偶看新闻歌词的开头是对的人:房与地：产权登记有先后
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 05:00:36
□ 陈 华
近年来，国土资源部和建设部相继按照《物权法》及相关法律法规的规定，出台了《土地登记办法》和《房屋登记办法》。根据这些规定，国土资源管理部门、在受理土地登记申请时，必须注意房地登记的先后顺序，以避免因走错程序而造成违法登记。
国有土地上 “先地后房”登记的情况
国有土地上的房屋进行初始登记时，须遵循“先地后房”的原则。《房屋登记办法》规定，国有土地范围内合法建造房屋，申请房屋所有权初始登记的，权利人应提供建设用地使用权证明。根据《城市房地产管理法》和《土地登记办法》的规定，以出让或者划拨方式取得国有建设用地使用权的，要先申请办理建设用地使用权初始登记。申请人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书、土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料。
据上述规定，在依法取得的国有土地上建成房屋的，进行的房屋所有权登记是初始登记。因此，应当先申请建设用地使用权初始登记，凭土地使用权证书再向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
国有土地上 “先房后地”登记的情况
国有土地上的房屋办理转移登记、变更登记时，遵循的是“先房后地”原则。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《土地登记办法》第四十条规定充分说明了这条原则，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。
因此，凡是国有土地的房屋转移、变更后，申请办理土地使用权变更登记的，国土管理部门在收件时，一定要看当事人是否已申请房屋所有权转移登记或变更登记，是否已领取变更后的房屋所有权证书，如其还未办理房产变更，应请其先向房屋登记机构申请变更后，再到国土管理部门办理土地变更登记。切不可只凭当事人的申请不审查房屋所有权的情况，即进行土地使用权的变更登记。
集体土地上遵循 “先地后房”原则
农村宅基地使用权是农民的基本生活资料，具有一定的福利性质，其转移有严格的限制和规定，因此农村集体土地上的房地产进行登记，一律遵循“先地后房”的原则。
我国《土地管理法》规定，农民集体所有的土地只能通过征收才能变为建设用地，乡镇村企业、公共设施和公益事业以及农民住宅建设依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。《房屋登记办法》规定，集体土地上的房屋进行初始登记、发生转移、变更的，应先提交宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明，申请村民住房所有权初始登记的，应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明，农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
目前，部分省市实行了土地和房屋行政主管部门合一的制度，颁发的是房地产权证。但无论是房地合一还是房地分离管理的地区，在办理登记时，都应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。笔者建议，在两证合一的地区，如果通过一个窗口进行收件，可以同时受理当事人的申请，但仍应遵循上述原则，分别完善相关手续，掌握好相关的时间节点，按法律规定走完内部流程后，再向申请人颁发房地产权证。
（作者单位：重庆市巴南区花溪国土资源管理所）