混凝土表面应变片定位:【2009-06】怎样才能全面把握个人房产交易的税收优惠

问:为鼓励购买普通商品住房，加快发展二手房市场和住房租赁市场，国家出台了一系列税收优惠政策，但由于交易所涉及的税种较多，且相关税收优惠政策几度变迁，房产交易者对相关税收优惠政策难免挂一漏万，到头来该享受的税收优惠政策却没享受到。请问：怎样才能全面把握个人房产交易的税收优惠呢？在此能否详细介绍一下相关政策的来龙去脉？ 
                                        广州宜家置业  刘洋                            
答:二手房转让业务涉及的税种很多，要全面把握个人房产交易的税收优惠政策，可以按购买、租赁和二手房转让几个环节来对相关的一系列政策进行梳理。
 一、二手房转让环节
1．营业税。为有效启动房地产市场，1999年财政部出台《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）规定：对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。随着经济形势的变化，为了稳定住房价格，国家又以《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）文件作出新的规定，规定自2005年6月1日起，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的免征营业税；个人购买住房已取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间（而非发票开具时间）作为其购买房屋的时间；普通住房标准为中小套型、中低价位，即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，各地允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％；个人应持该住房的坐落地、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。
2006年6月1日后，《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕74号)文件又将免税年限延长为5年，即个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税，将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税，将购买超过5年（含5年）的非普通住房销售则差额征税。2008年下半年金融危机爆发，房地产市场走弱，财政部、国家税务总局遂下发了《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号），规定自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，政策规定的免税年限又缩短到2年。
2．个人所得税。根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房所取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）第二条第六项规定：“个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。”为鼓励个人换购住房，《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）又规定：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金，即可全部或部分免缴个人所得税。
个人住房转让的个人所得税具体如何计征？《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）对如何确定房产原值、如何扣除合理费用等事项进行了明确，其中对“核定征税”的规定特别值得关注。该规定明确纳税人如未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例由省级地税部门或其授权的地市级地方税务局在住房转让收入1%～3%的幅度内确定，这无疑为个人转让房产提供了更多的节税空间。
3．土地增值税。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定的个人房产交易土地增值税优惠政策有：①个人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免纳土地增值税。②因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免纳土地增值税。③因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的，免纳土地增值税。④个人因工作调动或改善居住条件而转让非普通标准住房，经税务部门核准，凡居住满5年或5年以上的，免纳土地增值税；居住满3年未满5年的，减半缴纳土地增值税；居住未满3年的，按规定计算缴纳土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）又规定：个人之间互换自有居住用房，经当地税务机关核实，免纳土地增值税；个人以房地产作价入股转让到所投资企业中的，暂免缴纳土地增值税，但自2006年3月2日起，如果所投资、联营的企业从事房地产开发的，不能再免缴土地增值税。1999年国家调整房地产市场税收政策时以财税字〔1999〕210号第三条的内容规定了个人转让自有普通住宅的，暂免缴纳土地增值税；到2008年国家又以《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定自2008年11月1日起个人销售住宅，不管是普通住宅，还是非普通住宅，均暂免征收土地增值税，优惠力度进一步加大。
4．印花税。上述财税〔2008〕137号文已明确，自2008年11月1日起，个人销售住房（不分普通型、非普通型）免征印花税。
例如，某人2007年初50万元购入一套普通住房自用，购房时缴纳税费10000元；2009年将其出售转让，售价80万元，购买时间刚好超过2年。同时又于当年重新购入了一套商品房，价值80万元，与原住房销售额相同。报地方税务部门审批同意后，该住房转让收入可免征营业税、城建税及教育费附加800000×5%×(1+7%+3%)=44000(元)，免征印花税800000×0.05%=400(元)，转让所得免交个人所得税（800000-500000-10000)×20%=58000（元），合计可少缴税102400元，节支不少；而土地增值税的现行政策与原政策相比，一直都是免征的。
二、购买普通商品住房环节
1．契税。契税税率一般规定为3～5％，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）规定自1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税，即各地最低可执行1.5%的契税税率；为解决城市低收入家庭住房困难，《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）又明确了自2007年8月1日起对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；后来为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，国家又下发了财税〔2008〕137号文，规定自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，同时明确首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
２．印花税。印花税方面，《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）下发后，商品房销售合同改按产权转移书据即万分之五征收印花税；但在财税〔2008〕137号文里，对个人销售或购买住房在2008年11月1日以后暂免征收印花税。
所以，按现行政策，个人首次购买一套50万元的普通住房，至少可节省契税500000×(3%-1%)=10000(元)，节省印花税500000×0.05%=250(元)；即使是非普通住房，也可少缴印花税250元。
三、住房租赁环节
财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）和国家税务总局《关于个人出租商住两用房征税问题的批复》（国税函〔2002〕74号）规定，自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收，租房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。根据财税〔2008〕24号文件规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，又在3％税率的基础上再减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税，个人所得税继续减按10%征收；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，也减按4%的税率征收房产税；同时对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
因而到目前为止，国家对住房租赁市场的优惠支持力度是空前的。如上述个人购买的住房2009年用于出租，月租3000元，全年可少缴营业税金及附加3000×12×3%×（1+7%+3%）×50%=594(元)，少缴房产税3000×12×(12%-4%)=2880(元)，少缴个人所得税（3000-800）×（20%-10%）×12=2640(元)，免缴印花税3000×12×0.1%=36(元)，合计可少缴税6150元(城镇土地使用税在出租前后均免征)。
综上所述，个人房产交易涉及的税种多，税负较重，但在当前国家鼓励房地产市场健康发展的背景下，纳税人可最大限度地利用税收优惠政策，减少涉税成本。
(蒋先林  黄小军)