主要发泄场所。只要我国的出口导向不变、外汇管理体制和汇率政策基本保持不变、人民币升值的预期存在，则外汇储备不断增加的态势就不变出现大的变化，则货币投放过多的状态也就不会发生改变，也就是说，“钱多”可能是我国现阶段的一种基本状态。这是有关房价调控的最主要难题。过多的货币通过按揭贷款和房地产开发贷款两个途径影响住房的需求和价格。住房按揭贷款影响的是住房需求。2003年以来，我国的实际利率平均为负数（见图4），通过按揭贷款来买房的实际资金成本很低，有时甚至是负的。资金过剩加上低利率的事实无异于在鼓励居民通过按揭贷款来炒房子。图4 2003年前后实际利率对比在房地产调控的实践中，2007年出台了“二套房贷”政策，其核心就是对首次置业和非首次置业采取有差别的信贷政策，其本质是提高二套及二套以上按揭贷款的资金成本，由调控前的享受七折的利率优惠变成正常利率的1.1倍，利率提高了40%。2007年底至2008年初的市场走势表明，该政策是有效果的：2007年九月份出台“二套房贷”政策后，十月份交易量就明显减少，价格涨幅也开始回落（图1），二手房价格环比从政策出台前的2%迅速下降到0附近。提高二套放贷的利率有效缓解了住房价格上涨的压力的事实，从反面印证了利率过低对住房价格的刺激作用。房地产开发贷款是如何影响住房价格的呢？按照一般常理，住房开发贷款影响的是住房的供给，此类贷款越多则住房供给越多，住房价格上涨压力越小，因此，要控制遏制住房价格的上涨就应该鼓励房地产开发贷款。但实际的传导逻辑却是这样的：开发贷款多刺激开发商高价拿地，刺激房价上涨。 2008年至2009年，我们已经清晰地看到了开发贷款对房价的影响和传导途径。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以后，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售并高价拿地。这里需要注意的是，在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。 2010年“两会”后之所以出现房价的快速上升，最直接的原因就是北京等城市出现了“地王”现象，而高价拿地的公司几乎都是央企，央企高价拿地的底气来自银行给它们的充裕的授信。这些正是2009年后的宽松货币政策的结果，在同等条件下，银行更愿意将贷款发放给中央企业。总之，2010年宽松的货币政策通过多种途径影响到房地产价格。房地产调控的难点之二：土地制度及地方政府对土地财政的依赖我国现行的土地出让制度主要模仿香港的做法，其特点是政府高度垄断土地市场，而我国现行的《土地管理法》明确规定农村集体所有制的土地没有资格进入市场流通。这样的土地制度和土地出让方式导致了很多弊端，最受关注的是腐败问题和地方政府对土地财政的依赖问题。为了解决土地出让过程中的腐败问题，在2003年以后，政府推出了市场化改革的方案，土地使用权的转让方式由以前的“协议转让”改革为“招、拍、挂”方式，从形式上看，这些土地出让方式是市场化的，但事实上，在没有改变政府垄断土地市场的背景下实施的“市场化”改革不仅没有有效杜绝腐败问题，而且强化了地方政府对土地财政的依赖。土地的市场化改革和股票市场的市场化发行定价几乎完全一样。2000年开始，我国股票市场曾经试验过市场化发行，但因为政府一直在意股市的价格波动，担心股市发行速度不受控制会导致股市价格的大幅度下跌。因此，只对发行定价实现了市场化，将一级市场的定价完全和二级市场挂钩，希望通过此举消除一级市场和二级市场之间的价格套利机会，但改革的结果并没有消除一级市场的无风险收益水平，反而推高了二级市场的股价。2000年进行的发行改革试验失败的根本原因在于放开发行定价的同时，人为控制了发行的速度和规模，其实只是“单边的市场化”。在地方政府垄断土地的情况下，企图实现土地市场的市场化改革，让市场价格成为配置资源的有效手段是不现实的，充其量只是实现了形式上的市场化改革，没有改变其本质。市场化的改革实际上为地方政府操纵土地价格找到了合法化的手段和途径。这是房价和地价越调越高的主要原因之一。根据目前的财政管理体制，土地收益主要归地方政府支配，甚至没有列入预算。土地收入成为地方政府最重要的收入来源。从表1可知，2003年以后，土地收入占地方政府财政收入的比重迅速上升，2003年以前该比例不到20%，2010年上升到了76.6%。表1 近10年我国地方财政收入和土地出让金比较地方财政收入增幅（%）土地出让金（亿元）增幅（% ）出让金占地方财政收入的比例（%） 2001年 7803.30 - 1295.89 - 16.6 2002年 8515.00 9.1 2416.79 86.5 28.4 2003年 9849.98 15.7 5421.00 124.3 55.0 2004年 11893.37 20.7 6412.00 18.3 53.9 2005年 15100.76 27.0 5884.00 -8.2 39.0 2006年 18303.58 21.2 7676.89 30.5 41.9 2007年 23572.62 28.8 11947.95 55.6 50.7 2008年 28649。79 21.5 9600.00 -19.7 33.5 2009年 32581.00 13.7 15910.2房地产调控的难点之三：长期的房价上涨强化了“牛市”心理预期

因为房地产不仅是消费品，而且具有投资品的特性，使得房地产市场的价格形成机制和一般商品有较大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法来分析房地产市场。

一般商品价格均衡理论认为，在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。但投资品的价格决定不遵循上述规律，投资品的价格决定于未来的收益预期。投资品的市场没有均衡点，更不存在均衡价格。对于投资品而言，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少。对于具有市场投资经验的人都知道，所谓的“预期价格”主要是根据历史的价格走势来判断的。简单来说就是，如果最近一段时间市场是上涨的，那么，“预期价格”就是上涨的；反之，如果最近市场价格下跌，则“预期价格”就是下跌的。因此，在投资品市场，市场的需求和价格走势是正相关关系：价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。

简单概括投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”：当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我强化功能。如牛市形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。

2010年的多次房地产调控都没有改变房地产价格的上涨趋势的事实表明，这个“神话”已经有十分广泛的群众基础。

国内外的经验表明，当房地产价格上涨的“神话”出现以后，希望通过政策调控来实现市场的软着陆的企图是不现实的：要么用外力强行使“神话”破灭，价格迅速崩溃；要么纵容价格继续膨胀。这可能是当前房地产调控抉择者的最大困惑。

。在政策出台初期，交易量迅速下降，根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右（图3）。同时，价格也出现明显下降，深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。从全国总体情况看，十号文件出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大（见图1），但随后二手房价又开始出现上涨，8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅明显加快。说明“国十条”只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大，不仅将按揭贷款的条件进一步收紧，而且明显了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从价格看，仅出现一个月的环比涨幅回落（从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），随后又开始加速上涨（见图1）。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短；政策改变不了房价上涨的趋势，即使是最严厉的政策组合也没有能够阻止其上涨趋势。三、房地产调控的难点分析房价为什么会出现“越调越涨”的怪圈？房地产调控的难点何在？房地产调控的难点之一：货币供应量增长太快 2003年至2010年，中国的外汇储备增加了2万多亿美元，对应的货币投放是20万多亿元人民币，也就是说，在这6年中，我们向市场多投放了20万亿人民币。加上我国经济一直依赖投资增长拉动，而投资的增长又高度依赖信贷的扩张，货币的过度投放与信贷的快速扩张必然导致货币总规模的快速增长。2000年我国的广义货币供应量M2为13万亿人民币，2010底M2达到了76万亿人民币，十年时间增长了4.84倍，而同期GDP的增长幅度只有290%，货币增长速度远高于经济总量的增长速度。货币地过多投放必然导致物价上涨，但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济变为供给相对过剩的经济，多余的货币不会冲击一般消费品，物价上涨更多地表现在资产价格领域，楼市成为这些多余的货币的主要发泄场所。只要我国的出口导向不变、外汇管理体制和汇率政策基本保持不变、人民币升值的预期存在，则外汇储备不断增加的态势就不变出现大的变化，则货币投放过多的状态也就不会发生改变，也就是说，“钱多”可能是我国现阶段的一种基本状态。这是有关房价调控的最主要难题。过多的货币通过按揭贷款和房地产开发贷款两个途径影响住房的需求和价格。住房按揭贷款影响的是住房需求。2003年以来，我国的实际利率平均为负数（见图4），通过按揭贷款来买房的实际资金成本很低，有时甚至是负的。资金过剩加上低利率的事实无异于在鼓励居民通过按揭贷款来炒房子。图4 2003年前后实际利率对比在房地产调控的实践中，2007年出台了“二套房贷”政策，其核心就是对首次置业和非首次置业采取有差别的信贷政策，其本质是提高二套及二套以上按揭贷款的资金成本，由调控前的享受七折的利率优惠变成正常利率的1.1倍，利率提高了40%。2007年底至2008年初的市场走势表明，该政策是有效果的：2007年九月份出台“二套房贷”政策后，十月份交易量就明显减少，价格涨幅也开始回落（图1），二手房价格环比从政策出台前的2%迅速下降到0附近。提高二套放贷的利率有效缓解了住房价格上涨的压力的事实，从反面印证了利率过低对住房价格的刺激作用。房地产开发贷款是如何影响住房价格的呢？按照一般常理，住房开发贷款影响的是住房的供给，此类贷款越多则住房供给越多，住房价格上涨压力越小，因此，要控制遏制住房价格的上涨就应该鼓励房地产开发贷款。但实际的传导逻辑却是这样的：开发贷款多刺激开发商高价拿地，刺激房价上涨。 2008年至2009年，我们已经清晰地看到了开发贷款对房价的影响和传导途径。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以后，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售并高价拿地。这里需要注意的是，在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。 2010年“两会”后之所以出现房价的快速上升，最直接的原因就是北京等城市出现了“地王”现象，而高价拿地的公司几乎都是央企，央企高价拿地的底气来自银行给它们的充裕的授信。这些正是2009年后的宽松货币政策的结果，在同等条件下，银行更愿意将贷款发放给中央企业。总之，2010年宽松的货币政策通过多种途径影响到房地产价格。房地产调控的难点之二：土地制度及地方政府对土地财政的依赖我国现行的土地出让制度主要模仿香港的做法，其特点是政府高度垄断土地市场，而我国现行的《土地管理法》明确规定农村集体所有制的土地没有资格进入市场流通。这样的土地制度和土地出让方式导致了很多弊端，最受关注的是腐败问题和地方政府对土地财政的依赖问题。为了解决土地出让过程中的腐败问题，在2003年以后，政府推出了市场化改革的方案，土地使用权的转让方式由以前的“协议转让”改革为“招、拍、挂”方式，从形式上看，这些土地出让方式是市场化的，但事实上，在没有改变政府垄断土地市场的背景下实施的“市场化”改革不仅没有有效杜绝腐败问题，而且强化了地方政府对土地财政的依赖。土地的市场化改革和股票市场的市场化发行定价几乎完全一样。2000年开始，我国股票市场曾经试验过市场化发行，但因为政府一直在意股市的价格波动，担心股市发行速度不受控制会导致股市价格的大幅度下跌。因此，只对发行定价实现了市场化，将一级市场的定价完全和二级市场挂钩，希望通过此举消除一级市场和二级市场之间的价格套利机会，但改革的结果并没有消除一级市场的无风险收益水平，反而推高了二级市场的股价。2000年进行的发行改革试验失败的根本原因在于放开发行定价的同时，人为控制了发行的速度和规模，其实只是“单边的市场化”。在地方政府垄断土地的情况下，企图实现土地市场的市场化改革，让市场价格成为配置资源的有效手段是不现实的，充其量只是实现了形式上的市场化改革，没有改变其本质。市场化的改革实际上为地方政府操纵土地价格找到了合法化的手段和途径。这是房价和地价越调越高的主要原因之一。根据目前的财政管理体制，土地收益主要归地方政府支配，甚至没有列入预算。土地收入成为地方政府最重要的收入来源。从表1可知，2003年以后，土地收入占地方政府财政收入的比重迅速上升，2003年以前该比例不到20%，2010年上升到了76.6%。表1 近10年我国地方财政收入和土地出让金比较地方财政收入增幅（%）土地出让金（亿元）增幅（% ）出让金占地方财政收入的比例（%） 2001年 7803.30 - 1295.89 - 16.6 2002年 8515.00 9.1 2416.79 86.5 28.4 2003年 9849.98 15.7 5421.00 124.3 55.0 2004年 11893.37 20.7 6412.00 18.3 53.9 2005年 15100.76 27.0 5884.00 -8.2 39.0 2006年 18303.58 21.2 7676.89 30.5 41.9 2007年 23572.62 28.8 11947.95 55.6 50.7 2008年 28649。79 21.5 9600.00 -19.7 33.5 2009年 32581.00 13.7 15910.2导致现阶段我国房价持续上涨的最重要原因是宽松的货币环境和地方政府对土地财政的依赖及不合理的土地出让方式，要遏制房价的上涨必须从这两个根本上入手。具体而言，应该：

货币政策方面，笔者建议：（1）货币与信贷尽快回到稳健或从紧的状态。尽管2010年底的经济工作会议对此已经作出安排，但从2011年上半年的实际情况看，货币与信贷仍然处在较宽松的状态，前6个月信贷规模超过了4万亿，社会融资总规模超过7万亿。比2009年前还是超出太多。当然，要从宽松的状态迅速恢复到稳健状态也不太可能，2011年上半年市场普遍感觉资金紧张，主要原因是地方政府的投资规模还处在超长增长的状态，与投资与货币政策之间还缺乏协调。在投资缺乏预算约束的情况下，货币与信贷的口子必须经常处在收紧的状态。2011年上半年的“钱慌”说明用通过信贷来约束投资膨胀的重要性。（2）实际利率尽快回到正的状态。2003年以来实际利率基本上处在负利率状态的情况必须尽快得到修正，否则，不仅房价难降，物价也很难得到控制。

土地制度及土地出让方式上，笔者建议：（1）完善税收制度，调节土地收益。中国是土地公有制的国家，土地的增值部分应该属于全体国民，对住房以及其他和土地有关的财产的增值收益征税就应该是理所当然的了。应该尽快完善有关征收物业税的制度体系。（2）要让农村集体土地自由进入市场。需要修改现行的土地管理法，废除限制农村集体所有者土地自由进入市场的歧视性规定，使农村集体土地在符合规划的情况下，可以直接进入市场交易，不仅可以让农民获得农村城市化所带来的土地增值收益（可以有效刺激内需增长、缩小城乡差别），而且可以有效平抑土地价格。

如果无法做到上述几点，在无法消除房价上涨的制度性基础的情况下，行政干预或许是最有效的手段。若干次政策调控的实践表明，一般性的政策难以改变市场的运行趋势，要阻止该趋势的持续，不得已的方式就是“限购”和大批量增加保障性住房的供给。

我国开放以来，招商引资的成就与回顾反省与反思的区别. 谈谈你对当前房地产调控的认识如何解释调控、房地产、房贷、房价的定义？有哪些城市的房地产调控细则出台了？ 50分！我国新出台“国六条”，英美等国房地产调控政策有哪些实践？我国改革开放以来财政政策的回顾许杰与杜建生案的反思怎样合理安排我国东，中，西部的资源布局调控什么是基因转录起始的正调控与负调控，举例说明一下？反思与借鉴心得房地产是否为我国的支柱产业？寻《网络游戏的道德批判与反思》典型材料给我《课外阅读与反思笔记》的范文~~急~~~ 房地产与资金的关系麦迪逊与房地产的渊源我国现行税制的设计是税收的经济调控职能,这句话是否正确？加入WTO后，我国人民币汇率制度改革的发展方向以及调控措施调控作用与催化作用我国现阶段思想道德建设，现状反思建议？国家要调控房地产,地产股现在怎么做自己的思想道德修养反思学生反思的写法期中考试的反思